Как купить квартиру в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика: плюсы и минусы

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика – выгодное предложение, способное удовлетворить интересы обоих сторон сделки. Но, прежде чем вступать в такие правоотношения, необходимо удостовериться в рентабельности покупки и репутации застройщика.

Условия оформления квартиры в рассрочку у застройщика

Привлечение внимания к возводимому или уже возведенному объекту недвижимости – вот основная причина предоставления рассрочки застройщиком. Решение об этом он принимает исходя из собственной выгоды и предполагаемой рентабельности.

Главным условием, на которое делает ставки застройщик при предоставлении рассрочки — увеличенная первоначальная цена квартиры. Стоимость может быть завышена примерно на 10%, в отличие от альтернативных предложений, подразумевающих внесение полной стоимости единомоментно.

Основные нюансы рассрочки платежа при покупке у застройщика:

Объект недвижимости – только новостройки;
Большой размер первоначального взноса;
Уменьшенные сроки погашения платежа.

В условиях нестабильной экономической ситуации застройщики стараются снижать первоначальный взнос при покупке квартиры в рассрочку до минимума или вообще отказываются от такового. Если говорить о высоколиквидных проектах, то в этих случаях, обычно, нет рассрочки или она предоставляется на очень короткий срок (3-6 месяцев) и с большим первоначальным взносом (от 50%).

Причины предоставления рассрочки:

Слабый спрос на возведенный объект или низкая покупательская способность местного населения;
Компания-застройщик малоизвестна и привлекает потенциальных покупателей предложением о рассрочке;
Привлечение дополнительных средств дольщиков для завершения строительства.

Необходимые документы

Оформление рассрочки у застройщика — не очень хлопотное действие, так как потребуется минимальный пакет документов. В их числе:

Паспорт покупателя квартиры;
Нотариально заверенное согласие супруги (супруга) покупателя;

Перед заключением договора необходимо ознакомиться с документами на жилой дом, в котором предполагается покупка квартиры. Застройщик должен представить:

Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
Проектную документацию на недвижимый объект;
Документацию по обоснованию проекта;
Отчет о проведении государственной экспертизы (в виде свидетельства).

Договор о рассрочке платежа: на что следует обратить внимание

Каждая компания-застройщик формирует индивидуальные условия по услуге, но существует ряд обязательных положений, которые отражаются в каждом соглашении и требуют пристального внимания. К ним относятся:

Указание о стороне, предоставляющей рассрочку (в качестве таковой должен быть указан сам застройщик, в случае, если рассрочку предоставляет банк, то это уже другой вид обязательств, который определяет иные сроки погашения платежа, взносы, процентную ставку и прочее);
Размер взноса, регулярность платежей и возможность их увеличения (сумма взноса должна быть рассчитана индивидуально и обязательно отражена в договоре);
Досрочное погашение;
Момент перехода права собственности на квартиру (после внесения первоначального взноса; после погашения обязательства рассрочки; после сдачи жилья в эксплуатацию);
Неустойка и штрафные санкции за просрочку платежа (при регулярном нарушении условий внесения платежа застройщик может предусмотреть возможность расторжения договора в одностороннем порядке и удержать комиссию с ранее выплаченной суммы при ее возврате);
Перевод обязательств на другое лицо (допускает ли компания переоформление договора на другое лицо.Это становится актуальным, когда первоначальный заемщик понимает, что не справляется с возложенным бременем и хочет максимально выгодно решить ситуацию);
Возможность переоформления обязательства с рассрочки на ипотеку.

Скачать договор рассрочки платежа за квартиру с застройщиком (образец)

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика

Плюсы:

Короткие сроки рассмотрения заявки на предоставление рассрочки;
Минимальный пакет документов;
Широкий выбор первичного жилья;
В отличие от вторичного рынка, новостройки обходятся дешевле;
Кредитная история не влияет на решение застройщика;
На приобретаемый объект не обязательно оформлять страховку.

Минусы:

Право собственности на квартиру может быть оформлено только после внесения последнего платежа по рассрочке или считаться ограниченным;
Высокие суммы ежемесячных взносов;
Короткие сроки исполнения обязательств (в среднем, не более 3-7 лет);

Итог

Предложение о рассрочке, при покупке квартиры, не всегда является рентабельным и надежным. Оно может повлечь как приятную выгоду в виде экономии на квадратном метре, так и суровое разочарование, ввиду неспособности справиться с долговыми обязательствами и потерей части суммы за штрафные санкции. Перед оформлением отношений следует проверить положение застройщика на рынке, сопоставить условия рассрочки с личными возможностями по ее оплате.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-rassrochku-u-zastrojshhika

Покупка квартиры в рассрочку: порядок действий

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

Продавец выполняет роль кредитора.
Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.

Продавцам также становится все сложнее продавать квартиры ввиду снижения спроса. Поэтому предложение гибкой схемы оплаты способно привлечь покупателей и скорее продать недвижимость.

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка — это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

После заключения сделки с рассрочкой покупатель вправе проживать в купленной им квартире.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Поэтому в данном случае не заключается договор покупки квартиры в рассрочку (так как самой квартиры еще юридически не существует), а договор долевого строительства.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

В случае если покупатель перестанет платить по своим обязательствам продавцу придется обратиться в суд.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

то должен вернуть неоплаченное имущество;
уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
права и обязанности сторон.

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

общую стоимость квартиры;
сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
порядок внесения платежей;
сроки полного погашения задолженности;
штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.

Таким образом, для проведения сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой потребуется стандартный комплект документов.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/v-rassrochku.html

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как продать коммерческую недвижимость

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

общая стоимость квартиры;
размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
количество платежей;
дату и порядок внесения платежей;
срок полного погашения задолженности;
штрафные санкции за просроченные платежи;
порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок.

Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

Отличие рассрочки от кредита при покупке квартиры — ECPU.ru

Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика.

Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная.

Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.

Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре. В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ. Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
Вносите первый взнос;
Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует

Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.

Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев. Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще. В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.

Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев. Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов. В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.

Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:

Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
Не нужно предоставлять залог и поручителей;
Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).

Кому дается рассрочка

Ограничений нет. Банки смотрят на такие вещи, как уровень дохода, кредитная история, возраст, семейное положение, образование и т.д. Для застройщика вся эта информация не нужна. Демонстрация серьезности намерений клиента и его платежеспособности — это первоначальный взнос.

Теоретически есть вероятность, что ЖК или строительная компания откажется продавать недвижимость в рассрочку, но это очень маловероятный сценарий. Продать как можно больше квартир — главная цель застройщика. Если он будет отказывать направо и налево, то объект можно попросту не окупить.

Также вы можете взять рассрочку, если вы занимаетесь предпринимательством в тени (т.е не платите налоги). Банки в таком случае не могут проверить уровень вашего дохода и стаж, поэтому всегда отказывают. То же самое касается фрилансеров, работающих как физические лица.

Аналогичная ситуация для нерезидентов России. Ипотека не выдается гражданам других государств, в отличие от рассрочки.

Рассрочка или ипотека — что выгоднее

Чтобы определиться в вопросе рассрочка или ипотека, можно посчитать, что выгоднее. Возьмем средний показатель самых дешевых ипотечных кредитов — 11,25%-12% (государственная поддержка в случае оформления долевого участия) и 9,9% (социальная ипотека). Для удобства расчетов — 10%.

Процентные ставки сильно отличаются. Если в случае с рассрочкой по акции можно найти 0-5%, то в ипотеке минимальный порог начинается с 9-10%. И то только в том случае, если вы предоставите весомое залоговое обеспечение — землю, дорогостоящий автомобиль, квартиру или активы в банке. В среднем же ипотеку предоставляют под 16-18%, максимальный порог — до 30%.

Преференции есть для работников бюджетной сферы, для которых рассрочка на квартиру от застройщика может начинаться от 9.9%. В таких случаях в банках нужно спрашивать о программе государственной поддержки «социальная ипотека».

Также плюсом рассрочки является то, что застройщик не проверяет вашу кредитную историю. Если в прошлом вы просрочили займы в банках — ваша репутация дебитора будет запятнана на всю жизнь. Большинство банков не дадут вам ипотеку, даже если уровень ваших доходов существенно превышает средний по региону или стране. Поэтому рассрочка — это единственный аналог ипотеки для людей с испорченной кредитной историей.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Когда надо менять счетчики на воду

Подводные камни при оформлении рассрочки

Чтобы окончательно определиться с вопросом, рассрочка или ипотека, нужно знать о подводных камнях, которые могут встретиться вам при оформлении сделки:

Месячная процентная ставка

Рассрочка на квартиру от застройщика часто позиционируется как безопасный кредит с минимальными процентами. В целях рекламы маркетологи строительных компаний или жилых комплексов ставку пишут не в ежегодном эквиваленте, а в месячном. Но 3% в месяц — это 36% в год.

Внимательно смотрите на договор, чтобы не пришлось платить гигантскую переплату из-за невнимательности. Существует масса застройщиков, которые вообще не берут проценты или устанавливают минимальное значение в размере 1-2%, которое компенсирует инфляцию (удешевление денег).

Продажа долга в банк

Если вы перестанете платить, застройщик имеет право продать ваши долги в банк.

Покупка квартиры в недостроенном доме

Стоимость жилья в строящемся объекте существенно ниже, чем в готовом. Это хорошая возможность сэкономить, но будьте внимательны — недобросовестные застройщики могут собрать деньги и не закончить строительство дома до конца. Чтобы не попасть впросак к мошенниками, смотрите на портфолио, опыт, срок работы строительной компании и читайте настоящие отзывы о ней.

Используйте информацию из статьи как чек-лист, если перед вами все еще стоит вопрос рассрочка или ипотека. Выберите несколько ипотечных предложений и рассрочек, откройте их условия, посчитайте переплаты, соотнесите риски и сделайте выбор. Почти всегда рассрочка на голову выгоднее и безопаснее ипотеки. Особенно в наше непростое время.

Источник: https://ecpu.ru/info/hire-and-credit/

Квартира в рассрочку: условия продажи, покупка у застройщика

Рассказать ВКонтакте в Одноклассниках

Решив купить недвижимость, определите для себя ключевые моменты решения этой задачи. Часто на выбор варианта недвижимости влияют финансовые факторы.

Если для приобретения понравившегося жилья недостаточно денег, есть два варианта. При покупке жилья у застройщика / на вторичном рынке вы можете рассмотреть варианты банковской ипотеки или покупку квартиры в рассрочку.

В некоторых случаях покупка или продажа недвижимости по второму пути более предпочтительна.

Что такое рассрочка платежа при покупке квартиры

Слово «ипотека» означает передачу в залог приобретаемой покупателем недвижимости. В операции участвует банк. Он выдает покупателю ипотечный кредит. Если исключить из этой схемы кредитное учреждение, получится схема рассрочки платежа.

Это более выгодный, беспроцентный вариант приобретения жилплощади и в нем участвуют только покупатель и продавец. Все взаимоотношения между ними регулируются условиями одного документа – договора купли-продажи.

В Москве и Санкт-Петербурге предлагаются новостройки в рассрочку от застройщика.

Выгода покупки в рассрочку

Для выдачи ипотечного кредита банк потребует от заемщика от 12 до 20 различных документов, подтверждающих платежеспособность, плюс наличие поручителей. Ипотечный кредит можно взять под кредитный процент и на срок более 10 лет. Переплата и окончательная стоимость квадратного метра жилья для вас может оказаться в несколько раз больше стартовой цены. Основные отличия и преимущества подобного способа покупки жилья это:

фиксация стоимости квартиры;
нет разных справок;
нет больших процентов на остаток долга;
покупатель вправе прописать в договоре любую валюту – рубль или доллар.

У физического лица

Законодательство дает разрешает куплю/продажу недвижимости в рассрочку между физическими лицами. Это требует серьезного отношения к безопасности сделки. Срок операции не должен превышать 3-5 месяцев.

В случае непредвиденных обстоятельств, квартира возвращается продавцу, а продавец обязан вернуть уже выплаченные денежные средства покупателю. Обе стороны соглашаются на условие обременения квартиры в Росреестре, которое может быть снято только после полной оплаты.

Важным является отсутствие затрат на обязательное, в случае ипотечного кредита, страхование.

Жилье в рассрочку от застройщика

Отличие схемы приобретения жилья у застройщика простое. Договорные отношения строятся с юридическим лицом. Проверьте застройщика по истории компании, сданным объектам. Узнайте, продавал ли он квартиры с рассрочкой.

Есть такие виды сделок: Договор купли-продажи, Договор долевого участия. Существует возможность купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Вы можете требовать от компании-застройщика выполнения всех условий договора.

Основное же требование к покупателю – соблюдать сроки и объемы ежемесячных платежей.

Продажа квартир в рассрочку

Любой продавец заинтересован получить деньги за свою недвижимость как можно скорее и по-максимуму. Однако не всегда находится покупатель, обладающий всей суммой для приобретения вашей недвижимости. Покупателей интересует рассрочка на покупку квартиры.

Со своей стороны даже частично полученные средства продавец может использовать для первого взноса для приобретения другой недвижимости.

Для продавца такая продажа при наличии реального покупателя означает более быстрое завершение купли-продажи и получение первого взноса.

Условия рассрочки

При заключении договора сроком до 6 месяцев дополнительные проценты не начисляются. Если сроки составляют более полугода, в документе указывается либо помесячный процент, либо годовой процент на остаток суммы выплаты.

При покупке на вторичном рынке основным условием является обременение на недвижимость. Вы можете пользоваться объектом покупки, но не можете его продать, заложить или обменять.

При покупке квартиры в новостройке (у застройщика) оговариваются условия передачи ее только по завершении полной выплаты ее стоимости.

На сколько дается рассрочка

В отличие от ипотеки, рассрочка на квартиру дается на менее длительные сроки. Обычный период – от 6 месяцев до 3 лет. В договорах купли продажи квартиры возможно указывать любой срок оплаты.

В договоре указывается сумма первоначального взноса и удобный для продавца и покупателя график последующих выплат. Когда приобретается квартира в рассрочку у застройщика, как правило, указывается срок до планового ввода объекта в эксплуатацию.

МЖРК могут давать особые условия при покупке жилья по такой схеме, что приводит к меньшим проблемам для покупателя.

Для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке желательно прибегнуть к услугам доверенных профессиональных риэлторов. Необходимо определить ключевые способы решения проблем, рассчитать в пакете соотношение ваших затрат и доходов от сделки.

Важно оценить ситуацию рынка недвижимости района, актуальную финансовую ситуацию. Для нотариального заключения договора купли-продажи покупателю необходим только паспорт.

Продавец же должен предоставить свой паспорт, а также все документы, подтверждающие право собственности на объект продажи.

Договор купли-продажи квартиры

Основным документом, касающимся продавца и покупателя, станет для вас Договор купли-продажи. При покупке у физического лица составляется заявление о переходе права собственности.

В нем фиксируется обременение на квартиру, действующее до полного окончания расчетов между сторонами. Если покупается квартира в рассрочку в новостройке у застройщика, при условии, что строительство окончено и дом введен в эксплуатацию, заключается договор купли-продажи.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается, если дом еще не построен.

Договор долевого участия в строительстве

Рассрочка при покупке квартиры у застройщика возможна путем долевого участия в строительстве. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить покупателю все учредительные документы, финансовые отчеты за три последних года, результаты аудита, строительный адрес, разрешения на строительство и всю техническую документацию на вашу квартиру. В ДДУ должны быть отражены:

сроки ввода объекта в эксплуатацию;
срок передачи вам квартиры;
ее стоимость;
размер первоначального взноса;
сроки и суммы последующих выплат.

Когда возникает право собственности на квартиру

Право собственности у владельца возникает после полной выплаты указанной в договоре ее стоимости и дополнительных процентов. Рекомендуется оформлять первый платеж и все последующие выплаты нотариально.

Это обезопасит и продавца и покупателя при возникновении непредвиденных ситуаций. Если объект введен в эксплуатацию, застройщик не имеет права заключать ДДУ, а должен переходить на Основной договор купли-продажи.

Застройщик передает вам квартиру после ввода здания в эксплуатацию и полной выплаты вами ее стоимости.

Санкции за просрочку платежа

В договоре купли-продажи недвижимости такого типа должны указываться точные даты и суммы выплат. Санкции за просрочку платежа должны быть четко оговорены. На случай утраты покупателем возможности оплаты в договоре должны быть предусмотрены возможные варианты:

соглашение о расторжении с обязательством застройщику хотя бы частично вернуть покупателю выплаченные суммы;
перезаключение договора купли-продажи с другим покупателем;
право перехода на договор ипотечного кредитования с банком на сумму стоимости квартиры минус выплаченные денежные средства.

квартира в рассрочку – плюсы и минусы

Рассрочка от застройщика: плюсы и минусы

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Источник: https://sovets.net/11544-kvartira-v-rassrochku.html

Покупка квартиры в рассрочку от застройщика на 5 и 10 лет

Жилищный вопрос испортил не только москвичей: жители всех регионов страны готовы на многое ради покупки собственного жилья. К сожалению, уровень доходов не всем позволяет быстро накопить нужную сумму на квартиру или дом. И здесь традиционными решениями выступают ипотека либо рассрочка от застройщика. Насколько выгодна покупка квартиры в рассрочку и в чем ее отличие от ипотеки, и на каком этапе покупателя ждут подводные камни? Об этом читайте в нашей статье.

Выгоды и риски покупки нового жилья в рассрочку

Подвижная ситуация в экономике спровоцировала затяжной кризис в строительной отрасли. С 2014 года застройщики отмечают спад спроса на квартиры.

Государственные программы поддержки (ипотека военным, молодым семьям и пр.) не всем доступны. Поэтому строители спасают себя сами. Одним из инструментов активизации продаж выступает рассрочка. Рассмотрим, как работает эта схема, и какие условия получает покупатель квартиры:

рассрочка предоставляется на новое жилье, квартиры в новостройках. Продажи в рассрочку на вторичном рынке крайне редки и имеют свои риски, о чем мы расскажем отдельно;
договор рассрочки заключается между застройщиком (или компанией-продавцом квартир) и покупателем, напрямую, без посредничества банков;
обязательным условием выступает первоначальный взнос. Чем он выше, тем лояльнее условия. В 2018 году в Москве застройщики предлагают рассрочку с первым взносом от 30 до 50% стоимости квартиры;
средний период рассрочки от нескольких месяцев до двух лет. Обычно этот срок определяется готовностью дома к заселению: застройщик заключает договоры рассрочки на этапе строительства и хочет получить свои деньги сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Длительная рассрочка, на 5 лет и более, встречается крайне редко;
размеры ежемесячных взносов определяются договором. В большинстве случаев покупатель вносит остаток суммы равными частями в течение означенного периода, но могут быть и другие схемы расчетов;
при покупке квартиры в новостройке в рассрочку отсутствуют дополнительные расходы на оценку и страховку;
пакет документов, необходимый для заключения договора, минимален: большинство застройщиков требуют от покупателя предъявления паспорта. Не нужны справки о доходах, трудовая книжка и пр.

Сравнивая условия ипотеки с рассрочкой, кажется, что второй вариант гораздо выгоднее. Экономически это так и есть: переплата минимальна, покупатель не тратит время на сбор документов и ожидание решения банка, получает прямой договор с продавцом жилья.

Рекомендуем посмотреть видео по теме:

Но есть нюансы, которые могут пошатнуть оптимизм потенциальных покупателей квартир в рассрочку:

застройщик может повысить цену на квартиры, продаваемые с рассрочкой на год и выше. Сегодня эта разница составляет в среднем до 2% стоимости квадратного метра жилья;
чем короче период договора, тем выше первый взнос. От покупателя потребуют внести сразу половину стоимости квартиры;
право собственности на жилье строительная компания оставляет за собой до момента полного расчета. Клиентам, оплатившим более 50% стоимости жилья, компании передают ключи от новых квартир, но полностью распоряжаться недвижимостью покупатель сможет только после погашения долга;
финансовая ситуация каждой строительной компании индивидуальна. И если у застройщика не хватит денег на окончание работ, покупателям придется получать свои деньги через суд. Причем претендовать они могут только на сумму уплаченных взносов, но не на квартиры. Если городские власти передают недострой другой компании, новый владелец может изменить условия контракта и повысить цену на квартиры. В этом случае у покупателей небольшой выбор: доплатить или через суд потребовать свои деньги обратно.

Резюмируем: купить квартиры в рассрочку могут граждане, имеющие значительную сумму для первого взноса и высокие стабильные доходы, позволяющие в короткий срок выплатить остаток долга. Преимущества покупки в рассрочку в экономии денег на процентах банку, страховках и комиссиях.

Срок рассрочки в 2018 году не превышает одного-двух лет. Купить квартиру с отсрочкой платежа на 5-7 лет предлагает ограниченное количество застройщиков, а цена такой недвижимости будет включать проценты (до 12% годовых, что сопоставимо с ипотечными ставками).

Риски рассрочки выше, чем при ипотеке: невыполнение обязательств строительной компании надолго «заморозит» вложения покупателей. В лучшем случае недостроенный объект примет новый собственник, который рассчитается с покупателями. В худшем случае деньги придется возвращать через суд. При банкротстве застройщика гарантии возврата никто не даст.

Особенности рассрочки на готовое жилье

Реально или нет получить рассрочку при покупке квартиры на вторичном рынке? Если предложениями от застройщиков никого не удивить, объявления о рассрочке на вторичку Москвы и других крупных городов встречаются очень редко. Это объясняется спецификой продаж: квартиры в готовом доме продают их владельцы, физические лица. И ждать денег никто из них не хочет. Продавцы предпочтут снизить цену, но гарантированно получить деньги сразу, чем давать отсрочку на несколько месяцев.

Такая позиция объясняется экономической ситуацией и высокими рисками на рынке жилья:

за период рассрочки курсы валют могут демонстрировать разное поведение, есть риск обесценивания рубля к моменту полного расчета;
законодательство имеет недостатки, чем пользуются мошенники, оформляя договоры на вторичку в рассрочку. И хотя Гражданский Кодекс считает подобные сделки правомерными, риск покупателя здесь больше, чем при покупке квартиры от застройщика.

Теоретически, сделка на вторичку не отличается от покупки новой квартиры: продавец и покупатель заключают договор, определяя размер начального взноса, сроки и очередность последующих выплат.

В договоре прописываются все аспекты: характеристика продаваемого объекта, состояние, стоимость, условия рассрочки (с процентами или без). До полного расчета недвижимость остается в собственности покупателя. После оплаты покупатель оформляет на себя право собственности и может распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Длительный срок, в течение которого продавец сохраняет право собственности на недвижимость, может создать проблемы покупателю. Например, при отказе в регистрации сделки, получить обратно свои деньги будет сложно. Недобросовестный продавец может их потратить и сказаться банкротом. Если при этом на квартиру претендуют третьи лица, то ждать компенсации покупателю придется годами, посещая суды как работу.

Важно знать: взять в рассрочку готовую недвижимость без первого взноса не реально: владельцы квартир настаивают на сумме не менее 50% от цены продажи.

Не реально заключить и длительный договор, на 10 лет, как при ипотеке: редкие отзывы говорят о договорах на несколько месяцев. Предложения о продаже с выплатой на год и более должны настораживать: это значит, что квартира «с сюрпризом».

Например, в аварийном доме, с прописанными инвалидами или несовершеннолетними, либо продают ее мошенники.

Как купить недвижимость в рассрочку. Советы экспертов

Если вы решились на приобретение недвижимости с рассрочкой платежа, советы экспертов будут актуальны:

при покупке в рассрочку от застройщика, изучите документы строительной компании, отзывы о ней, и любую другую информацию. Проверьте срок жизни застройщика, количество реализованных и сданных объектов, оцените деловую репутацию компании. В открытом доступе, на сайтах арбитражных судов, можно найти открытые иски от физических и юридических лиц к данной компании – не экономьте время на эти поиски, чужой опыт убережет вас от ошибок
оценив надежность застройщика, переходите к изучению документов на сделку. Получите экземпляр договора и обратитесь за консультацией к юристу. Получите экспертное мнение о рисках договора и советы по их нейтрализации. Хороший юрист предложит изменить спорные трактовки и заключит договор с максимальной выгодой для своего клиента;
заключив договор, выполняйте все обязательства в срок, ведь любой пропуск платежа может принести не только штрафы, но и изменение ключевых условий сделки;
если вы хотите купить вторичку в рассрочку, и рассматриваете предложение продавца, убедитесь в легитимности сделки. Этот процесс потребует финансовых и временных затрат: нужно получить справки о прописанных жильцах, проверить домовую книгу и технический паспорт, убедиться в отсутствии обременения на недвижимость и судебных исков к хозяину.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Куда идти прописывать новорожденного ребенка

Важно знать: любой намек на неблагополучное финансовое положение продавца, или информация о его закредитованности должны вас насторожить: плохая кредитная история дает право кредиторам подать на банкротство. В этом случае имущество должника будет продано, а деньги отдадут его кредиторам. Поэтому, остерегайтесь давать аванс таким «продавцам» и тем более, заключать с ними договоры рассрочки.

Покупка квартиры в рассрочку имеет как выгоды, так и высокие риски. Сомневаясь в надежности продавца или юридической чистоте сделки, откажитесь от заключения договора. Хорошим способом снизить свои риски станет покупка жилья в ипотеку: банк проверит рейтинг продавца, а снизить расходы вы сможете, вернув кредит досрочно.

Источник: https://prorassrochki.ru/pokupka-v-rassrochku/pokupka-kvartiry-v-rassrochku-ot-zastrojshhika-na-5-i-10-let/

Купля-продажа квартиры в рассрочку: как правильно и безопасно совершить сделку

Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.

Когда нужна рассрочка?

Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита. Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален. Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.

Владельцы недвижимости могут согласиться на продажу квартиры с рассрочкой платежа в одном из трех случаев:

жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
продавцу срочно нужны деньги;
продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.

Этот способ продажи чаще всего применяется для двух видов недвижимости:

квартиры в новостройке (в том числе на этапе закладки фундамента);
жилье со значительными недостатками (требуется ремонт, жилплощадь в залоге и др.).

Продажа квартиры в рассрочку считается простым, но рискованным способом реализации жилья. К положительным моментам такой сделки относится:

более быстрый поиск покупателя;
быстрота заключения договора;
отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
минимальные проценты;
отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.

Минусы такой купли-продажи заключаются в следующем:

этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.

Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

стороны договариваются о продаже квартиры;
осуществляется согласование графика выплат;
выполняется проверка документов;
на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Вторичка

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

Договор купли-продажи в рассрочку содержит в себе следующие сведения:

паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
обязанности и права каждой из сторон договора;
срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

паспорт;
свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
кадастровый и технический паспорт;
документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
выписка из домовой книги;
нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

сведения о застройщике;
паспортные данные покупателя;
полные сведение об объекте строительства;
обязанности сторон;
срок сдачи дома в эксплуатацию;
этапы постройки;
условия передачи недвижимости;
гарантийный срок;
полная стоимость и условия рассрочки.

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед заключением договора необходимо проверить документы компании-девелопера:

учредительные документы;
свидетельство о госрегистрации;
бухгалтерскую отчетность;
аудиторское заключение;
проектную документацию;
свидетельство о праве на землю;
разрешение на строительство.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

Для оплаты задолженности по договору могут использоваться:

государственные субсидии;
материнский капитал;
наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
свидетелей);
оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи. Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Нюансы непогашения долга

Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:

сумму очередного платежа;
проценты, которые начислены на сумму задолженности;
штраф;
неустойку;

Споры по этим вопросам решаются в суде.

Возможные риски и способы их минимизации

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд. Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму. Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат. Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета. В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи. Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку. Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/nedvizhimost-v-rassrochku

Рассрочка от застройщика на 3 – 5 лет при покупке квартиры

Приобретение жилой недвижимости без наличия необходимой денежной суммы возможно с помощью такого способа как рассрочка от застройщика. Данный вариант покупки жилья имеет свои положительные и отрицательные стороны. Давайте сегодня разберемся, как приобретаются новостройки в рассрочку от застройщика и какие тут есть риски.

Важные условия рассрочки у застройщика

Помимо ипотечного кредитования приобрести жилой объект можно и с помощью рассрочки от компании-застройщика. В большинстве случаев они предлагают данную услугу для того, чтобы привлечь внимание населения к своей недвижимости. Условия покупки квартиры фирмы устанавливают в первую очередь для своей выгоды, поэтому сделка с ним менее приемлемая, чем с банками.

При рассрочке застройщики обычно завышают стоимость недвижимого объекта. Увеличение составляет примерно 10% в отличие от цен иных квартир, схожих по площади и прочим параметрам, за которые застройщик берет всю сумму сразу.

Также условия приобретения жилья в рассрочку у компании следующие:

Купить можно только квартиру в новостройке. Это может быть жилье, которое находится на стадии строительства, или уже готовый, введенный в эксплуатацию объект.
Рассрочка предоставляется под процент или бесплатно. При процентной услуге размер ставки варьируется в пределах 2-3% годовых.
Величина первичного платежа составляет примерно 30–50% от стоимости квартиры. Имея половину цены, покупатель может договориться с любым застройщиком. Некоторые фирмы снижают размер минимального первого платежа или вовсе предоставляют рассрочку без первоначального взноса. Но таких компаний слишком мало и уменьшение происходит чаще всего вследствие плохой ликвидности недвижимости.
Срок действия рассрочки составляет в среднем 1-3 года. За этот период застройщик успевает довести строительство объекта до конца и ввести его в эксплуатацию. Этого времени для большинства граждан очень мало для погашения всей сумму задолженности. Но имеются в некоторых компаниях и более долгие сроки – примерно на 5 лет. Но обычно при длительном погашении застройщик устанавливает процент.
У покупателей есть возможность получить отсрочку платежа. Но она действует далеко не у всех компаний. Продолжительность отсрочки составляет максимум год.

Внимание! При приобретении квартиры у строительной организации никто не будет интересоваться кредитной историей покупателя, как это делают в банках при оформлении ипотечного кредита.

Какие документы понадобятся

При приобретении жилой недвижимости у застройщика посредством рассрочки не требуется бегать по разным инстанциям и собирать множество бумаг. Все, что нужно, — это паспорт РФ. Если покупатель находится в официальном браке, он обязан подтвердить согласие жены/мужа на совершение сделки, составленное в письменной форме.

Застройщику также требуется приготовить некоторые документы, касающиеся недвижимого объекта. В перечень бумаг входит следующее:

Документы, которые устанавливают право компании на землю, на которой находится многоквартирный дом.
Проектная документация.
Свидетельство, подтверждающее осуществление государственной экспертизы.

С данными бумагами покупателю следует обязательно ознакомиться, чтобы впоследствии не возникло спорных ситуаций.

На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец

Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.

Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:

Сведения об организации, предоставляющей рассрочку. В соглашении должен быть указан именно застройщик, а не какая-либо иная компания.
Величина первоначального взноса. Она должна быть обязательно отражена в договоре.
Периодичность регулярных платежей. График должен быть составлен с учетом удобства погашения для покупателя, чтобы не было просрочек.
Возможность увеличения суммы очередных платежей. Некоторые организации могут прописывать положение, согласно которому они вправе повышать размер платежей.
Условия досрочного погашения. Застройщики в отличие от банков заинтересованы в том, чтобы им быстрее выплатили долг. Но если рассрочка оформляется под процент, то компания может быть против этого или применять штрафные санкции при погашении задолженности раньше срока.
Момент, когда право собственности перейдет к покупателю. Застройщик может устанавливать разные условия перехода права, к примеру, после погашения полной суммы долга, после введения квартиры в эксплуатацию или после внесения первичного взноса.
Ответственность за неисполнение обязательств по договору. В этом пункте важно обратить внимание на то, при каких именно обстоятельствах применяются штрафные санкции и каков размер неустойки и штрафа. Ведь фирма может прописать один из видов санкций – расторжение соглашения в одностороннем порядке и взимание денежной суммы при возвращении денежных средств покупателю.
Возможность перевода обязательств по договору на другое лицо. Не все строительные компании это допускают. Но для заемщиков это важный пункт, так как в любой момент может случится так, что покупатель станет неплатежеспособным. Решить проблему поможет переоформление соглашения.
Возможность перевести рассрочку в ипотечный кредит. Это также позволяет заемщикам подстраховать себя на случай ухудшения материального положения. Ведь банки предлагают более выгодные условия покупки жилья.

Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.

Перед оформлением следует ознакомиться с образцом договора о рассрочке платежа при покупке квартиры в рассрочку у застройщика:

Скачать договор купли продажи с рассрочкой платежа можно прямо у нас на сайте.