Как продать частный дом с участком

Процедура купли-продажи дома с земельным участком: полная пошаговая инструкция — Юридическая консультация

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Правовой статус дома с участком

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Порядок продажи дома и участка

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

• поиск контрагента;
• согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
• оформление проекта договора;
• обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
• получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Хотя земельный участок обязательно должен переходит в собственность приобретателя одновременно со строением, в договоре купли-продажи потребуется отдельно определить характеристики обоих объектов недвижимости. Именно договор, согласованный и подписанный сторонами будет выступать юридическим основанием для регистрации сделки.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка с домом

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

• адрес объекта;
• кадастровый номер объекта;
• технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
• форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
• информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

• адрес надела;
• кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
• технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
• данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Скачать документ (-участок-с-домом.doc, 41KB)

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости.

На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли.

Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
2. распределение расходов по оформлению сделки;
3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Налогообложение сделки

С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:

1. налог на имущество – в отношении жилого дома;
2. земельный налог – в отношении участка.

Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.

Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:

• если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
• если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.

Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.

Источник: https://urist-consl.ru/procedura-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-polnaya-poshagovaya-instrukciya.html

Простые и полезные советы собственникам частной недвижимости: как правильно продать дом?

Множество причин может нас побудить продать свою недвижимость. Закономерно, что тех, кого интересует вопрос: «Как продать дом?», в первую очередь волнует выгода и время. Советы от специалистов помогут Вам выяснить и сделать, учитывая эти два критерия.

Составляем план, как продать дом быстро и выгодно

Что бы продать свой дом быстро, по цене не ниже рыночной, нужно поделить весь процесс на этапы:

• 1. Способ продажи — самостоятельно или риелтор.
• 2. Подготовка перед выставлением на продажу.
• 3. Поиск покупателя.
• 4. Показ.
• 5. Заключение договора.

Каждый из этапов нужно продумать и составить для каждого свой план действий. Такой порядок поможет понять, как быстро и выгодно продать дом.

1.Определяем, как продать частный дом

Разница между самостоятельной продажей и с помощью риелтора существенная. В первом случай всю сумму от сделки Вы забираете себе, но для этого придется потрудиться. Самостоятельно:

• Определить стоимость.
• Выявить недостатки.
• Подготовить дом.
• Собрать весь пакет документов.
• Найти покупателя.
• Заключить договор.

Никто Вам не поможет советом. Из-за недостатка знаний и нежелания критически взглянуть на свой дом, большинство самостоятельных продаж затягиваются по времени. Но с правильным подходом рискнуть стоит.

В случае с риелтором, Вам придется выплатить определенную сумму от общей стоимости сделки. Но Вам не только подскажут, как продать дом быстро и выгодно, но и помогут со сбором документов, дадут совет по ремонту и помогут заключить договор купли-продажи без рисков.

2. Как начать продавать дом – подготовка

Процесс подготовки дома к продаже можно разделить на несколько стадий:

• Определяем цену.
• Собираем документы.
• Приводим дом и участок в порядок.

Тем, кто заключил контракт с риелтором можно особо не беспокоиться, ведь агент по продаже самостоятельно определит объективную стоимость жилья. А вот, если Вы заняты самостоятельной подготовкой, то грамотно определить рыночную цену Вашего дома поможет сравнительный анализ.

Специалисты, которые советуют, как продать загородный, частный дом, в деревне либо др. рекомендуют обратить внимание на – район, инфраструктура и месторасположение дома, его состояние и наличие инженерных коммуникаций. Эти факторы, а также юридическая чистота имеют влияние на ценообразование.

Стоимость ниже рыночной выбираем только в случае срочной продажи.

• Документы
• Желательно до заключения сделки иметь на руках весь пакет документов:

• Свидетельство о государственной регистрации.
• Паспорт.
• Документы, которые подтверждают, что домом и участком Вы владеете законно. Если участок в бессрочном пользовании – переоформите его в личную собственность.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт и план дома.

• Документ, который подтверждает отсутствие долгов.
• Заявление с согласием на продажу мужа/жены. Заверяем у нотариуса.

Если Вас волнует, как быстрее продать загородный дом, документы, которые описаны выше, при необходимости нужно будет дополнить. Все зависит от ситуации:

• Есть несовершеннолетние дети – необходимо разрешение органов опеки.
• Также заранее подумайте, куда выписывать недееспособных членов семьи.
• Дом в залоге – нужно разрешение банка.
• Вы владеете только частью дома или участка – приложите извещение и отказ от покупки остальных собственников.
• Иногда нужна справка из псих- или наркодиспансера.

Перед тем, как правильно продать дом его необходимо привести в порядок. Большинство покупателей принимают решение на основании всех найденных недостатков.

Представьте, что Вы пришли купить свой дом – что именно Вам не понравилось? Как владелец Вы можете принимать некоторые недостатки и неудобства, но покупателя они могут отпугнуть либо он постарается за счет этого снизить стоимость. Составьте план, чтобы ничего не забыть.

Нужно постараться свести недостатки к минимуму, но делать капитальный ремонт не стоит. В подавляющем большинстве он не окупается.

Хотите узнать, как продать дом в собственности быстрее? Начните со двора и фасада – ведь это «лицо» Вашего жилья. Возможно, только увидев их покупатель захочет приобрести его. Вы можете:

• Смазать калитку.
• Подстричь кусты и деревья (особенно, если они затемняют комнаты).
• Подправить клумбы.
• Заделать трещины и щели в доме.
• Обновить покраску фасада.
• Заменить рамы или стекла в окнах.

Оцените состояние ремонта дома. Переклейте обои на более светлые или яркие – создайте свежий и приятный образ. Уберите лишнюю мебель и вещи. Оставшиеся приведите в порядок или обновите. Приведите в порядок сантехнику, коммуникации, розетки и др., что может потенциальный покупатель расценить как недостаток.

3. Как можно продать дом – ищем своего покупателя

На вопрос «Как можно быстро продать жилой дом?» советы сводятся к нескольким предложениям:

• Рассказываем о продаже всем свои друзьям, знакомым и коллегам. Просим их поделиться в свою очередь этой информацией со своими близкими. Довольно простой, но эффективный способ поиска покупателя.
• Составляем объявление. Пишите только краткую и фактическую информацию. Опишите преимущества. Добавьте фотографии, если возможно и укажите цену. Есть несколько способов разместить объявление – выложить в интернете на сайтах по продаже недвижимости, отправить в редакцию газет.

Стоит отметить, что активно интересуются, как купить-продать построенный дом, как оформить сделку отнюдь не круглый год, а в определенные периоды. Чаще всего это происходит в теплое время года. Поэтому начинайте поиск покупателя с апреля или мая. Если спустя несколько месяцев никто не заинтересовался – возможно, проблема в цене и ее нужно немного снизить.

4. Как самостоятельно продать дом – показываем жилье

Вот настал момент – появился покупатель, который желает осмотреть дом. Как же провести показ жилья, что бы покупатель захотел его купить?

• Договоритесь о времени.
• Наведите порядок в доме и во дворе. Покупателю будет неприятно увидеть разбросанные вещи.
• Попросите членов семьи на время показа удалиться из помещений. Если есть собака – желательно, что бы ее тоже забрали.
• Создайте хорошее освещение. Если вечер – включите свет. Если показ днем – помойте окна и не загораживайте их.
• Будьте гостеприимны. Например, спеките печенье и угостите покупателя – Вы его покорите не только приятным запахом в доме, но и наладите дружественное взаимоотношение. Предложите ему питье. Обязательно расскажите о всех недостатках дома. Но и не забывайте о достоинствах.

5. Как продать дом самому – заключаем договор

Есть много вариантов, как продать дом – в рассрочку, через нотариуса, за материнский капитал и др. Но в любом случае главный этап – заключение договора купли-продажи.

Сам текст договора должен быть юридически правильным и одновременно прост для понимания каждой из сторон.

Подписываем документ (в МФЦ или РосРеестре). Производим наличный расчет в присутствии свидетелей либо безналичный в банке. Отдаем документы для продажи дома регистратору и ждем 14 дней. Не забываем о налогах.

Источник: https://erckzn.ru/arenda/prostye-i-poleznye-sovety-sobstvennikam-chastnoj-nedvizhimosti-kak-pravilno-prodat-dom.html

Как быстро продать дом вместе с земельным участком

Жизнь не стоит на месте. Люди меняют место жительства, уезжают из маленьких городов в мегаполисы. В такой ситуации может понадобиться быстро продать дом с земельным участком. Но появляются вопросы: лучше сделать это самому или обратиться за помощью риэлторов, с чего начать, как не попасть на мошенников. Стоит разобраться в тонкостях этого дела, чтобы правильно продать дом.

Продавать дом самому или через агентство: как быстрее?

Количество агентств, которые предлагают риэлторские услуги, растет с каждым годом. Подобные компании помогают с продажей жилья, зарабатывая несколькими способами:

• проценты от предоставления услуг;
• разница с продажи от намеренного завышения стоимости жилья;
• дополнительные услуги

Владельцы домов и квартир, желая быстро продать недвижимость, прибегают к услугам риэлторов. Но если внимательно прочесть контракт, сроки продажи будут размыты. Агентство не даст конкретного ответа, когда же будет продан дом.

В этом случае, лучше заняться продажей жилья самостоятельно. Это будет быстрее и выгоднее по ряду причин:

• Агентство не ищет напрямую покупателей, а скорее предоставляет информацию потенциальным покупателям в виде рекламы. Когда появится реальный покупатель, вам не ответят.
• Люди охотнее покупают жилье напрямую у владельца. Во-первых, это дешевле, во-вторых, не все доверяют агентствам.
• Экономия. Риэлторы не работают бесплатно, а их услуги стоят недешево. Причем комиссию они взимают с обеих сторон — с покупателя и с продавца.

Со всеми наценками риэлторов, стоимость жилья значительно возрастет. Придется ждать, пока появится покупатель, готовый заплатить значительно больше, чем рыночная стоимость дома.

Советы риэлтора для быстрой продажи дома

Риэлторы знают как продать недвижимость быстро и по лучшей цене. Вот основные советы как быстро продать дом с земельным участком:

• Правильно установите цену. Не стоит слишком завышать стоимость жилья. Установите цену чуть выше средней по рынку недвижимости, а в объявлении укажите возможность торга.
• Подготовка недвижимости к продаже. Согласно данным исследований, проведенных в сфере маркетинга, было выяснено — покупать принимает решение о приобретении объекта недвижимости в первые 30 секунд его осмотра. Поэтому косметический ремонт, чистота дома и земельного участка — важная составляющая для быстрой продажи.
• Устраните очевидные поломки, избавьтесь от источников неприятных запахов. Дом должен выглядеть жилым, а территория возле дома — ухоженной и располагающей провести там время.
• Проведите деперсонализацию жилья. Чтобы будущие покупатели воспринимали жилье как свое собственное, в комнатах не должно быть личных вещей хозяев — фотографии, детские рисунки, предметы религии.
• Предоставьте выгодную для покупателей информацию. Акцентируйте внимание на достоинствах жилого дома и земельного участка — инфраструктура и т.д. Фотографии в объявлении — обязательны. Они должны быть качественными и разноплановыми.
• Расскажите о продаже дома везде, где это представляется возможным. На всех доступных в округе интернет площадках, расскажите родственникам, друзьям, напишите в социальных сетях.
• Будьте доступны для общения с потенциальными покупателями. Выделите время на то, чтобы показать каждому желающему дом.

После того, как покупатели посмотрели дом, их необходимо оставить наедине с домом хотя бы на несколько минут, чтобы у них сложилось собственное впечатление, без давления со стороны продавца.

Как быстро продать дом с земельным участком: пошаговая инструкция

Чтобы правильно продать частный дом с земельным участком, необходимо выполнять ряд простых последовательных шагов.

Шаг 1. Оценка недвижимости

Чтобы самостоятельно оценить недвижимость, ее сравнивают с подобными объектами на рынке. На стоимость частного дома влияет ряд факторов:

• насколько далеко дом расположен от районного центра и ближайшего города;
• какая экологическая ситуация в регионе;
• характеристика здания — насколько качественно проведены коммуникации, внутренняя отделка, в каком году был построен дом.

Эта оценка — любительская, но можно вызвать и профессионала. Он рассчитает стоимость на основе ситуации на рынке и характеристик объекта.

Шаг 2. Приведение в порядок всей документации

Подготовленные заранее документы помогут быстрее продать частный дом и сократят время для осуществления сделки.

Основные документы:

• паспорт владельца жилья;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• технический паспорт объекта;
• кадастровый паспорт;
• справка из ЕГРП;
• выписка из домовой книги;
• согласие на продажу прописанных в доме граждан.

Кроме основных, для быстрой продажи дома можно подготовить и дополнительные документы:

• согласие супруга на продажу дома;
• согласие из органов опеки и попечительства, если один из собственников — несовершеннолетний;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• справка о том, что все налоги на жилье выплачены — при покупке недвижимости либо при наследовании.

Покупатели всегда интересуются тем, в порядке ли документы. Это усиливает доверие к продавцу и повышает шансы покупки.

Шаг 3. Составление и подписание договора купли-продажи с покупателем

Такой договор составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса, если собственников несколько. Если собственник — 1 лицо, заверение у нотариуса — по желанию.

Договор купли-продажи содержит следующие сведения:

• название документа;
• предмет сделки — продажа дома, земельного участка и всех построек на нем;
• данные о предмете сделки — адрес, назначение, площадь;
• информация из ЕГРП;
• стоимость;
• дополнительная информация — дата вступления в право собственности, порядок оплаты и т.д.

Рекомендуется также составить акт приема-передачи недвижимости, и приложить его к договору купли-продажи дома с земельным участком.

Шаги 4 и 5. Регистрируем переход права собственности и платим налоги

Для завершения сделки купли-продажи дома с земельным участком, необходимо зарегистрировать в Росреестре переход права собственности к новому владельцу. Для этого необходимо передать экземпляр документов в уполномоченные органы и подождать 10 дней.

После окончательной продажи дома, необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплатить 13% от стоимости продажи государству. Налоги не уплачиваются в двух случаях:

• продавец владел недвижимостью более 5 лет после приобретения;
• продавец владел недвижимостью более 3-х лет после получения недвижимости в наследство, после приватизации или при оформлении дарственной.

Если все же налоги были уплачены, каждый гражданин может получить компенсацию в виде налогового вычета, которая предоставляется единоразово.

Сколько времени потребуется для продажи дома

Невозможно с точностью ответить, сколько времени понадобится, чтобы появился покупатель недвижимости. Однако практика показывает, что необходимо показать дом хотя бы 20 потенциальным покупателям.

Также на скорость продажи дома с земельным участком влияют следующие факторы:

• рыночная цена дома и заявленная стоимость;
• регион, в котором дом находится;
• ситуация на рынке недвижимости на момент продажи дома;
• время года (осенью и весной жилье покупают охотнее).

В среднем, чтобы продать недвижимость понадобится от 3-х до 6 месяцев. Но если и за этот срок продать дом не удалось, необходимо скинуть цену либо обновить текст объявления.

Источник: https://zakon.temaretik.com/1887640310085585226/kak-bystro-prodat-dom-vmeste-s-zemelnym-uchastkom/

10 советов, которые помогут продать дом быстро и выгодно

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте. 

Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

Какие документы нужны при продаже дома 

Начните продажу дома с подготовки документов:

1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом.  Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

• Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
• Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
• Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
• Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом. 

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).  

1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить  в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на , а это не всегда удобно;
3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м.

Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев. 

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь). 

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг. 

Как оформить продажу части дома

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Какие еще налоги на землю придется платить

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-byistro-prodat-dom/

Как быстро продать дом – подготовка, какие документы нужны, как правильно составить объявление о продаже

Продажа дома не немного проще, чем покупка – нужно учесть массу нюансов, собрать и привести в порядок все документы на недвижимость и выставить объект на продажу. Правда, практически сразу после публикации объявления в сети начинаются звонки от вездесущих надоедливых риэлторов. Поэтому далее поговорим о том, как продать дом быстро и выгодно, обойтись без назойливых агентов по недвижимости и не портить себе нервы.

Как подготовить дом к продаже?

Есть мнение, что человек принимает решение о покупке в первые 15 секунд после осмотра. Дальше он может сомневаться, может уйти подумать и так далее – но первичное впечатление является определяющим, так что покупателя нужно приятно удивить еще со старта. Поэтому, перед тем как выставить на продажу жилой дом, проделайте следующее:

• Наведите на участке порядок, не лишним будет поставить во дворе уютную лавочку, привести в порядок беседку, если она есть, установить во дворе какой-то аксессуар, который добавляет колорита, уюта.
• Если вы даже делали капитальный ремонт пару лет назад, перед продажей можно сделать косметические работы.
• Обязательно наведите порядок. Идеальный порядок, даже лучше, чем перед Новым годом. На один такой раз лучше вызвать клининговую компанию.
• Подчеркните положительные стороны каждой комнаты, они точно есть. Например, комната без солнечной стороны хорошо подойдет для кабинета или библиотеки и в таком же духе со всеми остальными помещениями.
• Просто посмотрите на свой дом глазами покупателя – вы бы купили его за указанную стоимость?

Конечно, есть факторы, которые вы не сможете устранить, но они могут негативно сказаться на процессе продажи. Например, месторасположение и степень развитости инфраструктуры.

Какие нужно подготовить документы?

Любой покупатель будет смотреть на документы уже на этапе осмотра даже в первый раз. Кроме того, если заранее подготовить необходимые документы, процесс продажи будет проходить значительно быстрее.

Для того, чтобы выгодно и быстро продать дом и земельный участок, подготовьте такие документы:

• Кадастровый паспорт.
• Акт ввода дома в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
• Если состоите в официальном браке – нотариальное согласие второго супруга на продажу.
• Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам.
• Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, арестов.
• Справка из Управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Проект дома и разрешение на строительство – если есть, лишним не будет.

Если собственников несколько, но также нужно будет подготовить их согласие на продажу дома.

Как рассчитать стоимость дома?

Продать свой дом «за три копейки» никто не захочет. Каждому хочется побыстрее и подороже, а на практике получается обратное. Почему? Потому что объект недвижимости просто переоценен.

Оптимальная для дома стоимость – половина успеха в его продаже. Если самому объективно оценить этот фактор сложно, лучше воспользоваться услугами профессионального оценщика. Кстати, его заключение будет являться официальным документом, что тоже плюс при продаже.

Факторы, которые влияют на стоимость дома

На стоимость объекта недвижимости (это касается не только частного дома), оказывают влияние следующие факторы:

• Юридическая составляющая – если какие-то документы будут не в порядке, есть несколько собственников, которые не хотят продавать дом, несовершеннолетние лица зарегистрированы – все это работает в минус при ценообразовании. В ваших интересах решить все эти вопросы до того, как дом будет выставлен на продажу и его будут осматривать потенциальные клиенты.
• Район – чем лучше он благоустроен, развит в инфраструктурном плане, тем выгоднее его можно продать. Идеально, если рядом есть школа, детский сад, магазины, аптеки, остановки общественного транспорта с нормальной работой маршрута.
• Экологическая обстановка района. Наличие рядом промышленных предприятий явно сработает не в плюс.
• Техническое состояние дома.
• Площадь придомовой территории, ее состояние.
• Наличие хозяйственных построек.
• Состояние инженерных сооружений.
• Степень подготовленности к сделке – если все документы уже подготовлены к заключению сделки и покупателю нужно только подписать ДПК и передать деньги, потенциальных клиентов точно будет больше.

Большинство покупателей будут спрашивать о торге – не нужно им в этом отказывать. Просто заранее можно поставить стоимость дома выше ровно на ту сумму, которую готовы уступить.

Размещаем объявление о продаже

Небольшой совет: для этого дела заведите себе отдельную сим-карту, личный номер не следует выставлять на досках объявлений.

Обязательно сделайте качественные фотографии дома внутри и снаружи, придомовой территории, хозяйственных построек (если есть), область за ограждением. В самом объявлении нужно указать следующее:

• Площадь дома – общая, жилая, кухня, санузел.
• Наличие ремонта – делался ли, как давно, капитальный или косметический.
• Были ли заменены коммуникации, окна/двери.
• Площадь придомовой территории.
• Район – инфраструктура, транспортная развязка.
• Стоимость дома, с торгом или без.

Расписывать поэму не нужно, но описание должно быть подробным, давать потенциальному клиенту всю необходимую информацию. Пишите объявление о продаже, ставя себя на место покупателя – что вам обязательно было бы интересно, если бы вы выбирали себе дом?

Отдельно следует сказать о фотографиях: многие агентства недвижимости не утруждают себя тем, чтобы сделать настоящие фото объекта – они или копируют те, которые выставил хозяин, или ставят что-то схематическое. Не делайте так, если хотите продать дом быстро и выгодно – качественные фотографии в разы ускоряют процесс продажи и избавляют вас от десятков уточняющих вопросов об объекте продажи.

За какое время можно продать дом?

Сложно однозначно ответить на этот вопрос, так как на скорость продажи влияет несколько индивидуальных аспектов: цена, состояние дома, расположение, юридическая чистота. В среднем, частный дом в нормальном состоянии продается за 2-6 месяцев.

Если вы видите, что звонков мало, осмотров почти нет, то значит что-то не так или с домом, или с ценой, последнее более вероятно. Немного снизьте цену, обновите объявление на сайте.

Налоги – сколько придется отдать государству после продажи?

Продажа недвижимости физическим лицом облагается НДФЛ, а это значит, что понадобится уплатить 13% от стоимости дома – той суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи. Но, обратите внимание, что НДФЛ будет взыматься только с тех, кто владеет продаваемым объектом меньше 5 лет.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-bystro-prodat-dom-bez-rieltora-i-ne-tratya-svoi-nervy/

Купля-продажа дома с земельным участком: инструкция и договор (образец)

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

1. Нанять риелтора;
2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
4. Имеющаяся инфраструктура;
5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

• Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
• Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
• Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

• Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

• Паспорта и копии продавца и покупателя;
• Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
• Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
• Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
• Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
• Технический паспорт;
• Поэтажный план дома;
• Кадастровый паспорт;
• Межевой план участка;
• Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• Справка об оплате налога на землю;
• Выписка из домовой книги;
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из Росреестра;
• Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
• Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

• Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком

• Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

1. Наименование документа;
2. Место и дата его заключения;
3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kuplja-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2020 году

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

• поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
• распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
• при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

• свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
• паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dokumenty-dlya-prodazhi-doma.html

Как продать дом быстро и выгодно

Рассказать ВКонтакте в Одноклассниках

Если у вас возникла необходимость продажи жилья, хочется сделать это за короткий срок, без больших проблем. Реализация недвижимости -–долгий процесс, который требует предварительной подготовки. Продать дом быстро возможно, если к делу подойти грамотно. Необходимо провести оценку недвижимости, подготовить пакет документов.

От чего зависит скорость продажи дома

• Расположение (район, близость к центру, тишина квартала).
• Состояние жилья, порядок, ремонт в доме.
• Ухоженный вид приусадебного участка, наличие бани, гаража или беседки.
• Нахождение поблизости дополнительных удобств (спортивных, детских площадок, парковки).
• Описание особенностей жилья с акцентом на преимуществах, качественные фото (при подаче объявления через интернет).
• Наличие права собственности на дом или квартиру.
• Стоимость недвижимости в соотношении с аналогичными предложениями на рынке.
• Грамотно организованный показ жилья, использование при этом психологических приемов – проявление вежливости, гостеприимства, угощение покупателей и честность.

Право собственности на недвижимость

Чтобы продать квартиру или коттедж, нужны официальные документы, подтверждающие законность сделки, которые обязан представить продавец:

• Договор купли-продажи или дарения.
• Свидетельство о наследовании дома, земли.
• Выписка из Росреестра.
• Договор о приватизации.

Эти бумаги помогут провести сделку быстро, успешно.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, недвижимость можно передавать посторонним гражданам только при подтверждении своих прав на землю. При этом площадь, на котором находится объект, также подлежит передаче.

Состояние дома и земельного участка

Прежде чем продать недвижимость, нужно подготовить ее к показу. Желательно сделать генеральную уборку, небольшой косметический ремонт, очистить помещение от мусора или ненужных вещей.

Нужно учесть, что оценка состояния дома, участка земли и работы, помогающие их улучшить, не всегда оправдывает надежды.

Даже если помещение находится в плачевном состоянии, капитальный ремонт существенно не повлияет на стоимость, возможность продать его быстро.

Инфраструктура и подъездные ходы

Если возле дома есть остановки общественного транспорта, автомагистрали, – это обязательно укажите в объявлении. Подъездные дороги помогают быстро продать недвижимость. На скорость покупки жилья влияет близость к важным общественным объектам: школам, больницам, торговым центрам, супермаркетам.

Месторасположение

Стоимость недвижимости возрастает, если он находится в удобном, выгодном в экологическом, социальном плане районе. Первое, что нужно указать в объявлении, – место, где расположено строение.

Чтобы быстро продать жилье, нужно дополнительно отразить:

• наличие зеленой зоны, парка;
• отдаленность и престижность квартала;
• наличие или отсутствие раздражающих факторов (железнодорожных путей, объектов промышленности).

Способы быстрой продажи дома

Существует несколько методов реализации недвижимости, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки:

Способы продажи	Порядок действий
Самостоятельная (весь процесс сделки проводит собственник)	Подготовка жилья. Сбор пакета документов. Поиск покупателя. Составление и заключение договора. Передача дома, получение денег.
С помощью риелтора или агентства по недвижимости	Владелец жилья заключает договор с посредниками, которые решают все вопросы, помогающие быстро продать квартиру, коттедж.
Поиск покупателя	Оценка состояния, стоимости объекта. Подготовка документов, описание и фото дома. Поиск потенциальных покупателей на торговых площадках. Предложение купли-продажи коттеджа по своим условиям. Составление договора. Оплата, передача жилья, оформление частного домовладения на имя нового владельца.

Продажа с помощью риелтора

Способ подходит тем, у кого нет опыта реализации жилья, знаний и навыков, необходимых для безопасной сделки. Он имеет свои достоинства и недостатки:

Плюсы	Минусы
реальная оценка стоимости дома; оформление полного пакета документов; продвижение и реклама объекта; выгодная презентация жилища; страхование; безопасность сделки	высокая стоимость услуг; меньший спрос на жилье, предложенное агентствами; дополнительные расходы на подготовку, продажу дома; трудности поиска надежного агентства

Самостоятельная продажа

Если у собственника есть знания, понимание процесса, быстрая продажа дома возможна без услуг риелторов. У самостоятельной реализации свои достоинства и недостатки:

Плюсы	Минусы
исключение расходов на посредников; самостоятельное определение стоимости; возможность оговаривать детали с покупателем лично	риск неправильного оформления документов; неправильная оценка стоимости жилья; потеря оригиналов документов; продажа в рассрочку; ошибки при заключении сделки; невыгодные условия оплаты

С чего начать

Специальных законов, которые регулируют куплю-продажу недвижимости, нет. Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, домовладелец может передать жилье и сопутствующий ему участок земли только при подтверждении права собственности.

Чтобы быстро продать недвижимость, требуется собрать полный пакет документов.

Начинать реализацию жилья нужно с установления его цены. Желательно предварительно составить договор купли-продажи.

Домовладелец должен учесть отличия при продаже квартиры и коттеджа:

• Дом стоит на земле, находящейся в собственности, поэтому к недвижимости в обязательном порядке добавляют земельный участок.
• Загородный коттедж нередко имеет дополнительные строения – баню, гараж.
• Стоимость загородной недвижимости оценить сложнее – часто объекты делают по специальным проектам.
• Коттедж можно продать недостроенным, с черновой отделкой, а для квартиры лучше, если сделан ремонт.

Поиск покупателя

Если вы хотите удачно и быстро продать дом, нельзя надеяться, что желающие сами найдут ваше предложение. Для продвижения объявления и повышения шансов на покупку нужно самостоятельно заняться рекламой. При этом важно не столько количество, сколько качество и привлекательность подачи.

Плюсы таких действий – чем больше способов для продвижения, тем выше вероятность, что на них откликнется много клиентов.

К минусам поиска покупателей относят дорогие услуги маркетинговых фирм, затраты сил и энергии при самостоятельной рекламе. При этом ее качество не будет 100% гарантией быстрой продажи.

Популярные способы поиска покупателей:

• Размещение или поиск объявлений на торговых площадках.
• Публикация постов в социальных сетях.
• Расклейка объявлений на улицах.
• Грамотный, четкий текст с дополнительными фото.
• показ жилища на интернет-сервисах.
• Заказ услуг по рекламе маркетинговым компаниям.
• Размещение объявления о продаже по местному каналу телевидения, на радио.
• Оповещение друзей и близких.

Дополнительные стимулы

Если хотите продать квартиру очень быстро, можно предложить покупателю скидку 5–10% от рыночной стоимости. Скорость сделки может увеличиться при сообщении, что освободите дом за 2–3 дня.

Дополнительные стимулы быстрой продажи:

• Предложение оставить часть мебели, например, кухонный гарнитур. Это может заинтересовать молодую семью.
• Подарок бытовой техники – пылесоса или микроволновки.
• Объяснение, что строили дом для себя, а не для продажи, то есть все сделали качественно, на совесть.
• Создание при показе жилья приятного аромата в помещении, например, кофе или выпечки. Это обеспечит комфортную атмосферу, располагающую к совершению сделки.

Подготовка дома к продаже

Перед тем как выставить объект на реализацию, важно привести его в порядок. На этом этапе нужно улучшить внешний вид коттеджа, очистить его внутри и земельный участок снаружи. Подготовка дома к продаже включает несколько этапов, каждый из которых увеличивает шансы на успешность сделки.

Генеральная уборка

Если нужно продать недвижимость быстро, позаботьтесь о чистоте и опрятности комнат, веранды, подъездной части, садового и земельного участка. Проведите генеральную уборку:

• Избавьтесь от ненужных вещей.
• Вымойте окна и полы, уберите мусор и пыль.
• Очистите плиту, сантехнику, кафельные и металлические покрытия.
• Наведите порядок на лоджии, балконе.
• Выстирайте шторы, почистите ковры.
• Сделайте уборку на лестничной площадке.

Косметический ремонт

При подготовке коттеджа нужно устранить мелкие дефекты, например, неровную, потрескавшуюся штукатурку, пробелы на стенах и отклеившиеся кусочки обоев.

Аккуратная отделка, чистота и комфорт помогут быстро реализовать загородный дом.

Риелторы не рекомендуют проводить капитальный ремонт. Такие работы повышают затраты, но редко влияют на скорость покупки, стоимость недвижимости.

Проверка коммуникаций

Перед тем как выставить дом на продажу, показать его потенциальным покупателям, нужно убедиться в работоспособности канализации, электричества, водоподачи. Если есть поломки, дефекты, все неисправности следует устранить. Когда в доме по каким-либо причинам отсутствует подключение к жизненно важным коммуникациям, это нужно указать в объявлении.

Расчет стоимости для быстрой продажи дома

Если правильно установить цену реализации недвижимости, это окажет влияние на скорость и успешность сделки.

Важно учесть другие аналогичные предложения на рынке недвижимости, индивидуальные особенности объекта.

На расчет стоимости дома влияют следующие факторы:

• Расположения, отдаленность места проживания от центра.
• Наличие ремонта, благоустройство земельного участка.
• Хорошие дороги, доступ к общественному транспорту.
• Благополучие, престижность района.
• Этаж – он важен для пожилых людей.
• Количество комнат – для большой семьи или одного человека.
• Удобство планировки и размер кухни.
• Тип здания – кирпичное, деревянное или блочное, количество этажей.
• Наличие лоджии или балкона.
• Смежный или раздельный санузел.
• Расположение поблизости школ, магазинов, поликлиники.
• Размер жилой площади, возраст и состояние здания.
• Экологическая ситуация, близкое или далекое расположение промышленных производств.
• Ценовое предложение, дополнительные выгоды.

Пакет документов

• Свидетельство, подтверждающее право собственности.
• Оригиналы и копии паспортов участников сделки.
• Справки о составе семьи, отсутствии долга по квартплате.
• Технический паспорт недвижимости.
• Выписка из ЕГРН.
• Кадастровый паспорт из Росреестра.
• Выписка из домовой книги, подтверждающая, что собственник в ней прописан.
• Письменное и заверенное согласие супруга о продаже (есть он совладелец собственности).
• Договор купли-продажи, наследования или дарения.
• Доверенность для проведения сделки (при необходимости).

Особенности налогообложения

При реализации дома собственник получает за него доход, поэтому обязан платить налоги с продажи объекта. Их рассчитывают с учетом стоимости дома и земельного участка. Собственник жилья должен уплатить обязательный подоходный налог или НДФЛ, который составляет 13% от суммы продажи.

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Источник: https://sovets.net/21275-kak-prodat-dom-bystro.html