Кто покупает доли в квартире

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире :

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½.

Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно.

Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Оформление процедуры

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить.

И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно.

Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Другие варианты продажи доли

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Подводные камни

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу».

Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным.

К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· расположение дома;

· площадь квартиры;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Минусы для покупателя

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Выводы

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное — не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Выкуп долей – как это происходит, сколько стоит оформление

Выкуп долей у родственников имеет множество нюансов и особенностей, которые необходимо понимать и обязательно учесть при продаже своей части или при её покупке. Существуют особые правила и нормы, которые применяются для подобных сделок. Главными отличиями являются условия сделки. Какие же они, что необходимо знать гражданам и как происходит процедура выкупа долей. Рассмотрим более детально в статье.

Условия сделки

Для того чтобы выкупить долю в квартире никаких особых условий законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Право собственности  даётся человеку для того, чтобы вольно распоряжаться, продавать, пользоваться своим имуществом.

Проводить любые сделки, что касаются перехода права собственности родственникам или другим лицам (продавать, дарить, передавать по наследству, другое), гражданин имеет полное право. Единственным условием будет законность данной процедуры.

Обе стороны сделки должны быть дееспособны.

При выкупе долей квартиры у нескольких собственников важно учесть кто имеет преимущественное право. Им могут владеть не только родственники.

После приватизации коммунального жилья члены одного домохозяйства становятся полноправными владельцами квартиры. В случае, если один из собственников решает продать комнату в коммунальной квартире он обязан сначала предложить данную сделку совладельцам, а затем после получения письменного отказа, он может предложить и другим третьим лицам.

Согласно статье 252 любой раздел имущества, которое находится в долевой собственности граждан Российской Федерации должен проводиться в законном порядке и обязательно с выделением из него долей.

Для того чтобы сделать уведомление о продаже необходимо понимать, кто из граждан имеет преимущественное право. Для этого заявитель может обратиться в Единый реестр и сделать выписку. После рассылки уведомления совладельцы и потенциальные покупатели имеют ровно тридцать дней для того, чтобы дать ответ.

Официальный письменный отказ даёт право продавать долю в квартире другому лицу.

Если сторона, которая имеет преимущественное право проигнорировала уведомление, то продавец также  имеет право продавать свою недвижимость.

Если продавец игнорирует намерение выкупить квартиру гражданами, которые имеют преимущественное право, то дальнейшая его сделка купли-продажи имущества будет оспорена в суде и признана недействительной и незаконной.

Как будет происходить процесс покупки жилья

Процедура покупки жилья будет происходить в несколько этапов.

Здесь стоит остановиться и рассмотреть более детально, какие именно документы понадобятся для продажи долей в недвижимости.

• Удостоверение личности – паспорт гражданина.
• Предварительный или основной договор купли-продажи недвижимости.
• Официальный отказ граждан, которые имеют преимущественное право на покупку жилья.
• Право собственности на данное имущество.
• Выписку из ЕГРН.
• Справка из БТИ.
• Выписку из домовой книги.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины.
• Акт приёма-передачи невидимости.
• Другие документы.

1. Оплата за квартиру. Здесь стороны должны договориться, в каком виде будет происходить передача денег. Лучше всего прописать в договоре или дополнительном соглашении.
2. Оформление права собственности. Стороны обращаются в Росреестр для того, чтобы оформить документы на нового собственника.
3. Внести решение в Регистрационную палату.

Составление договора и образец документа

Договор – обязательный и, безусловно, один из самых важных этапов заключения сделки. Для заключения договора купли-продажи недвижимости лучше всего привлечь нотариуса или юриста для того, чтобы он помог грамотно составить его и прописать все условия сделки.

Очень важно, чтобы договор был правильно прописан, потому что малейшее нарушение, неточность и договор не будет зарегистрирован государственным учреждением.

Договор купли-продажи долей в квартире пишется в стандартной форме, которая установлена законодательством Российской Федерации. Договор обязан содержать в себе следующую информацию:

• дата, место его составления;
• обязательная информация о сторонах – их паспортные данные, контактная информация;
• обязательно должен быть указан предмет договора. Нужно описать как можно детальней, что продаётся, в каком состоянии, какие технические характеристики, где находится квартира, что в ней продаётся вместе с жилой площадью, прочее);
• нужно указать, на каком основании продавец желает осуществить продажу, какими он правами наделён касательно предмета договора;
• обязательно нужно указать всех собственников;
• указать кадастровую стоимость жилья;
• прописать условия сделки и штрафы, санкции, сроки;
• дополнительные условия;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора;
• подписи.

Налогообложение

Данной сделке присуще налогообложение. Поскольку данная процедура даёт прибыль, то государством предусмотрен налог. В случаях, если хозяин владеет имуществом более трёх лет, если стоимость жилья не больше одного миллиона рублей, если хозяин продаёт свою долю в квартире за ту же стоимость, что и покупал, продавец не должен уплачивать налог. В данных случаях он не предусмотрен.

В остальных случаях гражданин должен будет оплатить налог в размере 13% от её кадастровой стоимости, которая прописана в договоре купли-продажи недвижимости.

Возможно ли использование материнского капитала

Как показывает практика, у граждан часто возникает вопрос можно ли воспользоваться материальным капиталом. Ответ таков: нет, нельзя:

1. согласно Федеральному Закону №256 использование субсидий на покупку недвижимости можно только, если квартира, комната или дом имеет отдельный вход. Доля в квартире – это не помещение, которое имеет полную независимость от других граждан, а всего лишь её часть.
2. Пенсионный фонд не даёт возможность заключить подобную сделку, даже если продажа происходит целой квартиры. Покупка, которая осуществляется между родственниками подразумевает попытку обналичить государственные деньги.

Как купить в ипотеку

Покупка квартиры или доли квартиры в ипотеку присуща тем гражданам, которые не имеют достаточно денег для того, чтобы выкупить по полной стоимости жильё разовым платежом.

Как показывает практика, в ипотеку больше берут не доли в квартире, а целое жильё, поскольку польза от подобного кредита будет минимальной.

Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

В данном случае проблема может быть одна – банк не даст кредит.

Банки не сильно желают выдавать кредиты под покупку не целой квартиры, а всего лишь доли в ней. Как правило, их нежелание связано с фальсификацией.

Дело в том, что на практике встречается немало случаев, когда родственники долей в квартире отдают свою часть просто так, а полученный кредит тратится не по его целевому назначению.

Гражданину, который имеет намерение взять ипотеку необходимо будет убедить кредитное учреждение в честности его намерения и последующей сделки.

Банк может и согласиться выдать ипотечный кредит, но с повышенной ставкой. В таком случае смысла его брать нет.

Что делать если отказывают

Для того, чтобы понять как решить данный спор необходимо выяснить причину отказа. Если дело в том, что был подан не весь пакет документов или нашлись какие-то неточности в документах, то гражданину нужно будет просто исправить их.

Если банк решил, что выдавать подобный кредит нецелесообразно, то как правило, гражданину будет прислан отказ без указанной причины. В таком случае советуем воспользоваться услугами менеджера и найти другой банк или найти другой способ оплаты.

Каким бывает выкуп долей в квартире

Согласно российскому законодательству существуют следующие варианты выкупа долей в квартире:

• принудительный;
• выкуп через суд;
• срочная разновидность выкупа.

Каждый из них имеет свои особенности и порядок выполнения.

О принудительном выкупе

Данный вид выкупа является одним из самых распространённых на практике и используется если один из совладельцев выявил желание купить долю в квартире при отказе остальных.

Оформление документов между родственниками, как показывает практика, происходит с помощью схем принудительного выкупа, когда большинство совладельцев получают квартиру. Тогда обязательно нужно обратиться в суд, чтобы тот признал долю незначительной.

Необходимо соблюдать следующие условия:

• долю невозможно выделить с использованием натуральной формы;
• собственники должны быть незаинтересованные в данной сделке;
• доля признана незначительной.

Выкуп через суд

В данном случае гражданин, который имеет преимущественное право выявил намерение выкупить долю в квартире, а её продавец отказывается проводить подобную сделку. Тогда первому необходимо с исковым заявлением обратиться в суд для разрешения данного спора.

Принятие окончательного решения по продаже долей в квартире будет основываться на следующих факторах:

• по данной недвижимости нет никаких задолженностей;
• владелец выявил намерение продать данный объект;
• продавец и другие собственники не являются родственниками.

Срочная разновидность выкупа

Данный вариант используется теми, кто желает как можно быстрее продать свою долю в квартире.

Данная схема больше выгодна именно покупателю. Как правило, такими сделками занимаются риелторы. При выкупе части квартиры у риелторов появляется преимущественное право приобретения других долей. Это даёт ему возможность реализовать всю квартиру целиком и больше заработать.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/vykup-dolej/

Как продать проблемную долю в квартире — все способы

Многим в это трудно поверить, но своя квартира иногда может стать настоящей головной болью для ее владельца, особенно в тех случаях, когда находится в долевой собственности.

К специалистам по недвижимости часто обращаются за консультацией собственники, желающие избавиться от ненужной жилплощади, выручив за нее достойные деньги. Также ищут профессиональной поддержки те, кто желает продать долю в квартире с проблемным или недружелюбным совладельцем.

В этом материале эксперты нашего агентства дают подробные разъяснения о продаже проблемных долей.

Долевая собственность — что это такое

Доля в квартире — это право владения частью жилого помещения на равных с другими лицами. Долевая часть в жилье не имеет фактических границ и не может считаться конкретной комнатой. Сдавать в аренду ее не получится, а вот подарить, завещать, заложить или продать собственник имеет право. Согласие остальных совладельцев для таких операций со своей долей ему не требуется.

Продать проблемную долю в квартире — способы

Ситуации, когда объект недвижимости находится в совместном владении, далеко не редкость. Бывает, что на одной территории проживают супруги в разводе, наследники, обитатели коммуналок.

Увы, не всегда гражданам удается договариваться и мирно сосуществовать друг с другом. Как только добрососедские отношения нарушаются, у кого-то из владельцев квадратных метров возникает желание продать свою часть. Способов сбыть свои метры достаточно.

Прежде чем анализировать каждый из них, стоит упомянуть о преимущественном праве.

Решив однажды расстаться со своей частью жилья, собственник должен сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам.  Предложение направляется каждому лицу в письменной форме.

В содержании письма указывается, что по истечению месяца совладелец имеет право принять решение и выкупить предлагаемую часть жилья. Это и есть преимущественное право. Все подробности этой процедуры расписаны в ст.250 Гражданского кодекса РФ.

Лишь по истечении месяца владелец части жилой площади может выставлять ее на продажу. Уступку преимущественного права закон не поощряет.

Самостоятельная продажа

Самостоятельно продать долю в квартире в Москве попробовать можно, только нет гарантии, что сделка состоится. Дело в том, что доля проблемной жилой территории — товар неликвидный и желающих обзавестись таким имуществом придется поискать не один день. Для человека, который находится в поисках жилья, такой вариант практически не представляет никакого интереса. Другой вопрос — приобретение комнаты, а не пространства в квартире.

Частный риэлтор

Можно воспользоваться услугами частного агента. Вопрос: насколько он будет честным с владельцем проблемной доли в квартире, продать которую своими силами никак не удается? Известны случаи, когда риэлтор, пользуясь неосведомленностью продавца, предлагает тому заключить сомнительную сделку. Нередко результатом такого сотрудничества является ситуация, когда собственник попросту лишается доли, не получая взамен ничего, кроме продолжительных и бесперспективных судебных разбирательств.

Чтобы не «влипнуть» в неприятную историю, перед любой сделкой стоит посетить юриста, которому можно доверять.

Агентство

Увы, в последнее время вопрос как продать проблемную долю в доме или квартире становится все более актуальным. Попытка найти покупателей самостоятельно терпит фиаско. Обращение к риэлторам может привести к значительной потере в цене или, что еще хуже, к утрате законных прав на имущество. Самым верным решением будет обращение к проверенному агентству с солидной репутацией.

Истории из жизни
Я чуть было не попался на обман, когда решил продать долю в двушке. С братом стало жить невыносимо, выкупить у меня мою часть он отказался наотрез, да и откуда средства  у хронического алкоголика. Сначала сам искал покупателей. Деньги хотелось получить быстрее, чтобы добавить из своих скромных сбережений и приобрести скромную однушку. Агентам крупных риэлторских контор платить не хотелось (думал тогда, что дорого берут).

Потом ко мне напрямую обратился риэлтор-одиночка, предложил хорошую и быструю плату за мою долю. От меня только требовалось оформить договор дарения. Слишком он меня торопил, поэтому я начал сомневаться в его честности Решился обратиться к юристам. Нашел в интернете контакты агентства, специалисты которого проводят бесплатные консультации. Позвонил. Прямо по телефону мне расписали все риски и предложили хорошие условия выкупа. Сделка прошла успешно.

Спасибо «МИЭЛЬ»!

Этапы работы агентства недвижимости МИЭЛЬ с клиентами

Специалисты компании «Чистые Пруды» всегда честно информируют клиентов о преимуществах и недостатках продажи доли. В ходе первой консультации собственник получает полный перечень вариантов, связанных с его намерением продать проблемную долю в квартире.

Этапы сотрудничества:

• бесплатная консультация;
• составление плана по продаже части в жилом помещении;
• заключение договора;
• работа маклера по поиску покупателя или срочный выкуп агентством за 1-3 дня;
• регистрация сделки, передача денег.

Специалисты офиса агентства «Миэль» на Чистопрудном бульваре давно зарекомендовали себя в качестве надежных партнеров в операциях с недвижимостью. У нас огромный опыт работы с реальными людьми. Мы бесплатно консультируем и всегда помогаем принять оптимальное решение по вашей долевой собственности. Если вы владеете проблемной долей в квартире и хотите продать, потому что устали бороться, обращайтесь к нам.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-problemnuyu-dolyu-v-kvartire/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Не можете найти решение проблемы, как продать долю в квартире в 2017 году? Осуществление такой сделки без участия опытных риелторов бывает затруднительным по ряду причин:

Законодательные ограничения

Чаще всего сложности с тем, как продать часть квартиры, возникают по причине недостаточного знания или неверного толкования законов. Согласно законодательству, несколько граждан могут владеть жилой площадью на правах общей совместной либо долевой собственности. В последнем случае у каждого из них есть обозначенная в документах часть, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению – продать, обменять или подарить. Однако сделать это возможно лишь при учете следующих требований:

Особенности оценки

Продать долевую квартиру бывает непросто по причине трудностей в выделении её частей, ведь они описаны в документах не иначе как в виде дробного числа (1/2, 1/3 и т.д.). Такое приблизительное обозначение усложняет оценку жилплощади для её последующей реализации. Несмотря на это, есть несколько правил, которые могут помочь в установлении стоимости:

Порядок продажи доли: 7 основных шагов

Для того чтобы продать долю в квартире, самым правильным решением будет прибегнуть к услугам квалифицированных риелторов и юристов. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость» имеют многолетний опыт ведения подобных сделок. Они смогут учесть все тонкости процесса и расскажут, как шаг за шагом пройти путь к желаемому результату:

Продажа невыделенной доли

Продать долю в квартире – сложная задача даже для риелтора, не говоря уже о человеке, далеком от данной сферы. Серьезнейшим препятствием для осуществления этой операции иногда является категорический отказ совладельцев квартиры в выделении и продаже части квартиры.

Тогда единственным способом реализации становится консультация с лучшими специалистами и подача в судебные органы искового заявления.

По статистике, более 80% таких ситуаций решаются в пользу продавца, когда в суд представляются доказательства отправки письменного извещения:

На рассмотрение извещения получателю дается тридцать дней. В случае отказа возникает полное право продажи части собственности на определенных условиях:

Выгоднее всего объединить усилия всех собственников и продать долевую квартиру как «целую». Но это удается далеко не всегда.

Заключение

Благодаря информации, приведенной в статье, вы можете сделать вывод о том, хватит ли у вас сил и знаний для того, чтобы самостоятельно продать принадлежащую вам часть квартиры. Хотя такие сделки считаются одними из самых трудоемких, обращение к профессионалам, работающим в нашей компании, сэкономит ваше время, обеспечит поддержку на каждом из этапов и гарантирует превосходный результат.

Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость»:

Каким бы ни было ваше решение, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным риелторам и юристам. Совершайте даже самые сложные сделки быстро и выгодно!

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/

Как оценить долю в квартире: для продажи или выкупа — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)

Перед продажей или выкупом жилья перед собственниками встает вопрос, как оценить долю в квартире. Многие владельцы считают, что ее стоимость можно рассчитать, умножив рыночную цену квартиры на размер доли в дробном выражении. В результате цена долевой собственности часто завышается. Рассмотрим, как правильно провести оценку доли.

Порядок продажи долевой недвижимости

Сделки с долевой собственностью требуют соблюдения определенных требований:

• квартира не может быть продана третьим лицам без разрешения других совладельцев;
• уведомление о продаже доли для других собственников рекомендуется подавать в письменном виде, можно попросить их написать ответ, который подтвердит получение извещения;
• на раздумья совладельцам дается 1 месяц, после они должны выразить согласие или отказаться от покупки, отказ документируется.

Если выкупить долю готовы сразу несколько собственников, то продавец имеет право выбрать, с кем из них заключить сделку.

Как рассчитать стоимость доли?

Многие владельцы долевой собственности допускают одну и ту же ошибку. Выкупают или продают долю по стоимости, рассчитанной с учетом рыночной цены жилья и размера части.

СД – стоимость доли;Ц – цена квартиры или общая сумма, вырученная за продажу объекта недвижимости;РД – размер доли в дробном выражении

Например, квартира стоит 6 миллионов, дольщик владеет 1/3 жилья и согласен реализовать ее за 2 миллиона. Данный способ расчета оправдывает себя лишь при продаже всей квартиры. Средства, вырученные от реализации жилья, делятся пропорционально долям собственников. В таком случае требование о получении 2 миллионов является разумным.

Если совладелец недвижимости или третье лицо желает выкупить долю, то ее рыночная стоимость должна быть меньше. Приведенный выше арифметический расчет использовать нельзя. Это обусловлено влиянием ряда факторов:

1. действующие рыночные расценки на доли в квартирах значительно ниже стоимости, вычисленной арифметически;
2. возникновение трудностей при пользовании жилплощади – данный вопрос часто переносится в суд;
3. покупатель приобретает только долю в квартире, а не право на конкретную комнату, затем порядок пользования он обсуждает с другими жильцами или решает в судебном порядке.

Формула для расчета рыночной цены доли

Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.

Для расчета рыночной стоимости доли (СД) специалисты в сфере недвижимости используют следующую формулу:

РС кв. – рыночная цена квартиры, в которой оценивается доля;РД – размер доли в дробном выражении;К – понижающий коэффициент, который отражает не ликвидность доли

Коэффициент понижения рассчитывается предварительно с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат, возможности установления порядка пользования комнатой с юридической точки зрения. Как правило, показатель варьируется в пределах от 0,1 до 0,5, но может выходить за интервал.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Без опыта работы в сфере недвижимости оценить стоимость доли чрезвычайно сложно, так как необходимо учесть многие нюансы и выявить показатели ликвидности объекта. Рассмотрим, на какие факторы стоит обратить внимание в первую очередь.

Порядок пользования общим жильем	В 98% случаев определить порядок пользования квартирой в долевом владении не представляется возможным. Установление порядка позволяет существенно увеличить стоимости доли. Для подтверждения используются два документа: письменное соглашение между дольщиками, обязательно заверенное нотариально; судебное решение, определяющее порядок пользования недвижимостью.
Свободный доступ в квартиру	Если совладельцы долей выступают против продажи и вселения нового собственника, то рыночная стоимость доли падает. Продать долю без согласия других собственников достаточно сложно. Покупатель пообщается с ними и поймет, что ему придется вселяться через суд.
Большая площадь, приходящаяся на долю	Большая площадь долевой собственности – это положительный фактор, позволяющий поднять цену практически на треть. В будущем жильцы смогут разменять 2-х, 3-х комнатную квартиру и разъехаться
На каждого собственника приходится по комнате	Цену доли можно увеличить на 20-50%, если в квартире есть отдельная комната для каждого из собственников. Например, покупатель приобретет 1/3 трехкомнатной квартиры и получит изолированную жилплощадь.
Количество собственников и жильцов	Чем больше владельцев и жильцов в квартире, тем меньше рыночная стоимость доли. Повысить цену на 20% можно, если помимо покупателя, недвижимостью владеет один дольщик.Стоимость стоит увеличить в 2 раза, если в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. При наличии 3-5 прописанных граждан спрос и ценник резко падает.
Несовершеннолетний дольщик	Наличие несовершеннолетнего собственника доли осложняет процесс размена и продажи жилья. Потребуется разрешение органов опеки. Чтобы продать долю, придется снизить цену на 40-50%.
Дороговизна недвижимости	Продажа доли в элитном доме невыгодна, так как придется занизить ее рыночную стоимость. Многие покупатели предпочтут приобрести недорогую отдельную квартиру, чем долю дорогой недвижимости.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет форма сделки, санитарное и техническое состояние объекта, размер кухни, расположение дома, экологическая ситуация и инфраструктура района и т.д.

Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.

Заключение

Оценка доли в квартире для продажи или выкупа проводится с учетом многочисленных деталей: числа дольщиков, прописанных жильцов, площади, количества комнат и т.д. Основной проблемой является сложность выделения доли, то есть личной территории каждого собственника.

Прочтите также: Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей 2019

2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-otsenit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi-ili-vykupa/

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».

Капкан №1. Купить, но не купить

Прежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).

Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.

Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.

«В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.

Айвар Маликов

Юрист международной юридической фирмы Integrites

«Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.

В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине. И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

«Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки.

«Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

«Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.

Олеся Спиричева

Адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры»

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней.

Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

«Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Источник: https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Доля в квартире: новый закон 2020

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится. Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

• Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
• Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

«Процедура продажи доли в квартире новому собственнику»

Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.

В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников.

В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

Источник: https://law03.ru/housing/article/dolya-v-kvartire-novyj-zakon

Новые коммуналки: стоит ли покупать долю в квартире?

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные. В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы. Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Плюсы

Цена

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей. Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров. Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12–15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.  

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция 2020

Один объект недвижимости очень часто оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Такая ситуация возможна по разным причинам. Недвижимость могут получить в наследство сразу несколько наследников одной очередности, приватизировать все жильцы и пр. Долевая собственность порождает множество вопросов. Большинство из них возникают, если один из владельцев решает заняться отчуждением своей доли.

Процедура продажи в таком случае осуществляется с соблюдением ряда индивидуальных правил, закрепленных в гражданском законодательстве. Например, нельзя продавать долю, не предложив ее прочим собственникам. Но в целом схема реализации схожа с продажей целого объекта.

Что такое долевая собственность на квартиру?

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).

Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.

Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге. Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей. А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.

Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок. Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей. В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

Можно ли продать свою долю в квартире?

Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.

Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.

В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.

В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.

Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.

Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.

Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.

Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую. Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего. Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.

С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.

В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения. Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой. Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

Как продать все доли в квартире одному покупателю?

Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:

• Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
• Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.

Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры. В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении. Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире

Собственником недвижимости быть приятно! Как-то успокаивает одно осознание того факта, что тебе принадлежит квартира, ты можешь не только в ней жить, но и вообще распоряжаться ею по своему усмотрению. Быть собственником не всей квартиры, а только доли в ней, тоже приятно, но уже не так.

У тебя всё ещё есть своё жильё (как его ни назови – комната, угол, место), но вот распорядиться им уже не так просто.

Пессимисты скажут, что счастливый исход вообще невозможен, оптимисты не увидят никакой проблемы, мы же предлагаем вам быть реалистами – подойти к вопросу со всей серьёзностью, потому что только тогда на него получится найти ответ, который вас устроит.

Сегодня разбираемся, как продать долю в квартире – какие для этого нужны документы, каким должен быть порядок действий и что делать, если другие собственники против.

Чтобы собственной долей в квартире можно было как-то распоряжаться, а уж по крайней мере её продавать, для начала её нужно определить, говоря юридическим языком – выделить.

Дело в том, что доля в квартире слишком часто приобретается не путём купли-продажи, а каким-то другим образом – в наследство, в дар, в результате приватизации.

Неудивительно, что из-за этого новые собственники иногда даже не знают, что они, собственно, получили, ведь они не готовились к этому приобретению так же тщательно, как если бы были покупателями.

Выделенная доля может быть представлена в двух видах. Первый, куда более распространённый, называется идеальным, а выражается в дробях или в процентах. Например, ½ или ¼ от квартиры. Тем, кто помнит математику со школьной скамьи, не составит труда перевести эти доли в проценты – получится 50% и 25% соответственно.

Но вот если мы захотим перевести идеальную долю в реальную, простой математической теории будет недостаточно, нужна будет ещё и информация о конкретной площади. Реальная доля в квартире (она же – выделенная в натуре) выражается в квадратных метрах. Это куда более удобный вариант, чтобы распоряжаться своей собственностью. Скажем, если мы владеем 25% четырёхкомнатной квартиры, то знаем, что можем продать одну комнату.

Если мы владеем 50% той же квартиры, то знаем, что можем продать две комнаты. А если мы владеем 25% однокомнатной квартиры? Вот тут-то на помощь и придёт знание точного количества ваших квадратных метров.

В идеальном мире деление квартиры на доли не вызывает никаких сложностей. Большое помещение можно поделить на два помещения поменьше. Совсем хорошо, если каждому из этих помещений ещё получится организовать по отдельному входу, а также оборудовать их кухнями и санузлами – и ничего не будет в недостатке.

Но подобное, к сожалению, случается редко, чаще приходится делить маленькие помещения на помещения ещё меньше, а за прихожие с ванными – сражаться не на жизнь, а на смерть. Больше того, описанная выше ситуация с выделением ¼ четырёхкомнатной квартиры в виде комнаты, тоже бывает не так уж часто – разве что в каких-нибудь старых питерских коммуналках.

Вы же не сможете запретить новым собственникам, скажем, пользоваться коридором, даже если в рамках своей доли прав на него он не имеет. В итоге, чтобы минимизировать свои потери, лучше не воевать с другими собственниками, а дружить. И вот почему.

Выстраиваем отношения с другими собственниками – и продаём долю им

Современное российское законодательство разрешает вам продавать свою долю в квартире кому угодно – но, скажем так, предлагает отдавать предпочтение другим собственникам. В целом, это их преимущество логично и даже справедливо – собственники в праве влиять на то, кто живёт с ними по соседству в одной квартире. Если вы хотите продать свою долю собственнику другой доли, действовать вам следует так.

Сначала – получите все необходимые разрешения. Хорошо, если доля принадлежит вам лично, а вот если собственник – несовершеннолетний, то для её продажи нужно получить разрешение органов опеки и попечительства, а ещё предоставить собственнику место жительства.

Подобное разрешение же нужно получать от своего супруга или супруги, если доля в квартире была получена в браке.

К слову о браке, совместно нажитую недвижимость не стоит путать с долями в квартире – если супруги владеют ей вдвоём, это вовсе не значит, что каждый из них владеет своей долей и может как хочет ей распоряжаться.

После получения всех необходимых разрешений, договоритесь с соседом о цене. Имейте в виду, что если в процессе вы передумаете и захотите её изменить, сделать это уже не получится. Найдите компромиссную сумму, которая устроит вас обоих, определить её можно с помощью риелтора и юриста, а ещё лучше – с помощью профессионального оценщика.

Дальше можете начинать составление договора купли-продажи. Так как долю вы продаёте другому собственнику, вы не обязаны оповещать об этой сделке всех остальных – собственники квартиры же не изменятся.

Оформляете договор и передаточный акт, заверяете все документы у нотариуса, а после регистрируете переход права собственности в Росреестре. Готово! Точно так же, к слову, можно продать другому собственнику и не всю долю, а только её часть – скажем ⅓ от имеющихся у вас ⅔ .

Правда, чтобы провести подобную сделку, нужно проверить, соответствует ли размер заданной доли (а вернее, её части) необходимому.

Дело в том, что в прошлом, 2019-м, году в нашем законодательстве была сделана поправка, которая даёт ещё одно преимущество в выкупе доли другим собственникам. Теперь посторонним людям нельзя продавать так называемые микродоли в квартире, размер которых варьируется в зависимости от региона, но нигде не может быть меньше восьми квадратных метров.

Поправка, которая с первого взгляда может показаться спорной, на самом деле призвана предотвратить попытки давления на собственников. Представьте, что владелец совсем небольшой части квартиры предложит вам, другому собственнику, купить её за огромную сумму – а если вы не согласитесь, продаст её кому-то со стороны.

Таким образом недобросовестные риелторы привыкли “выживать” жильцов из больших квартир, но теперь сделать им это будет проблематичнее.

К счастью, закон защищает не только тех собственников, которые хотят оставить свои доли себе, но и тех, кто хочет от них избавиться. Если вы продаёте свою долю, а соседи её у вас не покупают, вы можете продать её и человеку постороннему.

Продаём долю человеку со стороны

То, что другие собственники располагают преимуществом для приобретения доли, вовсе не значит, что приобрести её могут только они. Дело в том, что многие пользуются своим правом слишком нагло – просто игнорируют сообщение одного из собственников о продаже, не соглашаются на покупку, но и не отказываются от неё. А казалось бы, если отказа нет, то дальнейшие действия невозможны, ведь так? Вовсе нет, если найти общий язык с вынужденными соседями не получилось, ищите другого покупателя.

Чтобы приобретение доли посторонним не было позже оспорено, нужно оповестить о её продаже других собственников. Оповещение составляем в письменной форме – правила его составления и даже просто бланки и примеры можно без труда найти в сети.

Выглядит оно следующим образом – данные получателя, данные уведомителя, данные доли, предложение о приобретении, дата, подпись. К слову, дата здесь особенно важна. Если отказ в приобретении прозвучит сразу – замечательно, можно искать других покупателей.

Если же отказа, как и согласия, не будет, придётся ждать месяц – и только по его истечении приступать к поискам нового покупателя. Тогда, если сделка будет проведена правильно, никакие законные возражения к нему станут невозможны.

Имейте в виду, что некоторые собственники могут пойти на любые ухищрения, чтобы продажа доли не состоялась. Например, согласиться на покупку – а потом постоянно её переносить.

Или оспорить детали оповещения – например, заявить, что оно якобы было составлено неправильно, ну или у адресата были веские причины, по которым он его пропустил.

Но заниматься этим, конечно, придётся в суде, и далеко не факт, что суд встанет на сторону людей, упустивших свой шанс на приобретение доли. Есть надежда на справедливость!

В остальном процесс продажи доли постороннему примерно такой же, как и обладателю другой доли (а тот, в свою очередь, примерно такой же, как продажа обычной, целой, квартиры).

Вы собираете все необходимые для сделки документы – те, что демонстрируют ваше право собственности, те, что обосновывают цену доли, те, что подтверждают вашу личность Кадастровый паспорт, технический план, все возможные и нужные разрешения.

И добавляете к ним письменные отказы в приобретении доли от остальных собственников – ну или какое-либо подтверждение того, что за месяц они никак не отреагировали на оповещение о продаже. Затем оформляете договор купли-продажи вместе с передаточным актом, заверяете это всё у нотариуса и регистрируете в Росреестре переход права собственности.

Также, не забудьте о госпошлине и об уплате налога с продажи, если вы владеете долей меньшей пяти, в некоторых случаях – трёх, лет. Налог также можно не платить, если сумма сделки покрывается миллионом рублей, составляющим налоговый вычет, ну и в некоторых других ситуациях – но это, пожалуй, тема для отдельной статьи.

Ещё несколько нюансов – и подведение итогов

Так как вы можете распоряжаться своей долей в квартире как хотите, вы можете не только продать её, но и, например, подарить. Причём есть смысл вручить такой подарок даже не самому близкому человеку – вместе с долей он получит преимущественное право выкупа остальных долей, в результате чего и вы сможете получить ту или иную выгоду.

Некоторые интернет-форумы также рекомендуют избавляться от неинтересных никому долей следующим способом – берёте крупный кредит, оставляете долю в залог, совершаете какое-либо приобретение, а потом просто ждёте, когда недвижимость из-за вашего долга перейдёт банку.

Звучит хорошо, но мы эту аферу рекомендовать не станем – в некоторых случаях она может быть просто опасна.

Нечасто, но бывает такое, что другие собственники не хотят приобретать долю в квартире, а выделить её в натуре для продажи кому-то ещё не представляется возможным, для этого она слишком маленькая.

За решением этой проблемы можно обратиться в суд – тот примет во внимание все детали дела, учтёт невозможность проживания в рамках доли и нежелание других собственников её приобретать, и назначит вам выплату компенсации.

Скорее всего, её получения придётся подождать, но в итоге вы всё-таки должны будете её получить – а это уже что-то.

Впрочем, понятно, что доводить дело до суда не хочется никому – это лишние траты денег, нервов и времени. Постарайтесь договориться с другими собственниками и объяснить им, что их права не бесконечны – они заканчиваются там, где начинаются ваши.

Доля, какой бы она ни была, в итоге будет продана. Вообще, этот небольшой и очень специализированный вопрос – лучшее подтверждение того, что неразрешимых ситуаций не бывает, и выход, причём законный, есть всегда.

Для рынка недвижимости ситуация, прямо скажем, редкая – и оттого только более ценная!

Источник: https://Novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/