Как продать земельный участок сельхозназначения

Как продать земельный участок сельхозназначения самостоятельно

Проблема покупки и продажи с/х земель всегда является одной из самых актуальных в современном законодательстве. Она связана с ростом рынка продаж таких земель. Торговля землёй сама по себе является достаточно специфической сферой, имеющей свои определенные юридические тонкости, «подводные камни».

Для того, чтобы их избежать, а также для того, чтобы не стать жертвой любой незаконной деятельности, следует внимательно ознакомиться с основными документами, нормами и системой купли-продажи сельскохозяйственных земель.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Кратко о понятии сельхозземель

Сельхозземли – это земли, которые находятся за границами территории населенного пункта и отданные для аграрных нужд, а также назначенные для этих целей (Земельный Кодекс РФ, ст.77).

Типы сельхозземель по виду использования:

1. Аграрные угодья.
2. Земли, занятые внутренними дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями.
3. Используемые для защиты земель от влияния неблагоприятных естественных, антропогенных и техногенных проявлений.
4. Земли с водными объектами и зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для изготовления, сохранения и первичной обработки аграрной продукции.

По форме собственности:

1. Паевые.
2. Находящиеся в муниципальном или государственном владении.
3. Находящиеся в частной собственности.
4. Участки, находящиеся в долгой аренде.

Можно ли продать земельный участок сельхозназначения?

Да, если физическое или юридическое лицо, а также государство или муниципалитет – собственник этих земель.

Инструкцию о том, как правильно провести продажу земли сельхозназначения и ее пая, мы предоставили в отдельном материале.

Для каких целей можно использовать такие ЗУ?

Купить подобный земельный участок можно как под сельское хозяйство, так и под другие цели. Статья 78 Земельного Кодекса Российской Федерации указывает, что сельскохозяйственные земли могут использоваться для:

• Осуществления аграрного производства, образования защитных лесных посадок.
• Научно-исследовательских, учебных и иных связанных с аграрным производством задач.
• Рыбоводства.
• Проведения в жизнь видов деятельности в отрасли охотничьего хозяйства, если другое не определено Земельным Кодексом (ст. 78 ЗК РФ).

Если земля сельскохозяйственного назначения приобретается под строительство, следует обратить внимание на наличие разрешения на постройку на данном участке. Если такого разрешения нет, можно обратиться в специальные компании или агентства (занимающиеся в том числе продажей земли) для смены статуса этого участка. Услуга эта платная.

Подробный список данных, передающихся при реализации участка земли, перечислен в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Также нужно в оповещении о продаже указывать сведения о продавце и кадастровый номер земельного участка, дополнить извещение ксерокопиями правоустанавливающих документов на участок.

Законодательное регулирование в России

Законы, регулирующие куплю-продажу аграрных земель – Земельный Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Также к отношениям по купле-продаже земельных участков применимы общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского Кодекса РФ с учетом специфик, особенностей, определенных Земельным Кодексом Российской Федерации.

Какие лица имеют право реализовывать участки с/х назначения?

Сельскохозяйственную землю имеет право продать её собственник, которым может быть:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• государство;
• муниципалитет.

Кто может купить, а кто — нет?

Землю сельскохозяйственного назначения могут купить:

• граждане;
• сельскохозяйственные предприятия (Земельный Кодекс РФ, ст. 78).

С/х землю не могут купить:

• иностранные граждане (о том, какие земли иностранцы имеют право покупать в РФ, узнаете тут);
• граждане, которые покупкой участка превысят максимальный размер общей площади сельскохозяйственных земель, имеющихся во владении одного лица (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
• прочие лица по законодательству Российской Федерации.

Как происходит оценка перед реализацией и покупкой?

Отдельной проблемой стоит оценка с/х земли. Проводить оценочные мероприятия разрешено только специализированным компаниям, обладающим лицензию на оказание этого типа услуг. Компания обязана быть членом профильной саморегулирующейся организации и располагать в штате квалифицированным персоналом.

Оценку земель с/х назначения возможно заказать и у государственной, и у частной оценочной компании. Нужные документы для начала оценки:

1. Свидетельство о регистрации прав собственности на сельхоз участок.
2. Арендный договор (если участок находится в аренде); кадастровый паспорт/план оцениваемой земли.
3. Сведения о существующих строениях, сооружениях и коммуникациях.
4. Данные об обременениях участка.

К предоставленным документам нужно приложить заявление на выполнение оценочных работ. Оно описывает цели проведения оценки, тип стоимости сельскохозяйственной земли, которую требуется получить, описание предмета оценки и пр. Процедура проведения оценки платная.

Нюансы, которые следует учесть при заключения ДКП

Однако есть и некоторые аспекты, которые следует учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП) земли. Договор купли-продажи земли заключается в установленной земельным правом форме. Если стороны подписывают соглашение, которое не отвечает стандартной модели, оно может быть признано недействительным.

Акт должен включать название, дату и место его составления. В нем указываются нужные данные сторон и все важнейшие условия. В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:

• правильное местоположение отчуждаемого предмета;
• площадь участка земли;
• его кадастровый номер;
• целевое применение земельного участка, его категория;
• документально засвидетельствованное разрешение на пользование участком;
• обременения земельного участка (при их наличии).

Этот пункт особенно важен и его наличие обязательно. Иначе после покупки могут обнаружиться неизвестные факты в виде неуказанных владельцев и прочее. Это может создать проблемы новому владельцу. В некоторых случаях сделка вообще может быть признана недействительной.

Ознакомиться с правилами составления типового ДКП ЗУ можно в этом материале.

Землю сельхозназначения (как и любой другой тип земли) можно продавать частями (долями) – эта возможность зафиксирована в законодательстве. Но эта тема сама по себе достаточно обширна, имеет множество своих нюансов, самостоятельна, заметно отличается от продажи целой земли, а потому её логично рассматривать в отдельной статье.

Землю сельскохозяйственного назначения можно и купить, и продать. Процесс купли-продажи сельхозземли представляет собой сложную процедуру, сопряжённую с заключением договоров, оценкой земли и извещением соответствующих государственных органов об этом действии. Сложность этой процедуры обусловлена наличием нескольких типов земли по её назначению и по формам собственности.

Преимущество в покупке сельскохозяйственных земель в нашей стране принадлежит государству. Собственниками земли могут быть как аграрные, так и несельскохозяйственные учреждения и организации. Заниматься на с/х землях можно только аграрной деятельностью. Также существует возможность продажи земли по долям, но это отдельный вопрос.

Источник: https://ka-status.ru/uchastok/kak-prodat-zemelnyj-uchastok-selhoznaznacheniya-samostoyatelno.html

Как продать землю сельхозназначения: алгоритм действий, оформление сделки

Последние изменения: Январь 2020

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно. Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации. В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст.

77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность.

Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца. Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел. В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

• Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
• Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
• Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
• Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
• Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

1. Сельское производство;
2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

 

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

• Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
• Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
• Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
• Заключение договорных отношений.
• Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

• Цель недвижимого объекта;
• Плодородность почвы;
• Возможность изменения разрешенного пользования;
• Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

• Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
• Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
• Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
• Регистрация прав на недвижимый объект.
• Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
• Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

• Площадь, месторасположение;
• Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
• Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

К нему относят:

• Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
• Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
• Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать земельный пай, то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения. Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника. Если владелец пая и новый покупатель будут уклоняться от уведомления муниципальных органов или же регистрации, сделка будет признана незаконной.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/kak-prodat-zemlyu-selhoznaznacheniya/

Как продать землю сельхозназначения — ЭкспертЗакона

Последние изменения: Май 2019

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно.

Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации.

В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Каков порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения?

Сельскохозяйственная земля – особый вид участка, имеющий государственное значение, поэтому при его продаже есть некоторые нюансы.

В данной статье описаны правила продажи, которые применимы в отношении физических и юридических лиц.

Регулируется сбыт таких территорий земельным и гражданским кодексом, а также федеральным законом.

Что говорит закон?

О понятии сельскохозяйственной земли можно почитать в 77 статье Земельного кодекса РФ. Там указано, что к таким территориям относятся участки, которые предназначены для сельского хозяйства и которые находятся вне населённых пунктов.

В первую очередь сюда включены:

• засеиваемые поля,
• сенокосы,
• пастбища,
• пашни.

Однако не нужно ограничивать сельскохозяйственные земли только лишь этими участками.

Дело в том, что сюда относятся любые «вспомогательные» территории:

• внутрихозяйственные дороги;
• коммуникации;
• сады и леса, которые специально посажены для защиты участка от негативного влияния климатических условий (выветривания);
• водоёмы, откуда берётся влага для орошения;
• здания для работы и отдыха персонала, в том числе жилые дома;
• различные технические сооружения (водонапорные башни и прочее);
• здания, где производится, хранится и перерабатывается с/х продукция.

Подробнее о правилах продажи сельскохозяйственной земли можно почитать в законах:

Этапы сделки по реализации с/х наделов

Стандартная процедура сделки включает в себя следующие шаги:

1. Уведомление муниципальных властей о продаже.
2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
3. Заказ межевания территории, чтобы выяснить её точные границы и площадь.
4. Проверка документов покупателя на право собственности.
5. Подписание основного договора купли-продажи.
6. Оплата пошлины.
7. Регистрация прав в Росреестре.

Как определяется стоимость?

В первую очередь нужно понимать, что существует кадастровая и рыночная цена. Кадастровая стоимость определяется государством. Для установления рыночной цены можно обратиться в специальные агентства.

Кроме того, есть серьёзная разница, у кого приобретать землю – у государства или у частника. Власть всегда ориентируется только на объективные качества самого участка, которые не зависят от внешних условий. Частник же вынужден учитывать колебания рынка и другие факторы.

Наиболее важные критерии оценки стоимости земли следующие:

1. Площадь участка.
2. Тип почвы, вид грунта под ней, севооборот.
3. Рельеф. Холмистые участки сложнее в обработке.
4. Форма территории. Гораздо проще обрабатывать прямоугольные участки, чем треугольные или иные «многоугольники».
5. Расположение территории. Чем южнее участок, тем выше стоимость. Также повышает цену расположение рядом с крупными городами.
6. Наличие построек: теплиц, парников, сараев, мест отдыха для рабочих.
7. Наличие коммуникаций: электроснабжения, водопровода, отопления.
8. Расстояние до леса, водоёмов, дорог, природных объектов. Отрицательным фактором будет наличие рядом болот или сточных вод.

Есть и субъективный критерий – рыночная стоимость, которая проистекает от экономической целесообразности сельскохозяйственной деятельности.

Например, после введения эмбарго (запрета на ввоз иностранной с/х продукции), цена земли в некоторых регионах (южных) временно выросла.

Особенность сельскохозяйственных земель состоит в том, что перед реализацией необходимо оповестить о своём намерении муниципальные органы власти, так как они обладают правом первенства в приобретении данных территорий.

Обычно муниципалитет ориентируется на среднерыночную стоимость участка, кроме случаев, когда земля отпускается с торгов или передаётся в результате изъятия для государственных нужд.

Заявление направляется в высший исполнительный орган субъекта РФ или в орган местного самоуправления. В нём надо указать расположение участка, его площадь и стоимость, а также срок, до которого нужно полностью завершить сделку.

Однако время до окончательного взаимного расчёта должно составлять не менее 90 суток.

Важно! Заявление обязательно передаётся заказным письмом под расписку или с уведомлением о вручении.

Если органы государственной власти откажутся от покупки или не сообщат о своём желании приобрести землю (в письменной форме) в течение 30 суток, то владелец получает право продать землю.

Но есть две особенности:

1. Во-первых, право сохраняется лишь в течение года.
2. Во-вторых, цена продажи должна быть не ниже той, что указана в извещении.

В случае, когда нельзя совершить сделку по стоимости, равной или превышающей заявленную, необходимо заново отправить заявление в органы власти и пройти процедуру ещё раз. Если этого не сделать и всё же продать участок, то такой договор станет недействительным, а государство получит право на изъятие.

Где и как найти покупателя земли?

Существует лишь два способа поиска покупателя – самостоятельно и через агентство.

Самостоятельно

Довольно простой способ, если участок хороший и имеет привлекательную цену (ниже средней по рынку). Практика показывает, что это вполне рабочий вариант и множество земель продаётся собственниками без привлечения третьих лиц. Хотя для этого потребуются личные усилия.

Нужно написать и разместить объявление о продаже (на специальных интернет-площадках:

• Авито,
• группы в соц. сетях;
• в печатных изданиях,
• бегущей строкой на TV и т.п.).

Придётся самому разговаривать с каждым клиентом и вникать во все юридические нюансы сделки, а также выполнять необходимые шаги: регистрацию сделки в Росреестре и прочее.

Через агентство

В этом случае владелец немного теряет в цене, что, впрочем, компенсируется тем, что он продаёт землю по максимально возможной, но при этом разумной стоимости.

Комиссия риэлтора берётся из вырученных денег от продажи. Получает их агентство после сделки, так что собственник ничем не рискует, ведь никто не мешает сначала обратиться за помощью, а затем продолжить поиск покупателя самостоятельно.

Внимание! Владелец получает гарантии безопасности, так как в юридических вопросах будет разбираться не он, а специалист. Однако необходимо грамотно выбирать компанию, чтобы не нарваться на мошенников.

Подготовка и согласование документов

Для продажи земли надо подготовить пакет документов:

• паспорта участников сделки. Доверенным лицам нужно иметь на руках доверенность, которая заверена у нотариуса;
• выписку из ЕГРН – документ, который даёт подробную информацию об участке земли. Получают его из единого государственного реестра недвижимости;
• бумаги, устанавливающие право собственности нынешнего хозяина;
• отказ органов власти в письменной форме от права покупки. В случае, когда владелец не получал ответа, предоставляется расписка, уведомление о вручении извещения;
• договор купли-продажи;
• чек об оплате государственной пошлины.

Документы согласуются покупателем и продавцом до обращения в регистрирующий орган. В момент регистрации сделки бумаги проверяются специалистом организации.

Заключение договора

Основным документом сделки является договор купли-продажи.

Для его оформления требуется соблюдение нескольких простых правил:

• участок обязан принадлежать продавцу;
• территория не должна являться залогом, находиться под арестом или санкциями;
• землю необходимо использовать по целевому назначению, ответственность за плодородность участка при нарушении этого правила несёт продавец;
• все участники сделки обязаны быть дееспособными.

Сам документ имеет стандартную структуру.

В нём прописывают:

• дату и место сделки;
• число экземпляров. Как правило, их 3, так как первый и второй отдаётся сторонам сделки, а третий передаётся в Росреестр;
• информацию об участниках купли-продажи:
  1. юридические лица – название фирмы;
  2. государство – наименование структурного подразделения;
  3. физические лица – информацию из паспорта;
• данные об участке земли: расположение, площадь, кадастровый номер, категория назначения (сельскохозяйственная);
• название документа, который подтверждает право нынешнего владельца на собственность. Это может быть завещание, договор дарения, купли-продажи;
• обязательства сторон. Здесь же прописываются последствия при нарушении условий;
• цену и порядок оплаты;
• дату вступления документа в силу;
• подписи.

Порядок регистрации новым владельцем права собственности

Для регистрации покупателю и продавцу нужно будет заполнить два заявления и представить на рассмотрение договор купли-продажи (оригинал). Подаются заявления в Росреестр или МФЦ, можно представить пакет бумаг по почте заказным письмом или обратиться к электронной регистрации на сайте Росреестра.

Важно! Оплата за сделку проводится в момент подписания договора или после регистрации новым владельцем своих прав.

Расходы на сделку

Стоимость регистрации перехода прав на недвижимое имущество составляет 350 рублей. Такая госпошлина взимается только при купле-продаже с/х земли.

Дополнительные расходы можно понести, если привлекать третьих лиц:

• нотариус,
• риелтор,
• психиатр и т.п.

Заключение

Перед продажей земли нужно оповестить органы власти о своём намерении, так как они имеют приоритет в покупке. Искать клиента лучше через агентство, но можно попробовать всё сделать самостоятельно. Основным документом сделки является договор купли-продажи. Он же становится бумагой, которая подтверждает права нового владельца на землю.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/poryadok-prodazhi-zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

/ Земля

Согласно российскому Земельному Кодексу землями сельскохозяйственного назначения считают земли, которые находятся за чертой поселений, предназначаются и предоставляются для нужд сельского хозяйства.

В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим продажа земель, отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.

К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:

• любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
• все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
• любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).

Особенность продажи

особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.

Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.

Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.

При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.

Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.

Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:

1. Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
2. При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
3. Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
4. Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.

При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.

Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.

Кто может продавать

Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).

Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.

Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.

Процесс продажи земли

Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:

1. Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
2. Поиск покупателя участка.
3. Сбор требуемой для продажи земли документации.
4. Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
5. Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
6. Регистрация прав собственника.

Необходимые документы

Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:

• паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
• земельный кадастровый паспорт;
• правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
• отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
• договор продажи земли, оформленный надлежащим образом;
• платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
• протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.

Что указывается в соглашении купли-продажи?

Составляя договор возмездного отчуждения земельной территории, относящейся к сельскохозяйственным землям, стороны должны указать:

• Полные данные обеих сторон.
• Предмет соглашения с указанием кадастрового номера отчуждаемого участка, полных сведений о земле и наименования правовой документации, на основе которой у правообладателя земли (продавца) есть права собственности в отношении предмета договора.
• Цену сделки.
• Информацию о целевом назначении отчуждаемого продавцом земельного участка.
• Конкретные обязательства сторон и их ответственность в рамках правового соглашения купли-продажи участка земли.
• Порядок проведения сторонам финансовых расчётов.

В тексте договора требуется прописать, что продавец земли передаёт участок, который не подарен другому лицу, не заложен, не находится под арестом или запретом и свободен от каких-либо юридических притязаний третьих лиц.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/prodazha-zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Как продать землю сельхозназначения в России

Земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за границами населенных пунктов, используемые для нужд сельского хозяйства. К ним относят земельные площади с наиболее высокими показателями плодородности. Объекты нуждаются в защите со стороны государства и отличаются особым правовым статусом. Порядок приобретения прав на такие земельные участки регламентируется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как продать участок земли сельхозназначения? Какие нюансы отличают эту сделку от других?

Нюансы продажи

Преимущественное право на приобретение земли сельхозназначения у собственника участка принадлежит представителям региональных властей. Чтобы сделка купли-продажи участка земли юридическому лицу состоялась, необходимо письменно известить региональный представительный орган власти о своих намерениях. В уведомлении указываются все существенные условия договора:

• цену земли, которую продавец и покупатель определяют самостоятельно;
• данные документа, подтверждающего право реализации участка;
• перечень ограничений или информация с указанием их отсутствия.

Существуют и другие нюансы, которые следует учесть, перед тем как продать сельскохозяйственную землю.

• Продажа земельного участка собственником, находящимся в официальном браке. Если земля приобреталась в законном браке, то один из супругов не может продать участок без ведома другого. В этом случае обязательно потребуется оформить нотариально заверенное разрешение от жены/мужа на совершение сделки. Участки, купленные до регистрации брака, собственник может продать без оформления дополнительных документов.
• Продажа участка собственником, имеющим на руках свидетельство старого образца. Перед заключением сделки продавцу необходимо сходить в МФЦ или Управление Росреестра для подтверждения права собственности. Его нужно приложить к основному пакету документов, который также включает паспорт, оригинал и ксерокопию свидетельства старого образца и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права.
• Продажа наследуемого участка. Продать такой участок можно только после официального вступления в права наследования и получения правоустанавливающих документов.

Продавая земельный участок компании «Мираторг», вы можете быть уверены в надежности покупателя и в его ответственном отношении к объекту покупки. Сотрудничая с нами, вы вносите существенный вклад в развитие сельского хозяйства родного региона и помогаете создавать новые рабочие места.

Критерии оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости участка сельхозназначения оценивают следующие характеристики объекта недвижимости:

• Климат региона. Этот показатель определяет направление сельскохозяйственной деятельности и оценивается в зависимости от выбора культур для выращивания.
• Масштабы сельскохозяйственного предприятия. Покупателями земель могут быть крупные производственные организации полного цикла, фермерские хозяйства и личные подсобные хозяйства.
• Характеристики земель. К важнейшим из них относятся структура и уровень урожайности почвы, особенности рельефа участка, наличие улучшений (мелиорации).
• Близость к другим земельным участкам и объектам инфраструктуры компании-покупателя.
• Уровень развития региона. Основные показатели – масштабы безработицы и степень развитости инфраструктуры.
• Существующая экономическая ситуация. Определяет среднерыночную стоимость объекта недвижимости и зависит от объема спроса и предложения на земельные участки с аналогичными характеристиками.

Преимущества продажи земли «Мираторгу»

Если вы хотите продать землю сельхозназначения, то специалисты компании «Мираторг» ждут ваших заявок по телефонам горячей линии. Заключая сделку купли-продажи с нами, вы оцените преимущества взаимовыгодного партнерства:

• Надежность. Компания «Мираторг» существует с 1995 года. За долгие годы работы мы продемонстрировали высокие темпы динамики развития и зарекомендовали себя как надежный партнер с положительной деловой репутацией.
• Гарантия своевременной оплаты. Доверяя нам, вы можете быть уверены в своевременном перечислении оплаты в полном размере и соблюдении всех договорных обязательств. Наши партнеры получают 100% гарантию выплат.
• Открытость и доступность информации. Сообщаем покупателям подробную информацию об этапах процедуры покупки земель, деталях оформления договора, способах перечисления оплаты. Работа без посредников. Приобретаем земли у собственников и вводим участки в оборот после проведения комплекса культуртехнических мероприятий.

>Простым языком о том, кто и как может купить или продать землю сельхозназначения

Как правильно продать земельный пай сельхозназначения: условия продажи, порядок действия и необходимые документы

В аграрном направлении земля имеет большое значение для страны. После распада колхозов образовался специфический объект права – пай земли. Одновременно с этим образованием перед многими владельцами возник вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения. Рассмотрим, что такое пай, в чем особенность земель сельскохозяйственного назначения, а также как правильно и по какой стоимости можно продать земельный пай.

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции. Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе. Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли. Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие наделов сельхозназначения определено земельным законом. По этим статьям земли являются участком территории, имеющим определенное назначение и цель, что официально подтверждается документами. На данных землях разрешается заниматься только определенными видами деятельности, поскольку они являются ресурсом государства. А этот ресурс, в свою очередь, имеет большое значение для развития агропромышленного комплекса страны. Предназначения таких земель следующие:

• земледелие;
• животноводство;
• научно-исследовательская деятельность;
• учебная и прочие виды деятельности, установленные законом.

К сельскохозяйственным относятся:

• пашни;
• луга;
• пастбища;
• лесополосы;
• лесные массивы;
• заповедники;
• сады;
• сенокосы;
• залежи и прочие наделы территорий.

Эти участки быстро предоставляются как гражданам, так и предприятиям. На таких площадях разрешается создавать ограждения, навесы, пасеки и другие постройки временного характера. Такие земли, как правило, расположены вне населенных пунктов вблизи с магистралями, лесными массивами и искусственными посадками.

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем. Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д. Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

У владельца такого участка имеется сертификат, содержащий основную информацию о наделе: размер доли, сельскохозяйственное назначение земли и гектарная оценка участка (в баллах). Край площади земельной территории выражается в гектарах на одного человека. Но поскольку зачастую нельзя определить даже реальных границ надела и его точное местоположение, площадь отражается только в документах.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно.

Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю. Для государства невыгодно, если будет простаивать земля.

В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Самый лучший и удобный вариант для всех сторон – сдача земли в аренду. За нее арендатор получает арендную плату, арендополучатель занимается важным делом. При этом срок аренды устанавливает договор между этими сторонами. Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре. В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению. Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте. Для этого следует обратиться в специализирующуюся контору. Затем после получения плана межевания землю нужно поставить на учет в кадастровой палате. После рассмотрения заявления выносится решение о постановке на учет или отказе.

Если состоялась постановка на учет, выдается кадастровый паспорт, при наличии которого позднее (опять же по заявлению владельца) выдается свидетельство о праве собственности. Если до приобретения в собственность земельной площади ее владелец мог бессрочно пользоваться ей с возможностью приватизации, то с момента получения свидетельства о праве собственности земельные паи сельхозназначения могут подлежать продаже и другому отчуждению.

Преимущественное право на покупку таких земель принадлежит всем остальным дольщикам данного пая и органам государственной власти. Поэтому для начала нужно назначить цену и известить о своем намерении продавать участок земли именно этим субъектам.

Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.

Поэтому перед продажей владелец обязан ознакомить покупателя с информацией о возможных принципах использования пая.

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Когда сделка уже совершена, обратный выкуп будет неприемлем. Дальнейшее распоряжение земельной площадью осуществляет покупатель. В случаях, если сделку признают недействительной, деньги возвращаются покупателю, а пай продавцу.

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору. Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

Не нужно также забывать о том, что площадь участка не должна отличаться и завышать показатель установленного лимита, иначе сделку признают недействительной.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей. Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%). Для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка, которая указывается в выписке об объекте недвижимости по данным Росреестра.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов. За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно. При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

1. Площадь. Измеряется в гектарах.
2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Какие земли считаются сельскохозяйственными?

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

• поля;
• сенокосы;
• пастбища;
• пашни;
• вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
• территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

1. Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
2. Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
3. Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

• цель использования;
• условия пользования наделом;
• допустимый размер земельного налога;
• необходимое качественное состояние земли;
• уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

1. Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
2. Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
3. В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
4. На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2017 года);
• документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
• техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения

В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

• полные данные сторон договора;
• идентификационные сведения об участке;
• данные правоустанавливающих документов;
• цена сделки;
• сведения о целевом назначении надела;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи участка;
• порядок расчетов.

В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

• участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
• в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/prodazha-zemli-selskoxoz-naznacheniya/