Как найти арендатора коммерческой недвижимости

Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к.

вы теряете все рычаги влияния на них; — сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; — даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; — по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что «сетевик» готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. — «Давай встрэтимса, пагаварим Зачем дагавор? Чё ты всё пищешь?» и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды.

В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями.

В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда (Pfunds Molkerei), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Источник: https://delovoymir.biz/kak-nayti-arendatora-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Назначение нежилого помещения

Арендодателем нежилого помещения может являться физическое или юридическое лицо. Сдать в аренду помещение может только собственник или человек, имеющий нотариальную доверенность. При сдаче недвижимости менее чем на 1 год оформление ИП не обязательно, а вот на срок 1 год и более, придётся оформить ИП и зарегистрировать договор в Росреестре. Также собственник должен оплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.

В первую очередь, следует удостовериться, что Ваше помещение действительно является нежилым и его возможно использовать в коммерческих целях. На законодательном уровне жилые помещения запрещается использовать как коммерческую недвижимость, то есть, для извлечения прибыли.

Нарушение этого закона может повлечь за собой административную ответственность как для владельца помещения, так и для арендатора. Поэтому в целях безопасности следует выяснить законность аренды данного помещения — его назначение. Также стоит узнать у арендатора для каких целей он планирует снять помещение и прописать всё это в договоре.

 Обычно целевое назначение фиксируется во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате, арендатору лучше проверить всю документацию до заключения договора.

Необходимо заблаговременно выяснить, в каких целях планирует использовать помещение арендатор и зафиксировать это в договоре.

Правила аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. По законодательству нежилыми объектами являются объекты, входящие в состав построек, но не подходящие для проживания. Нежилые помещения, сдаваемые в аренду, подразделяются на:

• Офисные
• Торговые
• Складские
• Производственные

Как найти арендатора коммерческой недвижимости

Поиск помещения арендатором может осуществляться через агентства и сайты коммерческой недвижимости. Соответственно, вы можете либо обратиться в такое агентство, либо разместить объявление. Рассмотрим подробнее два варианта поиска арендатора:

1. Заключение договора с агентством недвижимости. Вы можете обратиться в агентство и заключить с ним договор на оказание услуг. Главный плюс такого способа в том, что вы можете оставить ключи агенту, и он сам будет показывать Ваше помещение, а вы продолжите заниматься своими делами. Агент берет на себя все издержки, связанные с рекламой Вашего помещения, размещением предложения об аренде на досках объявлений, показами помещения и переговорами. Вам потребуется лишь встретиться с арендатором для заключения договора — но и это можно сделать удаленно. Вознаграждение (комиссия) за оказание агентских (посреднических) услуг по поиску арендатора обычно взимается с арендодателя. Сумма вознаграждения может быть равна от 50% до 100% от стоимости месяца аренды помещения. В противном случае, если комиссию оплачивает арендатор, срок его поиска и, соответственно, простой помещения могут несколько увеличиться.
2. Самостоятельный поиск арендатора. Вы можете попробовать сдать помещение самостоятельно, разместив объявление на сайте, посвященному аренде коммерческой недвижимости. Объявления могут быть платными и бесплатными. Чтобы выгодно сдать помещение с помощью объявления, нужно сначала проанализировать, на что обращают внимание арендаторы. Например, транспортная доступность, инфраструктура и хорошая проходимость. Необходимо выгодно преподнести все преимущества Вашего помещения и сделать качественные фотографии. Вам придётся самостоятельно тратить время на встречи и переговоры, отвечать на телефонные звонки, оплачивать рекламу, если бесплатных объявлений будет недостаточно. Зато, самостоятельно разместив предложение об аренде без комиссии, возможно сократить срок поиска арендатора и не платить комиссию агентам.

Определение стоимости аренды помещения

Каждый собственник хочет получить максимальную выгоду от сдачи своей недвижимости. Но при отсутствии необходимого опыта ему сложно установить объективную цену. Слишком высокая цена отпугивает арендаторов, но и заниженная вызывает подозрения. Так что для установления цены лучше обратиться к специалисту, риелтору или оценщику. Если же вы хотите самостоятельно назначить цену, то можете изучить похожие объявления и отталкиваться от средней стоимости. На цену влияют:

• площадь;
• планировка, этаж;
• состояние ремонта, коммуникаций и здания;
• наличие мебели, интернета и прочего оснащения;
• расположение, состояние территории и прилегающих зон;
• наличие парковки;
• доступность для клиентов бизнеса;
• проходимость.

Заключение договора об аренде помещения

Для заключения договора лучше обратиться к юристу, особенно, если в этом деле вы новичок. Юрист разъяснит все возможные нюансы, а также проверит чистоту сделки. Это поможет избежать проблем в будущем и позволит продолжать законно получать свою прибыль.

Стоит иметь ввиду, что сохранить помещение в первозданном виде всё-таки не удастся. Минимальный ущерб в процессе использования неизбежен. Поэтому лучше оговорить компенсацию за порчу имущества в договоре. После подписания договора составляется передаточный акт от собственника к арендатору.

День подписания акта считается началом аренды. Акт подписывается после полной проверки помещения. Все обнаруженные неисправности фиксируются в акте.

О том, какие сюрпризы могут ждать арендодателя и арендатора после заключения договора, мы писали ранее в статье о взаимоотношениях арендатора и арендодателя.

Источник: https://lofthut.ru/kak-sdat-nezhiloe-pomeshhenie-v-arendu/

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

• недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
• задержки ежемесячных платежей и других выплат;
• использование арендуемой недвижимости не по назначению;
• порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
• споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Источник: https://2realtor.ru/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost/