Что такое коммерческая недвижимость

Что значит коммерческое жилье?

Вся недвижимость условно разделяется на жилую и коммерческую. Первая предназначена для проживания граждан, вторая – для ведения предпринимательской деятельности.

С недавнего времени широкое распространение получила коммерческая жилая недвижимость, ничего общего не имеющая с ведением предпринимательской деятельности, но пригодная для проживания на особых условиях.

Итак, коммерческое жильё: что это такое? Второе название этой категории недвижимости – апартаменты, столь популярные сегодня в столичном регионе.

В апартаментах можно жить, их можно покупать или брать в аренду. Однако статус такого жилья не является жилым, объекты не принадлежат к жилому фонду города, а значит на них не распространяются многие правила и требования, обязательные к исполнению застройщиками при строительстве обычных жилых домов.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Все перечисленные объекты, кроме двух последних, являются абсолютно коммерческими. Последние две категории могут приносить прибыль своим владельцам только если будут использоваться по определенному назначению.

Особенности коммерческого жилья

Коммерческое жильё – это апартаменты. В Москве в 2020 году такой вид жилой недвижимости пользуется огромной популярностью.

Потенциальных владельцев жилья такого типа прежде всего привлекает более низкая стоимость квадратных метров. Стоимость апартаментов по сравнению с обычными жилыми квартирами в Москве ниже примерно на 20 %.

Чтобы покупка коммерческого жилья не стала «котом в мешке», нужно знать основные достоинства и недостатки такого типа недвижимости.

Достоинства апартаментов заключаются в следующем:

• более низкая стоимость квадратного метра;
• расположение в центральных районах города;
• огромные площади квартир (часто с панорамными окнами, высокими потолками и прочими элементами жилья повышенной комфортности).

В целом, больше достоинств у такого жилья нет. В остальном начинают проявляться недостатки.

Очевидные минусы коммерческого жилья – это:

• высокие коммунальные платежи;
• высокие налоги;
• несоблюдение норм и требований, предъявляемым к жилым помещениям;
• отсутствие статуса жилой недвижимости;
• невозможность получения постоянной регистрации.

Коммерческое жильё – это все-таки недвижимость, имеющая статус коммерческого. Все требования СанПиНа и других нормативов по жилым помещениям строителями апартаментов не соблюдаются.

Иногда с первого взгляда такие нарушения не бросаются в глаза. Чаще они проявляются уже спустя время после проживания в апартаментах.

К примеру, прямо напротив Ваших окон может внезапно притык вырасти новое здание, преграждающее поступление солнечного света в Вашу квартиру. Обычно в апартаментах нет достаточного числа парковочных мест для проживающих граждан.

В апартаментах можно оформить только временную регистрацию сроком не более 5 лет для граждан страны.

Все нормативы начисления платежей по коммунальным услугам в жилых помещениях к апартаментам не применяются. Поэтому жильцам иногда приходится платить ежемесячно огромные суммы за коммуналку, такие как платят владельцы офисов.

Ведь по сути коммерческое жильё – это тот же офис, только в котором предусмотрено все необходимое для проживания граждан.

По коммерческому жилью нельзя получить налоговый вычет в размере 13%, поскольку объекты не относятся к жилой недвижимости. На апартаменты действуют повышенные ставки налогообложения. Собственники такого жилья ежегодно переплачивают около 20 % налогов.

Сдача в аренду

Апартаменты в идеале должны рассматриваться приобретающими их гражданами как арендное коммерческое жильё. Весь коммерческий характер данной недвижимости проявляется в том, что она рассматривается в качестве инструмента инвестирования денежных средств для будущего извлечения выгоды при сдаче ее в аренду третьим лицам.

Сегодня основные покупатели апартаментов – это именно богатые граждане, которые таким способом совершают инвестирование своих средств. Покупая коммерческое жильё, они сдают его в аренду.

Снимать апартаменты удобно, ведь они располагаются в центральных районах, обычно около станций метро. В них есть все необходимое для жизни, как правило, присутствуют хорошие соседи из молодых и работающих граждан. В таких объектах обычно не живут пенсионеры, личности маргинального типа или иные подозрительные граждане.

Термины «коммерческое жильё» и «апартаменты» не закреплены ни на федеральном, ни на региональном нормативном уровне.

Изначально апартаменты были придуманы для того, чтобы обеспеченные бизнесмены могли купить квартиры в больших бизнес-центрах тех городов, где они часто бывают по работе. Это было бы удобно для проживания.

Позже они стали популярным способом инвестирования денежных средств для дальнейшей сдачи в аренду.

Для собственного проживания апартаменты покупают редко. Возможно в ближайшее время, когда на законодательном уровне будут урегулированы данные понятия, спрос на этот тип недвижимости возрастёт среди обычного населения.

Чем коммерческое жильё отличается от коммерческого найма?

Многие ошибочно связывают два понятия «коммерческое жильё» и «коммерческий найм». Это совершенно разные категории недвижимости, имеющие регламентированные различия.

Существует коммерческое жильё государственного жилого фонда, которое сдаётся гражданам в аренду по договору коммерческого найма. Такие помещения имеют официальный статус жилых, к апартаментам они не имеют никакого отношения.

Весь жилой фонд в стране можно использовать по коммерческому найму или по социальному найму. По социальному найму предоставляется жильё только той категории населения, которая признана нуждающейся в жильё.

По коммерческому найму снять квартиру может любой желающий. По сути коммерческий найм – это обычная аренда жилья, где арендатором выступает физическое лицо и члены его семьи.

Граждане, заселившиеся в квартиру по договору коммерческого найма, не имеют права на использование недвижимости в имущественных сделках и на последующею приватизацию объекта.

В целом же, заключаются договоры коммерческого найма по тому же порядку, что и договоры социального найма. Социальное жильё в последующем владельцы смогут приватизировать и оформить в собственность, если будут соблюдены все законодательные требования данной процедуры.

Жильё, взятое в аренду по договору коммерческого найма, нужно:

• использовать исключительно для проживания;
• использовать с обеспечением его первоначального состояния;
• регулярно оплачивать пользование жилым помещением.

Какие-либо строительные работы по перепланировке или переустройству такого жилья нельзя проводить без получения согласия арендодателя.

Если владелец жилья причинит ущерб ему или находящему в нем имуществу, будет иметь просрочку по платежам более полугода, договор коммерческого найма может быть в принудительном порядке расторгнут, в жилец выселен.

Как получить прописку в апартаментах?

Оформление регистрации в недвижимости, в которой гражданин проживает, для многих является важным пунктом нормального существования. С апартаментами оформление прописки становится гораздо более затруднительной процедурой, но вполне решаемой.

Коммерческое жильё с пропиской — не заоблачная мечта, а вполне реальная возможность.

Получить прописку в коммерческом жильё можно несколькими способами:

1. Оформление постоянной регистрации возможно только в том случае, если объект недвижимости будет переведён в статус жилого.
2. Оформление временной регистрации допускается сроком не более 5 лет.

Временная регистрация по сути даёт такие же привилегии для граждан, как и постоянная. Они будут прикреплены к местной поликлинике, их дети будет ходить в местную школу или детский сад. При этом временную регистрацию придётся постоянно продлевать.

При этом не в каждом лофте можно будет получить прописку. Для того, чтобы регистрация даже временная была возможна, нужно, чтобы объект был приравнен к недвижимости гостиничного типа. Это означает, что квартира должна быть оборудована санузлом и необходимыми для нормальной жизни коммуникациями. Причём эта информация обязательно должна быть документально зафиксирована.

Для получения прописки в апартаментах нужно лишь согласие собственника помещения. Таким собственником по сути будет выступать сам владелец апартаментов. Количество пролонгаций временной регистрации законодательно никак не ограничено.

Перевести же коммерческую недвижимость в жилой тип собственнику будет очень непросто. Это длительная процедура по сбору документов и проведению многочисленных проверок, на основании которых комиссия могла быть сделать вывод о том, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности.

Подавать документы на смену статуса недвижимости нужно в местную администрацию. Однако чаще всего решить вопрос мирно с администрацией не получается, окончательное решение выносит суд.

Так как помещения по сути своей не имеют статуса жилых, застройщике при возведении таких объектов часто нарушают правила пожарной безопасности и санитарные требования. Выясняется это обычно, когда собственник пытается изменить статус недвижимости и встречает существенные трудности.

Коммерческое жильё – это недвижимость в виде апартаментов, в которых физические лица могут приживать даже без получения недвижимостью статуса жилых объектов.

В таких квартирах нельзя получить постоянную регистрацию, высокие коммунальные платежи, не соблюдены правила пожарной безопасности и санитарные требования.

Конечно, апартаменты стоят гораздо дешевле аналогичных квартир в многоэтажных домах тех же районов, но потенциальным покупателям стоит несколько раз подумать, прежде чем совершать такую покупку, никак не урегулированную сегодня в законодательстве страны.

Источник: http://expert-home.net/kommercheskoe-zhile-chto-eto-takoe/

Что такое коммерческая недвижимость? | Мезонин

Tweet

Может быть это покажется странным, но на сегодняшний день отнюдь не каждый человек сможет ответить на такой, казалось бы, простой  вопрос, —  что же это такое коммерческая недвижимость.

Обычные словари не позволяют получить точное определение данного понятия. Коммерческая недвижимость, безусловно, является одним из типов недвижимости, и состоит из  нескольких подвидов: офисной недвижимости, складской недвижимости, промышленной недвижимости, торговой недвижимости.

Отдельными подвидами могут выступать медицинский профиль, автосервисы, различные услуги и тому подобные.

Само понятие «коммерческая недвижимость» вошло в нашу жизнь не так уж и давно и к настоящему моменту все еще находится в стадии развития. На сегодняшний день коммерческая недвижимость является одним из самых доходных инвестиционных объектов.

Критериями привлекательности объектов коммерческой недвижимости выступают:

• Местоположение — наиболее привлекательный вариант — это центр города с развитой инфраструктурой.

• Продуманный проект здания — наличие паркинга, системы кондиционирования и видеонаблюдения, выхода во двор и т.д.

• Современный внутренний  интерьер — наличие разнообразных помещений, аккуратный косметический ремонт, панорамные окна.

Прибыли от сдачи различных объектов коммерческой недвижимости привлекают большое  количество инвесторов. Причем некоторые из них полностью основывают свой бизнес на данном виде  недвижимости, сдавая в аренду громадное количество площадей.

Спрос на коммерческую недвижимость в России возрос с тех пор, как в нашей стране начали формироваться капиталистические отношения, и по сей день он только увеличивается.

Если Вы заинтересовались данным видом недвижимости, Вам не помешает  серьезно разобраться, что же это такое.

И такДля начала отметим, что коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая не применяется для жилых целей.

Сюда относятся  отдельные здания для офисных, торговых, развлекательных и банковских целей: административные и офисные помещения, магазины, рестораны, бизнес-центры, павильоны и склады, всевозможные развлекательные комплексы, квартиры, выведенные из состава жилого фонда, чердачные и подвальные помещения.

Необходимо отметить, что при выводе той или иной квартиры из жилого фонда обычно указываются следующие, предусмотренные законодательством, цели: помещение офисного назначения, под торговые цели, складское помещение, помещение свободного назначения, зона бытового обслуживания, помещение свободного назначения, производственное назначение.

Понятно, что каждый из видов имеет свои особенности и различается стоимостью арендной платы и ценой.

Офисная недвижимость

Офис – это тот подвид недвижимого имущества, которой способен приносить доход по всем направлениям, как выдавать конкретный продукт, который будет применяться в дальнейшем, так и содействовать формированию экономики отдельно взятого места.

Исходя из этого определения понятно, что офисная недвижимость, является одним из самых востребованных видов коммерческой недвижимости.

Для развития  бизнеса людям стабильно требуется покупать или арендовать офисы, а значит, стоимость офисной недвижимости неизменно будет только повышаться, и под ее строительство будут отводиться все большие площади.

Очень сложно привести четкое определение понятия офисной недвижимости, так как  под данным видом коммерческой  недвижимости можно иметь в виду практически любые предприятия.

Офисная недвижимость крайне востребована на сегодняшнем рынке и спрос на нее будет только увеличиваться, что повлечет за собой возведение новых офисных зданий и перестройку под эти цели уже имеющихся.

Складская недвижимость

Складские помещения, склады и складские комплексы – это один из самых молодых развивающихся секторов рынка коммерческой недвижимости. И, тем не менее,  хотелось бы подчеркнуть, что в связи с развитием этот вид бизнеса становится все более актуальным.

Аренда или покупка склада являются сейчас одной из важнейших задач для многих организаций, компаний и предпринимателей.

Склад– это помещение или комплекс помещений, подготовленный для хранения некоторых материальных ценностей. В современной логистике склад осуществляет функцию аккумулирования запасов материальных ресурсов, направляемых на демпфирование колебаний объёмов спроса и поставок, а также соблюдения  скоростей потоков разнообразных товаров в организациях продвижения от производителей к потребителям.

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость – это одна из разновидностей коммерческой недвижимости, подготовленная для организации мест мелкооптовой и розничной продажи товаров и услуг.

Торговая, а так же развлекательная недвижимость, стоят на пересечении рынка недвижимости и иных сфер бизнеса, объединенных с индустрией торговли и развлечений.

Торгово-развлекательный центр, торговый комплекс, торговый дом – все эти объекты известны любому, однако правильная система торгово-развлекательной площадки – несомненно, является целой наукой.

Производственная недвижимость

Производственная недвижимость  и производственные помещения – являются довольно специфическим сегментом рынка недвижимости. Длительное  время из-за стагнации производства в России он оставался недооцененным и невостребованным.

Тем не менее, с недавнего времени производственные площади возрождают свою значимость. Наиболее важными в этом сегменте становятся технопарки, а также проблема реконструкции промзон промышленных предприятий.

Очевидно, что к объектам коммерческой недвижимости мы можем отнести здания промышленного назначения (производственные здания, складские помещения, здания заводоуправлений).

Земельные участки, предназначенные для промышленного строительства, склады и так далее, бесспорно, также относятся к коммерческой недвижимости.

Из всего вышесказанного можно сделать логический вывод, что под коммерческие цели можно применять любые здания, помещения и земельные участки, не определенные для жилых целей.

Понятно, что коммерческая недвижимость применяется для получения дохода: кто-то ее покупает, кто-то сдает в аренду, а кто-то использует помещения для магазина, кафе, офиса или склада.

Вы вправе осуществить любую финансовую сделку: купить коммерческую недвижимость, сдать ее внаем, продать, передать по наследству, заложить и так далее.

Сдача недвижимости в аренду приносит стабильный, хотя и невысокий доход. Перепродажа может оказаться весьма выгодной в случае повышения цен на определенный тип недвижимости.

Перепрофилирование объекта недвижимости, с учетом потребностей рынка, может увеличить его  капитализацию.

Выбор высокодоходного объекта коммерческой недвижимости — весьма сложная задача. С ней в силах успешно справиться лишь сеть профессиональных брокерских, либо консалтинговых агентств.

Однако стоит учитывать тот факт, что стоимость их услуг, по-прежнему, очень  высока.

 ⇑

Аренда офисного помещения

Продажа коммерческих помещений. Ч.1

Коммерческая недвижимость: выгодный выбор

Источник: https://www.tvoydom.su/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческой называют недвижимость, которая имеет отношение к торговле. Это участки земли или здания, созданные не для проживания, а для получения прибыли. Это может быть заработок на аренде помещений или от инвестиций.

К коммерческой недвижимости традиционно относят торговые точки, бизнес-центры, объекты промышленности, склады или сельскохозяйственные предприятия. 90% этих площадей приобретают инвесторы для получения прибыли от аренды.  Ознакомиться с предложениями по продаже коммерческой недвижимости в СПб можно на сайте dnepropetrovskaya37.ru.

Шесть категорий коммерческой недвижимости

1. Недвижимость свободного назначения. Чаще всего её занимает сфера обслуживания. Это заведения общественного питания, гостиницы, отели, спортивные залы и т.д.
2. Розничная торговля. Сюда относятся разнообразные магазины и ТЦ.
3. Офисы.

   Это сооружения, в которых основную часть будут занимать кабинеты и офисы предприятий.

4. Индустриальная. Всё, где можно хранить и производить вещи можно отнести сюда. Помещения складов, здания производств и промышленных предприятий.
5. Апартаменты.

   В категорию входят квартиры или комнаты, сдаваемые на сутки или более.

6. Социальная. Эта категория недвижимости отводится для нужд людей. В неё входят стоматологии, речпорты, благотворительные фонды, почты и другие организации. 

Только 2/3 из них относится к коммерческой деятельность.

Оставшаяся часть направлена на обеспечение людей, однако с её помощью можно заработать.

Особенности коммерческой недвижимости

Места для получения прибыли представляют собой определенные земельные участки, водные объекты или другие сооружения. Вид недвижимости может быть любой, но главное — это получение постоянного дохода с её помощью.

То есть, если собственник сдает квартиру на время отпуска или отъезда она не превращается в коммерческую недвижимость. Такие здания редко выкупают, они чаще арендуется. Это её отличие от жилой постройки. 

На стоимость объекта влияет занимаемая площадь, состояние, расположение и окружающая инфраструктура. Чем лучше все эти показатели, тем выше арендная плата и больше прибыль. 

Недвижимость считают отличным вариантом инвестирования. И действительно, стоимость приобретения квартиры и офисного помещения практически одинаковая, однако арендная плата офиса выйдет съемщику дороже. 

Если объект не является жилым и приносит своему владельцу доход, он является коммерческим. Такая недвижимость является хорошим вариантом вложения денег для желающих обогатиться.

Источник: http://postroyka.org/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost/

Классификация

Все коммерческие объекты условным разделением можно классифицировать на несколько общих групп:

1. Коммерческие строения, относящиеся к сфере обслуживания населения. К группе относятся всевозможные объекты спортивного направления и ресторанно-туристического бизнеса.
2. Многочисленные коммерческие объекты для осуществления торговли в розницу: от торгово-развлекательных комплексов, до аптечных сетей и автосалонов.
3. Недвижимость, для осуществления офисной деятельности. К категории относятся офисы разнообразной специализированной направленности. Коммерческая недвижимость такого рода может принадлежать одной крупной компании, а может сдаваться в аренду множеству мелких собственников организаций и предприятий.
4. Строения индустриальных направлений характеризуются наличием больших производственных площадей для организации производства заводами и промышленными предприятиями. Сюда также относится вся складская группа помещений.
5. Объекты недвижимости социальной сферы оказания услуг населению: больницы, поликлиники, вокзалы и другие объекты, важные для людей.

Отличия коммерческой и жилой недвижимости

Основным отличием недвижимости для коммерческого предложения от жилищного фонда является тот факт, что бизнесменам предпочтительнее арендовать необходимые для работы площади, чем вкладывать денежные средства на их приобретение. Чаще всего объясняется это многими факторами:

• постоянно растущими ценами на коммерческие здания;
• постоянным поиском наиболее удобного логистического расположения торговых комплексов;
• нежелание предпринимателей совершать существенные финансовые расходы, обременяя свой бизнес излишним коммерческим имуществом.

Все эти факторы делают рынок продаж и покупок объектов коммерческой недвижимости довольно специфическим, оставляя самой востребованной только нишу аренды.

Источник: http://stroybud.com/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost/

Типы коммерческой недвижимости

К первому относятся объекты свободного назначения. Сюда стоит отнести кафе, рестораны, гостиницы и спортивные объекты. Второй тип – объекты розничной торговли, то есть торговые центры и различные магазины.

Офисы являются третьим типом недвижимости под коммерческие цели. Промышленные строения – это четвертый тип коммерческих объектов.

К пятому типу причисляют апартаменты, а к шестому – объекты социальной сферы, среди которых стоит упомянуть медицинские учреждения, бассейны, аэропорты и подобные сооружения.

Что это такое – коммерческая недвижимость

Кроме того, коммерческим типом недвижимости может считаться та, которая приносит своему владельцу прибыль, в том числе и жилая. Так, если компания-застройщик возводит дом, то считается, что это строительство коммерческого объекта, поскольку произошло инвестиционное вложение финансов для того, чтобы в последующем получить прибыль.

Но после продажи всех квартир этот же многоквартирный дом уже переходит в категорию недвижимости жилой. Когда вам нужна коммерческая недвижимость, с чего начать процедуру приобретения, подскажем мы. Первый шаг – оформление документов на недвижимость о покупке.

Следующее действие – оформление права собственности на данный объект, а затем заключаются договора о предоставлении необходимых коммунальных услуг.

Что значит коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость может быть продана, сдана в аренду, передана по наследству или быть использована в качестве залога по кредиту. Другими словами, коммерческие объекты всегда являются хорошим вложением, если учесть, что стоимость их только повышается в цене из года в год.

Источник: https://www.yuga-build.ru/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost

Коммерческая недвижимость: виды, типы и классификация. Тренды 2019

статьи

Коммерческая недвижимость (КН) — это привлекательный вид инвестиции и постоянная головная боль собственника. Причина проста: ее доходность может сильно варьироваться и зависеть от самых разных факторов.

Жилая 

Первая группа регулируется Жилищным и Гражданским  Кодексами  (ЖК – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ и ГК соответственно – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/), вторая — ГК. Такие помещения предназначены для постоянного проживания граждан.

В связи с этим, ЖК РФ и подзаконные акты устанавливают достаточно жесткие нормативы, в соответствии с которым помещение признается относящимся к данной категории. (например, соблюдение нормы жилой площади на человека, санитарно-гигиенические правила, наличие определенных инженерных коммуникаций, инфраструктуры и проч).

Одно из важнейших правовых последствий этого статуса в том, что собственник  не может быть лишен единственного пригодного для проживания жилья ни при каких условиях. «Внутри» этой нормы есть масса нюансов, но они не являются предметом рассмотрения данной статьи. На нее (например, апартаменты) указанное выше правило не распространяется. Кроме того, категории зданий могут переходить одна в другую,т.е.

меняться местами. К примеру, многоквартирный дом во время  строительства является коммерческим объектом . Однако после продажи квартир, каждая из них становится объектом  жилого фонда, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов.

Обратная ситуация – когда, например, собственник “однушки” (наиболее часто встречается), расположенной на первом этаже, решает использовать эту площадь под магазин, склад или офис. Случаи, когда именно возможен перевод недвижимости из одной категории в другую, регулируются жилищным законодательством. Сам перевод осуществляется органами местного самоуправления и является достаточно сложной процедурой. 

Понятие и объекты

Начнем с того, что в российском законодательстве определения «коммерческая недвижимость» не существует. Это порождает много вопросов в отношении того, признавать ту или иную сделку предпринимательской или нет.

Между тем, четкое определение статуса приобретаемой площади крайне важно, поскольку влияет на такие вопросы, как налогообложение, порядок совершения сделки, юридические последствия и др.   Условно говоря, приобретение КН необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе.

Собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы приобретенный объект давал прибыль, им необходимо  управлять на постоянной основе. В данной статье мы не будем касаться  земельных участков, воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту или порту.

Перечислим наиболее распространенные.

• торговые центры и магазины;
• гаражи, автомойки и автосалоны;
• рестораны и кафе;
• гостиницы и хостелы;
• апартаменты;
• бизнес-центры и офисы и проч.

Чем коммерческая площадь отличается от жилой

Два самых важных критерия – это отнесение к нежилому фонду и использование для предпринимательской деятельности (т.е. в целях систематического получения прибыли). Рассмотрим отличия чуть подробнее

Сдача и приобретение в аренду

Жилой фонд используется гражданами, как правило, для себя, в целях длительного проживания. В этом случае логично стремление граждан приобретать жилье в собственность. Во втором случае, цель собственника  – постоянное получение прибыли. Это достигается не разовой сделкой купли-продажи, а регулярной сдачей объекта во временное владение и пользование. Приобретение КН с целью последующей продажи выгодно, как правило, на этапе проекта или строительства.

С другой стороны, ввиду высокой стоимости такой недвижимости, вторая сторона договора может позволить себе только аренду, но не покупку. К тому же, в случае обнаружения более выгодного месторасположения или условий контракта, владелец бизнеса может относительно легко сменить фактический адрес своей организации.

К примеру,  Сбербанк предлагает к рассмотрению свои площади (перечень указан на сайте) для целей продажи и сдачи во временное владение и пользование по всей территории России. Как уточняется на сайте,  «Сбербанк располагает уникальной базой объектов офисного, складского, торгового, жилого и других назначений, которые могут быть использованы в различных видах бизнеса».

Разумеется, в каждом правиле есть свои исключения, и отдельным компаниям недвижимость проще приобрести в собственность. К примеру, в 1990-е г. «Лукойл» купил здание в Москве на Сретенском бульваре, 11. Изначально оно проектировалось для министерства электронной промышленности СССР.

Цель: получение прибыли 

Несмотря на то что жилой фонд используется преимущественно  для собственного проживания, и в том и в другом случае жилье можно сдавать.

В чем же тогда разница?

Коммерческая	Некоммерческая (Жилая)
Договор	Аренды (гл 34 ГК РФ)	Коммерческого найма (гл 35 ГК РФ – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/, нормы ЖК РФ –  http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/)
Цели	Для осуществления предпринимательской деятельности	Для проживания
Арендатор/Наниматель	Физические (ИП)  и юридические лица	Физические лица. Для ЮЛ – на основании договора аренды (или иного договора) и только для проживания граждан. Например, при аренде жилья для своих работников.
Срок	Определен договором. В противном случае – на неопределенный срок.	Не превышает пяти лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Возможность заключения договора от одного месяца  до одного года.
Налогообложение	Специальные режимы налогообложения: УСН, ЕНВД, ПСН.	Для физлиц: подоходный налог 13%. Для ИП: УСН 6% (доходы) +взносы во внебюджетные фонды Приобретение патента (ПСН)

Окупаемость

Недвижимость жилого фонда, если она не сдается в коммерческий наем,  не окупается. В противном случае, она составляет 15-17 лет. КН (при грамотном управлении и отсутствии форс-мажорных обстоятельств) окупается, но сроки будут зависеть от множества факторов: тип и класс  (чем выше класс, тем дольше срок), экономическая ситуация, расположение, маркетинговая политика и др.

Если взять, к примеру, офисный объект, то в Москве такие площади класса А могут окупиться примерно за 9-10 лет, класса В за 7-10 лет, класса С – за 7 лет. В период экономического кризиса спрос на нее падает, следовательно, сроки возврата вложений (если она была приобретена ранее) могут увеличиться.

С другой стороны, из-за общего падения спроса, а следовательно, цены, стагнация — хорошее время для приобретения такого рода недвижимости. Несмотря на то, что последнее время инвестировать в КН стало гораздо более выгодно, чем в жилую, следует помнить «об обратной стороне медали»: данного капиталовложения.

 

• более высокий порог входа (при прочих равных параметрах);
• низкaя ликвиднocть oбъeктoв;
• необходимость в  пocтoяннoм упpaвлeнии.

Торговые помещения

Используются для организации процесса продажи товаров и услуг (опт и розница). Это  магазины, павильоны, выставочные залы, аптеки, автосалоны, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры и др. Считаются наиболее прибыльными, по сравнению с другими видами. Основное преимущество перед второй популярной категорией (офисами) – это масштабы торговых площадей.   Крупнейшими торговыми центрами мира являются:

• New South China mall (г. Дунгуань, Китай, 2005 год).  Торговый центр был построен в 2005 году и занимает площадь  892 000 кв метра.  Под крышей «New South China mall» расположено 2350 магазинов. Мировая торговая достопримечательность разделена на семь тематическиx зон, представляющих различные города мира.
• SM Supermalls (г. Тяньцзинь, Китай). Торговый комплекс занимает общую площадь 565 000 кв метров, в нем работает более 3500 магазинов.
• Авиапарк (Москва, Россия, 2014 год). Крупнейший в Европе торговый центр, общей площадью более 400 000 кв. метров. Особенность Авиапарка – океанариум, а также самый высокий цилиндрический аквариум в мире.

Представляет собой рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и проведения конференций.

Класс	Характеристика
А	Наиболее дорогие. Расположены в центральной части города в крупных комплексах, небоскребах, бизнес-центрах. Собственники и арендаторы такой недвижимости – крупные  международные компании. Особенности:уникальная авторская планировка и дизайн помещения для топ-менеджмента компаний наличие современного оборудования, ресепшн, зала для переговоров с ВИП-клиентами.
В	Как правило, их занимают крупные банковские структуры, филиалы зарубежных компаний. Могут находиться в бывших помещениях А класса, срок эксплуатации которых более 5 лет.
С	Берутся в аренду у административных зданий, изначально не проектировались как офисные. Часто нуждаются в ремонте. Обычно без современных коммуникаций. Их предпочитают небольшие компании и ИП.
D	Устаревшие здания на окраине города, построенные во времена СССР. Не оснащены современными коммуникациями, имеют неудобную планировку и подъезд.

Важное звено от момента изготовления товара до момента его доставки конечному потребителю. Сюда относятся помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом. Используются для хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции и др. С точки зрения инвестиций это наименее интересная группа, поскольку приносят наименьшую прибыль. Тем не менее, последнее время к складской недвижимости увеличивается интерес. Пример крупнейших сделок последних лет:

• Подписание соглашения о строительстве второго мега-склада (площадь 140 тыс кв метров) на севере Московской области между девелопером PNK Group и Леруа-Мерлен.  
• Покупка «Детским миром» еще одного здания в логистическом парке PNK Парк Бекасово. Общая площадь складских помещений – 130 тыс кв метров. Это основной хаб ритейлера, откуда товары развозятся по магазинам Москвы и других городов России.
• Аренда компанией «ВкусВилл» мультитемпературного склада площадью 51 тыс кв метров в складском комплексе «Северное Шереметьево». Кстати, это первая крупная сделка в сегменте здорового питания. 

Источник: http://openhospitality.org/blog/prodazhi/kommercheskaya-nedvizhimost-vidy-tipy-i-klassifikatsiya-trendy-2019/

Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления

Первоначально установлена градация: вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Но сегодня все несколько иначе. Существует и такая категория, как коммерческое жилье. Иное название — апартаменты. Что это такое? Какие плюсы и минусы покупки таких помещений? Как это расценивается с точки зрения законодательства? Ответы на эти и другие важные вопросы — в статье.

Что такое коммерческая недвижимость?

Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней — получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.

Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:

• Сельскохозяйственные предприятия.
• Промышленные объекты.
• Отели, гостиницы, хостелы.
• Складские помещения, гаражи.
• Офисные структуры.
• Торговые центры и магазины.

Что еще выступает коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:

• Земельные и иные естественные угодья.
• Определенные участки подземных недр.
• Разграниченные водные объекты.
• Лесные участки.
• Многолетние насаждения.
• Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.

Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.

Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.

Категории

Теперь — градация коммерческой недвижимости:

• Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
• Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
• Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
• Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
• Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
• Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.

При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.

Может ли коммерческая недвижимость быть жилой?

Несмотря на то что изначально недвижимость разделялась на коммерческую и жилую, такое понятие, как «коммерческое жилье», сегодня тоже имеет место. Но что это?

Здесь подразумевается абсолютно любая жилая недвижимость, использование которой позволяет получать прибыль.

Пример коммерческого жилья

Самый распространенный пример такого жилья — это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна — получение прибыли.

Но в тот же момент каждая квартира в таком доме — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.

Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием «апартаменты».

Распространенность явления

Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве — это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.

Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток — правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты — это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.

На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные компании, как «Тушино 2018», «Символ», «ЗилАрт» и проч.

Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.

На кого рассчитано предложение?

Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.

Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше — больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.

На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.

Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.

Кому апартаменты интересны сегодня?

Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.

Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.

В первую очередь, термины «коммерческое жилье», «апартаменты» вообще не закреплены на законодательном уровне — ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты — жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.

Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.

Вопрос прописки

Коммерческое жилье для военнослужащих — не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.

Второй существенный минус апартаментов — по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.

По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений — гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.

Если же апартаменты — часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет.

Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке.

Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.

Особенности налогообложения

С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.

Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.

При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов — 0,5 %, максимальная — 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут — 1-2 %. Самые экономичные — апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки — 0,5 %.

Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои «заморочки». Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.

Тарифы

Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.

Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.

Нерегламентированная инфраструктура

Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.

Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.

Нормы СанПиНа

В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.

Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?

Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.

Коммерческое жилье — так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня — обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.

Источник: https://FB.ru/article/456666/kommercheskoe-jile-ponyatie-osobennosti-oformleniya

Что такое коммерческая недвижимость свободного назначения — Права граждан

При открытии своего дела в большинстве случаев приходится арендовать здание или отдельно небольшое помещение.

Как раз таки участок, который будет сдан в аренду и им будет пользоваться лицо, является помещением свободного назначения.

Это вид коммерческой недвижимости, без которой вряд ли бы развивался малый бизнес.

Что такое помещение свободного назначения, или его еще называют ПСН, а также для каких целей оно используется, разберемся в данной статье.

Что относится к помещениям свободного назначения?

К помещению свободного назначения можно отнести следующее:

• нежилые объекты;
• жилые помещения;
• коммерческие центры;
• складские помещения;
• торговые комплексы;
• медицинские, образовательные учреждения;
• общественные здания
• прочие виды.

Выделить определенную группу из ПСН легко, т.к. такое помещение может быть задействовано в любых целях. Как раз таки важным критерием является то, что ПСН используется по назначению, для определенных целей.

Целевая установка присваивается не только помещению в целом, но и отдельной части любого здания (например, небольшая комната в здании).

Классификация ПСН

ПСН в недвижимости можно классифицировать следующим образом в зависимости от предназначения помещения:

1. Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие здания дорогие, т.к. располагаются в исторических частях города. Здесь необычная архитектура и стиль, ремонт помещений сделан качественно и в современном стиле. Зачастую помещение уже снабжено камерами видеонаблюдения, охранной системой и пожарной сигнализацией.
2. Помещение свободного назначения класса «премиум». Сооружения такого типа располагаются рядом со всеми необходимыми человеку местами: административные сооружения, автобусные остановки, станции метро и пр. Эти помещения современного типа, высота потолков составляет 4-6 метров, имеются системы видеонаблюдения, охраны, пожарной сигнализации, надземная и подземная парковки и прочие удобства. Аренда таких зданий затратная и в большей степени предназначена для коммерческих организаций.
3. Помещение свободного назначения класса «стандарт». Эти здания напоминают эпоху советского времени. Высота потолков — не более 3,5 метров, сами помещения оборудованы старыми вещами (тесные лифты, нецелесообразная планировка, старый ремонт). Зато аренда намного дешевле. В большей степени такие помещения арендуется по отдельным комнатам.
4. Помещение свободного назначения класса «эконом». Располагаются в жилых домах, имеется отдельный вход. Такие помещения небольшого размера и предназначены для малого предпринимательства. Это могут быть небольшие магазины, предприятия, какие-либо мастерские, парикмахерские и пр.

Псн с точки зрения законодательного оформления

Любое помещение, которое арендуется, требует законодательного закрепления. В соответствии с нормами закона помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

• по строительству здания и его эксплуатации;
• санитарно-эпидемиологическим нормам;
• противопожарной безопасности.

В связи с тем, что в большинстве случаев помещения сдаются необорудованные, с некачественным ремонтом, то арендатору приходится все менять. А для этого должна быть разработана проектно-техническая и инвентаризационная документация.

Аренда и продажа помещения свободного назначения

В 2020 году, а также и ранее у арендатора была и есть возможность не только арендовать здание, но и купить его. Следует разобраться с каждым понятием:

1. Аренда помещения в большинстве случаев сдается на длительный срок. Если в договоре предусмотрено изменение внешнего вида помещения, его внутренних составляющих, то арендатор имеет право сделать ремонт и иные работы.
2. Продажа помещения — это более серьезный вид сделки, т.к. перед куплей-продажей необходимо ознакомиться со всей документацией. Делать это рекомендуется с уполномоченным на это лицом, чтобы оно могло объяснить все нюансы. Одним из таких важнейших является следующий: в договоре при покупке здания должен быть пункт, где написано, что имеется возможность вывести помещение из жилого фонда в нежилой.

Вывод

Расшифровка ПСН — это помещение свободного назначения, что значит любое недвижимое имущество, которое может быть предоставлено физическим или юридическим лицам и пр.

Помещение свободного назначения — это особый вид имущества, который имеет свои нюансы, разнообразие назначений этих сооружений. Такая форма является удобной для большого круга лиц.

Источник: https://juristywin.ru/chto-takoe-kommercheskaya-nedvizhimost-svobodnogo-naznacheniya.html

Как правильно продавать коммерческую недвижимость?

› Недвижимость

25.12.2019

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

• Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
• будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
• показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
• еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
• сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

• не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
• возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
• есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

• АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
• профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
• в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

• возраст объекта;
• его назначение;
• полезная площадь;
• общее техническое состояние и качество ремонта;
• месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

• газеты, журналы и другие печатные издания;
• наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

• разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
• найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
• в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
9. Договора аренды или субаренды.
10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Источник: https://ka-status.ru/nedvizhimost/kak-pravilno-prodavat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Коммерческая недвижимость: что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

• торговые центры и магазины;
• гаражи, автомойки и автосалоны;
• рестораны и кафе;
• гостиницы и хостелы;
• бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

• Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
• Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

• Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
• Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КН	Применение КН
Свободного назначения	К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый	Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный	Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный	К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный	Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

• площади;
• места расположения;
• состояния помещения;
• окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

• Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

• Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
• Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
• Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

• категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
• характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

• оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
• осуществление приватизации;
• разрешение спорных моментов;
• передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
• сдача имущества в аренду или доверительное управление;
• оптимизация налогообложения;
• перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

• Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
• Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
• Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Источник: https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/