Как происходит обмен квартирами с доплатой

Как произвести обмен дома на дом или на квартиру? Возможные риски

Каковы причины бартера частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новое современное жилье в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на обособленное помещение в многоквартирном здании.

Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на личную жилплощадь в многоквартирной постройке равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что потребуется доплата.

Вторая причина подобного бартера – удаленность от инфраструктуры города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.

Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре, детям — ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.

Третья причина – финансовый вопрос.

Содержать дом стоит намного дороже, нежели чем даже самую ультрасовременное обособленное помещение в многоквартирном здании. Вам потребуется следить за своим участком, домом, платить повышенные налоги ввиду значительного большего расхода ресурсов.

Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.

Последней в рейтинге самых распространенных причин является одиночество.

Часто люди сталкиваются с потерей своих близких, кроме того, бывает, что уезжают, взрослеют и покидают родной дом.

В этой ситуации совсем нет смысла содержать большую площадь жилья, так как она по факту пустует.

Хозяева дома стремятся продать родовое гнездо и переехать в обособленное помещение в многоквартирном здании, где затраты на жилье будут существенно ниже.

О причинах обмена квартиры на дом можно узнать из другой нашей статьи.

Не все люди хотят жить в квартире, некоторые хотят построить или купить частный дом. Некоторые наоборот, хотят и готовы свой продать дом и переехать жить в квартиру, расположенную в многоэтажном доме, в центр города.

Те, кто хочет переехать в частный дом,  хотят жить в тишине, спокойствие, подальше от городской суеты.

Риэлторами был составлен список причин, по которым происходит сделки обмена дома на квартиру.

К таким причинам относятся, в первую очередь  желание произвести обмен старого дома на новую обустроено квартиру в городе.  Есть возможности произвести обмен дома с доплатой на квартиру. В редких случаях, получается, произвести равноценный обмен нового построенного коттеджа на квартиру с таким же количеством метров,  в этом случае ясно, что за дом будет требоваться доплата.

Еще одной причиной обмена дома на квартиру является, тот факт, что дом находится далеко от инфраструктуры города, дорог и транспорта.

Если человек живет в доме, то он большую часть времени находится на краю города, где стоит его частный дом.

Но жить вдали от города и цивилизации могут не все люди, человеку нужно ехать на работу, которая, как правило, располагаются в центре города, детям нужно посещать школу и детский сад. И если по месту проживания расположение частного дома нет работы, школы, детского сада, то вопрос об обмене дома на квартиру возникает сам собой.

Еще одной причиной обмена частного дома на квартиру является финансовая сторона. Ведь содержание дома стоит больше, чем купить и содержать современную квартиру. Помимо дома требуется следить за участком,  и платить налоги и за расходы ресурсов. Поэтому некоторые люди, после проживания в частном доме хотят сэкономить деньги, и производят обмен дома на квартиру.

Также, тот факт, что в частном доме проживает только один человек, ему одиноко такое существование, подталкивает его к обмену.

Бывает, что люди теряют близких людей, или все разъезжаются, и уезжают работать и учиться, поэтому владельцу дома уже нет смысла одному жить в доме и содержать его,  так как большую часть времени дом пустой.

Поэтому владельцы дома хотят продать его и уехать жить в квартире в центре, где  тратить на жилье они будут меньше.

Варианты

Как осуществляется продажа и обмен домов на обособленное помещение в многоквартирном здании? В данной статье, давайте рассмотрим самые основные варианты этой процедуры, которые популярны у риелторов. Получив больше информации о способах обмена вы сможете выгодно провести сделку и при желании – защитить свои права.

С доплатой

Как осуществить бартер дома на обособленное помещение в многоквартирном здании с доплатой? Безусловно, первое намного дороже второго.

Если брать два жилых помещения, построенных в одном году, но одно из них квартира, а другое дом, то цены будут существенно разниться.

Частная постройка предполагает собой участок земли, свои коммуникации, собственное пространство.

Что касается квартиры, то здесь собственник несет ответственность только за состояние своей жилья. Уходом за общедомовой территорией занимается управляющая организация или же товарищество собственников.

Именно поэтому дом считается намного сложнее технически устроенным сооружением, потому что требует большего вливания средств. Поэтому, при обмене необходимо осуществлять доплату в счет собственника дома.

Таким образом, отчуждатель частного строения получает и недвижимость в виде обособленного помещения в многоквартирном здании и доплату, но только в случае, если себестоимость постройки будет оценена выше, нежели чем стоимость квартиры.

Равноценный

Равноценный обмен в данной ситуации также возможен. Но как правило, в этом случае, приобретателю дома необходимо искать постройку более ранних годов, а также не самым большим метражом. Безусловно, ремонт внутри дома также будет уступать обособленному помещению в многоквартирном здании.

Кроме того, для того, чтобы избежать доплаты, собственник квартир должен отказаться от слишком большой территории под домом.

Другие

Если вы обладаете несколькими квартирами, то возможно собственник дома решит обменять свою постройку на две ваших, но только в случае, если сочтет такой размен равноценным.

Для осуществления размена дома на квартиру с доплатой существует несколько способов:

• Прямой обмен недвижимым имуществом с доплатой оформляется соглашением мены.
• Продажа дома с последующим приобретением жилья на основаниях купли-продажи.
• Продажа дома с одновременной покупкой квартиры. Этот вариант, как правило, осуществляется агентствами недвижимости. Минимальное число участников от трёх. Если выстраивается довольно большая цепочка, то риски срыва сделки возрастают в геометрической прогрессии.

Есть закон, который регламентирует процедуру обмена частного дома на квартиру. Это нормативно правовое положение, гражданский кодекс статья 567, где рассматриваются основные вопросы о договоре мены.

Согласно этой статье, обе стороны обязаны произвести передачу в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При договоре мены используются также правила купли-продажи. А именно 30 глава.

Важно, что каждая сторона, это продавец товара, которая должна передать, и также это покупатель товара, которое она принимает в обмен.

При обмене недвижимости, сторонами заключается договор купли-продажи, этому посвящена статья 454 Гражданского кодекса.

Особенности некоторых сделок

Обмен дома на другой дом или квартиру не различается в оформлении. Но есть некоторые случаи, об особенностях которых необходимо упомянуть. Это сделки, в котором участвуют доли недвижимости, обмен на отпуск и мена дома в деревне.

Этот вариант используется, если есть желание поменяться жильём на время. Законодательно такой обмен не регулируется. Можно оформить две сделки сдачи жилья внаём.

Обмен долей

При сделке с участием долей обязательно нужно учитывать несколько нюансов.

Во-первых, первоочередное право на приобретение доли – у того, кому принадлежит другая доля имущества. Другие операции будут законными только при письменном отказе.

Причём стоимость недвижимости, предлагаемой на обмен, не может быть меньше цены, которая предлагалась совладельцу.

Во-вторых, такие договоры обязательно удостоверяются у нотариуса. Это правило распространяется на все виды недвижимости. Например, если квартира меняется на дом с частью участка, нотариальное заверение тоже потребуется.

Сумма, которую необходимо заплатить, зависит от кадастровой стоимости недвижимости (более дорогой из них, если предполагается оплата).

При регистрации перехода прав собственности в Росреестре оба объекта должны находиться в одном регионе. То есть могут возникнуть сложности, если меняется квартира в городе на дом в деревне. В таком случае придётся оформлять две сделки купли-продажи: на дом и на квартиру. Для минимизации рисков желательно оформить их одновременно или с небольшой разницей.

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При мене квартир  в договоре, в обязательном порядке, указывается  перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

К особенностям оформления договора мены необходимо отнести тот факт, что объекты, подлежащие обмену, должны устраивать обе стороны. Удовлетворить на 100% участников размена невозможно.

Для подбора вариантов потребуется большое количество времени, чтобы получить желаемую жилую площадь в нужном районе.

Размен не может быть выполнен:

• если жилая площадь оспаривается в суде;
• жилье находится под обременением;
• если наложен арест;
• размер носит фиктивный характер;
• в случае признания дома аварийным;
• жилищные условия изменились в сторону ухудшения для иждивенцев.

При заключении соглашения мены квартиры на дом следует понимать, что равенство/неравенство количества комнат в обмениваемых объектах важно для их жильцов, но ничего не говорит о равноценности/неравноценности обмена (читайте о возможности обмена комнаты в квартире на дом и земельный участок).

По своим потребительским характеристикам квартира и дом – качественно разные объекты. Их оценка субъективна, кадастровая стоимость и цены в газетных объявлениях на аналогичные объекты могут дать лишь примерный ориентир для участников сделки.

Каковы особенности обмена двухкомнатной и трехкомнатной квартиры на дом? Количество комнат, бытовые условия в обмениваемых объектах учитываются при выдаче разрешения на обмен органом опеки, попечительства.

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена комнаты в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.

Выбирать рассматриваемую форму сделки следует с осторожностью и учетом перечисленных в статье предостережений.

Вы можете пожалеть денег на юридические услуги, недобросовестный обменщик не пожалеет их, чтобы с выгодой расторгнуть так прельстивший вас договор.

Источник: https://orelsvet.ru/kvartira/poluchit-zhile-mechty-putem-obmena-doma-druguyu-nedvizhimost-osnovnye-pravila/

Как проходит обмен недвижимости?

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная.

С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года.

Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Обмен квартирами между родственниками: как произвести обмен приватизированного жилья, требования к договору мены, список документов | Жилищный консультант

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого.

Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц.

Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении.

Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами.

Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому.

 Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми.

Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Как происходит обмен квартирами с доплатой — Советы от юриста

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

• Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
• Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
• Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
• После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Это своеобразная плата в счет бюджета страны за возможность владеть тем или иным недвижимым имуществом на праве собственности.

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.

Источник: https://onixhome.ru/nedvizhimost/kak-proishodit-obmen-kvartirami-s-doplatoj.html

Обмен квартиры на автомобиль с доплатой

Договор обмена транспортными средствами набирает популярность. Некоторые аналитики даже сходятся во мнении о том, что в ближайшее время такой вариант оформления обмена автомобилями заменит все остальные виды сделок, так как он максимально удобен для обеих сторон.

Договор мены обладает сразу целым рядом преимуществ, благодаря которым к такому варианту оформления права собственности на транспортное средство прибегает все большее количество граждан.

Одно из таких удобств заключается в возможности обменять автомобиль на недвижимое имущество (чаще всего на квартиру). Конечно же, такая сделка производится с доплатой, за исключением случаев, когда стоимость авто преимум-класса идентична со стоимостью вторичного жилья.

Что говорит закон

По нормам законодательства, любая сделка с имуществом, вне зависимости от того, является данная собственность движимой или недвижимой, должна осуществляться в строгом соответствии с определенными нормативными правовыми актами.

Исчерпывающий перечень сделок, которые могут проводиться на законных основаниях между физическими лицами, представлен в Гражданском кодексе Российской Федерации. В этом нормативном правовом акте содержится процедура обмена имущества между собственниками.

Порядок оформления договора мены отражен в статье 567 данного законодательного акта.

Несмотря на то, что мена – это достаточно популярная сделка, и каждый человек хотя бы раз в своей жизни про нее слышал, не стоит думать, что любой собственник сможет без каких-либо затруднений осуществить эту процедуру самостоятельно.

Оформление договора мены

В соответствии с нормами гражданского законодательства, по договору мены каждая из сторон сделки обязуется передать в собственность второй стороне одно имущество и получить в обмен другое имущество.

К данному соглашению должны применять нормы, касающиеся оформления договора купли-продажи, но только в случае, если это не противоречит нормам гражданского законодательства и существу договора мены.

Каждая из сторон такой сделки выступает продавцом того имущества, которое она обязуется передать. Одновременно с этим этот человек выступает и покупателем товара, который данный участник обязуется принять в обмен.

Из-за того, что договор мены связан с проведением большого количества сделок, нормы, касающиеся оформления данного соглашения, постоянно изменяются и дополняются. Именно по этой причине, прежде чем приступить к заключению данного договора мены, обе стороны должны внимательно изучить все внесенные в законодательство изменения.

Такой контракт подлежит обязательному нотариальному утверждению. Госпошлина за услуги нотариуса в 2019 году составляет 500 рублей за каждый утвержденный контракт договора, но такая процедура – дополнительная мера защиты от обжалования соглашения мены. Нотариус:

• подтверждает личность участников;
• подтверждает вменяемость и добровольность участия в сделке;

проверяет контракт на наличие ошибок и помогает устранить их.

Причины для обмена квартиры на автомобиль

Для простого человека может стать загадкой, зачем лишаться своей недвижимости для получения вместо нее автомобиля. На самом деле, рассматривая практику, можно выделить сразу несколько причин, которые могут толкнуть людей на совершение такой сделки.

В качестве оснований, которые могут подтолкнуть собственника квартиры обменять свою недвижимость на транспортное средство, можно выделить следующие:

1. Если собственнику необходимости избавиться от ненужной ему жилой площади. К примеру, это может быть связано с необходимостью оплачивать достаточно большую стоимость коммунальных платежей, в то время как собственник не пользуется и даже не планирует пользоваться данной недвижимостью. Это – одна из самых популярных причин для обмена.
2. Если автолюбитель желает обзавестись транспортным средством без оформления договора купли-продажи, а путем заключения договора мены, что гораздо проще и удобнее.
3. У собственника квартиры стоит выбор между недвижимостью и хорошим автомобилем. Порой, чтобы жить в квартире, необходимо провести ее полный капитальный ремонт, а у человека может просто не быть на это денежных средств. В этом случае гораздо проще распрощаться с ненужным недвижимым имуществом и получить хороший автомобиль и денежные средства.
4. Квартира неликвидная, у собственника не получается продать или реализовать данное имущество любыми иными способами.

Квартиры, которые можно обменять на авто

При возникновении у обеих сторон желания обменять квартиру на транспортное средства, они должны осознавать, что недвижимое имущество ценится гораздо больше, чем автомобили. Именно по этой причине, даже если обмениваемая квартира находится не в самом лучшем состоянии или имеет небольшой метраж, собственник все равно должен потребовать доплаты.

На таких же условиях должен проводиться и обмен отдельной комнаты на автомобиль. Владелец имущества имеет право на получение хоть и большой, но доплаты за обмен своей недвижимости на легковое транспортное средство.

Размер такой доплаты напрямую зависит от качества и модели обмениваемого автомобиля. Авто премиум класса стоит гораздо дороже, чем обычная иномарка, которая длительное время находилась в эксплуатации собственника. Поэтому собственник квартиры имеет право на получение большего размера компенсации за получение старого автомобиля, не относящегося к премиум моделям.

Способы обмена квартиры на автомобиль с доплатой

Как правильно осуществить обмен квартиры на транспортное средство с доплатой? Если хотя бы для одной из сторон решающим фактором является доплаты, но ни в коем случае не стоит соглашаться на, то чтобы обговаривать это условие только в устной форме. Чтобы данное соглашение имело юридическую силу, оно обязательно должно быть урегулировано договором мены.

В этом случае, если одна из сторон нарушит требование соглашения, второй участник сможет доказать свою правоту в суде, подав исковое заявление и подтвердив факт наличия условия о доплате предоставлением в качестве доказательства договора мены.

Как оформить договор мены квартиры на машину

В соответствии с нормами гражданского законодательства, собственник недвижимого имущества может рассчитывать на получение доплаты по договору обмена квартиры на автомобиль, при оформлении данной сделки двумя способами.

Первый вариант – оформление между участниками сделки договора мены. В этом документе обязательно должна быть прописана сумма, которую вторая сторона соглашения должна выплатить, чтобы сделка считалась равноценной.

Второй вариант – оформление сразу двух договоров купли-продажи. В таком случае участники сделки будут являться одновременно и продавцами, и покупателями.

Отличие договора мены заключается в том, что данная сделка проводится путем заключения договора не в одном, а сразу в двух экземплярах. В такой ситуации сторонам будет гораздо проще указать в документе о факте доплаты для того, чтобы обмен можно было считать равноценным.

По гражданскому законодательству, каждая из сторон имеет право установить стоимость своего отчуждаемого имущества самостоятельно. В свою очередь, второй участник сделки имеет право согласиться или не согласиться с данным условием договора.

Помимо положительных моментов, данное соглашение имеет и отрицательный момент. В соответствии с нормами российского законодательства, такая сделка облагается налогами. То есть, установленные налоговым законом 13 процентов придется уплачивать не с одного договора, а сразу с двух.

Порядок оформления обмена

Выполнение обмена квартиры на транспортное средство проходит с некоторыми особенностями. В целом, можно выделить следующий алгоритм действий, придерживаясь которого стороны смогут заключить договор, полностью соответствующий всем нормам гражданского законодательства:

1. Участники сделки находят устраивающий их вариант.
2. Устная договоренность.
3. Сбор всех необходимых для оформления сделки документов.
4. Подготовка объектов обмена к предстоящей сделке.
5. Составление договора. Можно сделать это самостоятельно или обратиться к специалисту. Заверка документов у нотариуса.
6. Следующий шаг – обращение сторон в Росреестр, предоставление специалисту собранного пакета документов.
7. Следующий этап – оплата налогового сбора, приобщение факта его оплаты к пакету документов.
8. Специалист Росреестра устанавливает недельный срок, в течение которого регистратор проверяет законность сделки и готовит все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности.
9. В день, указанный в расписке, стороны сделки обращаются в регистрирующий орган для получения документов о праве собственности.

Именно на этом этапе завершается процедура обмена квартиры на транспортное средство. По окончании этого, кто-то из сторон сделки отправляется в свою новую квартиру, а кто-то в ГИБДД, для оформления перехода права собственности на автомобиль.

Особенности договора мены квартиры на авто

В соответствии с нормами российского законодательства автомобиль – это движимое имущество, поэтому оно относится к отдельной категории вменяемых вещей. То есть пакет документов, который потребуется предоставить автовладельцу, будет значительно отличаться от бумаг, представленных собственником квартиры.

К примеру, для того, чтобы обменять автомобиль на квартиру, автомобилист должен подготовить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на транспортное средство.
2. Паспорт технического средства.
3. Свидетельство о постановке автомобиля на регистрационный учет.
4. Страховой полис ОСАГО.
5. Справка, подтверждающая, что у собственника нет неоплаченных штрафов. Данный документ выдается в отделении ГИБДД по требованию.

Не стоит бояться проводить нестандартные процедуры обмена имущества, так как законодательством осуществление таких сделок не запрещено. Важно помнить, что от собственника недвижимости требуется только знание основных норм законодательства, этого будет вполне достаточно, чтобы провести юридически чистую сделку, без каких-либо неприятных последствий.

Нюансы обмена

Практика полная ситуациями, когда одна из сторон готова на проведение сделки, по обмену недвижимого имущества на транспортное средство, но у нее недостаточно документов для ее осуществления. На самом деле, такая сделка не сможет считаться оформленной, и не будет иметь никакого юридического значения. В суде ее легко можно будет расторгнуть.

Если квартира – это муниципальная собственность, то для оформления такой сделки необходимо получение согласия от жилищного отдела городской администрации. Жилищная площадь, которая находится в собственности, может быть обменена на автомобиль, но только при условии получения согласия от всех собственников данного недвижимого имущества.

В случае если квартира находится в собственности супругов, для получения разрешения на обмен данной недвижимости на легковой автотранспорт, данной стороне сделки потребуется предоставить в Росреестр заверенное у нотариуса согласие собственника на заключение такого соглашения.

Если же автомобиль был приобретен в браке, но после этой покупки стороны развелись, все равно желательно получить согласие от бывшего супруга на проведение такой сделки. Это позволит избежать неприятностей и судебных разбирательств в дальнейшем.

Вариантов проведения такого обмена может быть несколько и каждый из них – законен. Главное, чтобы стороны внимательнее относились к составлению документов. Получив новые свидетельства о праве собственности на имущество, участники сделки становятся полноправными владельцами квартиры и автомобиля соответственно.

Источник: https://AutoLegal.ru/avtoyurist/obmen-kvartiry-na-avtomobil-s-doplatoj/

Как правильно обменять квартиру

Ответ на вопрос, как обменять квартиру, чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов. Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи. Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены. Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств. Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности. Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Преимущества «БЕСТ-Недвижимость»:

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru/

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

• Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
• Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

• насколько полный пакет документов у собственника;
• проведена ли приватизация;
• прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
• кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
4. Кадастровый паспорт;
5. Домовая книга;
6. Паспорт;
7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

• Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
• Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
• Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
• Расходы на нотариальные услуги;
• Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

1. Дата и место совершения сделки;
2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
6. Последствия нарушения сделки;
7. Форс-мажорные обстоятельства;
8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
9. Личные подписи сторон;
10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

1. Договор мены признан недействительным в суде;
2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Источник: https://Nedvio.com/kak-obmenyat-kvartiru-na-chastniy-dom/

Документы для родственного обмена квартирами

Обмен недвижимым имуществом между родственниками (квартирами, долями в квартирах, земельными участками и домами) весьма распространенное явление на рынке жилья.

Чтобы улучшить жилищные условия членов семьи либо решить конфликтную ситуацию путем расселения недовольных друг другом родственников, производится данная операция. Вариантов семейного обмена квартирами несколько.

Для выбора наиболее подходящего в конкретной ситуации необходимо понимать, чем отличается обмен от купли-продажи, какие нюансы нужно учитывать и с чего начать.

Что такое обмен квартирами, как его осуществить?

Обмен недвижимостью предполагает передачу квартиры, доли в квартире, иного имущества второй стороне сделки и получение взамен другого объекта недвижимости. Объекты могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости. Стороны договариваются о мене с доплатой в последнем случае. Последствия обмена такие же, как и при купле-продаже. Отличием является отсутствие в сделке денежных средств.

Сразу оговоримся, что заключить договор мены могут как родственники, так и абсолютно посторонние люди. С точки зрения закона их статус одинаков. Каждый из заключающих сделку является одновременно продавцом своей недвижимости и покупателем чужой.

Распространены сделки родственного обмена по той причине, что найти посторонних людей, которых взаимно устроят квартиры, непросто. Поэтому более популярны среди не родственников сделки купли-продажи жилья.

Переход права собственности на недвижимое имущество путем обмена, а не купли-продажи, отличается тем, что документов оформлять придется меньше.

1. Договор мены заключается один, а покупку и продажу придется оформлять двумя договорами. Это дополнительные затраты на государственную регистрацию и, если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, на нотариальное удостоверение договоров.
2. Денежные средства не фигурируют при обмене, а это дополнительная гарантия безопасности сделки для сторон.

Налоги в процессе обмена

Что касается необходимости уплатить налог на доходы при оформлении обмена квартирами, то принципиальных отличий не имеет. Налоговое законодательство относится к мене как к двум встречным сделкам купли-продажи. В конечном итоге должен ли будет уплачивать налог каждый менщик рассчитывается отдельно. Это зависит от того, какие расходы он понес на приобретение жилья, которое затем им обменивается.

Следует помнить, что от уплаты налога освобождается физическое лицо, если квартира пробыла у него в собственности 3 года.

В случае, если трех лет еще не прошло, физическое лицо может претендовать на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей.

Подробнее с нюансами уплаты налога на доход при оформлении мены квартиры можно ознакомиться после просмотра видео.

Обменяться жильем можно и путем оформления дарения. Вот здесь для близких родственников закон предусматривает послабление. Сделки дарения недвижимости, совершенные близкими родственниками, налогом не облагаются. Следует помнить, что дарение с доплатой невозможно. Поэтому, если предполагается обмен неравноценным жильем, вопрос с доплатой остается вне правового поля.

Близкими родственниками налоговое законодательство считает супруга, родственников по прямой восходящей и нисходящей линиям (дети, родители, бабушки, дедушки и внуки), братьев и сестер, включая неполнородных.

Документы для обмена

Если стороны достигли согласия по структуре сделки, необходимо оформить договор мены в количестве экземпляров, на 1 превышающем количество сторон. «Лишний» экземпляр необходимо будет подать в регистрирующий орган вместе со следующим комплектом бумаг:

• Паспорта сторон сделки;
• Договор мены. Он может быть как заверен нотариально, так и заключен в простой письменной форме;

Нотариальное удостоверение договоров обладает некоторым преимуществами. Нотариус проверяет договор на грамотное составление, либо сам его составляет, способствуя тем самым наилучшему соблюдению интересов сторон сделки. В случае утери договора факт его заверения у нотариуса послужит доказательством наличия такого документа. Это касается и рассмотрения споров в судебном порядке.

• Если собственниками квартир являются не только их продавцы, но и другие лица, они должны предоставить согласие на заключение договора мены;
• В обязательном порядке учитываются интересы детей и граждан, признанных недееспособными. В этом случае предоставляется согласие на мену от органов опеки и попечительства. Это послужит гарантией соблюдения прав социально незащищенных категорий граждан;
• Документы о праве собственности на квартиры, соответствующие свидетельства предыдущей продажи, наследования, дарения;
• Паспорта на квартиры, свидетельствующие о текущем состоянии недвижимости и отсутствии обременений. Среди них кадастровый паспорт и технический паспорт;
• Квитанция об уплате налога, если применимо.

В случае оформления обмена путем дарения дополнительно потребуется доказать родственную связь. Это можно сделать при помощи таких документов: свидетельство о браке, рождении и проч.

Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения

Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные центры «Мои документы». В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Отказать в регистрации сделок могут только в случае предоставления неполного комплекта документов, подаче недостоверных сведений либо при ущемлении прав сособственников и других защищаемых законом лиц. Отказ в регистрации можно обжаловать в судебном порядке.

Государственная пошлина за регистрацию договора составит 2000 рублей.

Обмен неприватизированного жилья

Все описанное выше относится к сделкам с жильем, которое находится в частной собственности. Ограничить право собственника распоряжаться судьбой своей недвижимости можно только по очень серьезным основаниям. Иная ситуация складывается с жильем, которое предоставлено в социальное распоряжение. Проще говоря, находится в муниципальной собственности и не приватизировано.

Социальное жилье тоже можно обменять, такая ситуация урегулирована Жилищным кодексом РФ. Сделать это можно путем заключения договора об обмене между нанимателями по соответствующим договорам с муниципалитетами. При этом неважно находится ли жилье в одном регионе. Главное, чтобы оно располагалось в пределах РФ. Количество участников обмена и объектов также не ограничивается рамками.

В каждый из муниципальных органов, заключивших договор найма с участниками сделки, помимо договора об обмене жилья, должны быть предоставлены документы:

• Паспорта участников сделки, являющихся нанимателями по договору социального найма;
• Согласие на обмен всех проживающих в квартирах лиц;
• Документ о проживающих в каждой из квартир лицах;
• Документы, подтверждающие социальный найм, договор и ордер на вселение;
• Разрешение муниципалитета на вселение;
• Согласие органов опеки, если в квартирах проживают несовершеннолетние либо недееспособные лица;
• Заявление с просьбой одобрить планируемый обмен от нанимателя.

Срок для принятия решения об одобрении или отказе составляет не более 10 рабочих дней. При условии положительного решения должны быть расторгнуты существующие договоры найма по всем квартирам и заключены договоры с новыми нанимателями. Это происходит в течение 10 рабочих дней с обращения нанимателя в местную администрацию.

Отказать в одобрении обмена муниципалитеты могут только по предусмотренным кодексом основаниям. Отказ может быть обжалован в суд. Среди таких оснований:

1. Планируемый снос дома, где находится подлежащее обмену помещение;
2. Наличие у кого-либо из будущих квартирантов заболеваний, при которых контакт с другими людьми опасен для их здоровья (открытые формы туберкулеза, психические расстройства и прочие);
3. Непригодность для проживания обмениваемых квартир;
4. Наличие споров в отношении участвующего в сделке жилья.

Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления

Приведенные ситуации, когда родственники обмениваются социальным жильем либо частной собственностью, особых вопросов не вызывают. Что же делать, если одна из квартир, участвующих в обмене, является приватизированной, а в отношении другой приватизация не оформлялась?

Очевидно, что напрямую обменяться такими квартирами нельзя. Но это не значит, что о мене нужно забыть. Если запастись временем и терпением, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов оформления обмена.

• Самым логичным способом является приватизация социального жилья. После того, как квартира станет частной собственностью, обмен можно произвести посредством купли-продажи или дарения, в общем порядке.
• Более «хитрым» вариантом является обмен через регистрацию. В этом случае на приватизированную квартиру оформляется договор дарения. В социальную же регистрируется будущий ее владелец из частной собственности. После регистрации на него переоформляется договор социального найма, то есть меняется ответственный квартиросъемщик. Важно учитывать социальные нормы жилья (в Москве это не менее 10 квадратов на человека), иначе нового нанимателя попросту не зарегистрируют. В результате проведения указанных манипуляций владельцы частной и социальной квартир поменяются местами.

Как видно из настоящей статьи, обмен жильем не представляет сложностей для обычных граждан, при условии выбора правильного варианта оформления, сбора необходимых документов, учета всех указанных нюансов. При наличии сомнений в собственных силах, можно обратиться как к стороннему юристу, так и к нотариусу, записаться на прием в соответствующий государственный орган. Среди последних местная администрация, «Мои документы» либо отделение Росреестра, где вам помогут решить, с чего же начать.

Источник: https://prodokumenty.ru/zhile/kvartira-i-zhkx/rodstvennyi-obmen-kvartirami.html

Обмен квартиры: по договору мены или купли-продажи

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

• прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
• обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

• какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
• если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.

  Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.

  Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.

• собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
• составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Сбор необходимых документов

Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

• правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество.

  Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
• технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
• выписку из домовой книги;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
• документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.

Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.

Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

Составление договора купли-продажи или мены

Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

• стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
• сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
• факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
• прочие реквизиты сторон;

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoj-i-bez-nee