Кто такой застройщик в строительстве

Двое из ларца: чем застройщик отличается от девелопера — Мосдольщик

Компании, чьи названия прочно ассоциируются с новостройками и активно рекламируются, как правило, совсем не те, что будут отвечать перед дольщиками, если на стройплощадке возникнут проблемы и будут нарушены условия договора долевого участия (ДДУ).  Поэтому в первую очередь покупателей будущих квадратных метров должны интересовать совсем другие юридические лица. Какие именно?

Кто отвечает за новостройку?

По принятой в России, да и большинстве других стран системе права, ответственность за исполнение любого договора несут те стороны, что его заключают. При покупке какого-либо товара в магазине, когда с формальной точки зрения никакого договора не подписывается, а фактически сделка подтверждается кассовым чеком, таких сторон три: покупатель, продавец и производитель.

При этом согласно закону о «Защите прав потребителя» покупатель сам вправе выбрать, кому предъявлять претензию за некачественный товар – продавцу или производителю. Если же приобретается недвижимость, тем более будущая, которую еще предстоит построить, ситуация иная.

В процессе ее создания участвует слишком много сторон: заказчики, архитекторы, проектировщики, строители, производители стройматериалов, риэлторы и прочие, причем юридически взаимоотношения между ними могут выстраиваться по очень сложным схемам.

Чтобы не заставлять каждого покупателя квартиры в новостройке самостоятельно погружаться во все эти тонкости, законодатели разработали систему, при которой ответственность перед приобретателем в полном объеме несет лишь одна сторона – застройщик.

Кто такой застройщик?

Кто такой застройщик, однозначно определено в статье 2 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – того самого 214-ФЗ, что является одним из самых главных для рынка недвижимости.

В ней говорится, что это «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство». Иными словами, застройщик – это лишь та компания, название которой фигурирует в проектной декларации и от чьего имени заключается договор с покупателем.

Кто такой девелопер и за что он отвечает перед покупателем?

Большинство компаний, которые у покупателей прочно ассоциируются со строящимися объектами, застройщиками вовсе не являются. Чтобы убедиться в этом, достаточно зайти на любой сайт такой компании и ознакомиться с проектными декларациями представленных там объектов. В них будут фигурировать совсем другие юридические лица – возможно, одно и то же для всех новостроек, но скорее разные.

Создают их для того, чтобы не держать «все яйца в одной корзине», когда проблемы, возникшие лишь на одном объекте, могут «потащить ко дну» и все остальные новостройки. Основную же компанию (скорее группу компаний) правильнее именовать девелопером. Впрочем, в российском законодательстве этот термин не встречается, а используется лишь в быту или в профессиональных сообществах, так что каждый под этим словом, в принципе, может понимать что-то свое.

Для покупателя же важно одно: за квартиру, которую ему обещают построить, отвечать будет вовсе не девелопер или кто угодно еще, а только застройщик.

Кто несет ответственность, если будущая квартира продается по переуступке прав?

Иногда квартиру в новостройке выгоднее приобрести не непосредственно у застройщика, а у другого покупателя – допустим, инвестора, решившего заработать на разнице в ценах, растущих по мере изменения стадии готовности дома.

Оформляются такие сделки по договору переуступки права требования, даже из названия которого ясно, что первоначальный договор с застройщиком остается в силе и все возложенные на него обязанности сохраняются. Меняется лишь та сторона, перед кем он эту ответственность несет.

То есть новый покупатель в случае возникновения проблем со строительством спрашивать будет все с того же самого застройщика.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/zastroishik-i-developer-otlichie/

Застройщик: кто это такой, функции, отличие от девелопера

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

• Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
• Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
• Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
• Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

• Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
• Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
• Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

• Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
• Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
• Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
• Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
• Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

• Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
• Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
• Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
2. Подготовить бизнес-план.
3. Приобрести земельный участок.
4. Организовать рекламную компанию.
5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

• Утверждает проектно-сметную документацию.
• Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
• Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
• Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
• Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
• Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
7. Проверка выполненных проектов застройщика.
8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Источник: https://2realtor.ru/zastrojshchik-kto-ehto-takoj/

Кто такой застройщик? — Всё о собственности

• Задачи девелопера
• Задачи застройщика

Начнем с девелоперов.

Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

Что касается застройщиков.

Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Задачи девелопера

Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

• Подбор объектов для строительства (реконструкции);
• Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
• Сбор необходимой разрешительно документации, согласования с государственными органами;
• Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
• Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
• Модификация и Тем, чтоб изменить уже построенные здания.
• Привлечение подрядных организаций;
• Иные текущие задачи.

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

Задачи застройщика

Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.

Главным образом его цели заключаются в следующем:

Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.

Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, Выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.

Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства.

Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка).

Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.

В случае нарушения принятых на себя обязательств, это будет считаться нарушением, которое повлечет за собой санкцию в виде требований граждан возврата уплаченных  денежных средств или полного возмещения ущерба (также допустимо взыскание пеней и неустоек за просрочку введения объекта в эксплуатацию).

С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.

Нюансы

Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.

Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будет отнюдь не они.

Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные.

При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайне сложно.

Чтобы не вынуждать каждого дольщик, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону – застройщика.

Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.

Источник: https://o-sobstenoste.ru/kto-takoj-zastrojshhik.html

Каковы функции застройщика в ходе строительства — Самое нужное

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху.

Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина.

В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Сущность понятия «застройщик»

Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач.

Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта.

Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции).

В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ.

Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости.

Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством.

В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

• Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
• Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
• В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?

Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет).

А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.

В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда. 

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.

Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.

Источник: https://naychimvas.ru/kakovy-funkcii-zastrojshhika-v-hode-stroitelstva.html

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения.

Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/developer-i-zastrojshhik/

Вопросы строительной терминологии: кто такой застройщик и кто такой заказчик, чем они отличаются — Сайт о ваших правах и обязанностях

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик».

Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство.

До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

• Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.
• Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.
• Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.
• На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения.

Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://erckzn.ru/privatizatsiya/voprosy-stroitelnoj-terminologii-kto-takoj-zastrojshhik-i-kto-takoj-zakazchik-chem-oni-otlichayutsya.html

Инвестор, девелопер, заказчик, застройщик — кто это и в чем разница

08.11.2018

Далеко не каждый специалист, а тем более обычный человек знает, в чем разница между такими определениями, как «инвестор», «девелопер», «заказчик», «застройщик» и подобными им, а ведь именно эти определения чаще всего фигурируют у строителей, риелторов в сопровождающей строительство документации и разница в этих понятиях есть. В чем же она?

Застройщик

Застройщиком является тот, у кого есть зарегистрированные права на участок земли, на котором в итоге будет строиться объект. Другими словами, застройщик – этот тот, на чье имя оформлен участок и/ил проект.

Права на этот участок оформляются чаще всего на основе прав аренды или прав собственности на этот участок.
На имя компании (лица) застройщика оформляются документы, разрешающие проведение работ на территории.

Застройщик может выступать в проекте соинвестором работ или главным инвестором, то есть быть единоличным владельцем будущего дома или входить в число собственников.

Начиная с июля 2018-го на законодательном уровне был введен такой термин, как «специализированный застройщик».

Этот термин говорит о том, что компания может быть застройщиком и называться так лишь в том случае, если главным и единственным видом ее деятельности является именно строительство.

До начала июля 2018 года застройщиками также могли быть коммерческие организации и структуры, а также учебные, спортивные и научные организации и компании, на территории которых производились строительные работы.

 Заказчики

Заказчики – это те, кто формирует заказ на строительство и берут на себя оформление  всей разрешительной документации утверждающей проект и разрешающей строительство. Это очень обширный пакет документов, начиная от документации проекта и заканчивая письменными допусками на ввод строительного объекта в режим эксплуатирования. Заказчик занимается обеспечением всей бумажной работы, связанной с проектом. Также заказчик занимается обеспечением технадзора за работами.

Также есть «заказчик-застройщик», который является застройщиком по отношению к объекту строительства, но одновременно является и заказчиком, тоесть сам пробивает землю под застройку и оформляет все документы разрешающие строительство. Обычно все крупные компании это заказчики-застройщики.

А вот Техзаказчик это как раз наоборот, такой заказчик, который является наемной компанией, работающей отдельно от застройщика, обязанностей которой сводятся к решению вопросов с бумагами.

Генеральный проектировщик – это компания, отвечающая за разработку любых документов на строящемся доме (это строительный проект, инженерные расчеты, проектированние коммуникаций и многое другое). Наймом генерального проектировщика занимается технический заказчик, используя для этого финансы инвестора. А уже генеральный проектировщик занимается наймом узкоспециализированных проектировщиков для разработки отдельных разновидностей документации в рамках общего строительного объекта.

Генеральный подрядчик – это та компания, которая берет ответственность за проведение работ на объекте, причем ответственность распространяется на все работы – от рытья котлована до проведения инженерных коммуникаций. Генеральный подрядчик отвечает за выполнение сроков и соблюдение качества строительных работ перед фирмой-заказчиком.

В большинстве случаев именно генподрядчик занимается тем, что подтягивает самых разных подрядчиков или субподрядчиков для того, чтобы они выполнили определенные виды строительных работ. Также генеральный подрядчик занимается контролем хода строительства в целом.

Нередко все выше и ниже перечисленные роли совмещаются в самых разнообразных комбинациях.

Инвестор

Инвестор (он же генеральный инвестор) – компания, занимающаяся финансированием проектов. В буквальном смысле инвестор занимается вложением денежных средств в проект и является или главным выгодоприобретателем, или собственником строительного объекта. Инвестор может использовать как собственные финансы, так и те деньги, которые были привлечены у банковской организации или были собраны у дольщиков или других соинвесторов.

Определение генерального инвестора говорит о том, что именно этот инвестор занимался финансированием запуск стройки и именно он ответственен за постоянное вложение денег на протяжении всех работ.

Инвестор может быть привлечен застройщиком или наоборот – инвестор имеет право выкупить стройплощадку и самостоятельно трансформироваться в компанию-застройщик, а также нанять техзаказчика для строительства.

Девелопер

В области строительства жилых и нежилых зданий девелопер относится к самым неформализованным и широким по разбросу значений определениям, поэтому девелопер не указывается в документации. Другими словами, девелопером является тот, кто ответственен за «развитие» объекта.

Под развитием объекта понимается все те действия, которые направлены на повышение стоимости объекта – начиная от ремонта и изменения назначения и заканчивая самим строительством («развитию» в данном случае подлежит сам строительный участок).

Кроме того, девелопер занимается управлением и распределением денежного потока в рамках одного или нескольких строительных проектов.

Управлять он может как собственными финансами, так и привлеченными со стороны или взятыми в управление.

Но в действительности вы легко можете столкнуться с тем, что девелопером называет себя кто угодно при самых разных обстоятельствах:

1. Застройщики (если стройка идет на земле девелопера).
2. Инвесторы (если строительство производится на их деньги).
3. Заказчики (если вся документация завязана на них)

Также существуют еще один распространенный вид фри-девелоперов – это управляющие компании. особенность таких девелоперов в том, что они хоть и не имеют никакого отношения к финансированию и правам на земельный участок, но эти компании ответственны за весь цикл работ на объекте, то есть могут выполнять функции техзаказчика и управляющего, хоть и сама их управляющая компания могла быть нанята генеральным инвестором.

Девелоперами называют и те компании, которые занимаются привлечением финансов дольщиков и могут быть владельцами и собственниками строительного объекта. То есть девелопером может быть та компания, в компетенцию которой входит ответственность за качество работ перед покупателями.

Многие считают, что застройщик и девелопер — идентичные термины, но следует уточнить, что в больших компаниях девелоперы – это головная структура всего холдинга, а застройщики – это дочерние организации. Разница важна для покупателя, ведь договор нужно заключать именно с застройщиком, и именно к нему могут быть предъявлены требования.

Как видим без помощи юриста в этом всем очень сложно разобраться и тем более сложно определить к кому именно и по каким вопросам следует предъявлять претензии в случае если они возникли.

Источник: https://moszhilcentr.ru/news/125/investor-developer-zakazchik-zastroyshchik-kto-eto-i-v-chem-raznitsa

Застройщик: что входит в его компетенцию?

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху.

Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина.

В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать — БТИ

В условиях современного рынка строительных услуг сделать выбор в пользу того или иного застройщика непросто. Чтобы свести к минимуму возможные риски (финансовые, организационные, технологические), необходимо располагать определенными знаниями, часть которых предлагаем изучить в предлагаемой подборке.

Застройщик

Застройщик – строительная организация, специализирующаяся на производстве строительно-монтажных работ по объектам капитального строительства, ремонта и реконструкции объектов.

По завершению строительства или ремонта застройщик должен сдать объект в эксплуатацию, и получить расчет за выполненный объем работ.

Для выполнения производственного, финансового и календарного плана работ застройщик может использовать собственные трудовые ресурсы (в качестве подрядчика) или привлекать субподрядные организации.

Основное различие между этими понятиями можно свести к следующему: Заказчик заказывает строительство или ремонт объекта и оплачивает результат; застройщик – выполняет эти работы и получает за это вознаграждение.

Долевое строительство

В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов.

Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором участия в долевом строительстве.

Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.

Ответственность застройщика

Застройщик обязан своевременно публиковать правдивую информацию о строительном объекте в СМИ. В противном случае он может быть привлечен к ответственности по ст. 14.28 (ч. 2) КоАП.

Если на руках у застройщика не имеется разрешения на строительство, он не имеет права привлекать средства «дольщиков». При нарушении данного положения застройщику грозит штраф от 0,5 до 1 млн. рублей. Эта сумма штрафа может быть начисленная за каждый незаконно подписанный договор долевого участия.

Не имея разрешения на строительство, застройщик не может размещать информацию (или неполную информацию) о строительном объекте в СМИ, заниматься организацией рекламы и т.п. В этом случае сумма штрафа может составлять от 100 до 500 тыс. рублей.

В соответствии с законом, застройщик обязан:

1. Соблюдать сроки строительства и сдачи объекта;
2. Гарантировать исполнение условий заключенного Договора;
3. Обеспечить надлежащие условия залогового обеспечения (земельного участка и строящегося объекта недвижимости) на случай банкротства;
4. Предоставить заинтересованным лицам («дольщикам») полную, достоверную информацию относительно строящегося объекта (срок ввода здания в эксплуатацию, этаж, номер дома, количество комнат и т.п.).

Как выбрать застройщика?

1. Дата регистрации компании и срок ее деятельности. Это можно проверить на специальной странице сайта налоговой службы.
2. Имеется ли у компании расчетный счет в банке и как давно он работает?
3. Имеются ли на балансе компании основные производственные фонды (здания, транспорт, спецтехника и т.п.).
4. Имеется ли у компании собственный сайт, как давно он работает.

   Это легко проверить на сайте Довериевсети.

5. Какие проекты уже выполнены застройщиком, имеются ли объекты, незавершенные строительством?
6. Работает ли компания над другими проектами, одновременно с рассматриваемым объектом?
7. Имеется ли у компании-застройщика финансовая задолженность перед бюджетом и кредиторами. Проверку контрагентов легко выполнить на специальном сервисе.

Ошибки при выборе застройщика:

1. Заключение Договора с компанией, не имеющей официальной регистрацией;
2. Отсутствие у застройщика сметной документации на СМР;
3. Отсутствие у застройщика официального Свидетельства о праве собственности на землю;
4. Заключение Договора с представителем застройщика, предъявившим не надлежаще оформленную доверенность;
5. Отсутствие у застройщика разрешения на строительство и др.

Другие полезные рекомендации по выбору застройщика

Советы по выбору и оценке строительной компании — на видео.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: https://orenbti.ru/sovety-i-rekomendatsii/zastrojshhik-v-stroitelstve-kto-eto-takoj-i-kak-ego-pravilno-vybrat.html

Девелоперы и застройщики: в чем разница

• Задачи девелопера
• Задачи застройщика

Начнем с девелоперов.

Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

Что касается застройщиков.

Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Каковы функции застройщика в ходе строительства — Про закон

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.