Оценка земли как недвижимого имущества - Центр юридической помощи

Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры — По закону

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
определение ландшафтных связей между ними;
анализ особенностей энергомассопереноса;
анализ ландшафтно-геохимических потоков;
проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
социоэкологическая оценка;
эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды.

Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект.

Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки — кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
для оформления ипотечного кредита;
при заключении договора аренды;
при желании арендатора выкупить землю у государства;
в ходе комплексной оценки бизнеса;
при имущественных спорах;
в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб.

Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р.

, так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб.

Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
Приводятся ссылки на используемые источники информации.
Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Источник: https://1pozakonu.ru/ocenka-zemelnyx-uchastkov-sushhnost-i-osobennosti-procedury.html

Оценка земли как недвижимого имущества — Советы от юриста

При совершении операций с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возникает необходимость в определении их стоимости. При этом, в зависимости от характера совершаемой сделки, экспертом-оценщиком используются различные виды оценки земельных участков.

В проведении оценки могут определяться следующие виды стоимости земли:

рыночная;
кадастровая;
инвестиционная;
ликвидационная.

Рыночная

Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.

Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.

Кроме того, предполагается, что:

не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
плата выражается в денежной форме.

Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.

Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
Основных характеристик участка:
- местонахождения;
- площади;
- текущего целевого назначения;
- качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
- категории;
- наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
- для покупки (продажи);
- для нотариуса;
- для страхования;
- для кредитования;
- для раздела имущества при разводе;
- для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.

В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.

Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.

Кадастровая

Кадастровая стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, определяемая по указанию государственных органов с использованием методов массового оценивания. При этом массовые способы оценки земли базируются на основаниях:

выделения единых групп, классов и категорий объектов недвижимости, исходя из их схожих характеристик;
построения универсальных моделей расчета.

В ситуации, когда использование массовых методик невозможно (недостаточно информации для формирования оценочных моделей и регрессионных анализов), кадастровая оценка земельных участков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого отдельного объекта.

Данный вид оценки земель применяется для целей налогообложения и служит базой для расчета:

налога на недвижимое имущество;
арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
налога, уплачиваемого при совершении операций купли-продажи;
штрафов;
прочих пошлин и платежей.

В случае перехода в собственность арендованного участка, а также при выкупе земли органами власти или ее изъятии, на основании кадастровой оценки рассчитывается выкупная стоимость земли.

Ключевой особенностью является то, что выкупная цена земли отличается статичностью, и не подвержена влиянию факторов, которые учитываются в условиях действующего рынка недвижимости.

Инвестиционная

Под инвестиционной стоимостью принято понимать стоимость, определяемую с позиции инвестора или группы лиц, заинтересованных в использовании земельного участка в инвестиционных целях.

При этом оценка осуществляется исходя из конкретных запросов и предпочтений инвесторов, а также с учетом возможных факторов риска. Для установления инвестиционной стоимости, как правило:

1) проводится анализ дисконтированных расходов;

2) осуществляется прогнозирование будущих доходов от пользования объектом недвижимости;

3) рассчитывается период окупаемости и ставка доходности;

4) учитываются ключевые моменты, способные оказать влияние на результаты расчетов:

экономическая ситуация в стране;
динамика валютных курсов;
уровень развитости законодательной базы;
качество управленческих процессов;
риски возникновения технических нарушений и ошибок в документах.

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость – это денежное выражение цены участка, которую возможно извлечь при его вынужденной быстрой продаже (ликвидации). Оценка стоимости земельного участка в подобном случае происходит с учетом условий вынужденной продажи недвижимости, при этом данный вид стоимости устанавливается путем вычитания из полученной стоимости суммы издержек, связанных с ликвидацией объекта.

Отличительными чертами определения ликвидационной стоимости выступают:

вынужденное отчуждение прав собственности;
ограниченное время экспозиции;
отсутствие возможности ознакомить с предложением купли-продажи достаточное количество потенциальных покупателей;
учет влияния чрезвычайных юридических либо физических обстоятельств.

Источник: https://onixhome.ru/nedvizhimost/otsenka-zemli-kak-nedvizhimogo-imushhestva.html

Какие типы и методики кадастровой оценки земли существуют

Земельный кадастр Российской Федерации состоит из сгруппированного списка абсолютно всех территорий земель России. Это своего рода картотека земли, у которых есть собственные документы с полным описанием и назначением.

Такое хранение информации дает возможность оценивать и вести их учет. Так же нужно понимать, что все участки являются объектами недвижимости. Чтобы определить правильную цену, необходимо выполнить кадастровую оценку земельного участка.

Кадастровая оценка помогает определить его стоимость и формально закрепить за владельцем.

Это нужно для урегулирования группы вопросов:

Для учета по закону и создания базы данных для налогообложения земель.
С целью принятия заключений об оптимальном использовании земель, их приватизации, одобрении разрешений на строительство. Одним словом, для результативного управления территориями.
Индивидуальным собственникам это необходимо для объективного расчета налогов, установления рыночной стоимости и выполнения договора купли-продажи.

После прохождения оценки в едином реестре документов указываются все данные собственника земельного участка и информация по расценке.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как получить лицензию на строительство

Получив выписку из Росреестра, можно быть уверенным в достоверности информации о пользовании земли.

Отмеченная стоимость в документе требуется для начисления налога, а так же будет нужна, если вы захотите использовать имущественный вычет, продать, подарить или сдать участок в аренду. Следует учесть, что государственная кадастровая оценка земельных участков будет исходной, при выставлении их на торги.

Виды и характеристики

Виды оценки земельного участка подразделяются на четыре категории.

Нормативная стоимость

Это коэффициент, определяющий цену земельного участка с обусловленными свойствами и точкой расположения, отталкивающийся от возможной прибыли за расчетный период по доходности. Правило утверждения нормативной стоимости определено Распоряжением Правительства с 1997 года. «О режиме установления нормативной стоимости земли».

В согласовании с этими сведениями, нормативная стоимость проводится для участков разных целевых направлений по административным регионам или населенным пунктам на ежегодной основе органами исполнительных властей.

Органы регионального управления с учётом здешних условий имеют права менять нормативную цену, однако не более, чем на 25 процентов ниже или выше. В любом случае, нормативная стоимость сельскохозяйственных участков не должна быть больше 75 процентов, чем рыночная стоимость такой же недвижимости. Применяется нормативная расценка в том случае, когда не проставлена кадастровая цена надлежащей территории.

Кадастровая цена

Кадастровая стоимость складывается с учетом кадастровой оценки. Это комплекс операций, содержащих в себе:

Утверждение постановлений о проведении кадастровой оценки;
Создание списка сельскохозяйственных областей, подлежащих кадастровой оценке;
Подбор исполнителя оценки и завершение соглашения с ним на оценку земельного участка;
Установление кадастровой цены территории и формирование доклада об ее установлении;
Экспертиза отчёта об установлении кадастровой стоимости;
Принятие итогов утверждения кадастровой цены;
Публикация кадастра земельных участков;
Регистрация данных о кадастровой оценке в правительственный реестр недвижимости.

Кадастровую стоимость можно использовать только после внесения информации о ней в общегосударственный кадастр недвижимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость определяется Законом «Об оценочной деятельности». Это вероятная независимая оценка, согласно которой земельный участок может быть продан при открытом торге при условии конкурентной борьбы и расположении всеми нужными данными.

Выкупная стоимость

Применяется при выкупе (изъятии) участков для муниципальных (городских) потребностей и для их приватизации.

Какие существуют способы оценки

В процессе выполнения оценки территории может использоваться три методики.

Образец кадастровой справки о стоимости земельного участка

Затратный метод — применяется для редких участков, которые не похожи на другие или не пользуются спросом и определяют себестоимость земельного участка.
Сравнительный метод — выполняется для стандартных территорий, у которых есть информация о рыночной цене. Он довольно простой, но отображает только фактическое положение на рынке, которое может со временем перемениться.
Доходный метод — основывается на установлении прогнозируемого заработка (ренты) от торговой эксплуатации земли. Как правило, он создается на базе анализа ранее приобретенной прибыли.

Итоги кадастровой оценки

После выполнения кадастровой оценки оформляется соответствующий нормативный акт, который считается доступным на веб-сайте Росреестра и действует в течение пяти лет до следующей оценки.

В случае разногласий с конечным результатом стоимости можно обратиться в специализированное бюро, которое сможет заняться проведением оценки земельных участков, жилых домов или предприятий. Это удобно и быстро, вам не придется тратить на это свое время.

Стоимость услуги зависит от объекта недвижимости и сложности оспаривания кадастровой цены.

Источник: https://uchastok74.ru/articles/kakie-tipy-i-metodiki-kadastrovoj-ocenki-zemli-sushhestvuyut

Оценка земли как недвижимого имущества — Юрист Игорь Афанасьев

Оценка земли – комплексная, технически сложная процедура. Она выполняется для определения актуальной (рыночной) стоимости определенного участка земли (имеющего фиксированные географические координаты). Оценка стоимости земли требуется:

при заключении соглашений, предметом которых является земля (купля, продажа, передача в аренду);
при оформлении дарения, наследования земельного участка;
для возможности получения ссуды под залог земли;
в ходе судебных разбирательств, касающихся земельных участков (напр., раздел).

На расчет стоимости земельного участка влияет множество факторов. Например, в случае определения стоимости земли под застройку главными критериями, влияющими на ее цену будут:

удаленность от центра области;
уровень чистоты окружающей среды;
степень развития инфраструктуры и транспорта;
наличие возможности подключения газа, воды, электроэнергии и пр.

Виды оценки стоимости земельных участков

Оценка стоимости земельного участка – исключительная прерогатива специалистов-оценщиков. Они обладают навыками сбора необходимой информации и ее анализа, путем применения специальных подходов и методов.

Существует три вида оценки стоимости земельных участков:

Сравнительный;
Доходный;
Затратный.

1. Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных (в обозримом прошлом) сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками. Анализ проводится тремя методами:

Метод сравнения. Применим, как для застроенных участков, так и участков свободных от построек;
Метод выделения. Применим только для участков с постройками;
Метод распределения. Применим только для участков с постройками.

2. Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка применяется, когда оцениваемая земля наделена способностью самостоятельно приносить доход (без необходимости возведения построек), к такому типу земель относятся, например, пашни, сельхоз угодья. Доходный подход в ходе независимой оценки рыночной стоимости земельного участка может быть реализован тремя способами:

Метод капитализации;
Метод остатка;
Метод возможного применения.

3. Затратный подход в ходе проведения оценки земельного участка на практике не применяется, т.к. отсутствует возможность воспроизвести подобный участок (и как следствие рассчитать затраты на воспроизведение). Теоретически применим при оценке участков месторождений полезных ископаемых.

Проведение оценки земельного участка

Процесс рыночной оценки земельного участка разбит на этапы:

Составление договора о предоставлении услуги оценки. На данном этапе формулируются:
- цель определения стоимости;
- стандарты и правовой порядок. Когда проводится независимая оценка земельного участка цена будет зависеть от того, к какой категории причислен участок, его возможное целевое назначение, тип собственности, кадастровый номер, есть ли постройки на участке, конкретная дата проведения процедуры.
Сбор данных необходимых для анализа в процессе определения рыночной стоимости земельного участка. В ходе анализа учитываются конкретные характеристики участка:
- географические координаты;
- форма участка;
- наличие/отсутствие строений;
- состояние инфраструктуры и коммуникаций;
- плодородность земель;
- удаленность от рынка сбыта;
- стоимость продукции, выращиваемой на участке;
- и прочие аспекты.
Использование описанных выше подходов и методов оценки земли.
- На почве ранее проведенного анализа полученных данных об оцениваемом участке, определяется самый эффективный (из разрешенных и осуществимых на практике) способ землепользования. Каждый из подходов к оценке дает отличную от других цифру. Поэтому полученные результаты сравниваются, корректируются и приводятся к единому, наиболее достоверному значению.
Подготовка отчета о выполнении экспертной оценки земельного участка.
- Готовится отчет в письменном виде, соответствующем требованиям ряда законодательных документов. Отчет должен быть составлен так, чтобы заказчик (не специалист-оценщик) мог понять суть процедуры оценки и самостоятельно перепроверить изложенные расчеты.

Где заказать оценку земельного участка?

Если вам нужно заказать оценку земельного участка, рекомендуем воспользоваться услугами консалтинговой группы «Апхилл». Данная компания успешно работает на рынке оценки недвижимости с 2009 г.

За эти годы компания «Апхилл» проявила себя как высококлассный и стабильный партнер. Доказательством солидности и профессионализма компании является портфель проектов, насчитывающий более полутора сотен корпоративных клиентов из России и зарубежных стран.

К преимуществам сотрудничества с консалтинговым агентством «Апхилл» следует отнести:

оперативные сроки проведения оценки;
консультации на бесплатной основе;
выполнение заказов на территории всей страны;
высоко конкурентные цены на услуги оценки.

Источник: http://igor-afanasiev.ru/otsenka-zemli-kak-nedvizhimogo-imuschest/

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли в 2020 году

Время чтения: 5 минут

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ.

Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов.

Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
Категория земли.
ВРИ: вид разрешенного использования.
Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

населенных пунктов,
специального назначения и промышленности,
имеющие особый статус,
водного фонда,
сельскохозяйственного назначения,
сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты.
Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже.

Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
Доход, который можно получить от использования земли.

Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Больше информации в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

налога на недвижимость;
налога с продажи объекта недвижимости;
арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ, предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ. В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

купли-продажи,
аренды,
страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

Более детальная информация в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Рекомендуем ознакомиться со статьей «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli.html

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земли непосредственно связаны со спецификой данного объекта недвижимости, который обладает некоторыми ключевыми характеристиками, отличающими его от других видов недвижимого имущества:

Земля – важный компонент (ресурс) природной среды, который невозможно свободно воспроизводить;
Земля может использоваться для различных целей (в качестве основного производственного средства (сельскохозяйственные, лесные земли), в качестве пространства, которое выступает основой для социально-экономического прогресса – возведения различных объектов недвижимости, построения инфраструктуры и т.д.);
Земельный фонд оказывает влияние на экологическую безопасность и формирует среду проживания населения, поэтому целевое использование земель регулируется на законодательном уровне;
Срок использования земли неограничен, в связи с чем к земельным участкам не применяются понятия износа и амортизации. При этом в условиях ограниченного количества стоимость земли имеет тенденцию к увеличению.

Особенности земли как объекта оценки

Отсюда и некоторые особенности оценки земельных участков, которые обусловлены следующими моментами:

невозможностью замены аналогичными производственными средствами;
неизменным месторасположением;
разным качеством и специфической полезностью в зависимости от территориального положения;
неразрывной связью с другими объектами, расположенными на участке.

Таким образом, особенности оценки стоимости земельных участков связаны с необходимостью сопоставлять возможности одновременного использования земли как экологической зоны и среды проживания, природного компонента и объекта недвижимости.

Особенности земли как объекта оценки делают процедуру оценивания достаточно сложной и трудоемкой. Для получения точной оценки, эксперты учитывают множество обстоятельств, оказывающих влияние на стоимость земли, а также применяют различные подходы и методы в комплексе.

Особенности кадастровой оценки земли

Кадастровая оценка земли предполагает единовременное установление кадастровой стоимости земельных участков, располагающихся в пределах отдельных административно-территориальных единиц на конкретную дату.

Особенности кадастровой оценки земли обусловлены необходимостью произведения массового оценивания, а также требованиями оценивать земельные участки, учитывая целевое назначение и возможное функциональное использование.

Согласно действующему законодательству существует 7 категорий земель:

Земли запаса;
Земли поселений;
Сельскохозяйственные;
Земли промышленности, транспорта, энергетики, связи и другого спецназначения;
Особо охраняемые;
Водного фонда;
Лесного фонда.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий отличаются в зависимости от специфики каждой категории. При этом наибольшую сложность для оценивания представляют земли поселений. Подобная ситуация связана с тем, что на данных участках существует множество улучшений: инженерные сооружения и коммуникации, дорожная и транспортная система, а также прочие элементы инфраструктуры.

Особенности оценки сельскохозяйственных земель

Особенности оценки сельскохозяйственных земель связаны со спецификой использования данных участков. При этом наиболее значимыми характеристиками, влияющими на цену земельного участка, выступают: местоположение, плодородность и вероятный вариант использования.

Особенности земельных участков как объектов оценки в значительной степени зависят именно от возможного варианта использования. При этом при оценивании выбирается вариант, который способен обеспечить наибольший экономический эффект от использования.

Консалтинговая компания «Апхилл» предоставляет оценочные услуги для различных целей. Мы используем комплексный подход и современные методы оценивания, которые позволяют обеспечить максимально точное определение стоимости объекта.

Обращаясь к нам, вы можете получить экспертную оценку для различных целей:

для нотариуса (при вступлении в наследство);
для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка;
для раздела имущества при разводе;
для суда;
для банка;
для ситуаций, связанных с реорганизацией предприятия или внесением земельного участка в уставной капитал.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/osobennosti-otsenki-zemelnyih-uchastkov/

Оценка земельных участков: сущность и особенности процедуры

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Оценка земель: определение и законодательство

Кадастровая оценка || KadastrMap.ru

В последние годы особый интерес общества вызывает такое понятие, как кадастровая оценка. Это вызвано тем, что многие сферы жизни общества, в том числе расчёты налогов, страхования, инвестирование привязаны к фактической кадастровой оценке объектов имущественного права. В целом, кадастровая оценка имеет прямое отношение, как к отдельному субъекту недвижимости, так и к группам территорий в масштабах одного региона или страны в целом.

Любой объект права на территории страны имеет свою оценочную стоимость, и каждый из вас может узнать из реестра базы данных актуальные сведения по оценке по кадастру. В качестве официального статуса проведения оценки, является фактическое отражение сведений в выписке из ЕГРН. Это официальный документ Росреестра, который вы можете заказать на нашем сайте, заплатив при этом обязательную госпошлину.

Узнайте кадастровую оценку объекта права и посмотрите образцы сведений и справок здесь.

Кадастровая оценка: cпособы проведения

Приказом Министерства экономического развития, в ведении которого находится кадастровая палата РФ(Роскадастр) разработана единая методика проведения расчёта кадастровой стоимости объектов имущественного прав. Методика предусматривает проведение три основных варианта расчёта:

Затратный метод. Определение фактической себестоимости земельного участка или недвижимости.
Сравнительный способ. Определение стоимости исходя из аналогичный участков данной местности.
Доходный вид. Результат предусматривает возможность получения дохода от конкретного участка в будущем.

На окончательную величину показателя стоимости земли оказывает влияние вспомогательные параметры, в частности – наличие инженерной коммуникации, расположение транспортных магистралей, плодородность почвы, вид разрешённого использования земли, экологические факторы, дата постройки здания, материал стен, и пр.

Для объективной кадастровой оценки используют сравнительный метод, который имеет более точные характеристики базы данных расчёта Росреестра.

Особенности кадастровой оценки

Существует ряд положений и требований, которые касаются непосредственно технологии государственной кадастровой оценки, в частности:

Кадастровая оценка должна проводиться не менее 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения, 1 раз в 3 года).
Кадастровая стоимость имеет отличительные параметры от рыночной как по методу расчёта, так и по общей стоимости, разница не должна превышать в обоих случаях 30%.
Оценка по кадастру проходит согласование в органах власти, начиная от федеральных, и заканчивая местными( фактически Росреестр передаёт сведения в органы власти, которые должны согласиться или опровергнуть расчёты Росреестра).

Вы можете оспорить стоимость недвижимости по кадастру, путём обращения в Росреестр.

В качестве аргумента спора выступает выписка из ЕГРН, которую можно заказать на нашем сайте, как в электронном виде, так и на стандартном бумажном носителе информации.

Статьи на тему:

Кадастровый перечень имущества и его оценка

Гражданским законодательством РФ установлен систематизированный перечень недвижимого имущества, включающий в себя, полный объем информации о нём, и позволяющий определить объекты в качестве индивидуально-определенных вещей – государственный кадастр недвижимости (ГКН). Он создан с целью обеспечения

Переоценка кадастровой стоимости

Большинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую

Кадастровая оценка недвижимого имущества

Органы власти субъектов РФ повсеместно реализуют программу по установлению кадастровой стоимости на всей территории РФ. Кадастровая оценка недвижимости необходима для определения фактической стоимости имущества, что обусловлено потребностью более точного определения ежегодного налога. От

Кадастровая оценка земель

Недвижимость, находящаяся на территории РФ, подлежит государственному учёту и включению сведений о ней в кадастр объектов, подведомственный Росреестру. Кроме того, в процессе учёта, либо по инициативе органов власти реализуется и кадастровая оценка земель, и всей остальной недвижимости. Показатель

Очень часто бывает, что собственник имущественного права недоумевает, почему у него налоговый орган взыскивает большой налог на земельный участок. Сегодня кадастровая оценка земли служит базой для начисления налоговой ставки на земельный надел. Чтобы оспорить или проверить эти факты, вам

Государственная кадастровая оценка

Как проходит оценка недвижимости, согласно государственным нормативам? В этом вам поможет государственная кадастровая оценка недвижимости, где государство, в лице Росреестра устанавливает точную стоимость земельного участка, квартиры и прочей недвижимости. Стоимость недвижимости позволяет, как

Государственная кадастровая оценка земель

Для каких целей необходима государственная кадастровая оценка земель? С этим вопросом сталкивается практически каждый собственник имущественного права в России. Госоценка земли — это важный компонент, который необходим как для экономического обоснования инвестирования, так и для иных параметров, о

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Каждый населённый пункт в России, будь то большой город или маленький район, имеет свои границы, которые определяют контуры земельных, водных участков. Кадастровая оценка земель населенных пунктов позволяет регионам, а также федеральным органам власти, определить реальные экономические

Оценка земли кадастровая и рыночная

Большинство из нас путается, что такое оценка земли кадастровая и рыночная. Да, такая проблема существует, но если вы знаете тонкости расчёта и принципа формирования цены, то такие понятия не должны ставить вас в тупик. Государство, на основание специальной методики и действия Федеральных Законов

Оценка недвижимости для ипотеки

При оформлении ипотеки на квартиру, обязательным этапом, предъявляемые кредитной организацией является проведение оценки стоимости недвижимости для оформления кредитной линии заемщика. Банк вправе для оформления залога предложить потенциальному заемщику провести оценку стоимости недвижимости

Зачем необходимо межевание земельного участка

Межевание является юридически значимым фактом, который подтвердит границы земельного участка, и позволит на законных основаниях закрепить правоустанавливающие характеристики для участка. Межеванием является комплекс геодезических работ, где осуществляется сбор и изучение документов, проводится

Как оформить земельный участок без лишней суеты

Среди объектов имущественного права, наибольшее затруднение имеет оформление статуса для земельного участка. Несмотря на то, что кадастровая палата в лице Росреестра является единым оператором регистрации прав недвижимости, земельный участок имеет отличия от оформления права собственности на

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Начиная с 1 января 2015 года на всей территории России был внедрён новый формат расчета налога на имущественное право россиян – землю, гараж, садовый домик, квартиру, коттедж, дачный участок. В качестве основной расчетной цифры была введена кадастровая стоимость. Пионерами в 2015 году введения

Источник: https://KadastrMap.ru/kadastr/kadastrovaya-otsenka/

Оценка земельного участка

Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
Бесплатные консультации;
Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
Оперативное выполнение работы.

Земельный участок как один из объектов недвижимости может отчуждаться, осваиваться, застраиваться и облагораживаться. Довольно часто для этих целей требуется независимая оценка.

Что такое оценка земельного участка?

Оценка земельного участка – это комплекс действий независимого оценщика, направленный на установление обоснованной рыночной стоимости земли, в отношении которой планируется сделка или иная операция.

Как правило, земельные участки оценивают для:

Купли-продажи земельного участка
Кредитования под залог
Сдачи земельного надела в аренду
Разрешения различных имущественных споров в частном случае или судебном порядке
Постановки земли на баланс предприятия
Изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд.

Как происходит оценка земельного участка?

Определение стоимости земельного участка стандартно происходит с применением одного из 3 подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного. Поход обычно определяется исходя из категории земельного участка.

Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками.

При расчете также учитываются и конкретные характеристики участка:

Площадь
Местоположение
Рельеф
Удаленность от населенных пунктов
Наличие построек многое другое.

Что получает клиент?

В результате проведенных исследований и расчетов клиент получает отчет о рыночной стоимости, содержащий все сведения об объекта недвижимости, описание процесса оценки и выводы.

По закону в течение 6 месяцев данный документ можно использовать при совершении различных сделок, а также предоставлять в коммерческие и государственные структуры.

Отчет об оценке земельного участка включает в себя следующие разделы:

Задание на оценку
Сведения о Заказчике
Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Описание и характеристики объекта оценки
Определение физического износа
Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
Анализ наиболее эффективного использования
Описание подходов, применяемых при оценке
Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
Анализ и расчет ликвидационной стоимости
Фотофиксация объекта оценки

Показать полностью

Площадь

Местоположение

Рельеф участка

Инженерные коммуникации

Категория земель

Разрешенное использование

Транспортная доступность (наличие подъездных путей)

Расположение относительно автомагистралей

КУПЛЯ-ПРОДАЖА

При покупке или продаже земельного участка оценка его рыночной стоимости необходима, чтобы покупателю не переплатить лишнего, а продавцу не продешевить. Отчет независимого эксперта поможет объективно определить конечную стоимость сделки.

КРЕДИТОВАНИЕ

В том случае, когда под залог земельного участка оформляется кредит. Ни один банк не одобрит такую сделку без оценки независимого эксперта. Более того, этот документ может значительно повысить ликвидность вашего залога и повлиять на решение банка.

Показать полностью

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-zemelnogo-ucastka

Виды оценки земельных участков как недвижимого имущества

Сроки и стоимость осуществления работ зависит от поставленных задач и специфики участка.

Качественная оценка земель проводится согласно с нормативными документами, по государственному стандарту. Но цель ее может быть разной. Основные их виды:

Те, кто проводит кадастровую земли, могут использовать для этого разные методы. Основные способы проведения таких работ для недвижимого имущества любого типа – это затратный, доходный и сравнительный.

Стандарт оценки Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка

Основными принципами оценочной деятельности являются объективность и достоверность.

3. Видом оценки является обязательная и инициативная.

4. В настоящем стандарте использованы следующие термины и определения:

земельное улучшение — результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости.

К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);

недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

рыночная стоимость — расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана приобретать;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

– объект описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость; – проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; – устанавливается дата проведения – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта; – указываются цели объекта; – устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; – формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты), сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценка имущества

Также земельных участков и недвижимости используется с целью страхования, оптимизации процесса налогообложения или переоценки имеющихся активов.

стоимости недвижимого имущества может быть осуществлена в деловых целях. Например, эта процедура позволяет принимать правильные инвестиционные и управленческие решения.

Нередко оценка стоимости объекта недвижимости необходима для решения бытовых проблем.

Оценка всех видов недвижимости: здания, офисы, помещения, сооружения, жилая недвижимость

Источник: http://kinteh.ru/vidy-ocenki-zemelnyh-uchastkov-kak-nedvizhimogo-imuschestva-52955/

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

это объект земельных отношений и права собственности;
это недвижимая вещь (недвижимость);
это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

спрос на рынке на конкретные участки;
месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

метод распределения;
метод остатка;
метод сравнения;
метод капитализации;
метод выделения;
метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

для оценки свободных земельных участков;
для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
установление долевой собственности на участок земли;
при передаче по наследству или дарение;
оформление кредита под залог земельного участка;
в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html