Как купить землю сельхозназначения

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Какие земли считаются сельскохозяйственными?

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

• поля;
• сенокосы;
• пастбища;
• пашни;
• вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
• территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

1. Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
2. Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
3. Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

• цель использования;
• условия пользования наделом;
• допустимый размер земельного налога;
• необходимое качественное состояние земли;
• уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

1. Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
2. Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
3. В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
4. На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
• документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
• техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения

В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

• полные данные сторон договора;
• идентификационные сведения об участке;
• данные правоустанавливающих документов;
• цена сделки;
• сведения о целевом назначении надела;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи участка;
• порядок расчетов.

В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

• участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
• в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/prodazha-zemli-selskoxoz-naznacheniya/

Как правильно продать земельный пай сельхозназначения: условия продажи, порядок действия и необходимые документы

В аграрном направлении земля имеет большое значение для страны. После распада колхозов образовался специфический объект права – пай земли. Одновременно с этим образованием перед многими владельцами возник вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения. Рассмотрим, что такое пай, в чем особенность земель сельскохозяйственного назначения, а также как правильно и по какой стоимости можно продать земельный пай.

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции. Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе. Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли. Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие наделов сельхозназначения определено земельным законом. По этим статьям земли являются участком территории, имеющим определенное назначение и цель, что официально подтверждается документами. На данных землях разрешается заниматься только определенными видами деятельности, поскольку они являются ресурсом государства. А этот ресурс, в свою очередь, имеет большое значение для развития агропромышленного комплекса страны. Предназначения таких земель следующие:

• земледелие;
• животноводство;
• научно-исследовательская деятельность;
• учебная и прочие виды деятельности, установленные законом.

К сельскохозяйственным относятся:

• пашни;
• луга;
• пастбища;
• лесополосы;
• лесные массивы;
• заповедники;
• сады;
• сенокосы;
• залежи и прочие наделы территорий.

Эти участки быстро предоставляются как гражданам, так и предприятиям. На таких площадях разрешается создавать ограждения, навесы, пасеки и другие постройки временного характера. Такие земли, как правило, расположены вне населенных пунктов вблизи с магистралями, лесными массивами и искусственными посадками.

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем. Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д. Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

У владельца такого участка имеется сертификат, содержащий основную информацию о наделе: размер доли, сельскохозяйственное назначение земли и гектарная оценка участка (в баллах). Край площади земельной территории выражается в гектарах на одного человека. Но поскольку зачастую нельзя определить даже реальных границ надела и его точное местоположение, площадь отражается только в документах.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно.

Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю. Для государства невыгодно, если будет простаивать земля.

В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Самый лучший и удобный вариант для всех сторон – сдача земли в аренду. За нее арендатор получает арендную плату, арендополучатель занимается важным делом. При этом срок аренды устанавливает договор между этими сторонами. Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре. В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению. Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте. Для этого следует обратиться в специализирующуюся контору. Затем после получения плана межевания землю нужно поставить на учет в кадастровой палате. После рассмотрения заявления выносится решение о постановке на учет или отказе.

Если состоялась постановка на учет, выдается кадастровый паспорт, при наличии которого позднее (опять же по заявлению владельца) выдается свидетельство о праве собственности. Если до приобретения в собственность земельной площади ее владелец мог бессрочно пользоваться ей с возможностью приватизации, то с момента получения свидетельства о праве собственности земельные паи сельхозназначения могут подлежать продаже и другому отчуждению.

Преимущественное право на покупку таких земель принадлежит всем остальным дольщикам данного пая и органам государственной власти. Поэтому для начала нужно назначить цену и известить о своем намерении продавать участок земли именно этим субъектам.

Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.

Поэтому перед продажей владелец обязан ознакомить покупателя с информацией о возможных принципах использования пая.

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Когда сделка уже совершена, обратный выкуп будет неприемлем. Дальнейшее распоряжение земельной площадью осуществляет покупатель. В случаях, если сделку признают недействительной, деньги возвращаются покупателю, а пай продавцу.

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору. Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

Не нужно также забывать о том, что площадь участка не должна отличаться и завышать показатель установленного лимита, иначе сделку признают недействительной.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей. Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%). Для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка, которая указывается в выписке об объекте недвижимости по данным Росреестра.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов. За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно. При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

1. Площадь. Измеряется в гектарах.
2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

Необходимые документы

Для заключения сделки купли-продажи земельного пая сельскохозяйственного назначения необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление;
• документы, удостоверяющие личности обоих участников сделки;
• свидетельство на право собственности паевой землей;
• кадастровый паспорт;
• кассовые документы, подтверждающие оплату госпошлины;
• договор купли-продажи (напечатанный, но не подписанный).

Таким образом, участком паевой земли можно распоряжаться по своему усмотрению, но в рамках, установленных законодательством страны

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/kak-prodat-paj-selhoznaznacheniya.html

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

/ Земля

Согласно российскому Земельному Кодексу землями сельскохозяйственного назначения считают земли, которые находятся за чертой поселений, предназначаются и предоставляются для нужд сельского хозяйства.

В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим продажа земель, отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.

К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:

• любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
• все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
• любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).

Особенность продажи

особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.

Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.

Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.

При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.

Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.

Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:

1. Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
2. При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
3. Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
4. Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.

При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.

Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.

Кто может продавать

Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).

Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.

Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.

Процесс продажи земли

Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:

1. Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
2. Поиск покупателя участка.
3. Сбор требуемой для продажи земли документации.
4. Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
5. Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
6. Регистрация прав собственника.

Что указывается в соглашении купли-продажи?

Составляя договор возмездного отчуждения земельной территории, относящейся к сельскохозяйственным землям, стороны должны указать:

• Полные данные обеих сторон.
• Предмет соглашения с указанием кадастрового номера отчуждаемого участка, полных сведений о земле и наименования правовой документации, на основе которой у правообладателя земли (продавца) есть права собственности в отношении предмета договора.
• Цену сделки.
• Информацию о целевом назначении отчуждаемого продавцом земельного участка.
• Конкретные обязательства сторон и их ответственность в рамках правового соглашения купли-продажи участка земли.
• Порядок проведения сторонам финансовых расчётов.

В тексте договора требуется прописать, что продавец земли передаёт участок, который не подарен другому лицу, не заложен, не находится под арестом или запретом и свободен от каких-либо юридических притязаний третьих лиц.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/prodazha-zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Как продать землю сельхозназначения: алгоритм действий, оформление сделки

Последние изменения: Январь 2020

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно. Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации. В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст.

77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность.

Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

• Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
• Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
• Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
• Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
• Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

1. Сельское производство;
2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

 

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

• Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
• Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
• Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
• Заключение договорных отношений.
• Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

• Цель недвижимого объекта;
• Плодородность почвы;
• Возможность изменения разрешенного пользования;
• Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

• Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
• Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
• Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
• Регистрация прав на недвижимый объект.
• Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
• Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

• Площадь, месторасположение;
• Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
• Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

К нему относят:

• Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
• Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
• Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать земельный пай, то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/kak-prodat-zemlyu-selhoznaznacheniya/

Покупка (продажа) земли сельхозназначения 2020: пошаговая инструкция

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Существенная часть земель на территории РФ имеет сельскохозяйственное назначение. Использовать их можно как для личных, так и для предпринимательских целей. Последний вариант особенно популярен, ведь ведение сельского хозяйства иногда приносит солидный доход. Такие участки разрешается покупать и продавать, но на определенных условиях. Стоит разобраться, как оформить сделку правильно.

Законодательное регулирование купли-продажи сельхозземель

Сделки купли-продажи земель, находящихся в сельхозобороте, регулируются несколькими нормативными актами:

• Земельный кодекс РФ. В статье 77 дается понятие сельскохозяйственных угодий и указывается, что входит в их состав.
• Гражданский кодекс РФ, регламентирующий порядок перехода прав и сроки проведения взаиморасчетов между сторонами.
• ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот документ (ст.8) дает федеральным и муниципальным органам власти право преимущественной покупки надела по цене, установленной частным собственником. Исключением являются случаи продажи участков с аукциона и их изъятия для нужд государства либо муниципалитета.

В соответствии с российским законодательством землями сельхозназначения признаются территории, которые находятся за пределами населенных пунктов и используются для соответствующих нужд. Возведение построек на них разрешено при условии, что это не будет противоречить целевому назначению угодий.

У кого можно купить участок сельхозназначения?

Продавцами земельных угодий могут выступать муниципальные и государственные органы, частные лица, ИП, предприятия и организации. Площадь реализуемых участков бывает разной, от нескольких соток до нескольких тысяч гектаров. Как показывает практика, надежнее всего покупать землю у государства и местных властей либо проверенных компаний, ведущих сельскохозяйственную деятельность.

Если угодья приобретаются у граждан и организаций, стоит тщательно проверить правоустанавливающие и другие документы. В них не должно быть стилистических и прочих ошибок, а фактическое расположение и площадь надела должны соответствовать данным, зафиксированным в документации

Порядок покупки земли сельхозназначения

Как правило, к землям сельхозназначения относятся самые ценные и плодородные угодья. Они имеют особый статус, и государство следит за их грамотным использованием. Если владелец пользуется землей не по назначению, нарушает экологию или плодородность почвы, надел могут даже изъять по решению суда (ст.6 ФЗ № 101). В большинстве случаев с такими исками обращаются местные органы власти.

Если продавец хочет продать угодья, он должен письменно известить о своем намерении исполнительные органы. В уведомлении указывается площадь участка, его месторасположение, условия реализации (цена, сроки). Дополнительно предоставляется правоустанавливающая документация. В случае отказа муниципалитета от приобретения территория может быть продана другим желающим, в том числе физическим лицам и ИП.

Порядок покупки участка зависит от того, кто является продавцом. Когда земли покупаются у государства или местной администрации, процедура выглядит так:

1. Потенциальный покупатель обращается в администрацию с заявлением. В нем необходимо указать расположение и площадь нужного участка, а также цель приобретения (к примеру, организация фермерского хозяйства).
2. Органы власти рассматривают заявку и выносят соответствующее постановление. Отказ в выделении угодий может быть обжаловано в суде.
3. В случае одобрения заявки материалы земельного дела согласовываются в нескольких инстанциях. К ним относятся органы пожарного и санитарного контроля, Комитет по архитектуре и градостроительству, природоохранный отдел. Каждый орган должен выдать свое заключение, заверенное подписью руководителя и печатью.
4. Подписывается договор купли-продажи, составленный сотрудниками администрации.
5. Сделка проходит регистрацию в Росреестре, и покупатель получает выписку из ЕГРН на имущество.

Использование участка разрешается только после межевания, то есть определения границ. Осваивать угодья можно только в соответствии с целевым назначением и утвержденной проектной документацией.

Покупка земли у физических и юридических лиц проходит по процедуре, стандартной для всех сделок с недвижимостью. Но перед заключением договора стоит убедиться в наличии у продавца письменного отказа от покупки, выданного администрацией. Такого рода сделки также требуют регистрации в Росреестре. При передаче земельного участка покупателю желательно оформление акта, подписанного обеими сторонами.

Какие нужны документы?

Для приобретения земли сельхозназначения от покупателя нужны только деньги и паспорт. Остальные документы готовит продавец, и их список выглядит так:

• Выписка из ЕГРН.
• Документация, согласно которой землевладелец вступил в свои права (завещание, договор дарения либо купли-продажи).
• Письменное согласие лиц, имеющих определенные права на участок. Это могут быть родители, супруг, члены фермерских хозяйств. Если сделка с землей затрагивает интересы ребенка, необходимо согласие органов опеки.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Регистрационной палаты.

К комплекту документов прикладывается чек об оплате пошлины на 2 000 руб. (для организаций – на 22 000 руб.). О том, кто будет оплачивать эти расходы, стороны договариваются сами. Также надо приложить письмо с отказом местных властей от покупки, а если ответ не был получен – уведомление о вручении такого письма.

Поскольку земли сельхозназначения представляют для государства особую ценность, их приобретение – дело достаточно хлопотное. Чтобы правильно подготовить документы и избежать рисков, можно обратиться в агентство, специализирующееся на таких сделках. Но плодородные угодья приносят своим хозяевам хорошую прибыль, так что результат стоит хлопот

Нужен совет профессионального юриста по  земельному праву? Обращайтесь к онлайн-консультанту, опишите свою проблему, оставьте контактные данные и дождитесь ответа

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/landlaw/kak-kupit-zemlyu-selhoznaznacheniya-v-rossii

Как приобрести землю у государства: под ИЖС, сельхоз назначения и другие варианты, сколько стоит

Земля – это ценный ресурс. Его используют для производства, строительства промышленных комплексов, жилья и в иных целях. Для контроля за целевым использованием земли, законодательно закреплён особый порядок реализации и приобретения таких объектов недвижимости.

Можно ли купить землю у государства по закону

Вся территория в пределах государственных границ принадлежит каким-либо субъектам. Это могут быть частные лица (граждане и организации), муниципальные образования, государственные органы и другие субъекты.

Основные правила, регулирующие выкуп участков, содержаться в Земельном кодексе РФ. Эти положения дополняются актами органов местного самоуправления, постановления правительства и другими нормативными документами.

Все территории разделены по функциональному назначению. Гражданину или частной организации не удастся приобрести участок, если он относится к категории земель запаса, лесного фонда или особо охраняемых объектов.

При подаче заявления гражданину следует указать, для чего он предполагает использовать участок. Например, для строительства собственного дома или для огородничества.

Распространены случаи выкупа участков, которые используются гражданами на иных основаниях. Например, если с заявлением обращается гражданин, имеющие 3 и более детей.

Выкупить землю у государства в этом случае можно по упрощённой схеме:

• формируется пакет документов (копия свидетельства о браке, копия свидетельств о рождении детей и т.д.);
• подаётся заявление в муниципальную администрацию по месту регистрации;
• департамент по имуществу выносит решение о предоставлении участка;
• составляется договор на передачу объекта недвижимости;
• проводится регистрация права собственности в Росреестре.

Конкретный порядок и сроки реализации передачи земли устанавливаются субъектами федерации на основании пункта 6 части 1 статьи 39.5 ЗК РФ. Данный случай не предполагает проведение торгов на основании указанного пункта.

Как приобрести землю сельхозназначения (у государства)

Некоторые земли используются исключительно для разведения скота, выращивания растений, создания садов, проведения научных изысканий в указанных областях и т.д. Это значит, что такие участки отнесены к землям сельхозназначения. На их территории также могут находиться также дороги, коммуникации, лесные охотничьи угодья и т.д.

Покупка и продажа таких участков производится по правилам, установленным в законе № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельхоз назначения». Этот документ отсылает нас к ЗК РФ, где описаны способы приобретения любого участка.

Поэтому, купить землю сельхозназначения у нашего государства можно на общих основаниях.

Сделать это могут только строго определённые субъекты:

• казачьи общества;
• компании, занимающиеся производством сельхозпродукции (например, кооперативы);
• КФХ;
• опытные и научные центры;
• общины малочисленных народов.

Чтобы приобрести такой участок земли, нужно создать соответствующую организацию.

Заинтересованное лицо направляет запрос в муниципальный орган власти с приложением необходимых документов. Обращение рассматривают в течение 2-х месяцев. В течение этого срока анализируется возможность продажи, проводится межевание, кадастровый учёт, разрабатываются условия для подключения к коммуникациям. После этого назначается аукцион.

Если есть иные желающие приобрести землю, то состояться торги. Участок будет продан тому, кто предложил большую цену. Если других участников нет, то будет заключён договор купли-продажи с заявителем.

Как проще приобрести землю у государства под ИЖС

Приобрести землю в собственность можно по следующей схеме:

1. Заинтересованное лицо отыскивает незанятый участок. Сделать это можно через сайт Росреестра.
2. Далее гражданин обращается в местную администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность. Он указывает конкретный участок, который он желает получить в собственность, а также цели его использования.
3. Департамент по недвижимости устанавливает, какой режим пользование данным участком был установлен. Государственные органы утверждают градостроительные планы, составляют кадастровые планы и ведут иной учёт земель. Чаще всего территории возле населённых пунктов разделены на участки на карте, имеют определённое целевое назначение.
4. Работа по установлению возможности продажи участка под ИЖС проводится в течение 1 месяца. После этого гражданину направляется извещение об отказе в реализации земли или о назначении торгов.

Гражданину откажут в проведении аукциона, если:

• участок предоставлен иному лицу в бессрочное пользование,
• отнесён к иной категории земель,
• земля не находится в госсобственности;
• участок изъят из оборота;
• границы объекта недвижимости подлежат уточнению;
• отсутствуют технические условия подключения к инженерным сетям;
• участок ограничен в обороте;
• это территория общего пользования;
• было принято решение о предварительном согласии на его предоставление;
• иные причины, предусмотренные статьёй 39.11 ЗК РФ.

О будущем аукционе извещают на сайте муниципального образования и в местной газете.

Торги открытые, и каждый может подать заявку на участие. На это отводится месяц.

Далее проводятся аукцион. Участники повышают стартовую цену до тех пор, пока не останется только один желающий приобрести лот. На основании результатов аукциона будет заключён договор купли-продажи.

Если же иные заявки не поступили, то муниципальный орган принимает решение о заключении договора купли-продажи

Чтобы купить землю у государства под ИЖС без торгов, нужно сделать следующие шаги:

• выяснить, есть ли у гражданина правовое основание для этого;
• направить заявление в орган местного самоуправления и приложить к обращению пакет требуемых документов;
• получить предварительное согласование на предоставление участка;
• осуществить работы по межеванию, уточнить границы, провести иные работы по кадастровому учёту;
• подать заявление о предоставлении участка (не допускайте ошибок, опечаток!);
• заключить договор купли-продажи.

Приобретение земель для КФХ

Вопросы деятельности данных организаций регулируются законом № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянских (фермерских) хозяйствах». КФХ могут приобретать земли сельхоз назначения для ведения своей деятельности и участки других категорий, например, для строительства. Никаких специальных правил или оснований для этого нет.

Правила предоставления земель для КФХ идентичны тем, что установлены для распределения участков ИЖС.

Куда обращаться для покупки земли

Подавать заявление следует в орган местного самоуправления. Рассмотрением документов будут заниматься сотрудники соответствующего департамента по имуществу. Решение будет оформлено от имени руководство муниципального органа.

Перечень необходимых документов

Покупка участка сопряжена со сбором некоторых документов:

• заявление, где указывается информация по перечню, установленному в статье 39.17 ЗК РФ;
• документ, подтверждающий право выкупать участок без проведения торгов;
• схема расположения, если объект недвижимости предстоит выделять в планах территории;
• документ, подтверждающий полномочия представителя, если это требуется;
• проектная документация лесных участков, если запрашивается предоставление этой категории земель;
• заверенный перевод учредительных документов иностранной организации.

Если предполагается проведение аукциона, то процедура упрощается. Гражданину нужно представить заявление о желании приобрести участок. Когда будут проводиться торги, заявитель предъявит паспорт и квитанцию об оплате задатка. Все остальные документы будут оформлять работники государственных учреждений.

Сколько стоит земля у государства

Основным способом реализации таких объектов недвижимости является аукцион. Граждане сами определяют, сколько стоит земля у государства, посредством торгов. Таким образом устанавливается рыночная стоимость.

В отношении всех объектов недвижимости ведётся кадастровый учёт.

Если реализация происходит без торгов, то кадастровая стоимость – ориентир для определения цены продажи участка.

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости

Если участок приобретается без проведения аукциона, то стоимость будет определена по сведениям земельного кадастра.

В некоторых случаях цена продажи может быть ниже кадастровой стоимости. Так под ИЖС выделают землю, находящуюся в федеральной собственности, по цене 60% от кадастровой стоимости. Такой порядок утверждён постановлением Правительства РФ № 279 от 26.03.2015 г.

Гражданин имеет право оспорить кадастровую оценку конкретного участка.

Если ему кажется, что сумма завышена, он имеет право осуществить независимую экспертизу. С её результатами можно обратиться в суд для изменения соответствующего решения государственного органа.

Сложность приобретения земельных участков обусловлена многообразием правовых режимов различных территорий. Перед покупкой стоит обратиться в департамент по имуществу за разъяснением правил покупки выбранного ранее участка.

Источник: https://neuristu.ru/zemlya/kak-kupit-zemlyu-u-gosudarstva.html

Каков порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения?

Сельскохозяйственная земля – особый вид участка, имеющий государственное значение, поэтому при его продаже есть некоторые нюансы.

В данной статье описаны правила продажи, которые применимы в отношении физических и юридических лиц.

Регулируется сбыт таких территорий земельным и гражданским кодексом, а также федеральным законом.

Что говорит закон?

О понятии сельскохозяйственной земли можно почитать в 77 статье Земельного кодекса РФ. Там указано, что к таким территориям относятся участки, которые предназначены для сельского хозяйства и которые находятся вне населённых пунктов.

В первую очередь сюда включены:

• засеиваемые поля,
• сенокосы,
• пастбища,
• пашни.

Однако не нужно ограничивать сельскохозяйственные земли только лишь этими участками.

Дело в том, что сюда относятся любые «вспомогательные» территории:

• внутрихозяйственные дороги;
• коммуникации;
• сады и леса, которые специально посажены для защиты участка от негативного влияния климатических условий (выветривания);
• водоёмы, откуда берётся влага для орошения;
• здания для работы и отдыха персонала, в том числе жилые дома;
• различные технические сооружения (водонапорные башни и прочее);
• здания, где производится, хранится и перерабатывается с/х продукция.

Подробнее о правилах продажи сельскохозяйственной земли можно почитать в законах:

Этапы сделки по реализации с/х наделов

Стандартная процедура сделки включает в себя следующие шаги:

1. Уведомление муниципальных властей о продаже.
2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
3. Заказ межевания территории, чтобы выяснить её точные границы и площадь.
4. Проверка документов покупателя на право собственности.
5. Подписание основного договора купли-продажи.
6. Оплата пошлины.
7. Регистрация прав в Росреестре.

Как определяется стоимость?

В первую очередь нужно понимать, что существует кадастровая и рыночная цена. Кадастровая стоимость определяется государством. Для установления рыночной цены можно обратиться в специальные агентства.

Кроме того, есть серьёзная разница, у кого приобретать землю – у государства или у частника. Власть всегда ориентируется только на объективные качества самого участка, которые не зависят от внешних условий. Частник же вынужден учитывать колебания рынка и другие факторы.

Наиболее важные критерии оценки стоимости земли следующие:

1. Площадь участка.
2. Тип почвы, вид грунта под ней, севооборот.
3. Рельеф. Холмистые участки сложнее в обработке.
4. Форма территории. Гораздо проще обрабатывать прямоугольные участки, чем треугольные или иные «многоугольники».
5. Расположение территории. Чем южнее участок, тем выше стоимость. Также повышает цену расположение рядом с крупными городами.
6. Наличие построек: теплиц, парников, сараев, мест отдыха для рабочих.
7. Наличие коммуникаций: электроснабжения, водопровода, отопления.
8. Расстояние до леса, водоёмов, дорог, природных объектов. Отрицательным фактором будет наличие рядом болот или сточных вод.

Есть и субъективный критерий – рыночная стоимость, которая проистекает от экономической целесообразности сельскохозяйственной деятельности.

Например, после введения эмбарго (запрета на ввоз иностранной с/х продукции), цена земли в некоторых регионах (южных) временно выросла.

Особенность сельскохозяйственных земель состоит в том, что перед реализацией необходимо оповестить о своём намерении муниципальные органы власти, так как они обладают правом первенства в приобретении данных территорий.

Обычно муниципалитет ориентируется на среднерыночную стоимость участка, кроме случаев, когда земля отпускается с торгов или передаётся в результате изъятия для государственных нужд.

Заявление направляется в высший исполнительный орган субъекта РФ или в орган местного самоуправления. В нём надо указать расположение участка, его площадь и стоимость, а также срок, до которого нужно полностью завершить сделку.

Однако время до окончательного взаимного расчёта должно составлять не менее 90 суток.

Важно! Заявление обязательно передаётся заказным письмом под расписку или с уведомлением о вручении.

Если органы государственной власти откажутся от покупки или не сообщат о своём желании приобрести землю (в письменной форме) в течение 30 суток, то владелец получает право продать землю.

Но есть две особенности:

1. Во-первых, право сохраняется лишь в течение года.
2. Во-вторых, цена продажи должна быть не ниже той, что указана в извещении.

В случае, когда нельзя совершить сделку по стоимости, равной или превышающей заявленную, необходимо заново отправить заявление в органы власти и пройти процедуру ещё раз. Если этого не сделать и всё же продать участок, то такой договор станет недействительным, а государство получит право на изъятие.

Где и как найти покупателя земли?

Существует лишь два способа поиска покупателя – самостоятельно и через агентство.

Самостоятельно

Довольно простой способ, если участок хороший и имеет привлекательную цену (ниже средней по рынку). Практика показывает, что это вполне рабочий вариант и множество земель продаётся собственниками без привлечения третьих лиц. Хотя для этого потребуются личные усилия.

Нужно написать и разместить объявление о продаже (на специальных интернет-площадках:

• Авито,
• группы в соц. сетях;
• в печатных изданиях,
• бегущей строкой на TV и т.п.).

Придётся самому разговаривать с каждым клиентом и вникать во все юридические нюансы сделки, а также выполнять необходимые шаги: регистрацию сделки в Росреестре и прочее.

Через агентство

В этом случае владелец немного теряет в цене, что, впрочем, компенсируется тем, что он продаёт землю по максимально возможной, но при этом разумной стоимости.

Комиссия риэлтора берётся из вырученных денег от продажи. Получает их агентство после сделки, так что собственник ничем не рискует, ведь никто не мешает сначала обратиться за помощью, а затем продолжить поиск покупателя самостоятельно.

Внимание! Владелец получает гарантии безопасности, так как в юридических вопросах будет разбираться не он, а специалист. Однако необходимо грамотно выбирать компанию, чтобы не нарваться на мошенников.

Подготовка и согласование документов

Для продажи земли надо подготовить пакет документов:

• паспорта участников сделки. Доверенным лицам нужно иметь на руках доверенность, которая заверена у нотариуса;
• выписку из ЕГРН – документ, который даёт подробную информацию об участке земли. Получают его из единого государственного реестра недвижимости;
• бумаги, устанавливающие право собственности нынешнего хозяина;
• отказ органов власти в письменной форме от права покупки. В случае, когда владелец не получал ответа, предоставляется расписка, уведомление о вручении извещения;
• договор купли-продажи;
• чек об оплате государственной пошлины.

Документы согласуются покупателем и продавцом до обращения в регистрирующий орган. В момент регистрации сделки бумаги проверяются специалистом организации.

Заключение договора

Основным документом сделки является договор купли-продажи.

Для его оформления требуется соблюдение нескольких простых правил:

• участок обязан принадлежать продавцу;
• территория не должна являться залогом, находиться под арестом или санкциями;
• землю необходимо использовать по целевому назначению, ответственность за плодородность участка при нарушении этого правила несёт продавец;
• все участники сделки обязаны быть дееспособными.

Сам документ имеет стандартную структуру.

В нём прописывают:

• дату и место сделки;
• число экземпляров. Как правило, их 3, так как первый и второй отдаётся сторонам сделки, а третий передаётся в Росреестр;
• информацию об участниках купли-продажи:
  1. юридические лица – название фирмы;
  2. государство – наименование структурного подразделения;
  3. физические лица – информацию из паспорта;
• данные об участке земли: расположение, площадь, кадастровый номер, категория назначения (сельскохозяйственная);
• название документа, который подтверждает право нынешнего владельца на собственность. Это может быть завещание, договор дарения, купли-продажи;
• обязательства сторон. Здесь же прописываются последствия при нарушении условий;
• цену и порядок оплаты;
• дату вступления документа в силу;
• подписи.

Порядок регистрации новым владельцем права собственности

Для регистрации покупателю и продавцу нужно будет заполнить два заявления и представить на рассмотрение договор купли-продажи (оригинал). Подаются заявления в Росреестр или МФЦ, можно представить пакет бумаг по почте заказным письмом или обратиться к электронной регистрации на сайте Росреестра.

Важно! Оплата за сделку проводится в момент подписания договора или после регистрации новым владельцем своих прав.

Расходы на сделку

Стоимость регистрации перехода прав на недвижимое имущество составляет 350 рублей. Такая госпошлина взимается только при купле-продаже с/х земли.

Дополнительные расходы можно понести, если привлекать третьих лиц:

• нотариус,
• риелтор,
• психиатр и т.п.

Заключение

Перед продажей земли нужно оповестить органы власти о своём намерении, так как они имеют приоритет в покупке. Искать клиента лучше через агентство, но можно попробовать всё сделать самостоятельно. Основным документом сделки является договор купли-продажи. Он же становится бумагой, которая подтверждает права нового владельца на землю.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/poryadok-prodazhi-zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Покупка земли сельхозназначения: необходимый перечень документов для оформления :

В действующем законодательстве установлены критерии отнесения участков к землям сельхозназначения. В ст. 77 ЗК содержится краткая и емкая характеристика таких территорий.

Общее описание

Сельскохозяйственные земли всегда располагаются за пределами населенных пунктов. Такие территории должны быть предназначены и использованы в качестве угодий, внутренних дорог, водных объектов, коммуникаций, а также лесных насаждений для защиты от воздействия вредных техногенных и природных явлений. На этих участках также допускается возведение площадок под сооружения и здания, эксплуатируемых для выпуска, первичной обработки и хранения продукции.

Покупка земли сельскохозяйственного назначения: особенности

Одним из основополагающих аспектов совершения сделки выступает обязанность владельца территории использовать ее строго в соответствии с установленными категорией и видом. Покупка сельскохозяйственных земель фиксируется в Едином госреестре сделок с недвижимым имуществом.

Порядок, в соответствии с которым осуществляется переход объекта к новому собственнику, установлен ФЗ №122. Одним из существенных условий, которое устанавливает данный закон, является преимущественное право покупки земли сельхозназначения муниципальными и государственными органами.

В соответствии с этим положением продавец надела должен получить отказ от указанных организаций. Данная процедура аналогична сделке при общей долевой собственности.

Как оформляется покупка земли?

Порядок заключения сделки установлен нормативными актами. Основные документы, необходимые для покупки земли, – свидетельство о госрегистрации права, кадастровый паспорт.

Закон также требует извещения исполнительного органа власти о намерении продать надел. Уведомление должно быть в письменном виде. В нем указывается стоимость участка, координаты и размер.

Кроме этого, продавец устанавливает срок, в течение которого предложение актуально. Согласно действующим нормам, этот период – не больше 3 месяцев.

Если администрация отказывается приобрести надел или не уведомит письменно продавца о намерении его купить, то владелец получает право продать свой участок в течение года по стоимости, не ниже той, которая была указана в уведомлении.

В случае изменения существенных условий сделки собственник обязан направить новое извещение. Покупка сельскохозяйственных земель с нарушением указанного порядка не допускается. В случае заключения такой сделки она будет признана ничтожной.

Данное положение не распространяется на территории, предназначенные для ЛПХ, а также нам наделы, которые оформляются договорами дарения либо мены.

Можно ли вести жилое строительство на таких территориях?

Выше было сказано о том, что законодательные нормы требуют от нового владельца использовать земли с/х назначения в соответствии с установленной разрешенной категорией. К ним, в частности, относят садоводство, дачное дело, огородничество.

Выходом из такой ситуации может стать регистрация собственника в качестве ИП, который будет заниматься фермерством.

В таком случае участок может быть использован не только для ЛПХ, но и для возведения жилого здания с возможностью проживания и регистрации в нем.

Независимая оценка

Покупка земли сельхозназначения осуществляется по стоимости, в которой не учитывается цена сооружений, находящихся на ней или предполагающихся впоследствии. Для определения себестоимости надела проводится независимая оценка. Это особое направление в работе с объектами недвижимости. Даже если на участке присутствуют какие-то сооружения, их стоимость не будет включена в цену земли. Однако продавец указывает сведения о них.

Ценообразование

Стоимость, по которой будет осуществляться покупка земли сельхозназначения, формируется в соответствии с различными факторами. Наиболее существенным из них является разрешенная категория.

Поскольку рынки территорий, относящихся к разным группам, развиваются по собственному пути, соответственно, стоимость наделов, расположенных рядом, но имеющих разные виды, может значительно различаться. Покупка земли сельхозназначения осуществляется после оценки рельефа местности, состава почвы, водного режима.

Ценность угодья определяется по плодородию и факторам возможного применения (в качестве пашни, пастбища и так далее). Из всех вероятных вариантов выбирается тот, который позволит получить максимальный экономический результат.

Основания для приобретения

Покупка земли сельхозназначения производится после оценки плодородности. Для ее определения проводится сравнительный анализ показателей при аналогичных климатических и агрономических параметрах при одинаковой интенсивности возделывания местности. Эта процедура называется бонитировкой почв. Она достаточно сложна и трудоемка. В этой связи покупка сельхоз земли производится с использованием уже имеющихся шкал. В них выделены основные признаки, которые влияют на урожайность.

В частности, к ним относят мощность гумусового слоя, уровень глиняных фракций в пашне, характер реакции среды раствора почвы и так далее. После того как будет определена плодородность и вариант дальнейшего использования участка, проводится разработка доходной модели с/х производства.

В ней учитываются вероятные расходы на организацию процесса и доходы от реализации выращенной продукции за конкретный временной промежуток (год, квартал, месяц, неделю). Показатель положительной разницы, сформировавшейся между расходами и доходами, дисконтируется в текущие параметры и указывает на рыночную цену надела.

К затратам в данном случае следует отнести приобретение техники, оплату труда всех работников, в том числе самого собственника, проценты по использованию капитала и предпринимательский доход.

Основания для уменьшения стоимости

На цену существенное влияние окажет наличие полуразрушенного сооружения, даже если оно находится в собственности. В данном случае необходимо учитывать возможность и сумму восстановления здания для последующей его эксплуатации либо необходимые затраты на его снос и вывоз образовавшегося строительного мусора. Вместе с этим учитывается наличие и состояние коммуникаций.

Они могут выступать в качестве взаимозачета и увеличивать стоимость или, наоборот, снижать, поскольку требуют ремонта или демонтажа. Это же и относится к расчистке пашни от кустарников, выкорчевыванию деревьев либо выравниванию ландшафта и засыпке ям и котлованов. В указанных случаях возникают основания для уменьшения стоимости территории соразмерно предполагаемым затратам.

В этой связи определение величины требуемых или необходимых дополнительных расходов имеет такое же значение, как и оценка незастроенных наделов.

Распространенные заблуждения

Представления населения о существующих ценах на участки основываются на информации, предоставленной в СМИ и Интернет-сети о похожих по месту расположения и площади участках. Однако в большинстве случаев эти данные не отражают действительную рыночную стоимость. Отличие цены сделки от предложения именуется уторговыванием.

Определение показателя поправки выступает в качестве одного из этапов любой оценки с использованием методов сравнительного подхода. В этой связи совсем неудивительно, что цена сделки и первоначальная стоимость выставленного на продажу объекта могут иметь существенные различия. На разницу влияет множество причин.

В качестве одной из наиболее важных выступает предполагаемая динамика рынка. Если она растущая, то даже пятипроцентная скидка будет являться достаточно большой.

Однако при отсутствии прогнозов на рыночный рост и в случае, когда падение будет носить фундаментальный характер, разница между стоимостью предложения и непосредственно самой сделки может исчисляться несколькими десятками процентов.

В заключение

Обычно продавцы не торопятся снижать стоимость наделов. Это вполне объяснимо, ведь никто не хочет отказываться от дохода, на который рассчитывал. В этой связи покупка земель с/х назначения должна осуществляться с учетом экономической целесообразности. При совершении сделки следует руководствоваться здравым смыслом, а не непроверенной информацией.

В качестве основы успешного приобретения выступает обоснованный расчет разницы между действительными расходами на обустройство территории и экономической прибылью от производства продукции. Кроме этого, следует обеспечить юридическую минимизацию возможных рисков. Оформление сделки осуществляется по общим правилам.

После получения отказа от исполнительных органов следует обратиться в службу государственного кадастра. В качестве основания для внесения данных в Единый реестр будет выступать договор купли-продажи.

К нему прикладывается кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права предыдущего собственника (продавца).

Источник: https://BusinessMan.ru/new-pokupka-zemli-selxoznaznacheniya.html