Как сдать квартиру в аренду через агентство

Как сдать квартиру в аренду правильно

как сдать квартиру в аренду через агентство

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально.

В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ.

Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Бесплатная консультация юриста по сдаче жилья в аренду>>

Кто может сдавать жилье в аренду

Прежде чем говорить о правилах сдачи жилого помещения во временное пользование, стоит понять, кто это может сделать. Выступить в роли арендодателя может собственник объекта недвижимости или его законный представитель, чьи полномочия заверены нотариально. О наличии права собственности на квартиру говорят свидетельство собственника и выписка из госреестра.

Если квартира оформлена по договору долевого участия, необходимо спросить разрешение у каждого собственника. Если есть другие люди, зарегистрированные на объекте, они также должны дать свое согласие. В случае, если среди жильцов числится несовершеннолетний, разрешение на сдачу жилья в аренду должна дать служба опеки.

В случае, если разрешения от кого-либо из данного перечня получено не было, зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Это означает, что документ этот, в случае возникновения необходимости судебного и досудебного разбирательства, не будет играть законной силы. Это означает, что арендатор рискует потерять свои деньги, а арендодатель имущество, а доказать этот факт в судебном порядке не представится возможным.

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита.

Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником.

Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности.

В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя.

Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Как сдать в аренду служебную квартиру

Несмотря на то, что возможность сдачи жилья, выданного сотруднику предприятия или организации в связи со сложными жилищными условиями, существует, могут возникнуть определенные трудности. Действовать в этом случае следует по аналогии со сдачей в аренду муниципального жилья, но велик риск того, что работодатель посчитает, что сотрудник уже не нуждается в жилье и отдаст его другому сотруднику.

Жилье, требующее ремонта

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.

Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

С какими рисками сталкивается собственник

Заключить договор аренды – это не только обязательство перед налоговыми службами, но и гарантия собственной безопасности. Без соответствующего оформления факта сдачи жилья в аренду перед собственником возникают серьезные риски:

  • при наличии устных договоренностей или формально подписанном договоре есть риск того, что арендодатель откажется уплачивать арендную плату или коммунальные услуги, а востребовать это в законном порядке не получится
  • имущество, принятое без описи, может быть украдено или повреждено, а востребовать его ремонта или возврата также будет проблематично
  • нерадивый арендатор может нарушать общественный порядок и мешать соседям, при этом ответственность за это полностью ляжет на собственника
  • возможность передачи арендованной собственности в субаренду, чему уже не сможет воспрепятствовать собственник

Учитывая все перечисленные риски, а это далеко не полный их список, можно сделать один вывод: во избежание неприятностей договор аренды должен быть заключен по правилам, а помочь в этом могут профессиональные юристы. Осталось выяснить, как правильно заключить договор, и какая последовательность действий собственника.

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.

В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

  • будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
  • нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
  • внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
  • подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Что касается арендодателей, то некоторые сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду иностранным гражданам, особенно студентам. Первый риск – это невозможность проверки подлинности документов иностранца и законности его нахождения на территории страны, в принципе. Проверить документы могут юристы, а узнать, насколько легально потенциальный арендатор находится в стране, можно, воспользовавшись услугами специального сайта МВД.

Нужно ли заключать договор аренды

Подводя итог сказанному, можно сказать, что заключать договор аренды обязательно, во избежание возможных рисков. В этом случае вы сможете защитить свои права в суде. К слову, последнее время договор заключается в большинстве случаев, причем, если речь идет о физических лицах, то целесообразно заключать договор найма, если это касается юридических лиц, то заключается договор аренды. Разобраться во всех тонкостях процесса помогут профессиональные юристы.

Рекомендации юристов по сдаче квартиры в аренду

Как правильно подготовить квартиру и советы по заключению соглашения аренды квартиры можете уточнить у наших ведущих специалистов. Напишите намв форме ниже и получите первую консультацию абсолютно бесплатно!

(19 5,00 из 5)

Источник: https://fedzakon.ru/pravo/grazhdanskoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu

Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

как сдать квартиру в аренду через агентство

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Кто может сдавать

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.

Рекомендация! Не стоит прибегать к сдаче муниципального объекта без достаточных оснований. У представителей администрации может появиться вопрос о целесообразности предоставления в пользования недвижимости, если есть иное место проживания. Но если семья большая, а на вырученные средства арендуется другой объект недвижимости, возможно и положительное решение.

Кому сдавать

Если человек впервые планирует сдать квартиру через агентство недвижимости, важно серьезно подойти к процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после этого публикуются объявления на основных ресурсах, и соответствующая запись вносится в базу данных самой организации.

Среди предпочитаемых категорий выделяются следующие:

  • студенты, которые снимают квартиру совместно по 2-3 человека;
  • молодые семьи с детьми и домашними животными;
  • семейные пары старше 35 лет;
  • одинокие арендаторы;
  • лица определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.

Если собственник против проживания маленьких детей и домашних животных, важно указать данные требования заранее. Это сэкономит время и арендаторов, и агентов. Также важно указать требования к использованию жилого помещения.

Даже если жильцы знакомые или долго снимают квартиру, лучше периодически посещать их в заранее установленное время. Необходимо контролировать оплату коммунальных платежей, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

Важно! Даже если договор найма подписывается в присутствие агента, это не гарантирует полной имущественной безопасности. Поэтому часто при оплате первого месяца аренды берется залоговый платеж за последний месяц.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

  • лицензия;
  • документы о квалификации персонала;
  • отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Внимание! Перед подписанием договора желательно взять его на ознакомление и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит его на наличие подводных камней и неоднозначных трактовок.

Подготовка квартиры

В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.

Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но  требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.

Договор между собственником и арендатором

В случае работы через агентство бланк предоставит сотрудник. Он же поможет правильно заполнить документ и объяснит сложные моменты. Договору аренды посвящается гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно основным требованиям, важно указать следующее:

  • предмет договора. Указывается точное описание квартиры и местоположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
  • стоимость. Определяется точная оплата за проживание в рублях, комиссия агента. Описывается, кто должен оплачивать коммунальные платежи, расходы на электричество и воду;
  • срок действия. Как правило, устанавливается период в 11 месяцев. Если договор оформляется на 1 год и более, требуется официальная регистрация в Росреестре;
  • указываются лица, которые могут проживать с арендатором. В качестве арендатора может выступать только один человек, даже если будет проживать большая семья. Он является ответственным лицом, которое взаимодействует с арендодателем;
  • права и обязанности. Подробно указываются важные нюансы. Так, прописывается как часто может проходить осмотр объекта. Как правило, устанавливается условие посещения не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указываются возможность субаренды;
  • реквизиты сторон. Указываются полные паспортные и контактные данные обеих сторон.

Таким образом, недвижимость проще сдать через агентство недвижимости. Но важно обращаться в проверенную компанию, специалисты которой быстро подберут жильцов и обеспечат документальное сопровождение.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-cerez-agentstvo.html

Как сдать квартиру в аренду правильно и быстро — официально, через агентство и образец договора

как сдать квартиру в аренду через агентство

Владение одновременно несколькими квартирами – постоянное переживание. Необходимо смотреть за состоянием сантехнического оборудования, оплачивать коммунальные платежи.

По этим причинам, многие стараются сдать жилое помещение внаем, это и присмотр за ним, и получение дополнительных средств.

Кто может сдавать квартиру

По праву сдавать помещение во временное пользование имеет право только ее владелец, имеющий на руках свидетельство ГРП.

Родственники или близкие приятели проделывать такие действия права не имеют, исключение может составлять, только если на них будет оформлена доверенность, подписанная в нотариальной конторе:

  • Если квартира выдана жильцу по соглашению с административными органами, она фактически принадлежит муниципальной организации, передавать в аренду он не имеет законного права. Исключение может быть только в определенных случаях и то, если муниципальная организация выдала ему на такие действия подписанное разрешение.
  • Если же в сдаваемом помещении, кроме собственника, прописаны иные лица, то они должны дать свое письменное согласие. Такие же действия должны быть выполнены, если арендуется отдельная комната (имеется в виду коммунальное жилье, т.е. где кухня, санитарная комната являются общими).
  • В случае прописки в этом жилье несовершеннолетнего ребенка, дополнительно потребуется одобрение органов опеки. При этом нужно будет доказать, что права ребенка не будут ущемлены и условия для проживания у него будут не хуже, чем были раньше.
  • Если у квартиры сразу несколько собственников, то разрешения в письменном виде должны быть от каждого. В таком случае можно подписать доверенность у нотариуса и сдачу жилья поручить одному из них.

Если не выполнять эти рекомендации, то регистрацию в Росреестре можно оформить более чем на 1 год. Однако, на практике, многие сдают свои квартиры, так называемо, серым способом, т. е. без регистрации определенных органов. В случае судебных разбирательств, ничего доказать не получится, устный договор будет считаться ничтожным.

Подготовка к сдаче

Подготовительные работы в квартире перед сдачей ее внаем, напрямую зависят от того, какие цели преследует арендодатель, что он хочет получить от ее аренды.

Если хочется получить больше денежных средств, то состояние квартиры должно иметь соответствующий вид.

Необходимо будет выполнить качественный ремонт, заменить сантехнику, установить хорошую мебель. От таких условий полностью зависит цена.

Если у хозяина нет возможности выставить новую мебель и сделать хороший ремонт, то лучшим вариантом будет сдать квартиру пустой. Тем более что многие семьи предпочитают заезжать в съемные жилые помещения только со своими предметами обихода.

Определение стоимости аренды

Цена за арендное помещение напрямую зависит от некоторых факторов:

  • Месторасположение жилого дома (отдаленность от объектов социального назначения, школ, детских садов, остановок общественного транспорта).
  • Состояние (мебель, ремонт и т.д.).

Совет! Перед тем как найти квартирантов, нужно обзвонить риелторов и узнать, какие у них расценки на аналогичные квартиры. Следует заметить, что расценки у компаний значительно разнятся, поэтому звонков стоит совершить как можно больше. Исходя из этого, определить среднюю стоимость.

Поиск квартиранта

Как правило, поиск квартирантов проблема довольно сложная. Здесь нет никакой гарантии, что он будет оплачивать обговоренные суммы, сохранит обстановку, не устроит в помещении незаконных мероприятий (торговля наркотиками, притоны и т.д.).

На этот случай существует несколько советов:

  • Сдавать жилье через агентства. Риелторы предложат множество вариантов, и, при отдельной оплате, предоставят определенные гарантии.
  • Можно подать объявления в СМИ, на ТВ в бегущую строку, в интернет.
  • Поискать арендаторов через своих родственников или знакомых. Это является лучшим вариантам: ведь человек, порекомендованный своими знакомыми, не захочет подводить их, в случае неприятных ситуаций, его всегда можно будет разыскать.
  • Сдавать жилье своим же родственникам. В этом случае большой выгоды арендодатель не получит, зато он будет полностью уверен в сохранности и в том, что счета будут всегда оплачены.

Важно! В случае передачи во временное пользование жилья незнакомому человеку нет никакой гарантии, что оно будет в полной сохранности. Поэтому одним из лучших вариантов будет исследование его на предмет законности. При наличии знакомых, работающих в полиции, проверить его на наличие судимости, административных правонарушений. Можно проверить информацию о нем в открытых информационных источниках в интернете.

Процесс передачи квартиры

Собственнику нужно лично передать свое жилое помещение квартиранту. При этом рекомендуется выполнить некоторые действия, которые впоследствии заставят съемщика более ответственно отнестись к чужому имуществу:

  • Во избежание непредвиденных поломок и нюансов, следует рассказать о том, как и что работает в помещении (к примеру, сантехника, бытовые приборы и т.д.).
  • Чтобы не получилось неприятных ситуаций по возникшей задолженности за коммунальные услуги, совместно снять показания с приборов учета воды, счетчика электроэнергии.
  • Перед тем как передать ключи, сделать фотографические снимки всех комнат, кухни и сантехнического узла. Это обяжет нанимателя хорошо относиться к чужому имуществу.
  • По возможности познакомить нового жильца с соседями, которым оставить свой номер телефона на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Оформление договора

При составлении договора в самостоятельном порядке обязательно нужно указать период, на который передается помещение внаем и размер оплаты. Можно составить соглашение, где очень подробно расписать все нюансы.

Особенности оформления

При оформлении договорного соглашения, необходимо указать множество деталей, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций, а именно:

  • Дата и место заключения.
  • Полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
  • Описание объекта (метраж, адрес, техническое состояние, наличие мебели, качество сантехники, наличие телефона и интернета и т.д.).
  • Подтверждение собственности (ссылка на свидетельство).
  • Ежемесячная оплата (цена, указание, кто будет оплачивать коммунальные платежи).
  • Форма расчета и день выплат.
  • Срок.
  • Перечень лиц, кто будет проживать.
  • Условия, по которым договор, может быть прерван по инициативе одной их сторон.

Образец

По причине того, что договорные отношения касаются двух сторон, права и обязанности имеют как арендодатель, так и арендатор. В случае нарушения каких-либо пунктов (несвоевременная оплата, ущемление прав и т.д.), виновной стороне придется нести ответственность.

Бланк заполняется как от руки, так в печатной форме.

Заполненный образец можно посмотреть по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/wp-content/uploads/2016/10/o-nedvizhke.ru-Договор-аренды-квартиры.docx

Источник: https://houseconnect.ru/realty/arenda/kak-sdat-kvartiru.html

Как сдать квартиру в аренду: договор аренды, налог на аренду квартиры

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам.

Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным.

Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.

1. Готовим квартиру к сдаче — Сдача в аренду квартиры эконом-класса — Сдаем элитное жилье 2. Сдаем квартиру самостоятельно 3. Сдаем квартиру через агентство 4. Требования к договору с агентством недвижимости 5. Договор аренды на квартиру 6. Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором 7. Налог со сдачи квартиры 8. Заключительные положения

Готовим квартиру к сдаче

Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться — как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?

Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.

В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.

Сдача в аренду квартиры эконом-класса

На такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.

Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.

Важно! Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).

Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.

Сдаем элитное жилье

А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.

Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.

Обратите внимание: дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.

Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.

Сдаем квартиру самостоятельно

Многие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.

Важно! У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.

Что писать в объявлении? Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.

Сдаем квартиру через агентство

Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.

Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.

Тут выхода два:

  1. Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
  2. Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.

А дальше дело собственника — решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.

Требования к договору с агентством недвижимости

  1. Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
  2. Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
  3. Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
  4. Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
  5. Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
  6. Ответственность сторон.
  7. Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.

Важно: прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации.

Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.

И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».

Договор аренды на квартиру

Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается — самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.

В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.

А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:

  • предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
  • сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
  • срок действия договора (на какой сдается жилье);
  • лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
  • реквизиты сторон договора.

Скачать образец договора аренды квартиры вы можете здесь.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?

Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный — обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.

Налог со сдачи квартиры

Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.

Важно! Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.

Кстати, налоги — это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством.

А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах.

Берут и проверяют — кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.

Хочется сэкономить? Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).

Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.

Заключительные положения

Только собственнику решать — как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.

На взаимном доверии отношения можно строить только тогда, когда арендатор и арендодатель — родственники или хорошие знакомые. И то лучше не рисковать ни родством, ни дружбой.

А еще нужно быть очень осторожным, сдавая жилое помещение самостоятельно. И лучше все же платить налоги государству. Так спокойнее, безопаснее и дешевле.

Причем платить нужно вовремя. Потому что за просрочку тоже штрафуют. Правда, в два раза меньше (по сумме), чем за умышленную неуплату.

(430 голос., 4,59 из 5)

Источник: https://pravo.moe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство

Пустующая недвижимость должна приносить прибыль. Многие собственники стараются обойти стороной все возможные риски, касающиеся сдачи жилья в аренду. Официальное оформление сделки позволяет возместить задолженность, стоимость испорченного имущества и решить другие проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели.

Лучше сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство?

Любой человек стремящийся заработать на жилье озадачивается вопросом о том, как сдать квартиру правильно – самостоятельно или через агентство. Самый простой и безопасный вариант – найти квартиросъемщиков среди друзей и знакомых. Обычно в таком случае приходится устанавливать стоимость ниже рыночной, что подходит не для всех ситуаций.

Остается два варианта – разместить объявление об аренде квартиры самостоятельно или обратиться в риэлтерскую компанию. Преимущества первого варианта:

  • возможность сдать жилье быстро, так как большинство людей ищет квартиры от собственников;
  • подбор жильцов по своему усмотрению;
  • не нужно тратить время на поиск добросовестного агента.

Не всегда есть время и силы на самостоятельный подбор жильцов, так как приходится регулярно отвечать на звонки и встречаться с потенциальными квартиросъемщиками. Тогда на помощь придет агентство недвижимости. Его преимущества:

  • правильное составление документации;
  • возможность сдать жилье именно за ту сумму, которая установлена, так как жильцы не будут торговаться с агентом;
  • освобождение времени для занятия другими важными делами.

При желании с помощью специалиста можно застраховать имущество, если в нем имеются ценные вещи, тем самым уберечь себя от всевозможных потерь.

Как правильно по закону сдать квартиру в аренду физическому лицу?

Если принято решение заниматься процедурой самостоятельно, то придется составлять договор аренды, так как законно сдавать квартиру в аренду физическому лицу можно только с этим документом. Он станет юридической защитой в неблагоприятной ситуации.

В первую очередь ведется подготовка жилплощади – при необходимости делается ремонт и докупается необходимые вещи. После приступают к поиску арендатора. Для этого используются всевозможные варианты:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  • доски объявлений;
  • газеты;
  • интернет;
  • знакомые.

Важно подробно рассказать о достоинствах жилья и приложить качественные фотографии, чтобы задача о том, как самостоятельно сдать квартиру, решилась как можно быстрее. Когда желающие люди будут найдены, необходимо подготовить ряд документов, касающихся жилплощади:

  • документы о праве собственности;
  • выписка из ЖЭКа со списком прописанных в квартире лиц;
  • паспорт.

Далее с арендаторами составляется договор и акт приема-передачи, в котором описываются вся мебель и бытовая техника, находящаяся в арендуемых апартаментах. Факт внесения предоплаты фиксируется в расписке.

О совершенной процедуре необходимо уведомить налоговую службу и уплатить налог в размере 13% для граждан России и 30% для иностранцев. Для сдачи одной квартиры регистрировать ИП не обязательно.

Как сдать квартиру через агентство?

Не всегда бывает желание и возможность заниматься поиском жильцов своими силами, в таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к специалистам. Этот выбирает большинство людей, так как сдать квартиру в аренду через агентство проще – все заботы ложатся на плечи риелтора.

Услуги специалиста оплачивает наниматель, поэтому арендодатель ничего не теряет. Важно ответственно подойти к выбору компании. Здесь лучше изучить все отзывы и выбрать агентство с хорошей репутацией.

Во время консультации необходимо выяснить права и обязанности сторон и уточнить информацию о размере комиссии и случае, в которых она выплачивается. Тогда же решаются важные вопросы о том, как сдать квартиру – в какое время ее будут показывать и какие требования предъявляются к будущим арендаторам.

Что должно быть прописано в договоре?

При поиске способа, как сдать квартиру в аренду правильно, важно уделить особое внимание составлению договора. При любой малейшей ошибке он может оказаться бесполезным, поэтому в нем нужно учесть все нюансы:

  • данные двух сторон – ФИО, номер паспорта, прописка и контакты;
  • характеристика жилплощади;
  • цель аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • дата внесения оплаты и ее размер;
  • срок аренды:
  • ответственность и штрафы при несоблюдении правил;
  • условия расторжения договора.

В документе выделяется отдельный пункт для прописывания перечня лиц, которые будут проживать в данных апартаментах.

Особенности сдачи квартиры посуточно

Согласно законодательству, собственник имеет право сдавать жилье на любой срок. Как правильно сдавать квартиру посуточно – так же, как и на длительный срок. Налог с ведения подобной деятельности уплачивается один раз в год. При сдаче квартиры на сутки с нанимателем тоже составляется договор. Владелец жилья имеет право, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, так и обратиться в агентство недвижимости.

Во время привлечения специалиста на него пишется доверенность в свободной форме. От получаемой прибыли придется уплачивать комиссию – 15-25%. Зато все заботы о том, как сдавать квартиру в аренду посуточно, будут касаться только агента. Собственнику придется осуществлять две задачи – забирать деньги и производить уборку.

Как правильно сдать комнату в квартире?

Правила законной сдачи комнаты практически такие же, которые рассмотрены в разделе о том, как правильно сдать квартиру. Разница заключается только в одном – при заполнении договора указывается характеристика конкретной комнаты.

В документе учитываются и требования владельца, касающиеся оплаты телефона, интернета и коммунальных услуг. Дополнительно можно запросить страховой депозит. Это позволит, как правильно сдать комнату в квартире, так и обезопасить себя от большинства рисков, которые увеличиваются при сдаче апартаментов по отдельным помещениям.

Нюансы сдачи комнаты в коммунальной квартире

Владелец помещения в коммунальном жилье имеет право сдавать его, если площадь не относится к объекту долевой собственности. Чтобы правильно сдать комнату в коммунальной квартире, достаточно заполнить договор, согласно которому представителем собственника становится наниматель.

Документация составляется таким же образом, как при правильной сдаче квартиры квартирантам. Единственное, о чем можно дополнительно указать в договоре – соблюдение графика дежурств в местах общего пользования.

Риски арендодателя в случае отсутствия договора

  1. Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
  2. Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
  3. Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так.

    Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.

  4. Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
  5. Неуплата за проживание.

    Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.

Правильно сдать квартиру или комнату в аренду на длительный срок или посуточно без договора невозможно. Чтобы не беспокоиться о разрешении любых непредвиденных ситуаций, рекомендуется платить налоги.

Хотя это забирает приличную часть прибыли, в случае проверки налоговой службы и выявления незаконной деятельности можно потерять больше финансовых средств или оказаться за решеткой.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru

Сдача квартиры через агентство: плюсы и минусы

С одной стороны, сдача квартиры через агентство – это очень выгодный вариант для собственника, поскольку рекламу вместо него дают риэлторы, а плату за услуги агентства вносит сам квартирант. Однако сдача квартиры через риэлтора имеет и свои недостатки. Поэтому перед заключением договора нужно взвесить все плюсы и минусы, которые подробно описываются в материале.

Ранее мы рассказывали о том чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, рекомендуем вам ознакомиться с этой информацией здесь.

Сдача через агентство: плюсы и минусы

У каждого собственника есть 2 варианта поиска клиентов для своей квартиры – через агентство или самостоятельного, и у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

самостоятельно через агентство
поиск клиентов значительные затраты времени и средств (на рекламу, личные встречи, звонки) минимальные издержки (агентство дает рекламу за свой счет, риэлтор организует встречу и принимает активное участие в работе с клиентом)
выбор среди разных клиентов ничем не ограничен ограничивается тем, что не каждый квартирант согласится переплачивать за комиссию агентства
отсев нежелательных категорий клиентов производится только самостоятельно; есть риск столкнуться с нежелательными квартирантами по неопытности первичный отсев осуществляется риэлтором; если он достаточно опытный, с высокой вероятностью удастся сдать квартиру порядочным арендаторам
юридическое сопровождение сделки отсутствует присутствует (составление договора с учетом конкретных особенностей ситуации)
юридические гарантии по сохранности квартиры или имущества отсутствуют

Исходя из этого можно сделать вывод, что вариант самостоятельной сдачи имеет такие преимущества:

  1. Собственник полностью контролирует весь процесс и никак не ограничен в выборе клиентов.
  2. Можно произвольно устанавливать цену (в том числе и эконом-класса), выбирать любые другие условия.

Однако у этого варианта есть и недостатки:

  1. Значительная трата времени и средств на рекламу.
  2. Поток клиентов будет значительно ниже, поскольку агентство дает объявления на нескольких порталах, в газетах, социальных сетях и по другим каналам связи.

Именно поэтому вариант поиска квартирантов через агентство выглядит более предпочтительно. Он особенно подойдет для тех владельцев, которые ранее не сдавали квартиры. По неопытности можно столкнуться с мошенниками, недобросовестными арендаторами или попасть в другие нежелательные ситуации.

Риэлтор занимается исключительно подбором квартирантов. Он не дает никаких юридических гарантий относительно дальнейшего взаимодействия собственника с жильцами. Однако подобных гарантий не может дать никто за исключением страховых компаний (страховка от гибели имущества, краж и т.п.).

Пошаговая инструкция по сдаче

Вне зависимости от выбора конкретного способа сдачи недвижимости последовательность действий будет выглядеть примерно одинаково. Сначала необходимо обдумать все детали будущего договора, подготовить помещение, после чего определиться с категорией жильцов и приступить к поискам. Завершающий этап – подписание договора найма (его также называют договором аренды), получение средств за 1 месяц и передача ключей.

Шаг 1. Подготовка квартиры: 5 способов увеличить арендную плату

Очевидно, что в интересах собственника сдать свое жилье как можно дороже. Для этого необходимо подготовить квартиру для заселения:

  1. Прежде всего, нужно позаботиться о внешнем виде. Перед поиском клиентов проводят генеральную уборку, стирают шторы, промывают окна, люстру, при необходимости – и потолки. Внешний вид должен располагать жильца, а не отталкивать его.
  2. Также в квартиру лучше завести всю необходимую мебель и бытовую технику. Минимальный набор – холодильник, плита, стиральная машина, диван, шкаф, стол, стулья, телевизор. Обычно недвижимость без этих предметов сдается со значительными скидками. К тому же на рынке есть очень много вариантов, поэтому квартиранту, как правило, не составит труда выбрать более подходящее предложение.
  3. Часть мебели, возможно, лучше заменить новой, причем приобрести ее можно в недорогих магазинах, поэтому вложение окупится за несколько месяцев. Лучше всего не захламлять помещения старыми вещами и тем более личными предметами – фотографии, картины и т.п.
  4. Также нужно сделать красивые, информативные фото каждой части квартиры – комнаты, кухни, входной двери и т.п. Фотографии должны быть высокого качества, а делать их лучше всего в солнечную погоду.
  5. Если состояние жилья неприглядное, целесообразно сделать недорогой косметический ремонт. Новые обои и покрытие потолка значительно улучшают вид и соответственно увеличивают арендную плату. Старый дизайн, напротив, отталкивает большинство квартирантов.

Конечно, выполнять все эти действия необязательно. Однако собственнику нужно обязательно проверить все коммуникации и при необходимости произвести срочный ремонт, чтобы избежать протекания труб, перегрузки электросети и т.п.

Ранее мы приводили правильный с юридической точки зрения пример составления договора аренды комнаты в квартире, ознакомиться с ним можно здесь.

Шаг 2. Определение контингента квартирантов

Это тоже очень важный момент, который необходимо продумать заблаговременно. Не секрет, что все опытные риэлторы и вообще арендодатели выделяют несколько категорий квартирантов. Наиболее благополучными считаются семейные пары, где каждый член семьи работает. Еще один популярный вариант – девушка-студентка (1 или 2). Однако компания из 3-4 человек, напротив, – не самый удачный вариант по понятным причинам.

Менее желательные категории:

  1. Пары с маленькими детьми.
  2. Пары или одинокие жильцы с домашними животными.
  3. Молодые люди, студенты.
  4. Одинокие, в особенности мужчины.

Также обращают внимание и на происхождение, внешний вид человека. Например, очень часто в объявлениях по соображениям этичности можно встретить формулировки «только для славян». Очевидно, что наименее желательная категория – это компания из нескольких мужчин подозрительного происхождения. Поэтому чаще всего предпочтение отдается именно семейным, которые почти всегда ведут адекватный образ жизни.

Ранее мы приводили пример правильно составленного объявления о сдаче квартиры, посмотреть и изучить наши рекомендации можно здесь.

Шаг 3. Обращение в агентство: образец договора

Следующий этап – это собственно активный поиск потенциальных квартиросъемщиков. Если владелец жилья занимается этим самостоятельно, он размещает рекламу за свой счет и ждет звонки, а затем назначает очные встречи. Если же сдача квартиры происходит через агентство, вначале нужно обговорить условия и заключить договор на оказание услуг. Сделать это лучше у себя дома, куда можно пригласить риэлтора. Такой вариант более удобен, поскольку:

  • агент сразу осмотрит помещение и даст предварительную оценку (примерную арендную ставку);
  • собственнику будет психологически легче общаться с риэлтором у себя дома.

Если все детали соглашения устраивают обе стороны, они подписывают договор о возмездном оказании услуг. Название документа может быть разным, но его суть единая – риэлтор обязуется найти квартиросъемщика за оговоренный период времени, принимает на себя все издержки, связанные с рекламой, а собственник обязуется сдать квартиру именно через это агентство. Договор имеет стандартный вид и содержит описание прав и обязанностей, ответственности сторон, срока оказания услуг и т.п.

Важно понимать, что подписание договора – в интересах не только агентства, но и самого собственника. Крайне не рекомендуется передавать документы или тем более денежные средства агенту без подписания договора. К тому же вознаграждение риэлтору поступает за счет комиссии, которую оплачивает квартиросъемщик. Поэтому любые просьбы об авансе и другие попытки получить деньги можно рассматривать как очевидные признаки мошенничества.

Источник: https://2ann.ru/kak-sdat-kvartiru-cherez-agentstvo/

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

Как сдать квартиру в аренду правильно

как сдать квартиру в аренду через агентство

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

как сдать квартиру в аренду через агентство

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Кто может сдавать

Как сдать квартиру в аренду правильно и быстро — официально, через агентство и образец договора

как сдать квартиру в аренду через агентство

Владение одновременно несколькими квартирами – постоянное переживание. Необходимо смотреть за состоянием сантехнического оборудования, оплачивать коммунальные платежи.

По этим причинам, многие стараются сдать жилое помещение внаем, это и присмотр за ним, и получение дополнительных средств.

Кто может сдавать квартиру

Как сдать квартиру в аренду: договор аренды, налог на аренду квартиры

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам.

Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным.

Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.

1. Готовим квартиру к сдаче — Сдача в аренду квартиры эконом-класса — Сдаем элитное жилье 2. Сдаем квартиру самостоятельно 3. Сдаем квартиру через агентство 4. Требования к договору с агентством недвижимости 5. Договор аренды на квартиру 6. Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором 7. Налог со сдачи квартиры 8. Заключительные положения

Готовим квартиру к сдаче

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство

Пустующая недвижимость должна приносить прибыль. Многие собственники стараются обойти стороной все возможные риски, касающиеся сдачи жилья в аренду. Официальное оформление сделки позволяет возместить задолженность, стоимость испорченного имущества и решить другие проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели.

Лучше сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство?

Сдача квартиры через агентство: плюсы и минусы

С одной стороны, сдача квартиры через агентство – это очень выгодный вариант для собственника, поскольку рекламу вместо него дают риэлторы, а плату за услуги агентства вносит сам квартирант. Однако сдача квартиры через риэлтора имеет и свои недостатки. Поэтому перед заключением договора нужно взвесить все плюсы и минусы, которые подробно описываются в материале.

Ранее мы рассказывали о том чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, рекомендуем вам ознакомиться с этой информацией здесь.

Сдача через агентство: плюсы и минусы

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Как сдать квартиру в аренду правильно

как сдать квартиру в аренду через агентство

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально.

В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ.

Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Бесплатная консультация юриста по сдаче жилья в аренду>>

Кто может сдавать жилье в аренду

Прежде чем говорить о правилах сдачи жилого помещения во временное пользование, стоит понять, кто это может сделать. Выступить в роли арендодателя может собственник объекта недвижимости или его законный представитель, чьи полномочия заверены нотариально. О наличии права собственности на квартиру говорят свидетельство собственника и выписка из госреестра.

Если квартира оформлена по договору долевого участия, необходимо спросить разрешение у каждого собственника. Если есть другие люди, зарегистрированные на объекте, они также должны дать свое согласие. В случае, если среди жильцов числится несовершеннолетний, разрешение на сдачу жилья в аренду должна дать служба опеки.

В случае, если разрешения от кого-либо из данного перечня получено не было, зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Это означает, что документ этот, в случае возникновения необходимости судебного и досудебного разбирательства, не будет играть законной силы. Это означает, что арендатор рискует потерять свои деньги, а арендодатель имущество, а доказать этот факт в судебном порядке не представится возможным.

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита.

Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником.

Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности.

В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя.

Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Как сдать в аренду служебную квартиру

Несмотря на то, что возможность сдачи жилья, выданного сотруднику предприятия или организации в связи со сложными жилищными условиями, существует, могут возникнуть определенные трудности. Действовать в этом случае следует по аналогии со сдачей в аренду муниципального жилья, но велик риск того, что работодатель посчитает, что сотрудник уже не нуждается в жилье и отдаст его другому сотруднику.

Жилье, требующее ремонта

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.

Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

С какими рисками сталкивается собственник

Заключить договор аренды – это не только обязательство перед налоговыми службами, но и гарантия собственной безопасности. Без соответствующего оформления факта сдачи жилья в аренду перед собственником возникают серьезные риски:

  • при наличии устных договоренностей или формально подписанном договоре есть риск того, что арендодатель откажется уплачивать арендную плату или коммунальные услуги, а востребовать это в законном порядке не получится
  • имущество, принятое без описи, может быть украдено или повреждено, а востребовать его ремонта или возврата также будет проблематично
  • нерадивый арендатор может нарушать общественный порядок и мешать соседям, при этом ответственность за это полностью ляжет на собственника
  • возможность передачи арендованной собственности в субаренду, чему уже не сможет воспрепятствовать собственник

Учитывая все перечисленные риски, а это далеко не полный их список, можно сделать один вывод: во избежание неприятностей договор аренды должен быть заключен по правилам, а помочь в этом могут профессиональные юристы. Осталось выяснить, как правильно заключить договор, и какая последовательность действий собственника.

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.

В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

  • будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
  • нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
  • внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
  • подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Что касается арендодателей, то некоторые сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду иностранным гражданам, особенно студентам. Первый риск – это невозможность проверки подлинности документов иностранца и законности его нахождения на территории страны, в принципе. Проверить документы могут юристы, а узнать, насколько легально потенциальный арендатор находится в стране, можно, воспользовавшись услугами специального сайта МВД.

Нужно ли заключать договор аренды

Подводя итог сказанному, можно сказать, что заключать договор аренды обязательно, во избежание возможных рисков. В этом случае вы сможете защитить свои права в суде. К слову, последнее время договор заключается в большинстве случаев, причем, если речь идет о физических лицах, то целесообразно заключать договор найма, если это касается юридических лиц, то заключается договор аренды. Разобраться во всех тонкостях процесса помогут профессиональные юристы.

Рекомендации юристов по сдаче квартиры в аренду

Как правильно подготовить квартиру и советы по заключению соглашения аренды квартиры можете уточнить у наших ведущих специалистов. Напишите намв форме ниже и получите первую консультацию абсолютно бесплатно!

(19 5,00 из 5)

Источник: https://fedzakon.ru/pravo/grazhdanskoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu

Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

как сдать квартиру в аренду через агентство

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Кто может сдавать

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.

Рекомендация! Не стоит прибегать к сдаче муниципального объекта без достаточных оснований. У представителей администрации может появиться вопрос о целесообразности предоставления в пользования недвижимости, если есть иное место проживания. Но если семья большая, а на вырученные средства арендуется другой объект недвижимости, возможно и положительное решение.

Кому сдавать

Если человек впервые планирует сдать квартиру через агентство недвижимости, важно серьезно подойти к процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после этого публикуются объявления на основных ресурсах, и соответствующая запись вносится в базу данных самой организации.

Среди предпочитаемых категорий выделяются следующие:

  • студенты, которые снимают квартиру совместно по 2-3 человека;
  • молодые семьи с детьми и домашними животными;
  • семейные пары старше 35 лет;
  • одинокие арендаторы;
  • лица определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.

Если собственник против проживания маленьких детей и домашних животных, важно указать данные требования заранее. Это сэкономит время и арендаторов, и агентов. Также важно указать требования к использованию жилого помещения.

Даже если жильцы знакомые или долго снимают квартиру, лучше периодически посещать их в заранее установленное время. Необходимо контролировать оплату коммунальных платежей, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

Важно! Даже если договор найма подписывается в присутствие агента, это не гарантирует полной имущественной безопасности. Поэтому часто при оплате первого месяца аренды берется залоговый платеж за последний месяц.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

  • лицензия;
  • документы о квалификации персонала;
  • отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Внимание! Перед подписанием договора желательно взять его на ознакомление и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит его на наличие подводных камней и неоднозначных трактовок.

Подготовка квартиры

В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.

Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но  требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.

Договор между собственником и арендатором

В случае работы через агентство бланк предоставит сотрудник. Он же поможет правильно заполнить документ и объяснит сложные моменты. Договору аренды посвящается гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно основным требованиям, важно указать следующее:

  • предмет договора. Указывается точное описание квартиры и местоположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
  • стоимость. Определяется точная оплата за проживание в рублях, комиссия агента. Описывается, кто должен оплачивать коммунальные платежи, расходы на электричество и воду;
  • срок действия. Как правило, устанавливается период в 11 месяцев. Если договор оформляется на 1 год и более, требуется официальная регистрация в Росреестре;
  • указываются лица, которые могут проживать с арендатором. В качестве арендатора может выступать только один человек, даже если будет проживать большая семья. Он является ответственным лицом, которое взаимодействует с арендодателем;
  • права и обязанности. Подробно указываются важные нюансы. Так, прописывается как часто может проходить осмотр объекта. Как правило, устанавливается условие посещения не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указываются возможность субаренды;
  • реквизиты сторон. Указываются полные паспортные и контактные данные обеих сторон.

Таким образом, недвижимость проще сдать через агентство недвижимости. Но важно обращаться в проверенную компанию, специалисты которой быстро подберут жильцов и обеспечат документальное сопровождение.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-cerez-agentstvo.html

Как сдать квартиру в аренду правильно и быстро — официально, через агентство и образец договора

как сдать квартиру в аренду через агентство

Владение одновременно несколькими квартирами – постоянное переживание. Необходимо смотреть за состоянием сантехнического оборудования, оплачивать коммунальные платежи.

По этим причинам, многие стараются сдать жилое помещение внаем, это и присмотр за ним, и получение дополнительных средств.

Кто может сдавать квартиру

По праву сдавать помещение во временное пользование имеет право только ее владелец, имеющий на руках свидетельство ГРП.

Родственники или близкие приятели проделывать такие действия права не имеют, исключение может составлять, только если на них будет оформлена доверенность, подписанная в нотариальной конторе:

  • Если квартира выдана жильцу по соглашению с административными органами, она фактически принадлежит муниципальной организации, передавать в аренду он не имеет законного права. Исключение может быть только в определенных случаях и то, если муниципальная организация выдала ему на такие действия подписанное разрешение.
  • Если же в сдаваемом помещении, кроме собственника, прописаны иные лица, то они должны дать свое письменное согласие. Такие же действия должны быть выполнены, если арендуется отдельная комната (имеется в виду коммунальное жилье, т.е. где кухня, санитарная комната являются общими).
  • В случае прописки в этом жилье несовершеннолетнего ребенка, дополнительно потребуется одобрение органов опеки. При этом нужно будет доказать, что права ребенка не будут ущемлены и условия для проживания у него будут не хуже, чем были раньше.
  • Если у квартиры сразу несколько собственников, то разрешения в письменном виде должны быть от каждого. В таком случае можно подписать доверенность у нотариуса и сдачу жилья поручить одному из них.

Если не выполнять эти рекомендации, то регистрацию в Росреестре можно оформить более чем на 1 год. Однако, на практике, многие сдают свои квартиры, так называемо, серым способом, т. е. без регистрации определенных органов. В случае судебных разбирательств, ничего доказать не получится, устный договор будет считаться ничтожным.

Подготовка к сдаче

Подготовительные работы в квартире перед сдачей ее внаем, напрямую зависят от того, какие цели преследует арендодатель, что он хочет получить от ее аренды.

Если хочется получить больше денежных средств, то состояние квартиры должно иметь соответствующий вид.

Необходимо будет выполнить качественный ремонт, заменить сантехнику, установить хорошую мебель. От таких условий полностью зависит цена.

Если у хозяина нет возможности выставить новую мебель и сделать хороший ремонт, то лучшим вариантом будет сдать квартиру пустой. Тем более что многие семьи предпочитают заезжать в съемные жилые помещения только со своими предметами обихода.

Определение стоимости аренды

Цена за арендное помещение напрямую зависит от некоторых факторов:

  • Месторасположение жилого дома (отдаленность от объектов социального назначения, школ, детских садов, остановок общественного транспорта).
  • Состояние (мебель, ремонт и т.д.).

Совет! Перед тем как найти квартирантов, нужно обзвонить риелторов и узнать, какие у них расценки на аналогичные квартиры. Следует заметить, что расценки у компаний значительно разнятся, поэтому звонков стоит совершить как можно больше. Исходя из этого, определить среднюю стоимость.

Поиск квартиранта

Как правило, поиск квартирантов проблема довольно сложная. Здесь нет никакой гарантии, что он будет оплачивать обговоренные суммы, сохранит обстановку, не устроит в помещении незаконных мероприятий (торговля наркотиками, притоны и т.д.).

На этот случай существует несколько советов:

  • Сдавать жилье через агентства. Риелторы предложат множество вариантов, и, при отдельной оплате, предоставят определенные гарантии.
  • Можно подать объявления в СМИ, на ТВ в бегущую строку, в интернет.
  • Поискать арендаторов через своих родственников или знакомых. Это является лучшим вариантам: ведь человек, порекомендованный своими знакомыми, не захочет подводить их, в случае неприятных ситуаций, его всегда можно будет разыскать.
  • Сдавать жилье своим же родственникам. В этом случае большой выгоды арендодатель не получит, зато он будет полностью уверен в сохранности и в том, что счета будут всегда оплачены.

Важно! В случае передачи во временное пользование жилья незнакомому человеку нет никакой гарантии, что оно будет в полной сохранности. Поэтому одним из лучших вариантов будет исследование его на предмет законности. При наличии знакомых, работающих в полиции, проверить его на наличие судимости, административных правонарушений. Можно проверить информацию о нем в открытых информационных источниках в интернете.

Процесс передачи квартиры

Собственнику нужно лично передать свое жилое помещение квартиранту. При этом рекомендуется выполнить некоторые действия, которые впоследствии заставят съемщика более ответственно отнестись к чужому имуществу:

  • Во избежание непредвиденных поломок и нюансов, следует рассказать о том, как и что работает в помещении (к примеру, сантехника, бытовые приборы и т.д.).
  • Чтобы не получилось неприятных ситуаций по возникшей задолженности за коммунальные услуги, совместно снять показания с приборов учета воды, счетчика электроэнергии.
  • Перед тем как передать ключи, сделать фотографические снимки всех комнат, кухни и сантехнического узла. Это обяжет нанимателя хорошо относиться к чужому имуществу.
  • По возможности познакомить нового жильца с соседями, которым оставить свой номер телефона на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Оформление договора

При составлении договора в самостоятельном порядке обязательно нужно указать период, на который передается помещение внаем и размер оплаты. Можно составить соглашение, где очень подробно расписать все нюансы.

Особенности оформления

При оформлении договорного соглашения, необходимо указать множество деталей, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций, а именно:

  • Дата и место заключения.
  • Полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
  • Описание объекта (метраж, адрес, техническое состояние, наличие мебели, качество сантехники, наличие телефона и интернета и т.д.).
  • Подтверждение собственности (ссылка на свидетельство).
  • Ежемесячная оплата (цена, указание, кто будет оплачивать коммунальные платежи).
  • Форма расчета и день выплат.
  • Срок.
  • Перечень лиц, кто будет проживать.
  • Условия, по которым договор, может быть прерван по инициативе одной их сторон.

Образец

По причине того, что договорные отношения касаются двух сторон, права и обязанности имеют как арендодатель, так и арендатор. В случае нарушения каких-либо пунктов (несвоевременная оплата, ущемление прав и т.д.), виновной стороне придется нести ответственность.

Бланк заполняется как от руки, так в печатной форме.

Заполненный образец можно посмотреть по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/wp-content/uploads/2016/10/o-nedvizhke.ru-Договор-аренды-квартиры.docx

Источник: https://houseconnect.ru/realty/arenda/kak-sdat-kvartiru.html

Как сдать квартиру в аренду: договор аренды, налог на аренду квартиры

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам.

Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным.

Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.

1. Готовим квартиру к сдаче — Сдача в аренду квартиры эконом-класса — Сдаем элитное жилье 2. Сдаем квартиру самостоятельно 3. Сдаем квартиру через агентство 4. Требования к договору с агентством недвижимости 5. Договор аренды на квартиру 6. Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором 7. Налог со сдачи квартиры 8. Заключительные положения

Готовим квартиру к сдаче

Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться — как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?

Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.

В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.

Сдача в аренду квартиры эконом-класса

На такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.

Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.

Важно! Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).

Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.

Сдаем элитное жилье

А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.

Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.

Обратите внимание: дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.

Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.

Сдаем квартиру самостоятельно

Многие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.

Важно! У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.

Что писать в объявлении? Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.

Сдаем квартиру через агентство

Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.

Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.

Тут выхода два:

  1. Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
  2. Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.

А дальше дело собственника — решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.

Требования к договору с агентством недвижимости

  1. Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
  2. Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
  3. Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
  4. Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
  5. Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
  6. Ответственность сторон.
  7. Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.

Важно: прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации.

Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.

И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».

Договор аренды на квартиру

Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается — самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.

В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.

А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:

  • предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
  • сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
  • срок действия договора (на какой сдается жилье);
  • лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
  • реквизиты сторон договора.

Скачать образец договора аренды квартиры вы можете здесь.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?

Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный — обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.

Налог со сдачи квартиры

Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.

Важно! Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.

Кстати, налоги — это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством.

А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах.

Берут и проверяют — кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.

Хочется сэкономить? Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).

Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.

Заключительные положения

Только собственнику решать — как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.

На взаимном доверии отношения можно строить только тогда, когда арендатор и арендодатель — родственники или хорошие знакомые. И то лучше не рисковать ни родством, ни дружбой.

А еще нужно быть очень осторожным, сдавая жилое помещение самостоятельно. И лучше все же платить налоги государству. Так спокойнее, безопаснее и дешевле.

Причем платить нужно вовремя. Потому что за просрочку тоже штрафуют. Правда, в два раза меньше (по сумме), чем за умышленную неуплату.

(430 голос., 4,59 из 5)

Источник: https://pravo.moe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство

Пустующая недвижимость должна приносить прибыль. Многие собственники стараются обойти стороной все возможные риски, касающиеся сдачи жилья в аренду. Официальное оформление сделки позволяет возместить задолженность, стоимость испорченного имущества и решить другие проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели.

Лучше сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство?

Любой человек стремящийся заработать на жилье озадачивается вопросом о том, как сдать квартиру правильно – самостоятельно или через агентство. Самый простой и безопасный вариант – найти квартиросъемщиков среди друзей и знакомых. Обычно в таком случае приходится устанавливать стоимость ниже рыночной, что подходит не для всех ситуаций.

Остается два варианта – разместить объявление об аренде квартиры самостоятельно или обратиться в риэлтерскую компанию. Преимущества первого варианта:

  • возможность сдать жилье быстро, так как большинство людей ищет квартиры от собственников;
  • подбор жильцов по своему усмотрению;
  • не нужно тратить время на поиск добросовестного агента.

Не всегда есть время и силы на самостоятельный подбор жильцов, так как приходится регулярно отвечать на звонки и встречаться с потенциальными квартиросъемщиками. Тогда на помощь придет агентство недвижимости. Его преимущества:

  • правильное составление документации;
  • возможность сдать жилье именно за ту сумму, которая установлена, так как жильцы не будут торговаться с агентом;
  • освобождение времени для занятия другими важными делами.

При желании с помощью специалиста можно застраховать имущество, если в нем имеются ценные вещи, тем самым уберечь себя от всевозможных потерь.

Как правильно по закону сдать квартиру в аренду физическому лицу?

Если принято решение заниматься процедурой самостоятельно, то придется составлять договор аренды, так как законно сдавать квартиру в аренду физическому лицу можно только с этим документом. Он станет юридической защитой в неблагоприятной ситуации.

В первую очередь ведется подготовка жилплощади – при необходимости делается ремонт и докупается необходимые вещи. После приступают к поиску арендатора. Для этого используются всевозможные варианты:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  • доски объявлений;
  • газеты;
  • интернет;
  • знакомые.

Важно подробно рассказать о достоинствах жилья и приложить качественные фотографии, чтобы задача о том, как самостоятельно сдать квартиру, решилась как можно быстрее. Когда желающие люди будут найдены, необходимо подготовить ряд документов, касающихся жилплощади:

  • документы о праве собственности;
  • выписка из ЖЭКа со списком прописанных в квартире лиц;
  • паспорт.

Далее с арендаторами составляется договор и акт приема-передачи, в котором описываются вся мебель и бытовая техника, находящаяся в арендуемых апартаментах. Факт внесения предоплаты фиксируется в расписке.

О совершенной процедуре необходимо уведомить налоговую службу и уплатить налог в размере 13% для граждан России и 30% для иностранцев. Для сдачи одной квартиры регистрировать ИП не обязательно.

Как сдать квартиру через агентство?

Не всегда бывает желание и возможность заниматься поиском жильцов своими силами, в таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к специалистам. Этот выбирает большинство людей, так как сдать квартиру в аренду через агентство проще – все заботы ложатся на плечи риелтора.

Услуги специалиста оплачивает наниматель, поэтому арендодатель ничего не теряет. Важно ответственно подойти к выбору компании. Здесь лучше изучить все отзывы и выбрать агентство с хорошей репутацией.

Во время консультации необходимо выяснить права и обязанности сторон и уточнить информацию о размере комиссии и случае, в которых она выплачивается. Тогда же решаются важные вопросы о том, как сдать квартиру – в какое время ее будут показывать и какие требования предъявляются к будущим арендаторам.

Что должно быть прописано в договоре?

При поиске способа, как сдать квартиру в аренду правильно, важно уделить особое внимание составлению договора. При любой малейшей ошибке он может оказаться бесполезным, поэтому в нем нужно учесть все нюансы:

  • данные двух сторон – ФИО, номер паспорта, прописка и контакты;
  • характеристика жилплощади;
  • цель аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • дата внесения оплаты и ее размер;
  • срок аренды:
  • ответственность и штрафы при несоблюдении правил;
  • условия расторжения договора.

В документе выделяется отдельный пункт для прописывания перечня лиц, которые будут проживать в данных апартаментах.

Особенности сдачи квартиры посуточно

Согласно законодательству, собственник имеет право сдавать жилье на любой срок. Как правильно сдавать квартиру посуточно – так же, как и на длительный срок. Налог с ведения подобной деятельности уплачивается один раз в год. При сдаче квартиры на сутки с нанимателем тоже составляется договор. Владелец жилья имеет право, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, так и обратиться в агентство недвижимости.

Во время привлечения специалиста на него пишется доверенность в свободной форме. От получаемой прибыли придется уплачивать комиссию – 15-25%. Зато все заботы о том, как сдавать квартиру в аренду посуточно, будут касаться только агента. Собственнику придется осуществлять две задачи – забирать деньги и производить уборку.

Как правильно сдать комнату в квартире?

Правила законной сдачи комнаты практически такие же, которые рассмотрены в разделе о том, как правильно сдать квартиру. Разница заключается только в одном – при заполнении договора указывается характеристика конкретной комнаты.

В документе учитываются и требования владельца, касающиеся оплаты телефона, интернета и коммунальных услуг. Дополнительно можно запросить страховой депозит. Это позволит, как правильно сдать комнату в квартире, так и обезопасить себя от большинства рисков, которые увеличиваются при сдаче апартаментов по отдельным помещениям.

Нюансы сдачи комнаты в коммунальной квартире

Владелец помещения в коммунальном жилье имеет право сдавать его, если площадь не относится к объекту долевой собственности. Чтобы правильно сдать комнату в коммунальной квартире, достаточно заполнить договор, согласно которому представителем собственника становится наниматель.

Документация составляется таким же образом, как при правильной сдаче квартиры квартирантам. Единственное, о чем можно дополнительно указать в договоре – соблюдение графика дежурств в местах общего пользования.

Риски арендодателя в случае отсутствия договора

  1. Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
  2. Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
  3. Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так.

    Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.

  4. Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
  5. Неуплата за проживание.

    Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.

Правильно сдать квартиру или комнату в аренду на длительный срок или посуточно без договора невозможно. Чтобы не беспокоиться о разрешении любых непредвиденных ситуаций, рекомендуется платить налоги.

Хотя это забирает приличную часть прибыли, в случае проверки налоговой службы и выявления незаконной деятельности можно потерять больше финансовых средств или оказаться за решеткой.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru

Сдача квартиры через агентство: плюсы и минусы

С одной стороны, сдача квартиры через агентство – это очень выгодный вариант для собственника, поскольку рекламу вместо него дают риэлторы, а плату за услуги агентства вносит сам квартирант. Однако сдача квартиры через риэлтора имеет и свои недостатки. Поэтому перед заключением договора нужно взвесить все плюсы и минусы, которые подробно описываются в материале.

Ранее мы рассказывали о том чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, рекомендуем вам ознакомиться с этой информацией здесь.

Сдача через агентство: плюсы и минусы

У каждого собственника есть 2 варианта поиска клиентов для своей квартиры – через агентство или самостоятельного, и у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

самостоятельно через агентство
поиск клиентов значительные затраты времени и средств (на рекламу, личные встречи, звонки) минимальные издержки (агентство дает рекламу за свой счет, риэлтор организует встречу и принимает активное участие в работе с клиентом)
выбор среди разных клиентов ничем не ограничен ограничивается тем, что не каждый квартирант согласится переплачивать за комиссию агентства
отсев нежелательных категорий клиентов производится только самостоятельно; есть риск столкнуться с нежелательными квартирантами по неопытности первичный отсев осуществляется риэлтором; если он достаточно опытный, с высокой вероятностью удастся сдать квартиру порядочным арендаторам
юридическое сопровождение сделки отсутствует присутствует (составление договора с учетом конкретных особенностей ситуации)
юридические гарантии по сохранности квартиры или имущества отсутствуют

Исходя из этого можно сделать вывод, что вариант самостоятельной сдачи имеет такие преимущества:

  1. Собственник полностью контролирует весь процесс и никак не ограничен в выборе клиентов.
  2. Можно произвольно устанавливать цену (в том числе и эконом-класса), выбирать любые другие условия.

Однако у этого варианта есть и недостатки:

  1. Значительная трата времени и средств на рекламу.
  2. Поток клиентов будет значительно ниже, поскольку агентство дает объявления на нескольких порталах, в газетах, социальных сетях и по другим каналам связи.

Именно поэтому вариант поиска квартирантов через агентство выглядит более предпочтительно. Он особенно подойдет для тех владельцев, которые ранее не сдавали квартиры. По неопытности можно столкнуться с мошенниками, недобросовестными арендаторами или попасть в другие нежелательные ситуации.

Риэлтор занимается исключительно подбором квартирантов. Он не дает никаких юридических гарантий относительно дальнейшего взаимодействия собственника с жильцами. Однако подобных гарантий не может дать никто за исключением страховых компаний (страховка от гибели имущества, краж и т.п.).

Пошаговая инструкция по сдаче

Вне зависимости от выбора конкретного способа сдачи недвижимости последовательность действий будет выглядеть примерно одинаково. Сначала необходимо обдумать все детали будущего договора, подготовить помещение, после чего определиться с категорией жильцов и приступить к поискам. Завершающий этап – подписание договора найма (его также называют договором аренды), получение средств за 1 месяц и передача ключей.

Шаг 1. Подготовка квартиры: 5 способов увеличить арендную плату

Очевидно, что в интересах собственника сдать свое жилье как можно дороже. Для этого необходимо подготовить квартиру для заселения:

  1. Прежде всего, нужно позаботиться о внешнем виде. Перед поиском клиентов проводят генеральную уборку, стирают шторы, промывают окна, люстру, при необходимости – и потолки. Внешний вид должен располагать жильца, а не отталкивать его.
  2. Также в квартиру лучше завести всю необходимую мебель и бытовую технику. Минимальный набор – холодильник, плита, стиральная машина, диван, шкаф, стол, стулья, телевизор. Обычно недвижимость без этих предметов сдается со значительными скидками. К тому же на рынке есть очень много вариантов, поэтому квартиранту, как правило, не составит труда выбрать более подходящее предложение.
  3. Часть мебели, возможно, лучше заменить новой, причем приобрести ее можно в недорогих магазинах, поэтому вложение окупится за несколько месяцев. Лучше всего не захламлять помещения старыми вещами и тем более личными предметами – фотографии, картины и т.п.
  4. Также нужно сделать красивые, информативные фото каждой части квартиры – комнаты, кухни, входной двери и т.п. Фотографии должны быть высокого качества, а делать их лучше всего в солнечную погоду.
  5. Если состояние жилья неприглядное, целесообразно сделать недорогой косметический ремонт. Новые обои и покрытие потолка значительно улучшают вид и соответственно увеличивают арендную плату. Старый дизайн, напротив, отталкивает большинство квартирантов.

Конечно, выполнять все эти действия необязательно. Однако собственнику нужно обязательно проверить все коммуникации и при необходимости произвести срочный ремонт, чтобы избежать протекания труб, перегрузки электросети и т.п.

Ранее мы приводили правильный с юридической точки зрения пример составления договора аренды комнаты в квартире, ознакомиться с ним можно здесь.

Шаг 2. Определение контингента квартирантов

Это тоже очень важный момент, который необходимо продумать заблаговременно. Не секрет, что все опытные риэлторы и вообще арендодатели выделяют несколько категорий квартирантов. Наиболее благополучными считаются семейные пары, где каждый член семьи работает. Еще один популярный вариант – девушка-студентка (1 или 2). Однако компания из 3-4 человек, напротив, – не самый удачный вариант по понятным причинам.

Менее желательные категории:

  1. Пары с маленькими детьми.
  2. Пары или одинокие жильцы с домашними животными.
  3. Молодые люди, студенты.
  4. Одинокие, в особенности мужчины.

Также обращают внимание и на происхождение, внешний вид человека. Например, очень часто в объявлениях по соображениям этичности можно встретить формулировки «только для славян». Очевидно, что наименее желательная категория – это компания из нескольких мужчин подозрительного происхождения. Поэтому чаще всего предпочтение отдается именно семейным, которые почти всегда ведут адекватный образ жизни.

Ранее мы приводили пример правильно составленного объявления о сдаче квартиры, посмотреть и изучить наши рекомендации можно здесь.

Шаг 3. Обращение в агентство: образец договора

Следующий этап – это собственно активный поиск потенциальных квартиросъемщиков. Если владелец жилья занимается этим самостоятельно, он размещает рекламу за свой счет и ждет звонки, а затем назначает очные встречи. Если же сдача квартиры происходит через агентство, вначале нужно обговорить условия и заключить договор на оказание услуг. Сделать это лучше у себя дома, куда можно пригласить риэлтора. Такой вариант более удобен, поскольку:

  • агент сразу осмотрит помещение и даст предварительную оценку (примерную арендную ставку);
  • собственнику будет психологически легче общаться с риэлтором у себя дома.

Если все детали соглашения устраивают обе стороны, они подписывают договор о возмездном оказании услуг. Название документа может быть разным, но его суть единая – риэлтор обязуется найти квартиросъемщика за оговоренный период времени, принимает на себя все издержки, связанные с рекламой, а собственник обязуется сдать квартиру именно через это агентство. Договор имеет стандартный вид и содержит описание прав и обязанностей, ответственности сторон, срока оказания услуг и т.п.

Важно понимать, что подписание договора – в интересах не только агентства, но и самого собственника. Крайне не рекомендуется передавать документы или тем более денежные средства агенту без подписания договора. К тому же вознаграждение риэлтору поступает за счет комиссии, которую оплачивает квартиросъемщик. Поэтому любые просьбы об авансе и другие попытки получить деньги можно рассматривать как очевидные признаки мошенничества.

Источник: https://2ann.ru/kak-sdat-kvartiru-cherez-agentstvo/

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Как сдать квартиру в аренду правильно

как сдать квартиру в аренду через агентство

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально.

В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ.

Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Бесплатная консультация юриста по сдаче жилья в аренду>>

Кто может сдавать жилье в аренду

Прежде чем говорить о правилах сдачи жилого помещения во временное пользование, стоит понять, кто это может сделать. Выступить в роли арендодателя может собственник объекта недвижимости или его законный представитель, чьи полномочия заверены нотариально. О наличии права собственности на квартиру говорят свидетельство собственника и выписка из госреестра.

Если квартира оформлена по договору долевого участия, необходимо спросить разрешение у каждого собственника. Если есть другие люди, зарегистрированные на объекте, они также должны дать свое согласие. В случае, если среди жильцов числится несовершеннолетний, разрешение на сдачу жилья в аренду должна дать служба опеки.

В случае, если разрешения от кого-либо из данного перечня получено не было, зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Это означает, что документ этот, в случае возникновения необходимости судебного и досудебного разбирательства, не будет играть законной силы. Это означает, что арендатор рискует потерять свои деньги, а арендодатель имущество, а доказать этот факт в судебном порядке не представится возможным.

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита.

Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником.

Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности.

В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя.

Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Как сдать в аренду служебную квартиру

Несмотря на то, что возможность сдачи жилья, выданного сотруднику предприятия или организации в связи со сложными жилищными условиями, существует, могут возникнуть определенные трудности. Действовать в этом случае следует по аналогии со сдачей в аренду муниципального жилья, но велик риск того, что работодатель посчитает, что сотрудник уже не нуждается в жилье и отдаст его другому сотруднику.

Жилье, требующее ремонта

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.

Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

С какими рисками сталкивается собственник

Заключить договор аренды – это не только обязательство перед налоговыми службами, но и гарантия собственной безопасности. Без соответствующего оформления факта сдачи жилья в аренду перед собственником возникают серьезные риски:

  • при наличии устных договоренностей или формально подписанном договоре есть риск того, что арендодатель откажется уплачивать арендную плату или коммунальные услуги, а востребовать это в законном порядке не получится
  • имущество, принятое без описи, может быть украдено или повреждено, а востребовать его ремонта или возврата также будет проблематично
  • нерадивый арендатор может нарушать общественный порядок и мешать соседям, при этом ответственность за это полностью ляжет на собственника
  • возможность передачи арендованной собственности в субаренду, чему уже не сможет воспрепятствовать собственник

Учитывая все перечисленные риски, а это далеко не полный их список, можно сделать один вывод: во избежание неприятностей договор аренды должен быть заключен по правилам, а помочь в этом могут профессиональные юристы. Осталось выяснить, как правильно заключить договор, и какая последовательность действий собственника.

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.

В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

  • будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
  • нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
  • внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
  • подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Что касается арендодателей, то некоторые сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду иностранным гражданам, особенно студентам. Первый риск – это невозможность проверки подлинности документов иностранца и законности его нахождения на территории страны, в принципе. Проверить документы могут юристы, а узнать, насколько легально потенциальный арендатор находится в стране, можно, воспользовавшись услугами специального сайта МВД.

Нужно ли заключать договор аренды

Подводя итог сказанному, можно сказать, что заключать договор аренды обязательно, во избежание возможных рисков. В этом случае вы сможете защитить свои права в суде. К слову, последнее время договор заключается в большинстве случаев, причем, если речь идет о физических лицах, то целесообразно заключать договор найма, если это касается юридических лиц, то заключается договор аренды. Разобраться во всех тонкостях процесса помогут профессиональные юристы.

Рекомендации юристов по сдаче квартиры в аренду

Как правильно подготовить квартиру и советы по заключению соглашения аренды квартиры можете уточнить у наших ведущих специалистов. Напишите намв форме ниже и получите первую консультацию абсолютно бесплатно!

(19 5,00 из 5)

Источник: https://fedzakon.ru/pravo/grazhdanskoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu

Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

как сдать квартиру в аренду через агентство

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Кто может сдавать

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.

Рекомендация! Не стоит прибегать к сдаче муниципального объекта без достаточных оснований. У представителей администрации может появиться вопрос о целесообразности предоставления в пользования недвижимости, если есть иное место проживания. Но если семья большая, а на вырученные средства арендуется другой объект недвижимости, возможно и положительное решение.

Кому сдавать

Если человек впервые планирует сдать квартиру через агентство недвижимости, важно серьезно подойти к процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после этого публикуются объявления на основных ресурсах, и соответствующая запись вносится в базу данных самой организации.

Среди предпочитаемых категорий выделяются следующие:

  • студенты, которые снимают квартиру совместно по 2-3 человека;
  • молодые семьи с детьми и домашними животными;
  • семейные пары старше 35 лет;
  • одинокие арендаторы;
  • лица определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.

Если собственник против проживания маленьких детей и домашних животных, важно указать данные требования заранее. Это сэкономит время и арендаторов, и агентов. Также важно указать требования к использованию жилого помещения.

Даже если жильцы знакомые или долго снимают квартиру, лучше периодически посещать их в заранее установленное время. Необходимо контролировать оплату коммунальных платежей, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

Важно! Даже если договор найма подписывается в присутствие агента, это не гарантирует полной имущественной безопасности. Поэтому часто при оплате первого месяца аренды берется залоговый платеж за последний месяц.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

  • лицензия;
  • документы о квалификации персонала;
  • отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Внимание! Перед подписанием договора желательно взять его на ознакомление и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит его на наличие подводных камней и неоднозначных трактовок.

Подготовка квартиры

В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.

Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но  требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.

Договор между собственником и арендатором

В случае работы через агентство бланк предоставит сотрудник. Он же поможет правильно заполнить документ и объяснит сложные моменты. Договору аренды посвящается гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно основным требованиям, важно указать следующее:

  • предмет договора. Указывается точное описание квартиры и местоположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
  • стоимость. Определяется точная оплата за проживание в рублях, комиссия агента. Описывается, кто должен оплачивать коммунальные платежи, расходы на электричество и воду;
  • срок действия. Как правило, устанавливается период в 11 месяцев. Если договор оформляется на 1 год и более, требуется официальная регистрация в Росреестре;
  • указываются лица, которые могут проживать с арендатором. В качестве арендатора может выступать только один человек, даже если будет проживать большая семья. Он является ответственным лицом, которое взаимодействует с арендодателем;
  • права и обязанности. Подробно указываются важные нюансы. Так, прописывается как часто может проходить осмотр объекта. Как правило, устанавливается условие посещения не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указываются возможность субаренды;
  • реквизиты сторон. Указываются полные паспортные и контактные данные обеих сторон.

Таким образом, недвижимость проще сдать через агентство недвижимости. Но важно обращаться в проверенную компанию, специалисты которой быстро подберут жильцов и обеспечат документальное сопровождение.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-cerez-agentstvo.html

Как сдать квартиру в аренду правильно и быстро — официально, через агентство и образец договора

как сдать квартиру в аренду через агентство

Владение одновременно несколькими квартирами – постоянное переживание. Необходимо смотреть за состоянием сантехнического оборудования, оплачивать коммунальные платежи.

По этим причинам, многие стараются сдать жилое помещение внаем, это и присмотр за ним, и получение дополнительных средств.

Кто может сдавать квартиру

По праву сдавать помещение во временное пользование имеет право только ее владелец, имеющий на руках свидетельство ГРП.

Родственники или близкие приятели проделывать такие действия права не имеют, исключение может составлять, только если на них будет оформлена доверенность, подписанная в нотариальной конторе:

  • Если квартира выдана жильцу по соглашению с административными органами, она фактически принадлежит муниципальной организации, передавать в аренду он не имеет законного права. Исключение может быть только в определенных случаях и то, если муниципальная организация выдала ему на такие действия подписанное разрешение.
  • Если же в сдаваемом помещении, кроме собственника, прописаны иные лица, то они должны дать свое письменное согласие. Такие же действия должны быть выполнены, если арендуется отдельная комната (имеется в виду коммунальное жилье, т.е. где кухня, санитарная комната являются общими).
  • В случае прописки в этом жилье несовершеннолетнего ребенка, дополнительно потребуется одобрение органов опеки. При этом нужно будет доказать, что права ребенка не будут ущемлены и условия для проживания у него будут не хуже, чем были раньше.
  • Если у квартиры сразу несколько собственников, то разрешения в письменном виде должны быть от каждого. В таком случае можно подписать доверенность у нотариуса и сдачу жилья поручить одному из них.

Если не выполнять эти рекомендации, то регистрацию в Росреестре можно оформить более чем на 1 год. Однако, на практике, многие сдают свои квартиры, так называемо, серым способом, т. е. без регистрации определенных органов. В случае судебных разбирательств, ничего доказать не получится, устный договор будет считаться ничтожным.

Подготовка к сдаче

Подготовительные работы в квартире перед сдачей ее внаем, напрямую зависят от того, какие цели преследует арендодатель, что он хочет получить от ее аренды.

Если хочется получить больше денежных средств, то состояние квартиры должно иметь соответствующий вид.

Необходимо будет выполнить качественный ремонт, заменить сантехнику, установить хорошую мебель. От таких условий полностью зависит цена.

Если у хозяина нет возможности выставить новую мебель и сделать хороший ремонт, то лучшим вариантом будет сдать квартиру пустой. Тем более что многие семьи предпочитают заезжать в съемные жилые помещения только со своими предметами обихода.

Определение стоимости аренды

Цена за арендное помещение напрямую зависит от некоторых факторов:

  • Месторасположение жилого дома (отдаленность от объектов социального назначения, школ, детских садов, остановок общественного транспорта).
  • Состояние (мебель, ремонт и т.д.).

Совет! Перед тем как найти квартирантов, нужно обзвонить риелторов и узнать, какие у них расценки на аналогичные квартиры. Следует заметить, что расценки у компаний значительно разнятся, поэтому звонков стоит совершить как можно больше. Исходя из этого, определить среднюю стоимость.

Поиск квартиранта

Как правило, поиск квартирантов проблема довольно сложная. Здесь нет никакой гарантии, что он будет оплачивать обговоренные суммы, сохранит обстановку, не устроит в помещении незаконных мероприятий (торговля наркотиками, притоны и т.д.).

На этот случай существует несколько советов:

  • Сдавать жилье через агентства. Риелторы предложат множество вариантов, и, при отдельной оплате, предоставят определенные гарантии.
  • Можно подать объявления в СМИ, на ТВ в бегущую строку, в интернет.
  • Поискать арендаторов через своих родственников или знакомых. Это является лучшим вариантам: ведь человек, порекомендованный своими знакомыми, не захочет подводить их, в случае неприятных ситуаций, его всегда можно будет разыскать.
  • Сдавать жилье своим же родственникам. В этом случае большой выгоды арендодатель не получит, зато он будет полностью уверен в сохранности и в том, что счета будут всегда оплачены.

Важно! В случае передачи во временное пользование жилья незнакомому человеку нет никакой гарантии, что оно будет в полной сохранности. Поэтому одним из лучших вариантов будет исследование его на предмет законности. При наличии знакомых, работающих в полиции, проверить его на наличие судимости, административных правонарушений. Можно проверить информацию о нем в открытых информационных источниках в интернете.

Процесс передачи квартиры

Собственнику нужно лично передать свое жилое помещение квартиранту. При этом рекомендуется выполнить некоторые действия, которые впоследствии заставят съемщика более ответственно отнестись к чужому имуществу:

  • Во избежание непредвиденных поломок и нюансов, следует рассказать о том, как и что работает в помещении (к примеру, сантехника, бытовые приборы и т.д.).
  • Чтобы не получилось неприятных ситуаций по возникшей задолженности за коммунальные услуги, совместно снять показания с приборов учета воды, счетчика электроэнергии.
  • Перед тем как передать ключи, сделать фотографические снимки всех комнат, кухни и сантехнического узла. Это обяжет нанимателя хорошо относиться к чужому имуществу.
  • По возможности познакомить нового жильца с соседями, которым оставить свой номер телефона на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Оформление договора

При составлении договора в самостоятельном порядке обязательно нужно указать период, на который передается помещение внаем и размер оплаты. Можно составить соглашение, где очень подробно расписать все нюансы.

Особенности оформления

При оформлении договорного соглашения, необходимо указать множество деталей, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций, а именно:

  • Дата и место заключения.
  • Полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
  • Описание объекта (метраж, адрес, техническое состояние, наличие мебели, качество сантехники, наличие телефона и интернета и т.д.).
  • Подтверждение собственности (ссылка на свидетельство).
  • Ежемесячная оплата (цена, указание, кто будет оплачивать коммунальные платежи).
  • Форма расчета и день выплат.
  • Срок.
  • Перечень лиц, кто будет проживать.
  • Условия, по которым договор, может быть прерван по инициативе одной их сторон.

Образец

По причине того, что договорные отношения касаются двух сторон, права и обязанности имеют как арендодатель, так и арендатор. В случае нарушения каких-либо пунктов (несвоевременная оплата, ущемление прав и т.д.), виновной стороне придется нести ответственность.

Бланк заполняется как от руки, так в печатной форме.

Заполненный образец можно посмотреть по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/wp-content/uploads/2016/10/o-nedvizhke.ru-Договор-аренды-квартиры.docx

Источник: https://houseconnect.ru/realty/arenda/kak-sdat-kvartiru.html

Как сдать квартиру в аренду: договор аренды, налог на аренду квартиры

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам.

Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным.

Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.

1. Готовим квартиру к сдаче — Сдача в аренду квартиры эконом-класса — Сдаем элитное жилье 2. Сдаем квартиру самостоятельно 3. Сдаем квартиру через агентство 4. Требования к договору с агентством недвижимости 5. Договор аренды на квартиру 6. Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором 7. Налог со сдачи квартиры 8. Заключительные положения

Готовим квартиру к сдаче

Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться — как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?

Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.

В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.

Сдача в аренду квартиры эконом-класса

На такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.

Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.

Важно! Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).

Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.

Сдаем элитное жилье

А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.

Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.

Обратите внимание: дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.

Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.

Сдаем квартиру самостоятельно

Многие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.

Важно! У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.

Что писать в объявлении? Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.

Сдаем квартиру через агентство

Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.

Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.

Тут выхода два:

  1. Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
  2. Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.

А дальше дело собственника — решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.

Требования к договору с агентством недвижимости

  1. Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
  2. Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
  3. Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
  4. Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
  5. Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
  6. Ответственность сторон.
  7. Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.

Важно: прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации.

Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.

И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».

Договор аренды на квартиру

Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается — самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.

В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.

А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:

  • предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
  • сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
  • срок действия договора (на какой сдается жилье);
  • лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
  • реквизиты сторон договора.

Скачать образец договора аренды квартиры вы можете здесь.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?

Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный — обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.

Налог со сдачи квартиры

Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.

Важно! Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.

Кстати, налоги — это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством.

А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах.

Берут и проверяют — кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.

Хочется сэкономить? Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).

Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.

Заключительные положения

Только собственнику решать — как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.

На взаимном доверии отношения можно строить только тогда, когда арендатор и арендодатель — родственники или хорошие знакомые. И то лучше не рисковать ни родством, ни дружбой.

А еще нужно быть очень осторожным, сдавая жилое помещение самостоятельно. И лучше все же платить налоги государству. Так спокойнее, безопаснее и дешевле.

Причем платить нужно вовремя. Потому что за просрочку тоже штрафуют. Правда, в два раза меньше (по сумме), чем за умышленную неуплату.

(430 голос., 4,59 из 5)

Источник: https://pravo.moe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство

Пустующая недвижимость должна приносить прибыль. Многие собственники стараются обойти стороной все возможные риски, касающиеся сдачи жилья в аренду. Официальное оформление сделки позволяет возместить задолженность, стоимость испорченного имущества и решить другие проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели.

Лучше сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство?

Любой человек стремящийся заработать на жилье озадачивается вопросом о том, как сдать квартиру правильно – самостоятельно или через агентство. Самый простой и безопасный вариант – найти квартиросъемщиков среди друзей и знакомых. Обычно в таком случае приходится устанавливать стоимость ниже рыночной, что подходит не для всех ситуаций.

Остается два варианта – разместить объявление об аренде квартиры самостоятельно или обратиться в риэлтерскую компанию. Преимущества первого варианта:

  • возможность сдать жилье быстро, так как большинство людей ищет квартиры от собственников;
  • подбор жильцов по своему усмотрению;
  • не нужно тратить время на поиск добросовестного агента.

Не всегда есть время и силы на самостоятельный подбор жильцов, так как приходится регулярно отвечать на звонки и встречаться с потенциальными квартиросъемщиками. Тогда на помощь придет агентство недвижимости. Его преимущества:

  • правильное составление документации;
  • возможность сдать жилье именно за ту сумму, которая установлена, так как жильцы не будут торговаться с агентом;
  • освобождение времени для занятия другими важными делами.

При желании с помощью специалиста можно застраховать имущество, если в нем имеются ценные вещи, тем самым уберечь себя от всевозможных потерь.

Как правильно по закону сдать квартиру в аренду физическому лицу?

Если принято решение заниматься процедурой самостоятельно, то придется составлять договор аренды, так как законно сдавать квартиру в аренду физическому лицу можно только с этим документом. Он станет юридической защитой в неблагоприятной ситуации.

В первую очередь ведется подготовка жилплощади – при необходимости делается ремонт и докупается необходимые вещи. После приступают к поиску арендатора. Для этого используются всевозможные варианты:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  • доски объявлений;
  • газеты;
  • интернет;
  • знакомые.

Важно подробно рассказать о достоинствах жилья и приложить качественные фотографии, чтобы задача о том, как самостоятельно сдать квартиру, решилась как можно быстрее. Когда желающие люди будут найдены, необходимо подготовить ряд документов, касающихся жилплощади:

  • документы о праве собственности;
  • выписка из ЖЭКа со списком прописанных в квартире лиц;
  • паспорт.

Далее с арендаторами составляется договор и акт приема-передачи, в котором описываются вся мебель и бытовая техника, находящаяся в арендуемых апартаментах. Факт внесения предоплаты фиксируется в расписке.

О совершенной процедуре необходимо уведомить налоговую службу и уплатить налог в размере 13% для граждан России и 30% для иностранцев. Для сдачи одной квартиры регистрировать ИП не обязательно.

Как сдать квартиру через агентство?

Не всегда бывает желание и возможность заниматься поиском жильцов своими силами, в таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к специалистам. Этот выбирает большинство людей, так как сдать квартиру в аренду через агентство проще – все заботы ложатся на плечи риелтора.

Услуги специалиста оплачивает наниматель, поэтому арендодатель ничего не теряет. Важно ответственно подойти к выбору компании. Здесь лучше изучить все отзывы и выбрать агентство с хорошей репутацией.

Во время консультации необходимо выяснить права и обязанности сторон и уточнить информацию о размере комиссии и случае, в которых она выплачивается. Тогда же решаются важные вопросы о том, как сдать квартиру – в какое время ее будут показывать и какие требования предъявляются к будущим арендаторам.

Что должно быть прописано в договоре?

При поиске способа, как сдать квартиру в аренду правильно, важно уделить особое внимание составлению договора. При любой малейшей ошибке он может оказаться бесполезным, поэтому в нем нужно учесть все нюансы:

  • данные двух сторон – ФИО, номер паспорта, прописка и контакты;
  • характеристика жилплощади;
  • цель аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • дата внесения оплаты и ее размер;
  • срок аренды:
  • ответственность и штрафы при несоблюдении правил;
  • условия расторжения договора.

В документе выделяется отдельный пункт для прописывания перечня лиц, которые будут проживать в данных апартаментах.

Особенности сдачи квартиры посуточно

Согласно законодательству, собственник имеет право сдавать жилье на любой срок. Как правильно сдавать квартиру посуточно – так же, как и на длительный срок. Налог с ведения подобной деятельности уплачивается один раз в год. При сдаче квартиры на сутки с нанимателем тоже составляется договор. Владелец жилья имеет право, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, так и обратиться в агентство недвижимости.

Во время привлечения специалиста на него пишется доверенность в свободной форме. От получаемой прибыли придется уплачивать комиссию – 15-25%. Зато все заботы о том, как сдавать квартиру в аренду посуточно, будут касаться только агента. Собственнику придется осуществлять две задачи – забирать деньги и производить уборку.

Как правильно сдать комнату в квартире?

Правила законной сдачи комнаты практически такие же, которые рассмотрены в разделе о том, как правильно сдать квартиру. Разница заключается только в одном – при заполнении договора указывается характеристика конкретной комнаты.

В документе учитываются и требования владельца, касающиеся оплаты телефона, интернета и коммунальных услуг. Дополнительно можно запросить страховой депозит. Это позволит, как правильно сдать комнату в квартире, так и обезопасить себя от большинства рисков, которые увеличиваются при сдаче апартаментов по отдельным помещениям.

Нюансы сдачи комнаты в коммунальной квартире

Владелец помещения в коммунальном жилье имеет право сдавать его, если площадь не относится к объекту долевой собственности. Чтобы правильно сдать комнату в коммунальной квартире, достаточно заполнить договор, согласно которому представителем собственника становится наниматель.

Документация составляется таким же образом, как при правильной сдаче квартиры квартирантам. Единственное, о чем можно дополнительно указать в договоре – соблюдение графика дежурств в местах общего пользования.

Риски арендодателя в случае отсутствия договора

  1. Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
  2. Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
  3. Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так.

    Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.

  4. Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
  5. Неуплата за проживание.

    Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.

Правильно сдать квартиру или комнату в аренду на длительный срок или посуточно без договора невозможно. Чтобы не беспокоиться о разрешении любых непредвиденных ситуаций, рекомендуется платить налоги.

Хотя это забирает приличную часть прибыли, в случае проверки налоговой службы и выявления незаконной деятельности можно потерять больше финансовых средств или оказаться за решеткой.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru

Сдача квартиры через агентство: плюсы и минусы

С одной стороны, сдача квартиры через агентство – это очень выгодный вариант для собственника, поскольку рекламу вместо него дают риэлторы, а плату за услуги агентства вносит сам квартирант. Однако сдача квартиры через риэлтора имеет и свои недостатки. Поэтому перед заключением договора нужно взвесить все плюсы и минусы, которые подробно описываются в материале.

Ранее мы рассказывали о том чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, рекомендуем вам ознакомиться с этой информацией здесь.

Сдача через агентство: плюсы и минусы

У каждого собственника есть 2 варианта поиска клиентов для своей квартиры – через агентство или самостоятельного, и у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

самостоятельно через агентство
поиск клиентов значительные затраты времени и средств (на рекламу, личные встречи, звонки) минимальные издержки (агентство дает рекламу за свой счет, риэлтор организует встречу и принимает активное участие в работе с клиентом)
выбор среди разных клиентов ничем не ограничен ограничивается тем, что не каждый квартирант согласится переплачивать за комиссию агентства
отсев нежелательных категорий клиентов производится только самостоятельно; есть риск столкнуться с нежелательными квартирантами по неопытности первичный отсев осуществляется риэлтором; если он достаточно опытный, с высокой вероятностью удастся сдать квартиру порядочным арендаторам
юридическое сопровождение сделки отсутствует присутствует (составление договора с учетом конкретных особенностей ситуации)
юридические гарантии по сохранности квартиры или имущества отсутствуют

Исходя из этого можно сделать вывод, что вариант самостоятельной сдачи имеет такие преимущества:

  1. Собственник полностью контролирует весь процесс и никак не ограничен в выборе клиентов.
  2. Можно произвольно устанавливать цену (в том числе и эконом-класса), выбирать любые другие условия.

Однако у этого варианта есть и недостатки:

  1. Значительная трата времени и средств на рекламу.
  2. Поток клиентов будет значительно ниже, поскольку агентство дает объявления на нескольких порталах, в газетах, социальных сетях и по другим каналам связи.

Именно поэтому вариант поиска квартирантов через агентство выглядит более предпочтительно. Он особенно подойдет для тех владельцев, которые ранее не сдавали квартиры. По неопытности можно столкнуться с мошенниками, недобросовестными арендаторами или попасть в другие нежелательные ситуации.

Риэлтор занимается исключительно подбором квартирантов. Он не дает никаких юридических гарантий относительно дальнейшего взаимодействия собственника с жильцами. Однако подобных гарантий не может дать никто за исключением страховых компаний (страховка от гибели имущества, краж и т.п.).

Пошаговая инструкция по сдаче

Вне зависимости от выбора конкретного способа сдачи недвижимости последовательность действий будет выглядеть примерно одинаково. Сначала необходимо обдумать все детали будущего договора, подготовить помещение, после чего определиться с категорией жильцов и приступить к поискам. Завершающий этап – подписание договора найма (его также называют договором аренды), получение средств за 1 месяц и передача ключей.

Шаг 1. Подготовка квартиры: 5 способов увеличить арендную плату

Очевидно, что в интересах собственника сдать свое жилье как можно дороже. Для этого необходимо подготовить квартиру для заселения:

  1. Прежде всего, нужно позаботиться о внешнем виде. Перед поиском клиентов проводят генеральную уборку, стирают шторы, промывают окна, люстру, при необходимости – и потолки. Внешний вид должен располагать жильца, а не отталкивать его.
  2. Также в квартиру лучше завести всю необходимую мебель и бытовую технику. Минимальный набор – холодильник, плита, стиральная машина, диван, шкаф, стол, стулья, телевизор. Обычно недвижимость без этих предметов сдается со значительными скидками. К тому же на рынке есть очень много вариантов, поэтому квартиранту, как правило, не составит труда выбрать более подходящее предложение.
  3. Часть мебели, возможно, лучше заменить новой, причем приобрести ее можно в недорогих магазинах, поэтому вложение окупится за несколько месяцев. Лучше всего не захламлять помещения старыми вещами и тем более личными предметами – фотографии, картины и т.п.
  4. Также нужно сделать красивые, информативные фото каждой части квартиры – комнаты, кухни, входной двери и т.п. Фотографии должны быть высокого качества, а делать их лучше всего в солнечную погоду.
  5. Если состояние жилья неприглядное, целесообразно сделать недорогой косметический ремонт. Новые обои и покрытие потолка значительно улучшают вид и соответственно увеличивают арендную плату. Старый дизайн, напротив, отталкивает большинство квартирантов.

Конечно, выполнять все эти действия необязательно. Однако собственнику нужно обязательно проверить все коммуникации и при необходимости произвести срочный ремонт, чтобы избежать протекания труб, перегрузки электросети и т.п.

Ранее мы приводили правильный с юридической точки зрения пример составления договора аренды комнаты в квартире, ознакомиться с ним можно здесь.

Шаг 2. Определение контингента квартирантов

Это тоже очень важный момент, который необходимо продумать заблаговременно. Не секрет, что все опытные риэлторы и вообще арендодатели выделяют несколько категорий квартирантов. Наиболее благополучными считаются семейные пары, где каждый член семьи работает. Еще один популярный вариант – девушка-студентка (1 или 2). Однако компания из 3-4 человек, напротив, – не самый удачный вариант по понятным причинам.

Менее желательные категории:

  1. Пары с маленькими детьми.
  2. Пары или одинокие жильцы с домашними животными.
  3. Молодые люди, студенты.
  4. Одинокие, в особенности мужчины.

Также обращают внимание и на происхождение, внешний вид человека. Например, очень часто в объявлениях по соображениям этичности можно встретить формулировки «только для славян». Очевидно, что наименее желательная категория – это компания из нескольких мужчин подозрительного происхождения. Поэтому чаще всего предпочтение отдается именно семейным, которые почти всегда ведут адекватный образ жизни.

Ранее мы приводили пример правильно составленного объявления о сдаче квартиры, посмотреть и изучить наши рекомендации можно здесь.

Шаг 3. Обращение в агентство: образец договора

Следующий этап – это собственно активный поиск потенциальных квартиросъемщиков. Если владелец жилья занимается этим самостоятельно, он размещает рекламу за свой счет и ждет звонки, а затем назначает очные встречи. Если же сдача квартиры происходит через агентство, вначале нужно обговорить условия и заключить договор на оказание услуг. Сделать это лучше у себя дома, куда можно пригласить риэлтора. Такой вариант более удобен, поскольку:

  • агент сразу осмотрит помещение и даст предварительную оценку (примерную арендную ставку);
  • собственнику будет психологически легче общаться с риэлтором у себя дома.

Если все детали соглашения устраивают обе стороны, они подписывают договор о возмездном оказании услуг. Название документа может быть разным, но его суть единая – риэлтор обязуется найти квартиросъемщика за оговоренный период времени, принимает на себя все издержки, связанные с рекламой, а собственник обязуется сдать квартиру именно через это агентство. Договор имеет стандартный вид и содержит описание прав и обязанностей, ответственности сторон, срока оказания услуг и т.п.

Важно понимать, что подписание договора – в интересах не только агентства, но и самого собственника. Крайне не рекомендуется передавать документы или тем более денежные средства агенту без подписания договора. К тому же вознаграждение риэлтору поступает за счет комиссии, которую оплачивает квартиросъемщик. Поэтому любые просьбы об авансе и другие попытки получить деньги можно рассматривать как очевидные признаки мошенничества.

Источник: https://2ann.ru/kak-sdat-kvartiru-cherez-agentstvo/

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Как сдать квартиру в аренду правильно

как сдать квартиру в аренду через агентство

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально.

В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ.

Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Бесплатная консультация юриста по сдаче жилья в аренду>>

Кто может сдавать жилье в аренду

Прежде чем говорить о правилах сдачи жилого помещения во временное пользование, стоит понять, кто это может сделать. Выступить в роли арендодателя может собственник объекта недвижимости или его законный представитель, чьи полномочия заверены нотариально. О наличии права собственности на квартиру говорят свидетельство собственника и выписка из госреестра.

Если квартира оформлена по договору долевого участия, необходимо спросить разрешение у каждого собственника. Если есть другие люди, зарегистрированные на объекте, они также должны дать свое согласие. В случае, если среди жильцов числится несовершеннолетний, разрешение на сдачу жилья в аренду должна дать служба опеки.

В случае, если разрешения от кого-либо из данного перечня получено не было, зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Это означает, что документ этот, в случае возникновения необходимости судебного и досудебного разбирательства, не будет играть законной силы. Это означает, что арендатор рискует потерять свои деньги, а арендодатель имущество, а доказать этот факт в судебном порядке не представится возможным.

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита.

Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником.

Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности.

В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя.

Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Как сдать в аренду служебную квартиру

Несмотря на то, что возможность сдачи жилья, выданного сотруднику предприятия или организации в связи со сложными жилищными условиями, существует, могут возникнуть определенные трудности. Действовать в этом случае следует по аналогии со сдачей в аренду муниципального жилья, но велик риск того, что работодатель посчитает, что сотрудник уже не нуждается в жилье и отдаст его другому сотруднику.

Жилье, требующее ремонта

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.

Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

С какими рисками сталкивается собственник

Заключить договор аренды – это не только обязательство перед налоговыми службами, но и гарантия собственной безопасности. Без соответствующего оформления факта сдачи жилья в аренду перед собственником возникают серьезные риски:

  • при наличии устных договоренностей или формально подписанном договоре есть риск того, что арендодатель откажется уплачивать арендную плату или коммунальные услуги, а востребовать это в законном порядке не получится
  • имущество, принятое без описи, может быть украдено или повреждено, а востребовать его ремонта или возврата также будет проблематично
  • нерадивый арендатор может нарушать общественный порядок и мешать соседям, при этом ответственность за это полностью ляжет на собственника
  • возможность передачи арендованной собственности в субаренду, чему уже не сможет воспрепятствовать собственник

Учитывая все перечисленные риски, а это далеко не полный их список, можно сделать один вывод: во избежание неприятностей договор аренды должен быть заключен по правилам, а помочь в этом могут профессиональные юристы. Осталось выяснить, как правильно заключить договор, и какая последовательность действий собственника.

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.

В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

  • будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
  • нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
  • внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
  • подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Что касается арендодателей, то некоторые сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду иностранным гражданам, особенно студентам. Первый риск – это невозможность проверки подлинности документов иностранца и законности его нахождения на территории страны, в принципе. Проверить документы могут юристы, а узнать, насколько легально потенциальный арендатор находится в стране, можно, воспользовавшись услугами специального сайта МВД.

Нужно ли заключать договор аренды

Подводя итог сказанному, можно сказать, что заключать договор аренды обязательно, во избежание возможных рисков. В этом случае вы сможете защитить свои права в суде. К слову, последнее время договор заключается в большинстве случаев, причем, если речь идет о физических лицах, то целесообразно заключать договор найма, если это касается юридических лиц, то заключается договор аренды. Разобраться во всех тонкостях процесса помогут профессиональные юристы.

Рекомендации юристов по сдаче квартиры в аренду

Как правильно подготовить квартиру и советы по заключению соглашения аренды квартиры можете уточнить у наших ведущих специалистов. Напишите намв форме ниже и получите первую консультацию абсолютно бесплатно!

(19 5,00 из 5)

Источник: https://fedzakon.ru/pravo/grazhdanskoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu

Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

как сдать квартиру в аренду через агентство

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Кто может сдавать

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.

Рекомендация! Не стоит прибегать к сдаче муниципального объекта без достаточных оснований. У представителей администрации может появиться вопрос о целесообразности предоставления в пользования недвижимости, если есть иное место проживания. Но если семья большая, а на вырученные средства арендуется другой объект недвижимости, возможно и положительное решение.

Кому сдавать

Если человек впервые планирует сдать квартиру через агентство недвижимости, важно серьезно подойти к процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после этого публикуются объявления на основных ресурсах, и соответствующая запись вносится в базу данных самой организации.

Среди предпочитаемых категорий выделяются следующие:

  • студенты, которые снимают квартиру совместно по 2-3 человека;
  • молодые семьи с детьми и домашними животными;
  • семейные пары старше 35 лет;
  • одинокие арендаторы;
  • лица определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.

Если собственник против проживания маленьких детей и домашних животных, важно указать данные требования заранее. Это сэкономит время и арендаторов, и агентов. Также важно указать требования к использованию жилого помещения.

Даже если жильцы знакомые или долго снимают квартиру, лучше периодически посещать их в заранее установленное время. Необходимо контролировать оплату коммунальных платежей, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

Важно! Даже если договор найма подписывается в присутствие агента, это не гарантирует полной имущественной безопасности. Поэтому часто при оплате первого месяца аренды берется залоговый платеж за последний месяц.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

  • лицензия;
  • документы о квалификации персонала;
  • отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Внимание! Перед подписанием договора желательно взять его на ознакомление и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит его на наличие подводных камней и неоднозначных трактовок.

Подготовка квартиры

В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.

Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но  требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.

Договор между собственником и арендатором

В случае работы через агентство бланк предоставит сотрудник. Он же поможет правильно заполнить документ и объяснит сложные моменты. Договору аренды посвящается гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно основным требованиям, важно указать следующее:

  • предмет договора. Указывается точное описание квартиры и местоположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
  • стоимость. Определяется точная оплата за проживание в рублях, комиссия агента. Описывается, кто должен оплачивать коммунальные платежи, расходы на электричество и воду;
  • срок действия. Как правило, устанавливается период в 11 месяцев. Если договор оформляется на 1 год и более, требуется официальная регистрация в Росреестре;
  • указываются лица, которые могут проживать с арендатором. В качестве арендатора может выступать только один человек, даже если будет проживать большая семья. Он является ответственным лицом, которое взаимодействует с арендодателем;
  • права и обязанности. Подробно указываются важные нюансы. Так, прописывается как часто может проходить осмотр объекта. Как правило, устанавливается условие посещения не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указываются возможность субаренды;
  • реквизиты сторон. Указываются полные паспортные и контактные данные обеих сторон.

Таким образом, недвижимость проще сдать через агентство недвижимости. Но важно обращаться в проверенную компанию, специалисты которой быстро подберут жильцов и обеспечат документальное сопровождение.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-cerez-agentstvo.html

Как сдать квартиру в аренду правильно и быстро — официально, через агентство и образец договора

как сдать квартиру в аренду через агентство

Владение одновременно несколькими квартирами – постоянное переживание. Необходимо смотреть за состоянием сантехнического оборудования, оплачивать коммунальные платежи.

По этим причинам, многие стараются сдать жилое помещение внаем, это и присмотр за ним, и получение дополнительных средств.

Кто может сдавать квартиру

По праву сдавать помещение во временное пользование имеет право только ее владелец, имеющий на руках свидетельство ГРП.

Родственники или близкие приятели проделывать такие действия права не имеют, исключение может составлять, только если на них будет оформлена доверенность, подписанная в нотариальной конторе:

  • Если квартира выдана жильцу по соглашению с административными органами, она фактически принадлежит муниципальной организации, передавать в аренду он не имеет законного права. Исключение может быть только в определенных случаях и то, если муниципальная организация выдала ему на такие действия подписанное разрешение.
  • Если же в сдаваемом помещении, кроме собственника, прописаны иные лица, то они должны дать свое письменное согласие. Такие же действия должны быть выполнены, если арендуется отдельная комната (имеется в виду коммунальное жилье, т.е. где кухня, санитарная комната являются общими).
  • В случае прописки в этом жилье несовершеннолетнего ребенка, дополнительно потребуется одобрение органов опеки. При этом нужно будет доказать, что права ребенка не будут ущемлены и условия для проживания у него будут не хуже, чем были раньше.
  • Если у квартиры сразу несколько собственников, то разрешения в письменном виде должны быть от каждого. В таком случае можно подписать доверенность у нотариуса и сдачу жилья поручить одному из них.

Если не выполнять эти рекомендации, то регистрацию в Росреестре можно оформить более чем на 1 год. Однако, на практике, многие сдают свои квартиры, так называемо, серым способом, т. е. без регистрации определенных органов. В случае судебных разбирательств, ничего доказать не получится, устный договор будет считаться ничтожным.

Подготовка к сдаче

Подготовительные работы в квартире перед сдачей ее внаем, напрямую зависят от того, какие цели преследует арендодатель, что он хочет получить от ее аренды.

Если хочется получить больше денежных средств, то состояние квартиры должно иметь соответствующий вид.

Необходимо будет выполнить качественный ремонт, заменить сантехнику, установить хорошую мебель. От таких условий полностью зависит цена.

Если у хозяина нет возможности выставить новую мебель и сделать хороший ремонт, то лучшим вариантом будет сдать квартиру пустой. Тем более что многие семьи предпочитают заезжать в съемные жилые помещения только со своими предметами обихода.

Определение стоимости аренды

Цена за арендное помещение напрямую зависит от некоторых факторов:

  • Месторасположение жилого дома (отдаленность от объектов социального назначения, школ, детских садов, остановок общественного транспорта).
  • Состояние (мебель, ремонт и т.д.).

Совет! Перед тем как найти квартирантов, нужно обзвонить риелторов и узнать, какие у них расценки на аналогичные квартиры. Следует заметить, что расценки у компаний значительно разнятся, поэтому звонков стоит совершить как можно больше. Исходя из этого, определить среднюю стоимость.

Поиск квартиранта

Как правило, поиск квартирантов проблема довольно сложная. Здесь нет никакой гарантии, что он будет оплачивать обговоренные суммы, сохранит обстановку, не устроит в помещении незаконных мероприятий (торговля наркотиками, притоны и т.д.).

На этот случай существует несколько советов:

  • Сдавать жилье через агентства. Риелторы предложат множество вариантов, и, при отдельной оплате, предоставят определенные гарантии.
  • Можно подать объявления в СМИ, на ТВ в бегущую строку, в интернет.
  • Поискать арендаторов через своих родственников или знакомых. Это является лучшим вариантам: ведь человек, порекомендованный своими знакомыми, не захочет подводить их, в случае неприятных ситуаций, его всегда можно будет разыскать.
  • Сдавать жилье своим же родственникам. В этом случае большой выгоды арендодатель не получит, зато он будет полностью уверен в сохранности и в том, что счета будут всегда оплачены.

Важно! В случае передачи во временное пользование жилья незнакомому человеку нет никакой гарантии, что оно будет в полной сохранности. Поэтому одним из лучших вариантов будет исследование его на предмет законности. При наличии знакомых, работающих в полиции, проверить его на наличие судимости, административных правонарушений. Можно проверить информацию о нем в открытых информационных источниках в интернете.

Процесс передачи квартиры

Собственнику нужно лично передать свое жилое помещение квартиранту. При этом рекомендуется выполнить некоторые действия, которые впоследствии заставят съемщика более ответственно отнестись к чужому имуществу:

  • Во избежание непредвиденных поломок и нюансов, следует рассказать о том, как и что работает в помещении (к примеру, сантехника, бытовые приборы и т.д.).
  • Чтобы не получилось неприятных ситуаций по возникшей задолженности за коммунальные услуги, совместно снять показания с приборов учета воды, счетчика электроэнергии.
  • Перед тем как передать ключи, сделать фотографические снимки всех комнат, кухни и сантехнического узла. Это обяжет нанимателя хорошо относиться к чужому имуществу.
  • По возможности познакомить нового жильца с соседями, которым оставить свой номер телефона на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Оформление договора

При составлении договора в самостоятельном порядке обязательно нужно указать период, на который передается помещение внаем и размер оплаты. Можно составить соглашение, где очень подробно расписать все нюансы.

Особенности оформления

При оформлении договорного соглашения, необходимо указать множество деталей, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций, а именно:

  • Дата и место заключения.
  • Полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
  • Описание объекта (метраж, адрес, техническое состояние, наличие мебели, качество сантехники, наличие телефона и интернета и т.д.).
  • Подтверждение собственности (ссылка на свидетельство).
  • Ежемесячная оплата (цена, указание, кто будет оплачивать коммунальные платежи).
  • Форма расчета и день выплат.
  • Срок.
  • Перечень лиц, кто будет проживать.
  • Условия, по которым договор, может быть прерван по инициативе одной их сторон.

Образец

По причине того, что договорные отношения касаются двух сторон, права и обязанности имеют как арендодатель, так и арендатор. В случае нарушения каких-либо пунктов (несвоевременная оплата, ущемление прав и т.д.), виновной стороне придется нести ответственность.

Бланк заполняется как от руки, так в печатной форме.

Заполненный образец можно посмотреть по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/wp-content/uploads/2016/10/o-nedvizhke.ru-Договор-аренды-квартиры.docx

Источник: https://houseconnect.ru/realty/arenda/kak-sdat-kvartiru.html

Как сдать квартиру в аренду: договор аренды, налог на аренду квартиры

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам.

Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным.

Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.

1. Готовим квартиру к сдаче — Сдача в аренду квартиры эконом-класса — Сдаем элитное жилье 2. Сдаем квартиру самостоятельно 3. Сдаем квартиру через агентство 4. Требования к договору с агентством недвижимости 5. Договор аренды на квартиру 6. Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором 7. Налог со сдачи квартиры 8. Заключительные положения

Готовим квартиру к сдаче

Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться — как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?

Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.

В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.

Сдача в аренду квартиры эконом-класса

На такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.

Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.

Важно! Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).

Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.

Сдаем элитное жилье

А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.

Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.

Обратите внимание: дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.

Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.

Сдаем квартиру самостоятельно

Многие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.

Важно! У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.

Что писать в объявлении? Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.

Сдаем квартиру через агентство

Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.

Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.

Тут выхода два:

  1. Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
  2. Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.

А дальше дело собственника — решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.

Требования к договору с агентством недвижимости

  1. Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
  2. Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
  3. Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
  4. Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
  5. Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
  6. Ответственность сторон.
  7. Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.

Важно: прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации.

Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.

И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».

Договор аренды на квартиру

Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается — самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.

В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.

А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:

  • предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
  • сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
  • срок действия договора (на какой сдается жилье);
  • лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
  • реквизиты сторон договора.

Скачать образец договора аренды квартиры вы можете здесь.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?

Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный — обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.

Налог со сдачи квартиры

Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.

Важно! Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.

Кстати, налоги — это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством.

А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах.

Берут и проверяют — кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.

Хочется сэкономить? Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).

Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.

Заключительные положения

Только собственнику решать — как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.

На взаимном доверии отношения можно строить только тогда, когда арендатор и арендодатель — родственники или хорошие знакомые. И то лучше не рисковать ни родством, ни дружбой.

А еще нужно быть очень осторожным, сдавая жилое помещение самостоятельно. И лучше все же платить налоги государству. Так спокойнее, безопаснее и дешевле.

Причем платить нужно вовремя. Потому что за просрочку тоже штрафуют. Правда, в два раза меньше (по сумме), чем за умышленную неуплату.

(430 голос., 4,59 из 5)

Источник: https://pravo.moe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство

Пустующая недвижимость должна приносить прибыль. Многие собственники стараются обойти стороной все возможные риски, касающиеся сдачи жилья в аренду. Официальное оформление сделки позволяет возместить задолженность, стоимость испорченного имущества и решить другие проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели.

Лучше сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство?

Любой человек стремящийся заработать на жилье озадачивается вопросом о том, как сдать квартиру правильно – самостоятельно или через агентство. Самый простой и безопасный вариант – найти квартиросъемщиков среди друзей и знакомых. Обычно в таком случае приходится устанавливать стоимость ниже рыночной, что подходит не для всех ситуаций.

Остается два варианта – разместить объявление об аренде квартиры самостоятельно или обратиться в риэлтерскую компанию. Преимущества первого варианта:

  • возможность сдать жилье быстро, так как большинство людей ищет квартиры от собственников;
  • подбор жильцов по своему усмотрению;
  • не нужно тратить время на поиск добросовестного агента.

Не всегда есть время и силы на самостоятельный подбор жильцов, так как приходится регулярно отвечать на звонки и встречаться с потенциальными квартиросъемщиками. Тогда на помощь придет агентство недвижимости. Его преимущества:

  • правильное составление документации;
  • возможность сдать жилье именно за ту сумму, которая установлена, так как жильцы не будут торговаться с агентом;
  • освобождение времени для занятия другими важными делами.

При желании с помощью специалиста можно застраховать имущество, если в нем имеются ценные вещи, тем самым уберечь себя от всевозможных потерь.

Как правильно по закону сдать квартиру в аренду физическому лицу?

Если принято решение заниматься процедурой самостоятельно, то придется составлять договор аренды, так как законно сдавать квартиру в аренду физическому лицу можно только с этим документом. Он станет юридической защитой в неблагоприятной ситуации.

В первую очередь ведется подготовка жилплощади – при необходимости делается ремонт и докупается необходимые вещи. После приступают к поиску арендатора. Для этого используются всевозможные варианты:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  • доски объявлений;
  • газеты;
  • интернет;
  • знакомые.

Важно подробно рассказать о достоинствах жилья и приложить качественные фотографии, чтобы задача о том, как самостоятельно сдать квартиру, решилась как можно быстрее. Когда желающие люди будут найдены, необходимо подготовить ряд документов, касающихся жилплощади:

  • документы о праве собственности;
  • выписка из ЖЭКа со списком прописанных в квартире лиц;
  • паспорт.

Далее с арендаторами составляется договор и акт приема-передачи, в котором описываются вся мебель и бытовая техника, находящаяся в арендуемых апартаментах. Факт внесения предоплаты фиксируется в расписке.

О совершенной процедуре необходимо уведомить налоговую службу и уплатить налог в размере 13% для граждан России и 30% для иностранцев. Для сдачи одной квартиры регистрировать ИП не обязательно.

Как сдать квартиру через агентство?

Не всегда бывает желание и возможность заниматься поиском жильцов своими силами, в таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к специалистам. Этот выбирает большинство людей, так как сдать квартиру в аренду через агентство проще – все заботы ложатся на плечи риелтора.

Услуги специалиста оплачивает наниматель, поэтому арендодатель ничего не теряет. Важно ответственно подойти к выбору компании. Здесь лучше изучить все отзывы и выбрать агентство с хорошей репутацией.

Во время консультации необходимо выяснить права и обязанности сторон и уточнить информацию о размере комиссии и случае, в которых она выплачивается. Тогда же решаются важные вопросы о том, как сдать квартиру – в какое время ее будут показывать и какие требования предъявляются к будущим арендаторам.

Что должно быть прописано в договоре?

При поиске способа, как сдать квартиру в аренду правильно, важно уделить особое внимание составлению договора. При любой малейшей ошибке он может оказаться бесполезным, поэтому в нем нужно учесть все нюансы:

  • данные двух сторон – ФИО, номер паспорта, прописка и контакты;
  • характеристика жилплощади;
  • цель аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • дата внесения оплаты и ее размер;
  • срок аренды:
  • ответственность и штрафы при несоблюдении правил;
  • условия расторжения договора.

В документе выделяется отдельный пункт для прописывания перечня лиц, которые будут проживать в данных апартаментах.

Особенности сдачи квартиры посуточно

Согласно законодательству, собственник имеет право сдавать жилье на любой срок. Как правильно сдавать квартиру посуточно – так же, как и на длительный срок. Налог с ведения подобной деятельности уплачивается один раз в год. При сдаче квартиры на сутки с нанимателем тоже составляется договор. Владелец жилья имеет право, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, так и обратиться в агентство недвижимости.

Во время привлечения специалиста на него пишется доверенность в свободной форме. От получаемой прибыли придется уплачивать комиссию – 15-25%. Зато все заботы о том, как сдавать квартиру в аренду посуточно, будут касаться только агента. Собственнику придется осуществлять две задачи – забирать деньги и производить уборку.

Как правильно сдать комнату в квартире?

Правила законной сдачи комнаты практически такие же, которые рассмотрены в разделе о том, как правильно сдать квартиру. Разница заключается только в одном – при заполнении договора указывается характеристика конкретной комнаты.

В документе учитываются и требования владельца, касающиеся оплаты телефона, интернета и коммунальных услуг. Дополнительно можно запросить страховой депозит. Это позволит, как правильно сдать комнату в квартире, так и обезопасить себя от большинства рисков, которые увеличиваются при сдаче апартаментов по отдельным помещениям.

Нюансы сдачи комнаты в коммунальной квартире

Владелец помещения в коммунальном жилье имеет право сдавать его, если площадь не относится к объекту долевой собственности. Чтобы правильно сдать комнату в коммунальной квартире, достаточно заполнить договор, согласно которому представителем собственника становится наниматель.

Документация составляется таким же образом, как при правильной сдаче квартиры квартирантам. Единственное, о чем можно дополнительно указать в договоре – соблюдение графика дежурств в местах общего пользования.

Риски арендодателя в случае отсутствия договора

  1. Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
  2. Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
  3. Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так.

    Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.

  4. Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
  5. Неуплата за проживание.

    Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.

Правильно сдать квартиру или комнату в аренду на длительный срок или посуточно без договора невозможно. Чтобы не беспокоиться о разрешении любых непредвиденных ситуаций, рекомендуется платить налоги.

Хотя это забирает приличную часть прибыли, в случае проверки налоговой службы и выявления незаконной деятельности можно потерять больше финансовых средств или оказаться за решеткой.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru

Сдача квартиры через агентство: плюсы и минусы

С одной стороны, сдача квартиры через агентство – это очень выгодный вариант для собственника, поскольку рекламу вместо него дают риэлторы, а плату за услуги агентства вносит сам квартирант. Однако сдача квартиры через риэлтора имеет и свои недостатки. Поэтому перед заключением договора нужно взвесить все плюсы и минусы, которые подробно описываются в материале.

Ранее мы рассказывали о том чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, рекомендуем вам ознакомиться с этой информацией здесь.

Сдача через агентство: плюсы и минусы

У каждого собственника есть 2 варианта поиска клиентов для своей квартиры – через агентство или самостоятельного, и у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

самостоятельно через агентство
поиск клиентов значительные затраты времени и средств (на рекламу, личные встречи, звонки) минимальные издержки (агентство дает рекламу за свой счет, риэлтор организует встречу и принимает активное участие в работе с клиентом)
выбор среди разных клиентов ничем не ограничен ограничивается тем, что не каждый квартирант согласится переплачивать за комиссию агентства
отсев нежелательных категорий клиентов производится только самостоятельно; есть риск столкнуться с нежелательными квартирантами по неопытности первичный отсев осуществляется риэлтором; если он достаточно опытный, с высокой вероятностью удастся сдать квартиру порядочным арендаторам
юридическое сопровождение сделки отсутствует присутствует (составление договора с учетом конкретных особенностей ситуации)
юридические гарантии по сохранности квартиры или имущества отсутствуют

Исходя из этого можно сделать вывод, что вариант самостоятельной сдачи имеет такие преимущества:

  1. Собственник полностью контролирует весь процесс и никак не ограничен в выборе клиентов.
  2. Можно произвольно устанавливать цену (в том числе и эконом-класса), выбирать любые другие условия.

Однако у этого варианта есть и недостатки:

  1. Значительная трата времени и средств на рекламу.
  2. Поток клиентов будет значительно ниже, поскольку агентство дает объявления на нескольких порталах, в газетах, социальных сетях и по другим каналам связи.

Именно поэтому вариант поиска квартирантов через агентство выглядит более предпочтительно. Он особенно подойдет для тех владельцев, которые ранее не сдавали квартиры. По неопытности можно столкнуться с мошенниками, недобросовестными арендаторами или попасть в другие нежелательные ситуации.

Риэлтор занимается исключительно подбором квартирантов. Он не дает никаких юридических гарантий относительно дальнейшего взаимодействия собственника с жильцами. Однако подобных гарантий не может дать никто за исключением страховых компаний (страховка от гибели имущества, краж и т.п.).

Пошаговая инструкция по сдаче

Вне зависимости от выбора конкретного способа сдачи недвижимости последовательность действий будет выглядеть примерно одинаково. Сначала необходимо обдумать все детали будущего договора, подготовить помещение, после чего определиться с категорией жильцов и приступить к поискам. Завершающий этап – подписание договора найма (его также называют договором аренды), получение средств за 1 месяц и передача ключей.

Шаг 1. Подготовка квартиры: 5 способов увеличить арендную плату

Очевидно, что в интересах собственника сдать свое жилье как можно дороже. Для этого необходимо подготовить квартиру для заселения:

  1. Прежде всего, нужно позаботиться о внешнем виде. Перед поиском клиентов проводят генеральную уборку, стирают шторы, промывают окна, люстру, при необходимости – и потолки. Внешний вид должен располагать жильца, а не отталкивать его.
  2. Также в квартиру лучше завести всю необходимую мебель и бытовую технику. Минимальный набор – холодильник, плита, стиральная машина, диван, шкаф, стол, стулья, телевизор. Обычно недвижимость без этих предметов сдается со значительными скидками. К тому же на рынке есть очень много вариантов, поэтому квартиранту, как правило, не составит труда выбрать более подходящее предложение.
  3. Часть мебели, возможно, лучше заменить новой, причем приобрести ее можно в недорогих магазинах, поэтому вложение окупится за несколько месяцев. Лучше всего не захламлять помещения старыми вещами и тем более личными предметами – фотографии, картины и т.п.
  4. Также нужно сделать красивые, информативные фото каждой части квартиры – комнаты, кухни, входной двери и т.п. Фотографии должны быть высокого качества, а делать их лучше всего в солнечную погоду.
  5. Если состояние жилья неприглядное, целесообразно сделать недорогой косметический ремонт. Новые обои и покрытие потолка значительно улучшают вид и соответственно увеличивают арендную плату. Старый дизайн, напротив, отталкивает большинство квартирантов.

Конечно, выполнять все эти действия необязательно. Однако собственнику нужно обязательно проверить все коммуникации и при необходимости произвести срочный ремонт, чтобы избежать протекания труб, перегрузки электросети и т.п.

Ранее мы приводили правильный с юридической точки зрения пример составления договора аренды комнаты в квартире, ознакомиться с ним можно здесь.

Шаг 2. Определение контингента квартирантов

Это тоже очень важный момент, который необходимо продумать заблаговременно. Не секрет, что все опытные риэлторы и вообще арендодатели выделяют несколько категорий квартирантов. Наиболее благополучными считаются семейные пары, где каждый член семьи работает. Еще один популярный вариант – девушка-студентка (1 или 2). Однако компания из 3-4 человек, напротив, – не самый удачный вариант по понятным причинам.

Менее желательные категории:

  1. Пары с маленькими детьми.
  2. Пары или одинокие жильцы с домашними животными.
  3. Молодые люди, студенты.
  4. Одинокие, в особенности мужчины.

Также обращают внимание и на происхождение, внешний вид человека. Например, очень часто в объявлениях по соображениям этичности можно встретить формулировки «только для славян». Очевидно, что наименее желательная категория – это компания из нескольких мужчин подозрительного происхождения. Поэтому чаще всего предпочтение отдается именно семейным, которые почти всегда ведут адекватный образ жизни.

Ранее мы приводили пример правильно составленного объявления о сдаче квартиры, посмотреть и изучить наши рекомендации можно здесь.

Шаг 3. Обращение в агентство: образец договора

Следующий этап – это собственно активный поиск потенциальных квартиросъемщиков. Если владелец жилья занимается этим самостоятельно, он размещает рекламу за свой счет и ждет звонки, а затем назначает очные встречи. Если же сдача квартиры происходит через агентство, вначале нужно обговорить условия и заключить договор на оказание услуг. Сделать это лучше у себя дома, куда можно пригласить риэлтора. Такой вариант более удобен, поскольку:

  • агент сразу осмотрит помещение и даст предварительную оценку (примерную арендную ставку);
  • собственнику будет психологически легче общаться с риэлтором у себя дома.

Если все детали соглашения устраивают обе стороны, они подписывают договор о возмездном оказании услуг. Название документа может быть разным, но его суть единая – риэлтор обязуется найти квартиросъемщика за оговоренный период времени, принимает на себя все издержки, связанные с рекламой, а собственник обязуется сдать квартиру именно через это агентство. Договор имеет стандартный вид и содержит описание прав и обязанностей, ответственности сторон, срока оказания услуг и т.п.

Важно понимать, что подписание договора – в интересах не только агентства, но и самого собственника. Крайне не рекомендуется передавать документы или тем более денежные средства агенту без подписания договора. К тому же вознаграждение риэлтору поступает за счет комиссии, которую оплачивает квартиросъемщик. Поэтому любые просьбы об авансе и другие попытки получить деньги можно рассматривать как очевидные признаки мошенничества.

Источник: https://2ann.ru/kak-sdat-kvartiru-cherez-agentstvo/

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Как сдать квартиру в аренду правильно

как сдать квартиру в аренду через агентство

Сдача квартиры в аренду – это хорошее подспорье к семейному бюджету. Многие россияне специально инвестируют в недвижимость с целью последующей сдачи ее в наем. Именно рынок арендованного жилья привлекает мошенников, при этом рискуют, как арендаторы, так и арендодатели.

Профессиональные юристы расскажут, как сдать квартиру в аренду правильно, и какие документы оформить, и какие моменты при этом учитывать.

Аренда жилья, и что говорит закон

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально.

В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ.

Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Бесплатная консультация юриста по сдаче жилья в аренду>>

Кто может сдавать жилье в аренду

Прежде чем говорить о правилах сдачи жилого помещения во временное пользование, стоит понять, кто это может сделать. Выступить в роли арендодателя может собственник объекта недвижимости или его законный представитель, чьи полномочия заверены нотариально. О наличии права собственности на квартиру говорят свидетельство собственника и выписка из госреестра.

Если квартира оформлена по договору долевого участия, необходимо спросить разрешение у каждого собственника. Если есть другие люди, зарегистрированные на объекте, они также должны дать свое согласие. В случае, если среди жильцов числится несовершеннолетний, разрешение на сдачу жилья в аренду должна дать служба опеки.

В случае, если разрешения от кого-либо из данного перечня получено не было, зарегистрировать договор аренды в Росреестре не получится. Это означает, что документ этот, в случае возникновения необходимости судебного и досудебного разбирательства, не будет играть законной силы. Это означает, что арендатор рискует потерять свои деньги, а арендодатель имущество, а доказать этот факт в судебном порядке не представится возможным.

Тонкости сдачи в аренду различных объектов

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Как сдать жилье, купленное по ипотеке

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита.

Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником.

Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Можно ли сдать в аренду неприватизированную квартиру

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности.

В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя.

Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Как сдать в аренду служебную квартиру

Несмотря на то, что возможность сдачи жилья, выданного сотруднику предприятия или организации в связи со сложными жилищными условиями, существует, могут возникнуть определенные трудности. Действовать в этом случае следует по аналогии со сдачей в аренду муниципального жилья, но велик риск того, что работодатель посчитает, что сотрудник уже не нуждается в жилье и отдаст его другому сотруднику.

Жилье, требующее ремонта

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.

Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

В каких случаях и кому запрещено сдавать жилье в аренду

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

С какими рисками сталкивается собственник

Заключить договор аренды – это не только обязательство перед налоговыми службами, но и гарантия собственной безопасности. Без соответствующего оформления факта сдачи жилья в аренду перед собственником возникают серьезные риски:

  • при наличии устных договоренностей или формально подписанном договоре есть риск того, что арендодатель откажется уплачивать арендную плату или коммунальные услуги, а востребовать это в законном порядке не получится
  • имущество, принятое без описи, может быть украдено или повреждено, а востребовать его ремонта или возврата также будет проблематично
  • нерадивый арендатор может нарушать общественный порядок и мешать соседям, при этом ответственность за это полностью ляжет на собственника
  • возможность передачи арендованной собственности в субаренду, чему уже не сможет воспрепятствовать собственник

Учитывая все перечисленные риски, а это далеко не полный их список, можно сделать один вывод: во избежание неприятностей договор аренды должен быть заключен по правилам, а помочь в этом могут профессиональные юристы. Осталось выяснить, как правильно заключить договор, и какая последовательность действий собственника.

Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.

В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

  • будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
  • нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
  • внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
  • подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

Сложности сдачи в аренду жилья иностранцам

Что касается арендодателей, то некоторые сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду иностранным гражданам, особенно студентам. Первый риск – это невозможность проверки подлинности документов иностранца и законности его нахождения на территории страны, в принципе. Проверить документы могут юристы, а узнать, насколько легально потенциальный арендатор находится в стране, можно, воспользовавшись услугами специального сайта МВД.

Нужно ли заключать договор аренды

Подводя итог сказанному, можно сказать, что заключать договор аренды обязательно, во избежание возможных рисков. В этом случае вы сможете защитить свои права в суде. К слову, последнее время договор заключается в большинстве случаев, причем, если речь идет о физических лицах, то целесообразно заключать договор найма, если это касается юридических лиц, то заключается договор аренды. Разобраться во всех тонкостях процесса помогут профессиональные юристы.

Рекомендации юристов по сдаче квартиры в аренду

Как правильно подготовить квартиру и советы по заключению соглашения аренды квартиры можете уточнить у наших ведущих специалистов. Напишите намв форме ниже и получите первую консультацию абсолютно бесплатно!

(19 5,00 из 5)

Источник: https://fedzakon.ru/pravo/grazhdanskoe-pravo/kak-sdat-kvartiru-v-arendu

Как правильно сдать квартиру в аренду через агентство

как сдать квартиру в аренду через агентство

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если в собственности есть несколько объектов недвижимости, владельцы предпочитают искать жильцов для получения дополнительных доходов. Проще сдать квартиру в аренду через агентство, так как можно избавиться от множества проблем по поиску подходящих жильцов. Но важно учитывать некоторые особенности, чтобы работать с настоящими профессионалами.

Кто может сдавать

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Если квартира является муниципальной, она оформляется на основе социального найма. По закону, жильцы не имеют права сдавать её в аренду, так как собственниками выступают муниципальные или государственные органы. На аренду требуется официальное разрешение местной администрации, а для этого требуется серьёзное обоснование.

Рекомендация! Не стоит прибегать к сдаче муниципального объекта без достаточных оснований. У представителей администрации может появиться вопрос о целесообразности предоставления в пользования недвижимости, если есть иное место проживания. Но если семья большая, а на вырученные средства арендуется другой объект недвижимости, возможно и положительное решение.

Кому сдавать

Если человек впервые планирует сдать квартиру через агентство недвижимости, важно серьезно подойти к процессу. Хороший специалист в первую очередь ознакомится с требованиями к потенциальным арендаторам. Только после этого публикуются объявления на основных ресурсах, и соответствующая запись вносится в базу данных самой организации.

Среди предпочитаемых категорий выделяются следующие:

  • студенты, которые снимают квартиру совместно по 2-3 человека;
  • молодые семьи с детьми и домашними животными;
  • семейные пары старше 35 лет;
  • одинокие арендаторы;
  • лица определенного пола, если в квартире сдаются отдельные комнаты.

Если собственник против проживания маленьких детей и домашних животных, важно указать данные требования заранее. Это сэкономит время и арендаторов, и агентов. Также важно указать требования к использованию жилого помещения.

Даже если жильцы знакомые или долго снимают квартиру, лучше периодически посещать их в заранее установленное время. Необходимо контролировать оплату коммунальных платежей, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

Важно! Даже если договор найма подписывается в присутствие агента, это не гарантирует полной имущественной безопасности. Поэтому часто при оплате первого месяца аренды берется залоговый платеж за последний месяц.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

  • лицензия;
  • документы о квалификации персонала;
  • отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Требования к договору с агентством

Чтобы правильно сдать квартиру через агентство на длительный срок, отдельное внимание уделяется договору об оказании услуг. Важно удостовериться, что в документе содержатся ключевые требования, предмет соглашения и условия оплаты.

Договор должен содержать следующие данные:

Предмет Указываются услуги, которые агентство берет на себя.
Описание услуг Это могут быть обязанности рекламировать, показывать квартиру.
Вознаграждение агентства Устанавливается точный размер вознаграждения. Может указываться, что оплата выплачивается только в случае подбора жильцов или просто за услуги. Предпочтительнее первый вариант, так как комиссию оплачивает арендатор. Во втором же случае есть опасность необходимости оплаты, даже если жильцы не подобраны в результате плохой работы агентов.
Срок действия Договор можно заключить практически на любой период. Среди самых распространенных вариантов — неделя, месяц или полгода.
Реквизиты сторон Указываются паспортные данные собственника, включая адрес регистрации и фактического проживания, полное имя и контактный телефон. От агентства требуется полное наименование, контактный телефон, юридический адрес.
Ответственность сторон Точно указывается ответственность обеих сторон, если условия соглашения нарушаются.
Гарантии Они вносятся, если договор расторгается при разных условиях.

Внимание! Перед подписанием договора желательно взять его на ознакомление и показать юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поверит его на наличие подводных камней и неоднозначных трактовок.

Подготовка квартиры

В первую очередь необходимо определиться — сдавать квартиру через агентство или самому. В первом случае при наличии добросовестных сотрудников поиск арендаторов и сопровождение проходит гораздо легче, так как личное участие минимальное. Во втором случае придется взаимодействовать не только с потенциальными арендаторами, но и агентами недвижимости, подбирающими варианты.

Важно сразу решить, сдавать жилье посуточно или на длительный срок. При посуточной аренде не требуется хороший ремонт. Как правило, жилье требуется на несколько дней, поэтому качество отделки не так важно. При длительной аренде квартира может позиционироваться как элитная или эконом. Дорогой ремонт предполагает более высокий доход, но  требует серьезных вложений. Жилье эконом-класса требует недорогого косметического ремонта.

Договор между собственником и арендатором

В случае работы через агентство бланк предоставит сотрудник. Он же поможет правильно заполнить документ и объяснит сложные моменты. Договору аренды посвящается гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно основным требованиям, важно указать следующее:

  • предмет договора. Указывается точное описание квартиры и местоположения, включая этаж, метраж и количество комнат.
  • стоимость. Определяется точная оплата за проживание в рублях, комиссия агента. Описывается, кто должен оплачивать коммунальные платежи, расходы на электричество и воду;
  • срок действия. Как правило, устанавливается период в 11 месяцев. Если договор оформляется на 1 год и более, требуется официальная регистрация в Росреестре;
  • указываются лица, которые могут проживать с арендатором. В качестве арендатора может выступать только один человек, даже если будет проживать большая семья. Он является ответственным лицом, которое взаимодействует с арендодателем;
  • права и обязанности. Подробно указываются важные нюансы. Так, прописывается как часто может проходить осмотр объекта. Как правило, устанавливается условие посещения не чаще 1-2 раз в месяц по взаимной договоренности. Также указываются возможность субаренды;
  • реквизиты сторон. Указываются полные паспортные и контактные данные обеих сторон.

Таким образом, недвижимость проще сдать через агентство недвижимости. Но важно обращаться в проверенную компанию, специалисты которой быстро подберут жильцов и обеспечат документальное сопровождение.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-cerez-agentstvo.html

Как сдать квартиру в аренду правильно и быстро — официально, через агентство и образец договора

как сдать квартиру в аренду через агентство

Владение одновременно несколькими квартирами – постоянное переживание. Необходимо смотреть за состоянием сантехнического оборудования, оплачивать коммунальные платежи.

По этим причинам, многие стараются сдать жилое помещение внаем, это и присмотр за ним, и получение дополнительных средств.

Кто может сдавать квартиру

По праву сдавать помещение во временное пользование имеет право только ее владелец, имеющий на руках свидетельство ГРП.

Родственники или близкие приятели проделывать такие действия права не имеют, исключение может составлять, только если на них будет оформлена доверенность, подписанная в нотариальной конторе:

  • Если квартира выдана жильцу по соглашению с административными органами, она фактически принадлежит муниципальной организации, передавать в аренду он не имеет законного права. Исключение может быть только в определенных случаях и то, если муниципальная организация выдала ему на такие действия подписанное разрешение.
  • Если же в сдаваемом помещении, кроме собственника, прописаны иные лица, то они должны дать свое письменное согласие. Такие же действия должны быть выполнены, если арендуется отдельная комната (имеется в виду коммунальное жилье, т.е. где кухня, санитарная комната являются общими).
  • В случае прописки в этом жилье несовершеннолетнего ребенка, дополнительно потребуется одобрение органов опеки. При этом нужно будет доказать, что права ребенка не будут ущемлены и условия для проживания у него будут не хуже, чем были раньше.
  • Если у квартиры сразу несколько собственников, то разрешения в письменном виде должны быть от каждого. В таком случае можно подписать доверенность у нотариуса и сдачу жилья поручить одному из них.

Если не выполнять эти рекомендации, то регистрацию в Росреестре можно оформить более чем на 1 год. Однако, на практике, многие сдают свои квартиры, так называемо, серым способом, т. е. без регистрации определенных органов. В случае судебных разбирательств, ничего доказать не получится, устный договор будет считаться ничтожным.

Подготовка к сдаче

Подготовительные работы в квартире перед сдачей ее внаем, напрямую зависят от того, какие цели преследует арендодатель, что он хочет получить от ее аренды.

Если хочется получить больше денежных средств, то состояние квартиры должно иметь соответствующий вид.

Необходимо будет выполнить качественный ремонт, заменить сантехнику, установить хорошую мебель. От таких условий полностью зависит цена.

Если у хозяина нет возможности выставить новую мебель и сделать хороший ремонт, то лучшим вариантом будет сдать квартиру пустой. Тем более что многие семьи предпочитают заезжать в съемные жилые помещения только со своими предметами обихода.

Определение стоимости аренды

Цена за арендное помещение напрямую зависит от некоторых факторов:

  • Месторасположение жилого дома (отдаленность от объектов социального назначения, школ, детских садов, остановок общественного транспорта).
  • Состояние (мебель, ремонт и т.д.).

Совет! Перед тем как найти квартирантов, нужно обзвонить риелторов и узнать, какие у них расценки на аналогичные квартиры. Следует заметить, что расценки у компаний значительно разнятся, поэтому звонков стоит совершить как можно больше. Исходя из этого, определить среднюю стоимость.

Поиск квартиранта

Как правило, поиск квартирантов проблема довольно сложная. Здесь нет никакой гарантии, что он будет оплачивать обговоренные суммы, сохранит обстановку, не устроит в помещении незаконных мероприятий (торговля наркотиками, притоны и т.д.).

На этот случай существует несколько советов:

  • Сдавать жилье через агентства. Риелторы предложат множество вариантов, и, при отдельной оплате, предоставят определенные гарантии.
  • Можно подать объявления в СМИ, на ТВ в бегущую строку, в интернет.
  • Поискать арендаторов через своих родственников или знакомых. Это является лучшим вариантам: ведь человек, порекомендованный своими знакомыми, не захочет подводить их, в случае неприятных ситуаций, его всегда можно будет разыскать.
  • Сдавать жилье своим же родственникам. В этом случае большой выгоды арендодатель не получит, зато он будет полностью уверен в сохранности и в том, что счета будут всегда оплачены.

Важно! В случае передачи во временное пользование жилья незнакомому человеку нет никакой гарантии, что оно будет в полной сохранности. Поэтому одним из лучших вариантов будет исследование его на предмет законности. При наличии знакомых, работающих в полиции, проверить его на наличие судимости, административных правонарушений. Можно проверить информацию о нем в открытых информационных источниках в интернете.

Процесс передачи квартиры

Собственнику нужно лично передать свое жилое помещение квартиранту. При этом рекомендуется выполнить некоторые действия, которые впоследствии заставят съемщика более ответственно отнестись к чужому имуществу:

  • Во избежание непредвиденных поломок и нюансов, следует рассказать о том, как и что работает в помещении (к примеру, сантехника, бытовые приборы и т.д.).
  • Чтобы не получилось неприятных ситуаций по возникшей задолженности за коммунальные услуги, совместно снять показания с приборов учета воды, счетчика электроэнергии.
  • Перед тем как передать ключи, сделать фотографические снимки всех комнат, кухни и сантехнического узла. Это обяжет нанимателя хорошо относиться к чужому имуществу.
  • По возможности познакомить нового жильца с соседями, которым оставить свой номер телефона на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Оформление договора

При составлении договора в самостоятельном порядке обязательно нужно указать период, на который передается помещение внаем и размер оплаты. Можно составить соглашение, где очень подробно расписать все нюансы.

Особенности оформления

При оформлении договорного соглашения, необходимо указать множество деталей, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций, а именно:

  • Дата и место заключения.
  • Полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
  • Описание объекта (метраж, адрес, техническое состояние, наличие мебели, качество сантехники, наличие телефона и интернета и т.д.).
  • Подтверждение собственности (ссылка на свидетельство).
  • Ежемесячная оплата (цена, указание, кто будет оплачивать коммунальные платежи).
  • Форма расчета и день выплат.
  • Срок.
  • Перечень лиц, кто будет проживать.
  • Условия, по которым договор, может быть прерван по инициативе одной их сторон.

Образец

По причине того, что договорные отношения касаются двух сторон, права и обязанности имеют как арендодатель, так и арендатор. В случае нарушения каких-либо пунктов (несвоевременная оплата, ущемление прав и т.д.), виновной стороне придется нести ответственность.

Бланк заполняется как от руки, так в печатной форме.

Заполненный образец можно посмотреть по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/wp-content/uploads/2016/10/o-nedvizhke.ru-Договор-аренды-квартиры.docx

Источник: https://houseconnect.ru/realty/arenda/kak-sdat-kvartiru.html

Как сдать квартиру в аренду: договор аренды, налог на аренду квартиры

Это может показаться странным, но современный рынок жилья буквально перенасыщен квартирами «лишними», пустующими по каким-либо причинам.

Владельцы такой площади в большинстве своем просто не знают, как, или не решаются сдавать имеющиеся в их распоряжении квадратные жилые метры внаем. То ли им обращаться в агентство, то ли самим искать потенциальных арендаторов? Все кажется проблематичным.

Хотя на самом деле сдать квартиру несложно, и она будет приносить неплохой, а главное, регулярный дополнительный доход.

1. Готовим квартиру к сдаче — Сдача в аренду квартиры эконом-класса — Сдаем элитное жилье 2. Сдаем квартиру самостоятельно 3. Сдаем квартиру через агентство 4. Требования к договору с агентством недвижимости 5. Договор аренды на квартиру 6. Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором 7. Налог со сдачи квартиры 8. Заключительные положения

Готовим квартиру к сдаче

Прежде, чем искать нанимателей и сдавать квартиру, следует определиться — как ее сдавать? Посуточно? Или же на длительный срок?

Собираетесь сдать на сутки? Тогда о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Было бы чистенько. А вот планируя длительную сдачу, лучше жилплощадь отремонтировать. Можно оформить элитную отделку, а можно обойтись ремонтом в стиле «эконом» (например, в старых «хрущевках» не стоит заморачиваться с евро-оформлением, все равно жилье от этого элитным не станет). И исходя из этого назначать размер арендной платы.

В любом случае, если рассчитывать на порядочных и аккуратных жильцов, сдаваемую квартиру нужно привести в порядок.

Сдача в аренду квартиры эконом-класса

На такой жилплощади должно быть чисто, а кроме того, большим плюсом к стоимости и, вообще, к вероятности хорошей сдачи будет наличие прочной двери с уникальным замком. Также преимуществом считаются пластиковые окна и мебель в квартире.

Только не нужно оставлять мебель старую (разваливающуюся или с драной обивкой). Лучше предметов будет меньше, но все хорошего качества, добротные. Вполне достаточно спального места, вместительного шкафа и кухонного гарнитура.

Важно! Ощутимо повышает стоимость аренды наличие в квартире стиральной и посудомоечной машин, а также кабельного телевидения (лучше, если с телевизором, конечно), интернета и телефонной лини (хотя как раз это по нынешним «мобильным» временам и необязательно).

Безусловно, значение имеет район, в котором жилье расположено. Если там развитая инфраструктура, а в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, так это тоже пойдет плюсом к размеру арендной платы.

Сдаем элитное жилье

А вот к жилью класса «элит» предъявляются совершенно другие требования. И стоимость у него, конечно, совсем другая. Особенно в Москве и других крупных городах, где съемные квартиры подобного уровня всегда востребованы.

Также важно, в каком районе находится жилье. Районы ведь бывают «дорогие» и «дешевые» и, разумеется, жилплощадь в одном будет стоить дороже, чем в другом.

Обратите внимание: дорогое элитное жилье должно быть в шаговой доступности от всего, что только можно: детских садов, школ, поликлиник, спортивных залов, салонов красоты, торговых центров и пр.

Бытовая техника и мебель (если сдаваемая квартира меблирована) тоже, конечно, должны соответствовать заявленному уровню жилья.

Сдаем квартиру самостоятельно

Многие потенциальные арендодатели предпочитают не обращаться в агентства недвижимости и искать нанимателей самостоятельно. Возможно это проще, но вероятность нарваться на мошенников существенно выше.

Важно! У потенциальных арендаторов нужно непременно проверить документы. Если документов нет, этот вариант лучше даже и не рассматривать в плане заключения договора.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей в будущем, следует действовать уверенно, но осторожно. Особенно, если вы будете искать арендаторов с помощью объявлений в газетах и на интернет-досках.

Что писать в объявлении? Сведения о квартире и условиях найма. Без лишних подробностей. Достаточно будет указать район нахождения, количество комнат и меблировку (да/нет). Также надо написать номер контактного телефона, стоимость аренды и включение (или не включение) в нее оплаты коммунальных услуг.

Сдаем квартиру через агентство

Это проще, с одной стороны. Уж во всяком случае для собственника менее хлопотно. И отсечет мошенников вкупе со злостными неплательщиками. Если возникнут проблемы с арендной платой или порчей имущества, всегда есть кому предъявить претензии. Агентству недвижимости.

Заключив договор с агентством, остается только ждать результата. И не факт, что дождешься. Среди подобных организаций тоже хватает и лодырей (которые и не почешутся рекламировать вверенную им жилплощадь), и откровенных мошенников.

Тут выхода два:

  1. Прежде, чем заключать договор, неплохо бы поинтересоваться рекомендациями агентства недвижимости, почитать реальные отзывы пользователей.
  2. Или обратиться в фирму по рекомендации знакомых. И все равно нужно проверить все имеющиеся документы: лицензию, квалификационные свидетельства и пр.

А дальше дело собственника — решать, самому ездить показывать сдаваемую квартиру потенциальным нанимателям или доверить эту миссию агентам. Но в любом случае, с агентством недвижимости необходимо заключить договор. И пусть некоторые моменты таких договоров в различных фирмах разнятся, основные положения остаются общими для всех.

Требования к договору с агентством недвижимости

  1. Предмет договора. В этом пункте прописываются собственно услуги, которое АН берется оказать собственнику жилого помещения.
  2. Описание услуг (подробное). В том числе берется ли агентство рекламировать жилье, показывать его потенциальным нанимателям и пр.
  3. Комиссия агентов. Какая и за что. Она прописывается, даже если АН подписывается лишь подбирать потенциальных жильцов.
  4. Срок действия договора (неделя, месяц или полгода).
  5. Полные реквизиты стороны (ФИО, данные паспорта, адрес и телефон собственника против полного наименования, юридического адреса и контактного телефона агентства).
  6. Ответственность сторон.
  7. Расторжение договора и гарантии после для каждой из сторон.

Важно: прежде, чем ставить подпись под каким бы то ни было договором, собственнику жилого помещения лучше бы проконсультироваться с юристом соответствующей квалификации.

Для полной уверенности в собственных действиях, пусть и не бесплатно.

И нужно обратить внимание на характер договора. Чем он подробнее, тем более ответственные и честные люди работают в агентстве недвижимости. Следует избегать договоров-коротышей «ни о чем».

Договор аренды на квартиру

Вообще, договор на аренду квартиры нужно заключать обязательно. Независимо от того, как площадь сдается — самостоятельно или через агентство. И заключать надо «договор найма», которому в ГК РФ посвящена ст 34. Потому что в классическом «договоре аренды» речь идет о снятии нежилого помещения.

В ст 674-ой Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что заключается договор найма только в письменном виде. Тогда у сторон возникают обязательства и ответственность друг перед другом.

А требования к такому документу предъявляются вполне определенные. Он должен содержать:

  • предмет договора (тут описывается сдаваемая квартира, даются ее характеристики);
  • сумма аренды в месяц, в том числе коммунальные расходы (включены они в стоимость аренды или же нет);
  • срок действия договора (на какой сдается жилье);
  • лица (их данные), которые могут проживать вместе с арендатором;
  • права и обязанности арендатора и арендодателя (например, как часто последний может посещать сданную квартиру);
  • реквизиты сторон договора.

Скачать образец договора аренды квартиры вы можете здесь.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

Главным предметом споров между нанимателем и арендодателем жилья чаще всего является вопрос ремонта. Точнее, за чей счет что ремонтировать в квартире?

Закон тут однозначен. Согласно ст 681 (ч 1) ГК РФ, мелкий ремонт (ручка дверная сломалась, на подоконнике краска облупилась и пр.) делается за счет арендатора. Капитальный — обязанность собственника. Если иное, конечно, не прописано в договоре. Так что нужно внимательно читать, прежде чем подписывать.

Налог со сдачи квартиры

Налоговый кодекс РФ в ст 23 четко указывает на то, что деньги с аренды квартиры являются доходом собственника жилья. И значит, облагаются соответствующим налогом по ставке 13%.

Важно! Каждый месяц в налоговой собственнику появляться не нужно, но до 30 апреля года следующего за отчетным декларацию о доходах необходимо подать. И до того же срока заплатить 13% от полученной за год суммы аренды.

Кстати, налоги — это еще одна причина, которая зачастую останавливает собственников от сдачи своих пустующих квартир в официальный наем. И даже из тех, кто сдает, только очень немногие платят законные налоги с получаемого дохода. Остальные предпочитают не афишировать получаемые средства и не вступать в финансовые отношения с государством.

А это, между прочим, опасно: в налоговых инспекциях работают неглупые люди, которые не ленятся реагировать на сигналы о сданных квартирах.

Берут и проверяют — кто живет, на каких условиях и платит ли владелец недвижимости налоги? И если выясняют, что не платит, выписывают «недетские» штрафы (5% от того, что не было заплачено) плюсом к неуплаченным налогам.

Хочется сэкономить? Тогда надо открыть ИП и платить налог, который значительно меньше. Есть возможность также купить патент на сдачу жилья. В Москве, например, потенциальный размер полученного дохода со сдачи жилья внаем равен 1 млн рублей. Стоимость патента составит только 60 000 руб. (то есть 6%).

Поэтому, прежде чем решиться на сдачу жилья, следует хорошенько подумать и над «налоговым» моментом.

Заключительные положения

Только собственнику решать — как он сдает принадлежащее ему жилье: самостоятельно или через агентство? Но лучше все же это делать через профессионалов, убедившись в их состоятельности.

На взаимном доверии отношения можно строить только тогда, когда арендатор и арендодатель — родственники или хорошие знакомые. И то лучше не рисковать ни родством, ни дружбой.

А еще нужно быть очень осторожным, сдавая жилое помещение самостоятельно. И лучше все же платить налоги государству. Так спокойнее, безопаснее и дешевле.

Причем платить нужно вовремя. Потому что за просрочку тоже штрафуют. Правда, в два раза меньше (по сумме), чем за умышленную неуплату.

(430 голос., 4,59 из 5)

Источник: https://pravo.moe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство

Пустующая недвижимость должна приносить прибыль. Многие собственники стараются обойти стороной все возможные риски, касающиеся сдачи жилья в аренду. Официальное оформление сделки позволяет возместить задолженность, стоимость испорченного имущества и решить другие проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели.

Лучше сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство?

Любой человек стремящийся заработать на жилье озадачивается вопросом о том, как сдать квартиру правильно – самостоятельно или через агентство. Самый простой и безопасный вариант – найти квартиросъемщиков среди друзей и знакомых. Обычно в таком случае приходится устанавливать стоимость ниже рыночной, что подходит не для всех ситуаций.

Остается два варианта – разместить объявление об аренде квартиры самостоятельно или обратиться в риэлтерскую компанию. Преимущества первого варианта:

  • возможность сдать жилье быстро, так как большинство людей ищет квартиры от собственников;
  • подбор жильцов по своему усмотрению;
  • не нужно тратить время на поиск добросовестного агента.

Не всегда есть время и силы на самостоятельный подбор жильцов, так как приходится регулярно отвечать на звонки и встречаться с потенциальными квартиросъемщиками. Тогда на помощь придет агентство недвижимости. Его преимущества:

  • правильное составление документации;
  • возможность сдать жилье именно за ту сумму, которая установлена, так как жильцы не будут торговаться с агентом;
  • освобождение времени для занятия другими важными делами.

При желании с помощью специалиста можно застраховать имущество, если в нем имеются ценные вещи, тем самым уберечь себя от всевозможных потерь.

Как правильно по закону сдать квартиру в аренду физическому лицу?

Если принято решение заниматься процедурой самостоятельно, то придется составлять договор аренды, так как законно сдавать квартиру в аренду физическому лицу можно только с этим документом. Он станет юридической защитой в неблагоприятной ситуации.

В первую очередь ведется подготовка жилплощади – при необходимости делается ремонт и докупается необходимые вещи. После приступают к поиску арендатора. Для этого используются всевозможные варианты:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  • доски объявлений;
  • газеты;
  • интернет;
  • знакомые.

Важно подробно рассказать о достоинствах жилья и приложить качественные фотографии, чтобы задача о том, как самостоятельно сдать квартиру, решилась как можно быстрее. Когда желающие люди будут найдены, необходимо подготовить ряд документов, касающихся жилплощади:

  • документы о праве собственности;
  • выписка из ЖЭКа со списком прописанных в квартире лиц;
  • паспорт.

Далее с арендаторами составляется договор и акт приема-передачи, в котором описываются вся мебель и бытовая техника, находящаяся в арендуемых апартаментах. Факт внесения предоплаты фиксируется в расписке.

О совершенной процедуре необходимо уведомить налоговую службу и уплатить налог в размере 13% для граждан России и 30% для иностранцев. Для сдачи одной квартиры регистрировать ИП не обязательно.

Как сдать квартиру через агентство?

Не всегда бывает желание и возможность заниматься поиском жильцов своими силами, в таких случаях рекомендуется обратиться за помощью к специалистам. Этот выбирает большинство людей, так как сдать квартиру в аренду через агентство проще – все заботы ложатся на плечи риелтора.

Услуги специалиста оплачивает наниматель, поэтому арендодатель ничего не теряет. Важно ответственно подойти к выбору компании. Здесь лучше изучить все отзывы и выбрать агентство с хорошей репутацией.

Во время консультации необходимо выяснить права и обязанности сторон и уточнить информацию о размере комиссии и случае, в которых она выплачивается. Тогда же решаются важные вопросы о том, как сдать квартиру – в какое время ее будут показывать и какие требования предъявляются к будущим арендаторам.

Что должно быть прописано в договоре?

При поиске способа, как сдать квартиру в аренду правильно, важно уделить особое внимание составлению договора. При любой малейшей ошибке он может оказаться бесполезным, поэтому в нем нужно учесть все нюансы:

  • данные двух сторон – ФИО, номер паспорта, прописка и контакты;
  • характеристика жилплощади;
  • цель аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • дата внесения оплаты и ее размер;
  • срок аренды:
  • ответственность и штрафы при несоблюдении правил;
  • условия расторжения договора.

В документе выделяется отдельный пункт для прописывания перечня лиц, которые будут проживать в данных апартаментах.

Особенности сдачи квартиры посуточно

Согласно законодательству, собственник имеет право сдавать жилье на любой срок. Как правильно сдавать квартиру посуточно – так же, как и на длительный срок. Налог с ведения подобной деятельности уплачивается один раз в год. При сдаче квартиры на сутки с нанимателем тоже составляется договор. Владелец жилья имеет право, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, так и обратиться в агентство недвижимости.

Во время привлечения специалиста на него пишется доверенность в свободной форме. От получаемой прибыли придется уплачивать комиссию – 15-25%. Зато все заботы о том, как сдавать квартиру в аренду посуточно, будут касаться только агента. Собственнику придется осуществлять две задачи – забирать деньги и производить уборку.

Как правильно сдать комнату в квартире?

Правила законной сдачи комнаты практически такие же, которые рассмотрены в разделе о том, как правильно сдать квартиру. Разница заключается только в одном – при заполнении договора указывается характеристика конкретной комнаты.

В документе учитываются и требования владельца, касающиеся оплаты телефона, интернета и коммунальных услуг. Дополнительно можно запросить страховой депозит. Это позволит, как правильно сдать комнату в квартире, так и обезопасить себя от большинства рисков, которые увеличиваются при сдаче апартаментов по отдельным помещениям.

Нюансы сдачи комнаты в коммунальной квартире

Владелец помещения в коммунальном жилье имеет право сдавать его, если площадь не относится к объекту долевой собственности. Чтобы правильно сдать комнату в коммунальной квартире, достаточно заполнить договор, согласно которому представителем собственника становится наниматель.

Документация составляется таким же образом, как при правильной сдаче квартиры квартирантам. Единственное, о чем можно дополнительно указать в договоре – соблюдение графика дежурств в местах общего пользования.

Риски арендодателя в случае отсутствия договора

  1. Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
  2. Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
  3. Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так.

    Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.

  4. Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
  5. Неуплата за проживание.

    Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.

Правильно сдать квартиру или комнату в аренду на длительный срок или посуточно без договора невозможно. Чтобы не беспокоиться о разрешении любых непредвиденных ситуаций, рекомендуется платить налоги.

Хотя это забирает приличную часть прибыли, в случае проверки налоговой службы и выявления незаконной деятельности можно потерять больше финансовых средств или оказаться за решеткой.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru

Сдача квартиры через агентство: плюсы и минусы

С одной стороны, сдача квартиры через агентство – это очень выгодный вариант для собственника, поскольку рекламу вместо него дают риэлторы, а плату за услуги агентства вносит сам квартирант. Однако сдача квартиры через риэлтора имеет и свои недостатки. Поэтому перед заключением договора нужно взвесить все плюсы и минусы, которые подробно описываются в материале.

Ранее мы рассказывали о том чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, рекомендуем вам ознакомиться с этой информацией здесь.

Сдача через агентство: плюсы и минусы

У каждого собственника есть 2 варианта поиска клиентов для своей квартиры – через агентство или самостоятельного, и у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

самостоятельно через агентство
поиск клиентов значительные затраты времени и средств (на рекламу, личные встречи, звонки) минимальные издержки (агентство дает рекламу за свой счет, риэлтор организует встречу и принимает активное участие в работе с клиентом)
выбор среди разных клиентов ничем не ограничен ограничивается тем, что не каждый квартирант согласится переплачивать за комиссию агентства
отсев нежелательных категорий клиентов производится только самостоятельно; есть риск столкнуться с нежелательными квартирантами по неопытности первичный отсев осуществляется риэлтором; если он достаточно опытный, с высокой вероятностью удастся сдать квартиру порядочным арендаторам
юридическое сопровождение сделки отсутствует присутствует (составление договора с учетом конкретных особенностей ситуации)
юридические гарантии по сохранности квартиры или имущества отсутствуют

Исходя из этого можно сделать вывод, что вариант самостоятельной сдачи имеет такие преимущества:

  1. Собственник полностью контролирует весь процесс и никак не ограничен в выборе клиентов.
  2. Можно произвольно устанавливать цену (в том числе и эконом-класса), выбирать любые другие условия.

Однако у этого варианта есть и недостатки:

  1. Значительная трата времени и средств на рекламу.
  2. Поток клиентов будет значительно ниже, поскольку агентство дает объявления на нескольких порталах, в газетах, социальных сетях и по другим каналам связи.

Именно поэтому вариант поиска квартирантов через агентство выглядит более предпочтительно. Он особенно подойдет для тех владельцев, которые ранее не сдавали квартиры. По неопытности можно столкнуться с мошенниками, недобросовестными арендаторами или попасть в другие нежелательные ситуации.

Риэлтор занимается исключительно подбором квартирантов. Он не дает никаких юридических гарантий относительно дальнейшего взаимодействия собственника с жильцами. Однако подобных гарантий не может дать никто за исключением страховых компаний (страховка от гибели имущества, краж и т.п.).

Пошаговая инструкция по сдаче

Вне зависимости от выбора конкретного способа сдачи недвижимости последовательность действий будет выглядеть примерно одинаково. Сначала необходимо обдумать все детали будущего договора, подготовить помещение, после чего определиться с категорией жильцов и приступить к поискам. Завершающий этап – подписание договора найма (его также называют договором аренды), получение средств за 1 месяц и передача ключей.

Шаг 1. Подготовка квартиры: 5 способов увеличить арендную плату

Очевидно, что в интересах собственника сдать свое жилье как можно дороже. Для этого необходимо подготовить квартиру для заселения:

  1. Прежде всего, нужно позаботиться о внешнем виде. Перед поиском клиентов проводят генеральную уборку, стирают шторы, промывают окна, люстру, при необходимости – и потолки. Внешний вид должен располагать жильца, а не отталкивать его.
  2. Также в квартиру лучше завести всю необходимую мебель и бытовую технику. Минимальный набор – холодильник, плита, стиральная машина, диван, шкаф, стол, стулья, телевизор. Обычно недвижимость без этих предметов сдается со значительными скидками. К тому же на рынке есть очень много вариантов, поэтому квартиранту, как правило, не составит труда выбрать более подходящее предложение.
  3. Часть мебели, возможно, лучше заменить новой, причем приобрести ее можно в недорогих магазинах, поэтому вложение окупится за несколько месяцев. Лучше всего не захламлять помещения старыми вещами и тем более личными предметами – фотографии, картины и т.п.
  4. Также нужно сделать красивые, информативные фото каждой части квартиры – комнаты, кухни, входной двери и т.п. Фотографии должны быть высокого качества, а делать их лучше всего в солнечную погоду.
  5. Если состояние жилья неприглядное, целесообразно сделать недорогой косметический ремонт. Новые обои и покрытие потолка значительно улучшают вид и соответственно увеличивают арендную плату. Старый дизайн, напротив, отталкивает большинство квартирантов.

Конечно, выполнять все эти действия необязательно. Однако собственнику нужно обязательно проверить все коммуникации и при необходимости произвести срочный ремонт, чтобы избежать протекания труб, перегрузки электросети и т.п.

Ранее мы приводили правильный с юридической точки зрения пример составления договора аренды комнаты в квартире, ознакомиться с ним можно здесь.

Шаг 2. Определение контингента квартирантов

Это тоже очень важный момент, который необходимо продумать заблаговременно. Не секрет, что все опытные риэлторы и вообще арендодатели выделяют несколько категорий квартирантов. Наиболее благополучными считаются семейные пары, где каждый член семьи работает. Еще один популярный вариант – девушка-студентка (1 или 2). Однако компания из 3-4 человек, напротив, – не самый удачный вариант по понятным причинам.

Менее желательные категории:

  1. Пары с маленькими детьми.
  2. Пары или одинокие жильцы с домашними животными.
  3. Молодые люди, студенты.
  4. Одинокие, в особенности мужчины.

Также обращают внимание и на происхождение, внешний вид человека. Например, очень часто в объявлениях по соображениям этичности можно встретить формулировки «только для славян». Очевидно, что наименее желательная категория – это компания из нескольких мужчин подозрительного происхождения. Поэтому чаще всего предпочтение отдается именно семейным, которые почти всегда ведут адекватный образ жизни.

Ранее мы приводили пример правильно составленного объявления о сдаче квартиры, посмотреть и изучить наши рекомендации можно здесь.

Шаг 3. Обращение в агентство: образец договора

Следующий этап – это собственно активный поиск потенциальных квартиросъемщиков. Если владелец жилья занимается этим самостоятельно, он размещает рекламу за свой счет и ждет звонки, а затем назначает очные встречи. Если же сдача квартиры происходит через агентство, вначале нужно обговорить условия и заключить договор на оказание услуг. Сделать это лучше у себя дома, куда можно пригласить риэлтора. Такой вариант более удобен, поскольку:

  • агент сразу осмотрит помещение и даст предварительную оценку (примерную арендную ставку);
  • собственнику будет психологически легче общаться с риэлтором у себя дома.

Если все детали соглашения устраивают обе стороны, они подписывают договор о возмездном оказании услуг. Название документа может быть разным, но его суть единая – риэлтор обязуется найти квартиросъемщика за оговоренный период времени, принимает на себя все издержки, связанные с рекламой, а собственник обязуется сдать квартиру именно через это агентство. Договор имеет стандартный вид и содержит описание прав и обязанностей, ответственности сторон, срока оказания услуг и т.п.

Важно понимать, что подписание договора – в интересах не только агентства, но и самого собственника. Крайне не рекомендуется передавать документы или тем более денежные средства агенту без подписания договора. К тому же вознаграждение риэлтору поступает за счет комиссии, которую оплачивает квартиросъемщик. Поэтому любые просьбы об авансе и другие попытки получить деньги можно рассматривать как очевидные признаки мошенничества.

Источник: https://2ann.ru/kak-sdat-kvartiru-cherez-agentstvo/

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как правильно купить новостройку
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Центр юридической помощи