Что такое арендная плата - Центр юридической помощи

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи.

В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора.

В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

договоры аренды и субаренды земельных участков;
договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/14991/

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение — Правовед

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

фиксированная целиком за нежилое помещение;
цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
окружающая инфраструктура;
состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
изношенность строения;
стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма.

В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

АП=АИ+АЗ, в ней
АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;
АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:
АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где
БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.
КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
КВ – вид нежилого объекта.
КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
ККН – коэффициент качества объекта:
ККН=К1+К2+К3
К1 – параметр степени благоустройства;
К2 – месторасположение объекта;
К3 – параметр удобства использования.
КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как получить жилье от государства молодой семье

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Источник: https://akhty-mr.ru/prochee/primer-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie.html

Аренда — что это такое, определение, значение слова

28.07.2019

Аре́нда – передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату.

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков, объектов жилой и коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату. При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником. Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату.

Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права.

Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора. Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

— краткосрочный: срок до 1 года,

— среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

— долгосрочный: срок от 5 и более лет,

— бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Лизинг

Лизинг – это аренда с правом арендатора последующего выкупа объекта. Иногда данный вид аренды называют финансовой арендой. Для лизинга характерно то, что арендатор сначала пользуется определенным предметом на правах арендующего лица, а затем обязан выкупить его и стать полноправным собственником.

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов – это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности. В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности. Право на владения и использования возникает при подписании договора.

Источник: https://Mossahar.ru/articles/slovar-terminov/arenda/

Арендная плата за нежилое помещение: пример расчета для муниципальной собственности, методика, индексация стоимости, минимальная ставка, образец договора

Как прописать арендные каникулы в договоре

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве. Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение. Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. документа в обязательном порядке должно указывать:

какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
какое время потребуется для проведения планируемых работ;
каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ). Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Источник: https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/arendnye-kanikuly/

Формы арендной платы: различия и особенности формирования арендной ставки

Одним из важных критериев выбора помещения в аренду является его стоимость. Расходы на аренду офиса закладываются в бюджет каждой компании, поэтому очень важно знать из чего складывается арендная ставка, какие ее формы существуют и что делать, если вы просрочили платеж. Об этом всем читайте ниже.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Где можно зарегистрировать брак

Арендный платеж: определение, формы и виды арендной платы

Арендный платеж – это форма выплат, которую арендатор выплачивает собственнику с определенной периодичностью за предоставляемые ему услуги по эксплуатации имущества второго.

Виды арендной ставки:

По методу уплаты: линейные, возрастающие, снижающиеся и сезонные.
По типу начисления: фиксированная стоимость, долевое участие в прибыли, процент стоимости арендуемого объекта, смешанная оплата, предоставление арендатором услуг, бартер, затраты на ремонт или реконструкцию помещения.
По времени выплат: периодические, единоразовые, с авансовым взносом.

По форме платежи делятся на:

Денежные. Это стандартная форма выплат. Кроме того, любой вид платежа выражается в денежном эквиваленте, даже если арендатор в обмен на помещение предоставляет определенные услуги, в договоре должна быть указана их стоимость.
Натуральные. Это тип оплаты, при котором в качестве оплаты арендатор предоставляет арендодателю какие-либо услуги или рассчитывается товарами, производимыми при помощи объекта аренды.
Смешанные. Комбинированная оплата, предполагающая как денежный взнос, так и оплата, осуществляемая посредством предоставления услуг.

Выбор формы и вида платежа согласовывается обеими сторонами и зависит от сферы деятельности и возможностей компании-арендатора.

Что ставка включает в себя и как рассчитывается

Как говорилось выше, арендная ставка – это зафиксированная в договоре между собственником и арендатором форма платежа, выплачиваемая за взятое на временное пользование недвижимое имущество. Сумма зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а также от типа объекта аренды, его расположения, класса и назначения.

Как правило, ставка включает в себя:

средства на компенсацию строительных или ремонтных работ;
процент от прибыли арендатора;
налог на имущество;
затраты на страхование объекта и техническое обслуживание помещения.

Дополнительно в ставку могут входить:

коммунальные услуги;
затраты на электроэнергию;
парковочные места;
эксплуатационные расходы.

Все эти пункты обязательно должны быть учтены в договоре.

Большое значение также играет и система налогообложения. При формировании арендной ставки, важным вопросом остаётся включен ли НДС в стоимость или ставка формируется по упрощенной системе налогообложения (УСН).

Ставка рассчитывается по формуле: арендная плата = П*Ки*Б, где «П» – площадь помещения, «Ки» – коэффициент, который рассчитывается в зависимости от типа объекта. «Б» – это базовая ставка, которая включает средний параметр ставки за год и показатель, зависящий от ряда особенностей (локация, тип деятельности, прилегающие зоны и т.д.).

Ставка может меняться по согласованию обеих сторон. Только одной из сторон поправки в размер платежа могут вноситься не чаще раза в год. Выплаты могут производиться ежемесячно, ежеквартально или по полугодиям. Как правило, арендатор, прогнозируя свои доходы и их сезонность, отталкивается от этого при выборе периодичности выплат.

Примечание: арендатор имеет право требовать снижения арендной ставки, при условии, что его состояние и особенности использования помещения изменились с момента подписания договора.

Просрочка арендных платежей

Одной из самых распространенных кризисных ситуаций во взаимоотношениях арендодателя с арендатором является просроченный платеж. По тем или иным обстоятельствам арендатор не всегда может вовремя произвести платеж.

Платеж считается просроченным уже на следующий день после утвержденного дня выплат. Нарушение условий оплаты аренды, установленных в договоре, влечет за собой череду последствий.

В первую очередь, просрочка ведет к начислению пени или увеличению долга. Зачастую арендодатели вместе с арендаторами прописывают в договоре форму компенсации за задержку или невыплату аренды.
Если арендатор нарушил сроки внесения платежа, то собственник имущества может потребовать досрочной выплаты за один или два периода подряд. Существенным нарушением считается просрочка платежа более двух раз, в таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора.
Если в документе указан не материальный метод оплаты, то, в случае просрочки, арендодатель не может требовать у арендатора денежных компенсаций, если иное не оговорено в договоре.

В зависимости от ситуации и арендодателя, арендатор может отсрочить платеж, написав на имя собственника официальное письмо, в которой указывает причину задержки и дату, к которой платеж гарантированно поступит на счет. В большинстве случаев, управляющие компании входят в положение и допускают задержку в выплатах.

Такая тонкая тема, как арендный платеж, всегда будет вызывать множество вопросов и споров. Из-за того, что стоимость складывается из большого количества различный переменных, назвать универсальный вид платежей, подходящий каждому арендодателю и арендатору, достаточно сложно.

Дополнительные услуги, которые могут быть включены в ставку также рассчитываются индивидуально. Самыми популярными типами платежей являются денежные платежи с фиксированной сумой.

Для арендатора очень важно вовремя оплачивать аренду, чтобы избежать негативных последствий и дополнительных затрат, тем не менее понимающий собственник всегда сможет войти в положение и допустить задержку выплат с гарантией последующей выплаты.

Источник: https://bcinform.ru/news/formyi-arendnoj-platyi-razlichiya-i-osobennosti-formirovaniya-arendnoj-stavki.html

Переменная часть арендной платы — что это?

Переменная часть арендной платы — этота сумма, которая требует ежемесячного установления ее величины в зависимости от конкретной ситуации. Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней.

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Итоги

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

электроэнергия,
вода,
тепловая энергия,
услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы — это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);

Источник: https://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/dokumenty_buhgalterskogo_ucheta/peremennaya_chast_arendnoj_platy_chto_eto/

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2020 год — Твой риелтор

5/5 (6)

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.
Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.
В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.
Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.
Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Как арендовать землю у администрации города?

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

фиксированная стоимость, в сумму входит все;
стоимость одного квадрата площади;
фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

где размещается нежилое помещение;
его техническое текущее состояние и процент изношенности;
его назначение;
в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Задаток возвращается или нет?

Вот что нужно указать:

наименование документа и его номер;
дату и место составления;
персональные данные каждой стороны-участницы;
предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как ограничить в правах отца ребенка

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.
Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.
Внимание! Данная абракадабра означает:

ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.
Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.
Что они означают:

Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
S – равна общей площади сдающегося помещения;
Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Оформление земельного участка из аренды в собственность.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/zhiloj-fond/raschet-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie-primer-na-2020-god.html

Арендные каникулы: составление договора, особенности платежей, налоговые последствия, советы юриста

16.12.2019

В данной статье мы постараемся ответить на вопрос, что это такое — арендные каникулы. Будут подробно рассмотрены такие понятия, как определение термина, содержание, значение и функции брокеров, форма заполнения договора. Также будут упомянуты некоторые советы юристов.

Арендные каникулы — что это такое?

Многие люди при заключении сделок на рынке недвижимости и в коммерческой сфере деятельности часто сталкиваются с необходимостью оформить арендные каникулы. Что это такое, понимают далеко не все, хотя в современном мире бизнеса это довольно частое явление.

В любом договоре на аренду чего-либо присутствуют как минимум два лица — собственник и тот, кто нанимает. О том, что это такое — арендные каникулы, порой не могут точно ответить оба участника договора. Важно осознавать значимость данного коммерческого термина в договоре, так как он может стать причиной столкновения личных интересов между участвующими лицами.

Определение понятия

Прежде чем приступать к более конкретному рассмотрению понятия арендных каникул, стоит разобраться с их сутью. Если использовать коммерческое определение, то они представляют собой период времени, в течение которого за арендатором сохраняется право занимать помещение, не выплачивая за это денег собственнику.

В другом варианте заключения договора величина выплат может снижаться и соответствовать лишь части некоторой базовой величины стоимости.

В большинстве случаев подобную договоренность предлагают при сдаче помещений, пребывающих в состоянии чистовой отделки. На первый взгляд может показаться, что здесь все предельно просто и ясно.

Однако появляется множество вопросов, когда договор начинают заключать. Многих интересует, с какой целью субъект хочет получить арендные каникулы, как верно их оформить при создании договора, как это повлияет на прибыль собственника. Именно поэтому важно знать ответ на вопрос о том, что это такое – арендные каникулы.

Трудности при составлении договора

Чаще всего при составлении договора сложности возникают по нескольким причинам. Одной из них является рассмотрение собственником понятия «арендных каникул» как скидки (уступки), предоставляемой нанимателю.

Длительность скидки соответствует сроку каникул, указанному в договоре (при условии, что они предусматриваются изначально). Арендаторы видят в данном понятии возможность для владельца реализовать потенциал своего помещения в качестве площади, которая будет сдана в пользование за определенную плату.

Однако, говоря объективно, это должно больше интересовать арендатора, чем собственника.

Советы юриста

При рассмотрении вопроса о том, что это такое – арендные каникулы, следует помнить о некоторых полезных советах, которые дают юристы на консультациях.

Рекомендации, на которые стоит обратить внимание арендаторам, следующие:

Приходя на переговоры, нужно заранее четко прописать на бумаге план, в котором указать тип работ, который будет производиться в помещении. Также следует упомянуть и о сроках их выполнения. Подобные действия позволят усилить обоснованность в необходимости использования каникул.
Если интересующее вас помещение — это уже не первый шаг в развитии личного бизнеса (данное здание уже сдавалось другим арендаторам), то желательно поговорить о ремонте внутренней части здания, если таковой необходим. Важно упомянуть о планируемых улучшениях, например, дизайна, что будет выгодно и самому владельцу. Инновации нужно также распланировать и продумать заранее.
Если законодательство РФ требует получение лицензии, необходимой для осуществления вашей идеи, то лучше будет дать конкретные ссылки на закон, в котором описывается процесс и сроки ее получения.

Это перечень основных рекомендаций.

Если арендатор обладает четкой картиной видения собственного дела, осознает все тонкости процесса и возможные сроки осуществления намеченного плана, а собственник заинтересован в быстрой реализации недвижимости, то договаривающиеся стороны всегда смогут прийти к консенсусу. Немало зависит также и от брокера, услугами которого пользуются наниматель и собственник.

Что говорит закон

Договор об арендных каникулах и аренде не являются критериями законодательства РФ. Другими словами, здесь есть пространство для креативного мышления. Однако самим законодательством не запрещено составлять договор с использованием данных коммерческих понятий.

В юридической форме существует два варианта оформления соглашения. Первый тип сделки базируется на фиксировании условий каникул в договоре аренды. Их нужно прописывать максимально подробно.

Второй вариант предусматривает составление дополнительного соглашения об арендных каникулах (помимо основного договора).

Не следует забывать и про то, что данное понятие относиться лишь к оплате самой аренды, но не к коммунальным услугам.

О функциях брокеров

На практике в вопросе, что это такое — арендные каникулы, хорошо разбираются квалифицированные брокеры.

Если вы не уверены в собственных силах, можно обратиться за помощью к таким специалистам. Брокер поможет вам сэкономить собственное время на том, что вам не придется детально вникать в каждую тонкость, связанную с решением данного вопроса.

Профессиональные брокеры будут иметь сотни решений для возможных проблем и позволят вам получить максимальную выгоду от сделки.

Если арендатор решает все сделать самостоятельно, рекомендуется ознакомиться с тонкостями данного процесса в специализированных агентствах.

Причины снижения платежей

Соглашение арендных каникул может предусматривать снижение стоимости выплат. Нередко случается так, что арендатор по ряду некоторых причин не может выплатить денежные средства сразу и в полном объеме, либо он отдает выплату лишь частично. Обратить внимание на недостатки помещения следует до подписания договора.

В таком случае их можно использовать как средство для достижения снижения стоимости аренды на законных основаниях. Никогда точно неизвестно, как будет развиваться бизнес. Потому следует готовиться к возможным трудностям заранее и попытаться снизить стоимость платежа аренды.

Причинами такого действия могут служить следующие факторы:

Потребность в достройке или перепланировке помещения.
Проведение ряда отделочных и/или ремонтных работ.
Необходимость в проведении оснащения особой техникой, необходимой арендатору.
Длительный переезд снимающего помещение лица.

Арендодателю стоит обратить внимание на результативные механизмы привлечения потенциальных клиентов. Одним из таких ходов является поиск арендаторов на этапе, когда фактически помещение еще не готово к сдаче.

Другим механизмом является удержание снимающего лица от попытки расторгнуть договор в период ограниченной эксплуатации используемого объекта (например, только его небольшой части, потому что все остальное еще достраивается).

Наличие и параметры

Часто можно встретиться с некомпетентностью в вопросе о том, как прописать арендные каникулы в договоре. Прежде чем приступить к изучению решения данной проблемы, стоит обратить внимание на некоторые детали.

Важно помнить, что наличием каникул и определением их параметров стоит заниматься в процессе обсуждения условий основного договора об аренде. Вопрос о снижении платы за использование помещения может обсуждаться и в процессе его непосредственной эксплуатации, но для этого потребуются основательные причины.

Каникулы представляют собой неотъемлемую часть договора между арендатором и владельцем. Их взаимоотношения основываются на данных, включенных в документ договора. Наличие права о снижении стоимости выплат за съем помещения предусматривается статьей 614 (п. 3) ГК РФ. Обязательным является наличие согласия с обеих сторон.

Различные виды платежей

Статья 606 ГК РФ определяет предоставление аренды как услугу, предполагающую наличие ее возмездности (имеется в виду, что положенная сумма обязательно будет выплачена). И арендующему, и сдающему лицу важно помнить об этом при рассмотрении вопроса о том, как прописать арендные каникулы.

Отсутствие платы может переводить данный процесс под юрисдикцию главы 36 в ГК РФ (о безвозмездном предоставлении площадей). Правильное оформление договора позволит арендатору правомерно обосновать необходимость уменьшения оплаты. Основные варианты снижения стоимости такие:

Непосредственное уменьшение суммы оплаты (имеется в виду ежемесячной), которое будет действительным в течении какого-либо длительного срока, например, полугода.
Отсрочка оплаты, предполагающая, что по мере истекания срока каникул денежные средства арендатор не будет перечислять владельцу. Однако платежи, «набежавшие» за этот промежуток времени, будут разделены на равные доли и добавлены к основной сумме арендной платы, которая будет перечисляться по окончании каникул.

Положения договора

Рассмотрим, как прописать арендные каникулы в договоре. Образец заявлений можно найти в различных источниках интернета по соответствующему запросу. Давайте разберем самые важные компоненты такого документа.

Образцы соглашений арендных каникул должны включать:

Причины, в связи с которыми необходимо их использование.
Четко указанные сроки длительности каникул.
Конкретные размеры действующей платы за аренду в данный период.
Порядок, согласно которому будет осуществляться оплата.

Если арендные каникулы были согласованы и внесены в договор, то вышеупомянутые моменты можно описывать в специальном разделе данного документа. Также вся информация может быть внесена в отдельные пункты, способствующие прояснению различных вопросов по теме.

Образец договора арендных каникул (в случае использования такого соглашения) может включать:

Разделы, способствующие конкретизации желаний арендатора и/или собственника.
Дополнительные пункты, четко разграничивающие разделы, упомянутые выше.
Дополнительный ряд условий, позволяющих раскрыть детали каждого конкретного пункта в договоре.

Налоговый фактор

Снижение общего размера суммы платы за аренду предоставляет возможность съемщику уменьшить налог на прибыль, который зависит от ряда особенностей самого режима налогообложений.

На данный вопрос всегда важно обращать внимание, так как его решение позволяет арендующему лицу обосновать потребность в снижении платежа. При отсутствии грамотного и логически обоснованного заключения договора участников сделки могут заподозрить в сговоре, целью которого является уменьшение суммы налога.

Арендатор, снижая величину платы за сдачу помещения, также получает возможность уменьшить затраты на налог на прибыль.

Источник: https://slzan36.ru/prochee/arendnye-kanikuly-opredelenie-ponyatiya-polozheniya-dogovora-vidy-platezhej.html