Что такое договор мены - Центр юридической помощи

Образец договора мены квартиры
Источник: `https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-meny-kvartiry/`

ЧИТАЙТЕ ЕЩЕ ПО ТЕМЕ:

Что нужно знать при покупке квартиры
Когда берется налог с продажи квартиры
Как сдать квартиру в аренду правильно
Когда платится налог с продажи квартиры
Как проверить чистоту квартиры при покупке
Кто освобождается от налога при продаже квартиры
Как снять квартиру чтобы не обманули
Как вступить в долевое строительство
Как сдать квартиру в аренду через агентство

Что такое договор мены? Правовой ликбез

В СССР коммерческие отношения были жестко ограничены государством, поэтому народ шел на хитрости, и в ходу был договор мены. Например, люди меняли квартиры. Иногда на видеомагнитофоны.

Сегодня молодежь даже и не знает таких понятий, хотя такая форма договорных отношений никуда не исчезла с правовой точки зрения. Что такое договор мены, как и в каких случаях его сегодня применяют — Reconomica проводит юридический ликбез для своих читателей.

Договор мены, или бартер — что это?

Бартер: от первобытнообщинного строя до наших дней

Обмен одного товара на другой (бартер) — это самая древняя форма торговых взаимоотношений на Земле. Она привела к прекращению непрерывных войн между первобытными племенами, когда за еду, орудия труда, оружие и шкуры зверей люди убивали друг друга.

Однажды кому-то из них пришло в голову, что гораздо проще и выгодней совершать обмены (копья и стрелы на мясо, пушные меха на инструменты и т. д), чем понапрасну проливать кровь. Столько лет прошло, но этот вид торговли никуда не исчез. Сегодня по-прежнему повсюду происходят операции по обмену товарами, не требующие наличия денег.

Все, что нужно сторонам — это заключить договор мены и договориться о сроках передачи товара.

Что такое договор мены в Гражданском Кодексе

Что такое договор мены — Советы от юриста

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?

Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

Суть договора

Договор мены квартиры: налоги, порядок оформления, образец договора

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.

Обмен квартиры: понятие и особенности договора

Договор мены – что это такое, как оформить

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации существует не только порядок купли-продажи квартиры, а и обмен жилья на основании договора мены. Данная процедура, как и все остальные манипуляции с жильём, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Что собой являет договор мены квартиры? Как происходит данная процедура, какие особенности и на что можно обменять? Рассмотрим самые важные моменты и нюансы в статье.

Что такое договор мены квартиры

Договор мены

Понятие, срок и форма договора мены

Образец договора мены квартиры
Источник: `https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-meny-kvartiry/`

ЧИТАЙТЕ ЕЩЕ ПО ТЕМЕ:

Что нужно знать при покупке квартиры
Когда берется налог с продажи квартиры
Как сдать квартиру в аренду правильно
Когда платится налог с продажи квартиры
Как проверить чистоту квартиры при покупке
Кто освобождается от налога при продаже квартиры
Как снять квартиру чтобы не обманули
Как вступить в долевое строительство
Как сдать квартиру в аренду через агентство

Что такое договор мены? Правовой ликбез

Договор мены, или бартер — что это?

Этот способ делового сотрудничества появился еще в древние времена. Когда люди еще не изобрели деньги, именно по такому принципу они договаривались друг с другом о взаимовыгодных обменах. Он предшествовал распространенному сегодня договору купли-продажи. Договор мены означает обмен собственности, когда один товар предоставляется в обмен на другой. По-другому в наше время этот договор называется бартер.

Участниками договора являются лица, которые имеют право собственности на то или иное имущество. Каждая сторона, участвующая в этом договоре должна признавать себя продавцом определенного товара, который передает, или покупателем товара, который обязуется взять взамен. Это согласуется с законом Российской Федерации п. 1 ст. 567 ГК.

В качестве товара для обмена может выступать любое имущество, которое является свободным от обременения. То есть по договору мены невозможно обмениваться залоговым и имуществом под арестом.

Какой должна быть ценность товара

Когда в договоре не указывается стоимость товаров, которые будут обмениваться между двумя сторонами, предполагается что бартер будет равноценным. Если предмет обмена неравноценен, то согласно договору мены, одна из сторон, должна выплатить разницу в цене. Данная оплата может производиться до или после обмена товара, имеющего более низкую стоимость.

В том случае, если товар нуждается в дополнительных расходах по его транспортировке, а также погрузки и разгрузки, то сторона, которая не выполняет дополнительные действия, должна компенсировать эти расходы.

Существует два вида обмена имуществом – закрытый (классический) и открытый (независимый).

Во время закрытого договора можно осуществлять обмен товарами или услугами между двумя сторонами. В данном случае их сделка имеет временные ограничения или фиксированный объем передаваемого имущества, которое является равноценным. Например, вы меняете 200 кг картошки на 10 деревянных стульев. Или вы блогер, который предоставляет услуги рекламы в обмен на одежду, которую будет рекламировать. По этой схеме осуществляется большее количество бартеров.
При открытом обмене в договоре мены могут принимать участие более двух сторон. В этом случае также можно обмениваться не только товаром, но и услугами. Обмен может производиться не только в разное время, но и в различном ценовом объеме. Фактически сторона, которая предоставляет товар, имеет право выбора, когда и что получить взамен. Эту сделку не обязательно узаконивать у нотариуса, так как со временем условия могут меняться. Например, сегодня вы меняете 200 кг картошки на 10 стульев, а завтра 300 кг картошки на 15 стульев, по мере ваших потребностей.

Как оформляется договор

В некоторых случаях форма договоренности может быть устной:

Когда стоимость обмена между участниками менее 10 МРОТ;
Когда условия договора выполняются при его заключении.

В других ситуациях договор мены необходимо заключать в письменной форме согласно ст. 152 – 162 ГК РФ. В этом документе должны быть четко прописаны все права и обязанности участников договора, его сроки выполнения, и другие условия.

При составлении письменного договора необходимо учитывать такие пункты:

Обе стороны должны предоставить ФИО и паспортные данные;
Необходимо описать информацию о товарах, которые будут подвергаться обмену;
Должны предоставляться доказательства, которые указывают право собственности, особенно это касается обмена жилых помещений;
Указываются подробные характеристики имущества;
Каждая сторона обязана проинформировать о возможном присутствии или отсутствии обременений связанными с товарами или другими объектами;
Точные сроки передачи товара;
Договоренность по дополнительным расходам по транспортировке, погрузке и разгрузки товара;
Можно обсудить форс-мажоры и другие ситуации, которые могут препятствовать выполнению условий сделки вовремя;
Перечень людей, которые могут также обладать правом на это имущество;
Если используется доплата, то эту сумму также стоит указать;
В заключении необходимо написать дату заключения договора и поставить подписи.

Следует ли заверять договор у нотариуса?

По закону договор мены можно не заверять у нотариуса. Все же в отношении этого договора необходимо провести обязательную государственную регистрацию. В том случае если необходимо обменять жилое помещение, согласно ст. 558 ГК РФ регистрируется и сам договор мены. Для совершения такой сделки необходимо обратиться в органы юстиций на той территории, где происходит договор мены.

Также стоит учитывать, что этот вид сделки не облагается налогом, так как он не предусматривает прибыль.

Сроки заключения договора

Обмен имуществом по договору мены не всегда проходит в один момент. По закону в соглашении обозначаются сроки передачи, которые не всегда совпадают. Например, одна из сторон может передать товар сразу, а другая сторона через некоторое время. Однако когда один из участников первый передал имущество, его права защищаются законом. Это согласуется с ст.328 ГК РФ, в которой предусмотрена охрана интересов сторон договора.

Когда обязательства по передачи товаров выполнены всеми сторонами, то они сразу становятся собственностью новых владельцев.

Можно ли расторгнуть договор

Это возможно в том случае, если обязательства, прописанные в договоре, не были выполнены одной из сторон. Например, в том случае, если обмен не одновременный, а сроки передачи товаров не совпадают, это дает право отказаться от исполнения договора, если он совершен в поздний срок.

Кроме того, это предоставляет возможность потребовать от того кто нарушил условия договора возмещение убытков. К таким условиям может относиться предоставление доказательств, которые указывают на определенные обстоятельства того, что договор не будет выполнен в срок.

В таком случае одна из сторон может остановить сделку.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8B/

Бартер: от первобытнообщинного строя до наших дней

Все, что нужно сторонам — это заключить договор мены и договориться о сроках передачи товара.

Что такое договор мены в Гражданском Кодексе

Этой теме посвящены ст. 567 — 571, главы 31, второй части ГК РФ, принятого постановлением Правительства РФ N14-ФЗ в 1996 г., со свежими изменениями от 29 июля 2018 г.

На основании ст. 567 ГК ЗФ, договором мены называется обязательство сторон произвести взаимный обмен товарами. Обмен осуществляется по правилам купли-продажи, то есть каждая из сторон является продавцом своего товара и покупателем товара другой стороны. Производимая операция должна не нарушать правила ГК РФ и подписанный договор мены.

Равноценный и неравноценный обмен

Ст. 568 ГК обращает внимание на то, что обмен по умолчанию признаётся равноценным (если договор не предусматривает иного). Это значит, что обменяться товаром можно без наличных денег.

При неравноценном бартере цена в договоре мены определяется обеими сторонами, и тот партнёр, у которого товар дешевле, обязан погасить разницу в стоимости другой стороне.

Встречные обязательства в договоре мены

Иногда обмен товаром производится участниками в разные сроки: стороны договариваются, что одна из них передаст свой товар только после выполнениz своих обязательств другой стороной. (Ст. 569 ГК РФ). Это обещание выполнить своё обязательства после того, как партнёр выполнит своё, называется встречным обязательством.

В договоре мены встречное обязательство (ВО) выполняется по общим правилам встречных обязательств, перечисленных в ст. 328:

Условие для выполнения ВО — выполнение первой стороной своего обязательства по договору мены в установленное время и в полном объёме.
Если партнер нарушил свои обещания (например, передал меньшее количество товара, чем обещал или с большим опозданием), то другой, взявший на себя встречное обязательство, имеет право приостановить его до полного выполнения первой стороной своих обязательств или прекратить его вовсе, и потребовать компенсации убытков.
При этом участники по договору мены не могут требовать через суд исполнения встречных обязательств от других сторон, до тех пор, пока не выполнят свои обещания.

Кто становится собственником обмениваемых товаров

Право собственности при бартере переходит к покупателям товара (если договор не оговаривает других условий), одновременно с передачей сторонами своих товаров. (Ст. 570).

Фактически в роли денег по умолчанию выступает товар, а в роли и покупателей, и продавцов — обе стороны.

Как быть, если обмениваемый товар изъяли

Допустим, один из торговых партнёров получил товар от другого в обмен на свой, и тут выясняется, что это контрабанда. Приходят сотрудники таможенной службы и изымают весь товар. Как тут быть?

По ст. 571 ГК РФ, ответственность за правомерное изъятие товара перед стороной, которая получила его по договору мены, несёт сторона, передавшая изъятый впоследствии товар для обмена: она должна возвратить пострадавшим партнерам их товар и возместить убытки.

Возмещение убытков недобросовестной стороной возможны при обстоятельствах, перечисленных в ст. 461 ГК:

основания для изъятия возникли до обмена (покупки-продажи);
сторона, которой был передан товар, не знала об этих основаниях.

При этом освободить продавца от ответственности по взаимному соглашению сторон нельзя, если товар будет изъят, нельзя.

Обмен квартирами

Обмен жилья осуществляется по такому же принципу:

стороны меняются квартирами;
если жилье равноценно, то наличный расчет не применяется;
при обмене неравноценного жилья сторона, чья квартира дешевле, доплачивает разницу другой стороне.

А теперь немного вспомним, как развивался бартер в начале 90‑х.

Что-то до боли знакомое: бартер в 90‑х и сейчас

В 90‑е, когда развалилась страна и на какое-то время исчезли деньги (не были введены ни новые национальные валюты, неясна была номинальная стоимость денег), бартерная сделка стала единственно возможной формой торговли.

Иностранные предприниматели, пережившие эти события, с придыханием рассказывают о бешеных прибылях, которых им удалось получить, летая по миру на самолёте, набитом долларами.

Они меняли тростниковый бразильский сахар на украинский рафинад, рафинад на нефть, нефть на медную руду, медную руду на медь. Прямо точь в точь, как в первобытное время.

Зарплату в 90‑е люди получали тоже не в деньгах, а в чеках, купонах, сливочном масле, зонтиках и др. потребительских товарах. Потом они шли на базар, стараясь, обменять свой товар на деньги, чтобы дальше как-то жить, платить за коммунальные услуги, покупать одежду и другие товары.

Дефолт и деноминация в 1998 г. тоже научили кое-чему людей: обесценившиеся рубли люди вкладывали в любой непортящийся и обладающий какой-то стоимостью товар (в основном электронику и бытовую технику), чтобы продать или обменять в спокойные времена.

Разница между договором мены и бартером

Несмотря на то, что эти две операции похожи, они отличаются друг от друга:

Бартер — это обмен вещными правами без участия денег, то есть собственники меняются какими-то вещами и своими правами собственности на них. Такая форма отношений принята между юридическими лицами (предприятиями, организациями, хозяйствами).
Договор мены — это также обмен правами, однако он не всегда связан с собственностью: в обмен на товар другой стороне могут быть оказаны какие-то услуги. К этой форме обмена могут прибегать не только юридические, но и частные лица. Выходит, что договор мены более всеобъемлющее понятие.

Хотя мена и бартер — это не совсем одно и тоже, но юридически термин “бартер” не закрепился, хотя такое слово и встречается в законах. Поэтому оба понятия сегодня считаются синонимами.

Виды обмена (бартера)

Существуют два вида бартера: закрытый и открытый.

При закрытом обмене стороны оговаривают конкретно:

вид обмениваемого товары или услуг;
в каком эквиваленте будет проведён обмен (например, 200 труб большого диаметра меняются на два карусельных станка) — по умолчанию денежный эквивалент товаров и услуг должен быть одинаков у каждой из сторон;
в какие сроки будет произведён бартер (обычно мена производится одномоментно).

Открытый бартер содержит более свободные для одной из сторон условия, и в нем может участвовать больше двух сторон:

в обмен на конкретный товар (услугу) первой стороны, другие стороны обязуется предоставить целый ряд товаров и услуг;
сделка может быть не эквивалентна по цене и производиться в разное время;
первая сторона, передавшая свой товар, свободно решает, какой товар, в каком количестве и у какой из сторон ей получить;
при этом данная сторона не обязана заранее декларировать свои запросы и может их менять.

В форме открытого бартера осуществляется покупка товара на электронные деньги в интернете: для этого достаточно привязать свою банковскую карту к одной из электронных международных систем по переводу платежей, например, Paypal.

Клиент, выполнив своё обязательство о переводе денег, то есть превратив их в электронные, получает право обменять эти деньги на разнообразный товар в разных точках мира.

Договор мены (бартер): преимущества и недостатки

Хотя такая система обмена не считается совершенной и может давать сбои, в ней есть и свои плюсы.

Плюсы бартера:

это неплохой выход в кризисное время, особенно когда рушится финансовая система государства и экономика, и люди не получают зарплаты;
не нужно брать кредиты на покупку товара;
товару не грозит инфляция, в то время как деньги непрерывно обесцениваются.

Минусы бартера:

трудно посчитать налоги, когда партию веников меняют на комбайны (не станут же налоговые инспекторы отбирать у сторон по 13 % веников и комбайнов);
неясно также, как обмениваемые веники переводить в разные фонды медицинского, пенсионного и медицинского страхования;
неудобно применять систему льготного налогового обложения и налогового вычета (О, вы купили квартиру? Радуйтесь, вы можете получить 10000 веников обратно!);
не всегда можно выгодно обменять свой товар (кому, например, сегодня нужны веники в таком большом количестве?).

Бартерные биржи

Для проведения бартерных сделок созданы площадки в виде сайта, которые называются биржами. Они призваны помочь найти контрагентов для обмена товарами. За посредничество биржи могут брать деньги. Из-за нетипичности биржевых операций по договору мены, бартерные биржи часто не имеют регистрации, что приводит к юридической незащищенности сторон.

Что такое клиринг

Клиринг — безналичный расчет в виде взаимного зачета за товары, услуги и бумаги, при помощи транзакций (сделок с применением банковских счетов), осуществляемых посредническими компаниями.

Главное условие клиринга — баланс платежей: общая сумма переведенных средств на счета партнеров за проданный ими товар должна равняться сумме средств, снятых с этих же счетов за покупку другого товара. Наличный расчет при этом используется лишь один раз между двумя сторонами для выравнивания конечного сальдо, которое при последней транзакции должно стать нулевым.
Клиринг — разновидность бартера, так как наличные денежные расчеты не используются, а фактически одни товары (бумаги или услуги) просто меняют на другие.
Клиринг часто используется в международном партнерстве.

Виды клиринга:

он может осуществляться между банками, предприятиями, странами;
быть частным и государственным;
товарным и валютным;
простым и многосторонним.

Новый бартер возможно не за горами

История движется по кругу, и очень может быть, что скоро договор мены вновь окажется единственным способом взаимных расчетов. Ведь нам уже столько лет обещают крах финансовой системы, введение электронных денег и апокалипсис. Последнего, конечно, очень не хочется. Кому нужны будут тогда биткоины, платина и золото? Один лишь плюс — возможно тогда не нужно будет платить налоги.

Источник: https://moezhile.ru/yurist/dogovor-meny.html

Что такое договор мены — Советы от юриста

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
взаимность;
возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны.

В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки.

Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

предмет договора;
обременения обмениваемых участков;
ограничения в использовании обмениваемых участков;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон;
заключительные положения;
адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

транспортом;
другими видами движимого имущества;
частными строениями, жилыми и нежилыми;
квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

физические лица;
юридические лица, т. е. различные организации;
юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле.

Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г.

№ 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов.

Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения.

Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Источник: https://onixhome.ru/prochee/chto-takoe-dogovor-meny.html

Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку налог на доходы физических лиц предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
дата, место заключения;
подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
недостатки жилья (полное описание);
стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
порядок урегулирования спорных моментов;
ответственность продавцов.

Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Обмен жилья осуществляется с использованием тех же документов, что и операция купли-продажи с той лишь разницы, что документы на квартиры предоставляют обе стороны сделки.

Для заключения договора потребуются:

правоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора;
кадастровые паспорта помещений;
выписки из домовых книг, для нотариальных сделок – копии лицевых счетов;
паспорта, свидетельства о рождении, заключении/расторжении брака собственников – участников сделки;
если жилье было куплено в браке, понадобится письменное и заверенное согласие супругов;
брачный договор, если в нем есть пункт о собственности супругов (единоличной, совместной);
иные документы, необходимые в индивидуальных случаях.

К иным документам, к примеру, можно отнести:

решения органов опеки/попечительства, если в сделке участвуют (прописаны в квартире)
несовершеннолетние дети;
решение суда;
договор дарения, когда квартира получена таким способом.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Нарушения условий договора любой из сторон могут быть основанием для признания соглашения мены недействительным.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Получение свидетельств о праве собственности на квартиры

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Для получения потребуются:

договор мены, заверенный у нотариуса;
личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
заявление;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

До 1998 года свидетельства не выдавались, следовательно, на жилье, приобретенное или полученное в результате мены до этого года, документы не были получены.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

Подмена договора купли-продажи договором мены

В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-takoe-mena-nedvizhimosti.html

Договор мены квартиры: налоги, порядок оформления, образец договора

Обмен квартиры: понятие и особенности договора

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время.

Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья.

Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.

Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.

Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.

Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.

договора:

реквизиты сторон;
сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
права и обязанности участников сделки;
ответственность;
условия о доплате (если есть);
способы решения спорных ситуаций;
иные условия.

Образец договора мены

Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры (узнайте, как унаследовать неприватизированную квартиру), а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

Недостатки мены заключаются в следующем:

Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

Необходимые документы

Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.

Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

один из участников сделки – недееспособное лицо;
сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
условия сделки противоречат законам РФ;
сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Советы и рекомендации

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

консультацию по мене или обмену квартиры;
грамотное составление договора;
сопровождение сделки;
помощь в регистрации права собственности.

Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/dogovor-meny

Договор мены – что это такое, как оформить

Что такое договор мены квартиры

Договор мены – это сделка, которая подразумевает обмен жилья согласно Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Эта процедура являет собой алгоритм купли-продажи квартиры только с меньшими суммами. Об этих суммах договариваются стороны, если обмен жилья происходит при неравноценной стоимости квартиры.

Сам договор имеет вид письменного соглашения граждан согласно которого происходит обмен квартирами. Стороны договора получают новые свидетельства о праве собственности на обмененное жильё.

Договор мены должен быть заключён на условиях равномерного обмена, но существуют случаи, когда граждане его видоизменяют:

используют доплату, в случае если обмен происходит не на равноценное по стоимости жильё;
обменивают квартиру на машину и наоборот;
обменивают одну квартиру на несколько поменьше.

Все этим моменты в обязательном порядке прописываются в договоре и предварительно оговариваются сторонами сделки.

Договор мены – это договор купли-продажи квартиры просто с другим расчётом за неё.

В случае, если сделкой занимается представитель одной из сторон, то на него должно быть оформлена нотариальная доверенность.

При подписании основного договора стороны должны также заключить и передаточный акт, который является соглашением сторон с текущим положением квартир и всеми их недостатками.

При заключении данной сделки используется также и предварительный договор, который стороны могут заключить. Чем он выгоден? Прежде всего предварительный договор является гарантией выполнения своих обязательств, а также того, что сделка не буде расторгнута по непонятным причинам.

Данный вид договора даёт возможность сторонам предварительно оговорить, как будет происходить процедура переоформления прав, в каких сроках и какую ответственность будут нести стороны за невыполнение своих обязательств.

Предварительный договор даёт возможность контролировать выполнение сделки и спланировать её в целом. А также в нём пропишется, какую сумму стороны должны доплатить, какие этапы проведения мены.

Договор мены регулируется статьями 30 и 31 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Граждане идут на данную процедуру для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, поменять место жительства, получить больше квартиру.

Данная сделка имеет множество преимуществ:

риск попадания на мошенников намного меньше, нежели при продаже или покупке жилья;
данная процедура выгодна для тех, у кого есть задолженности по кредитам. Если бы квартира была продана и за нее выручены деньги, то они бы были изъяты в качестве погашения долга, а так обмен квартиры на квартиру не предусматривает конфискацию имущества;
данный вид сделки не облагается налогом, поскольку нет прибыли.

Для договора мены владельцы жилья должны узнать кадастровую стоимость квартиры. Для этого им нужно обратиться в Кадастровую палату и сделать оценочную стоимость жилья.

Как оформить? Условия договора

Согласно российскому законодательству существует ряд условий, которые обязательно должны быть учтены при составлении договора мены. В нём должна содержаться следующая информация:

описание с указанием всех технических характеристик квартир, которые будут участвовать в обмене;
обязательно нужно прописать стоимости квартир, которые были получены согласно оценочной стоимости;
в договоре должны быть указаны все законные владельцы;
а также должно быть письменное соглашение сторон о том, что у них нет никаких претензий к жилью.

А также существуют ещё и дополнительные условия к оформлению и написанию основного договора мены:

обязательно нужно указать наименования и всю информацию, которая касается сторон нужно писать без сокращений и с обязательным указанием реквизитов;
в конце договора пишется дата заключения договора и ставятся подписи сторон;
в договоре также отдельно указывают дату и место проведения сделки;
обязательно нужно указать форс-мажоры и другие обстоятельства из–за которых сделка может затянуться или не состояться;
соглашение к договору также заключается в письменной форме.

С доплатой

В случае, если при обмене жилья необходима доплата, стороны должны прописать:

сумму доплаты;
сроки передачи доплаты;
место передачи денег.

Все вышеперечисленные моменты обязательно должны быть прописаны в договоре. В противном случае он будет считаться ничтожным.

Доля квартиры

Если одна из сторон является не единоличным собственником жилья, то ему необходимо будет предоставить отказ от обмена части жилья другими совладельцами, поскольку они имеют преимущественное право.

Собственник жилья имеет право распоряжаться своей недвижимостью на законных основаниях, обязательным будет указание технических характеристик доли квартиры (какая площадь доли, выделить её на плане).

Данный процесс регулируется статьей 42 Федерального Закона Российской Федерации № 218.

С несовершеннолетними

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то родители должны позаботиться о выписке ребёнка из текущего места и прописать в новом доме или у родственников поскольку ребёнок не может быть без постоянной или временной регистрации.

Если ребёнок является одним из совладельцев жилья, то родители должны взять разрешение из органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.

Ребёнок должен получить равноценную по размерам и стоимости долю в новой квартире.

Как расторгнуть

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор мены можно как по общему согласию сторон, так и в ходе судебного разбирательства.

В случае, если стороны не могут прийти к обоюдному решению расторжения договора мены, граждане могут обратиться в суд с исковым заявлением.

По каким причинам стороны могут разорвать договор?

если одной из сторон угрожали;
если одна из сторон предоставила недостоверную или подделанную информацию относительно недвижимости;
если в договоре имеются ошибки или неточности;
если одна из сторон ввела в заблуждение вторую;

Срок исковой давности составляет 1 и 3 года соответственно.

Порядок регистрации

Обмен квартирами также, как и купля-продажа недвижимости имеет свой порядок действий. Он состоит из следующих этапов:

Сторонам необходимо собрать пакет документов, который нужен для регистрации прав собственности.
Уплатить государственную пошлину.
Стороны должны составить, подписать и зарегистрировать договор мены.
Подать заявление и пакет документов в Росреестр.
Оплатить налог НДФЛ.

Порядок действий обмена жилья по договору мены мало чем отличается от процедуры купли-продажи квартиры, в данном случае больше внимания нужно уделить тому, на что происходит обмен и целесообразный ли он.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dogovor-meny-chto-eto-takoe/

Договор мены

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
взаимность;
возмездность.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Виды и особенности договоров мены

транспортом;
другими видами движимого имущества;
частными строениями, жилыми и нежилыми;
квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
земельными участками.

физические лица;
юридические лица, т. е. различные организации;
юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Особенности обмена жилыми помещениями

Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения.

Образец договора мены

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Отчетность какой организации подлежит обязательному ежегодному аудиту