Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур. Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде. Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев. В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение. Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

• предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
• сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
• иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

• отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
• имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
• соглашение о покупке;
• личные документы продавца и покупателя;
• санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога. При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли. После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

• небольшая площадь долевого владения;
• небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
• отсутствие у совладельцев родственной связи;
• конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Выставлять на торги выгодно всю квартиру, целиком. Продавая ее по долям, будьте готовы к тому, что получите за свои квадратные метры цену намного ниже рыночной. Но обстоятельства, которые толкают к такому шагу, бывают разные.

Вот самые типичные:

• невозможность ужиться с остальными совладельцами жилплощади (вследствие развода, например);
• желание перевести в денежный эквивалент полученную в наследство часть помещения;
• острая потребность в средствах (на лечение, погашение кредита или выплату долга).

Реализовать свою часть квартиры — процесс длительный и хлопотный. Для этого нужно разбираться в особенностях сделки и владеть ключевыми понятиями.

Долевая собственность

Владельцами доли собственности становятся в таких случаях:

• при приватизации квартиры (все зарегистрированные на приватизируемой жилплощади лица получают равные ее части);
• при разделе совместной квартиры супругами вследствие развода;
• при наследовании одного жилья несколькими людьми.

Стоит понимать, что фактически долевая собственность не определяется в виде права на владение отдельной комнатой или помещениями. Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на общих правах.

Квартира, купленная в браке, находится в совместном пользовании супругов. При разводе выделение долей в натуре будет беспроблемным, если есть возможность закрепить за каждой стороной не только изолированные комнаты, но и обеспечить их отдельными выходами, подсобными помещениями (кухней, ванной, туалетной комнатой, коридором).

На деле это почти нереально, поэтому в большинстве случаев при распределении квартиры речь идет об идеальной доле каждого.

Идеальная доля

Часть общего имущества совладельцев недвижимости являет собой идеальную долю — арифметическое выражение в виде дроби.

В документах принадлежащая жильцу собственность прописана как 1/3 или 1/5 квартиры, без указания, какая именно часть помещения выделена в личное пользование. То есть, идеальную долю невозможно осязать, так как она не имеет конкретных рамок.

В однокомнатной квартире все сособственники имеют только идеальные доли. В других случаях можно выделить каждому части в натуре. Здесь есть 2 пути:

• договор между совладельцами;
• судебное разбирательство.

При отсутствии возможности договориться суд решает, какую именно из комнат закрепить за каждым из собственников жилья, а также устанавливает график пользования совместными помещениями: кухней, ванной комнатой. Но это не означает, что гражданам принадлежит по комнате.

Жилье, по-прежнему, остается общим. Коммунальные платежи распределяются согласно идеальным долям. Даже если одному из владельцев досталось помещение в 6 квадратных метров, а другому — в 12, платить по квитанциям они будут поровну. Каждый внесет свою ½ часть.

Таким образом, при совместном проживании все собственники квартиры пользуются ею, не нарушая прав друг друга. Если мирно сосуществовать на одной площади не получается, встает вопрос о получении за свою собственность денежной компенсации.

Порядок продажи доли в квартире

При реализации своей части жилплощади важно придерживаться ряда правил, чтобы остальные жильцы не оспорили действия продавца в суде:

• Шаг первый. Уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки, о предстоящей продаже своей доли с указанием цены и условий сделки. Первоочередность приобретения выставленной на торги части жилья имеют лица, проживающие совместно в долевой квартире.
• Шаг второй. Получение согласия сособственников на предложение продающего.
• Шаг третий. Если совладельцы отказались приобретать продаваемую часть помещения, следует искать посторонних лиц, согласных на условия сделки.

Чтобы купля-продажа имущественной доли не стала предметом судебных разбирательств, важно соблюсти такие моменты:

• предложение совладельцам о покупке пая оформляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
• продавать свою часть третьим лицам можно, если по истечении месяца не последовало ответа от заинтересованных лиц;
• реализовывать свою долю в дальнейшем нужно по указанной прежде цене (допустимо повышение стоимости).

Соблюдение всех норм гражданского законодательства не гарантирует того, что хозяин долевой жилплощади сумеет реализовать свое право на продажу собственной части.

Возможные трудности

Владельцы жилья, находящегося в совместной собственности, часто не желают пускать в квартиру третьих лиц. Поэтому они используют разные уловки, чтобы предотвратить продажу части своего жилища.

Сложности, подстерегающие продавца при реализации своей части жилплощади:

1. Уклонение других собственников от получения уведомления о предстоящей продаже. В таком случае следует обратиться к нотариусу, который выдаст необходимые справки.
2. Отсутствие сведений о месте проживания совладельца, а потому невозможность отправить ему официально сообщение о мене. Здесь нужно действовать так: заказное письмо отослать по месту прописки или на последний адрес, по которому фактически проживал пропавший человек.
3. Невозможность оформления сделки из-за действий сособственника. Если проживающий на совместной жилплощади обратится к грамотным юристам, то заблокирует сделку.

Вопросы потери времени и препятствие соседей при реализации своей доли можно решить несколькими способами.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Избежать сложностей при продаже своих метров можно, используя обходные пути. Юристы посоветуют их только в безвыходных ситуациях, так как такие шаги сопряжены с некоторым риском:

• Договор дарения собственной доли. Можно подарить свою долю собственности любому человеку, не спрашивая разрешения ни у кого. Здесь можно столкнуться с двумя проблемами:
  • Человек, получивший часть жилья в подарок, может отказаться от последующей оплаты. Законных путей взыскания денег с недобросовестного гражданина, нарушившего неофициальные договоренности, нет.
  • Если проживающие в общей квартире докажут факт получения денег за подаренную недвижимость, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
• Дарение микродоли с последующей куплей-продажей оставшейся части. При оформлении дарственной на 1 квадратный метр постороннему лицу, происходит превращение последнего в совладельца, имеющего преимущественное право покупки оставшейся части жилья. Используя данную схему, можно продать проблемные метры с минимальным финансовым риском. Следует соблюдать осторожность на каждом из этапов, чтобы противная сторона не смогла доказать факт получения наличных за подаренную микродолю.

Существуют еще некоторые нюансы, которые следует учитывать, прежде чем продавать собственную жилплощадь.

Продажа с долей несовершеннолетнего

Интересы ребенка не должны быть нарушены при продаже части жилья. Если в проблемной квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то для совершения любой сделки с недвижимостью нужно получить разрешение органов опеки. Его возможно получить, если будет доказано, что вследствие купли-продажи не будут ухудшены жилищные условия ребенка.

Несколько советов тем, кто решился продать свою долю общего жилья:

1. Соберите объективную и полную информацию обо всех проживающих в жилище. Особое внимание обратите на то, есть ли среди жильцов несовершеннолетние или недееспособные. Постарайтесь выяснить адреса не проживающих по месту прописки совладельцев.
2. Обратитесь к грамотному специалисту для совершения сделки. Это поможет избежать невидимых, на первых взгляд, препятствий.
3. Внимательно отнеситесь к оформлению всех сопутствующих документов.

Источник: https://nasledovanie24.ru/imushhestvo/razdel/prodat-dolyu.html

Купля-продажа доли в квартире в 2020 году

При реализации доли жилья у собственников часто возникают сложности и жаркие споры. Проблема усугубляется, если владельцы являются родственниками или бывшими супругами. На помощь приходит закон. Купля-продажа доли в квартире в 2020 году регламентируется определенными нормами.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году

Консультация юриста бесплатно

Реализация имущества, которое распределено между несколькими собственниками, регулируется законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принятом в 2016 году.

Проект предусматривает оформление сделок с привлечением нотариуса. Без его услуг нельзя продать долю недвижимости. Это сделали для того, чтобы избежать неправомерных схем продажи.

Законодательно разрешено реализовывать даже часть однокомнатной квартиры, если она находится в собственности у 2 или 3 человек. Хотя на практике такую долю практически невозможно продать. Гораздо проще провести сделку, если квартира 2 или 3-комнатная.

В этом случае доля фактически будет представлять собой комнату, которая подлежит продаже. Новый владелец, к тому же, получит право пользоваться санузлом, ванной, кухней, прихожей.

Чаще всего продажа происходит в следующих случаях:

• развод супругов;
• получение наследства на одну квартиру несколькими родственниками;
• необходимость срочно получить деньги.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Первоначально следует выслать нотариально заверенное уведомление о предстоящей продаже второму собственнику (3, 4 и т.д., если их несколько). Совладельцы имеют первоочередное право выкупа и при этом смогут купить долю по той же стоимости, что и прочие лица.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2019 году

У них будет 1 месяц для принятия решения. После этого они либо согласятся выкупить часть имущества, либо откажутся от своего права.

Покупателю необходимо дождаться официального отказа, но иногда уведомления игнорируют, поскольку между совладельцами напряженные отношения.

В этом случае нужно подождать месяц. По истечении этого срока происходит автоматический отказ от выкупа, даже если ответа не последовало.

После этого останется лишь найти покупателя и совершить реализацию имущества по стандартной схеме. Для оформления сделки можно воспользоваться услугами МФЦ. Процедура происходит в несколько этапов:

1. Сбор пакета документов (правоустанавливающие бумаги, подписанный договор купли-продажи, паспорта всех участников сделки и пр.)
2. Потребуется оплатить госпошлину за регистрацию нового договора и предоставить квитанцию.
3. В МФЦ стороны подписывают соглашение о подтверждении перехода права на имущество. Документы принимаются на регистрацию.
4. Сотрудник центра озвучит день, в который будут готовы документы о переходе имущественных прав. Стороны могут забрать свои экземпляры по отдельности.

Порядок выделения доли перед продажей

Чтобы определить конкретную часть квартиры, принадлежащую человеку, можно провести процедуру выделения доли. Главное требование – об этом необходимо поставить в известность всех остальных владельцев жилья.

Если они не хотят выкупать долю, определяется размер части жилого помещения, принадлежащий конкретному владельцу.

Выделить долю можно, договорившись с остальными собственниками. Например, при продаже двухкомнатной квартиры площадью 46 кв. м. каждому из двух владельцев положено по 23 кв. м. В натуре это может быть одна из комнат и часть общей территории.

Если компромисса достигнуть не удалось, дело передается в суд. Выделение происходит путем математического расчета. Количество квадратных метров делят на число собственников (если они в равных правах). В таком случае может понадобится помощь квалифицированного юриста.

Размер налога с продажи доли в квартире

Если реализуется часть жилого помещения, она подлежит налогообложению, как и в тех случаях, когда совершается сделка по продаже целой квартиры. В Налоговом Кодексе указано, что владелец обязан оплатить 13% от стоимости реализованного имущества в бюджет РФ.

Правда, это положение действует с определенными оговорками. Например, сделки, цена которых составила меньше 1 млн. руб., не подлежат налогообложению. Если стоимость выше, из суммы расчета вычитается 1 млн.

Пример: квартиру (долю в ней) продали за 2 млн. руб. Налог необходимо заплатить только с 1 млн. В этом случае он составит 130 тыс. руб.

Есть и дополнительный бонус – если имущество находилось в собственности дольше 3-х лет, нет необходимости оплачивать налог на прибыль.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2019 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

Иногда владелец хочет продать не целиком всю долю, а только часть от нее. Чаще всего такое происходит, если квартира большой площади и значительная часть доли в ней принадлежит одному человеку.

Закон разрешает продажу отдельной части. После оповещения остальных владельцев о предстоящей сделке действовать можно по одной из следующих схем:

• продать часть доли одному человеку, затем продать ему оставшуюся площадь, поскольку после этого он получит право на первоочередной выкуп;
• заключить договор дарения и получить деньги (в этом случае не требуется извещать остальных собственников);
• оформить часть имущества в залог.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Консультация юриста бесплатно
Немного сложнее план действий при реализации имущества, если владелец – ребенок, а кто-то из родителей (или попечителей) собирается продать его долю в квартире. С долей несовершеннолетнего любые операции по купле-продаже происходят только при согласии органов опеки.

В первую очередь сотрудники ведомства захотят получить подтверждение того, что несовершеннолетнего не выгонят на улицу. Долю ребенка не разрешат продавать в двух случаях:

• если реализуемая часть имущества – единственное жилье несовершеннолетнего;
• если после продажи ребенок будет жить в худших условиях, чем до нее.

Чтобы получить одобрение от органов опеки, необходимо будет предоставить им доказательства того, что после сделки несовершеннолетний получит право собственности на часть другого жилого помещения, либо средства от продажи поступят на его банковский счет.

Что делать, если один из собственников не согласен

Нередко встречаются случаи, когда владельцы квартиры не могут прийти к компромиссу. Чтобы продать долю без согласия остальных собственников, требуется действовать строго в рамках законодательства.

В первую очередь, официально уведомите совладельцев имущества о предстоящей сделке (направьте каждому заказное письмо). Если никто из них не изъявил желания приобрести вашу часть, ее можно выставлять на рыночную продажу.

Важно, чтобы доля была выделена натурально. Если речь идет о продаже без согласия прочих владельцев, скорее всего, придется сделать это через суд. Помешать сделке собственники не могут. Если дело дойдет до судебного разбирательства, можно будет предъявить доказательства отправки официального уведомления о продаже.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Если жилье находится в совместной собственности супругов, и они разводятся, муж имеет право реализовать свою часть имущества, как и жена.

Другое дело, что он обязан вначале уведомить бывшую супругу о предстоящей реализации и предложить ей выкупить его долю.

Если она не соглашается или не имеет финансовой возможности для выкупа, муж может совершить сделку без ее участия и продать свою часть на рынке недвижимости.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

С реализацией части имущества, которое находится в ипотеке, возникает немало сложностей. Чаще всего продажа требуется, если супруги разводятся, но при этом еще не погасили сумму займа.

Здесь также действует главное правило всех сделок с имущественными долями – первоочередное право покупки принадлежит совладельцу.

Другое дело, что для совершения продажи в любом случае потребуется согласие финансовой организации, которая когда-то выдавала жилищный кредит.

Банки не всегда с готовностью идут на сделки по реализации имущества, которое оформлено в ипотеку. Если второй супруг готов выкупить часть собственности, практически наверняка согласие будет получено, а кредитный договор будет заново заключен на единоличного собственника.

Если долю приобретает третье лицо, можно попробовать договориться с банком, чтобы кредитные обязательства в равной степени распределили между бывшим супругом и новым владельцем доли, но это достаточно сложно. Существует также вариант досрочного погашения ипотеки и снятия обременения с последующей продажей части квартиры.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Процесс оформления части имущества во многом повторяет процедуру стандартной сделки по покупке недвижимости. Используется классический договор купли-продажи. Выделяют следующие этапы:

1. Подготавливаются необходимые документы (бумаги, подтверждающие право собственности, выписки из БТИ и домовой книги, договор купли-продажи, нотариально заверенные копии извещений о предстоящей продаже).
2. Происходит подписание договора купли-продажи при содействии нотариуса.
3. Сделка завершается в регистрационной палате или МФЦ, куда передаются документы для окончания процедуры и перерегистрации права владения.

По окончании установленного срока (обычно 2 недели) регистрация нового владельца будет завершена.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Достаточно сложно приобрести части имущества на материнский капитал. Дело в том, что к жилью, которое будет куплено на эти средства, предъявляются определенные требования. Совершить покупку можно лишь в том случае, если объект сделки – отдельное жилое помещение. Поэтому воспользоваться материнским капиталом при приобретении доли можно в следующих случаях:

• реализуемая часть изолирована (представляет собой отдельную комнату);
• вся квартира после сделки будет находиться в собственности покупателя.

Не получится приобрести долю в однокомнатной квартире. Кроме того Пенсионный фонд вправе отказать в покупке части жилого помещения на свое усмотрение.

Несмотря на многочисленные сложности, возникающие при продаже доли в квартире, закон регламентирует все важные моменты и предоставляет возможность всем заинтересованным сторонам совершить сделку быстро и без проволочек.

Источник: https://mfc-list.info/kak-prodat-kupit-dolju-v-kvartire-v-2018-godu.html

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».

Капкан №1. Купить, но не купить

Прежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).

Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.

Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.

«В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.

Айвар Маликов

Юрист международной юридической фирмы Integrites

«Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.

В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине. И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

«Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки.

«Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

«Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.

Олеся Спиричева

Адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры»

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней.

Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

«Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Источник: https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Продажа доли в квартире

По статистике, большинство квартир в России находятся в долевой собственности.

Зачастую у владельца доли возникает потребность продать свою часть. Как это сделать? Как продать долю в квартире в 2020 году?

Что такое долевая собственность?

Сегодня приватизированная квартира допускает наличие сразу нескольких собственников, причём они не всегда являются друг другу родственниками.

Но даже между родственниками могут возникнуть споры вокруг продажи долей: кто-то не согласен с продажей соседней комнаты стороннему лицу, другой заявит о своём преимущественном праве выкупа.

Ситуация ещё более усложняется, если невозможно выделить доли в натуре: например, если однокомнатная квартира принадлежит 2 гражданам и каждый из них вправе распоряжаться ½ жилплощади, то продажа «половины помещения» кажется не совсем реальной. Но законодательство разрешает проведение и таких сделок.

Долевая собственность — это имущество, принадлежащее 2 и более лицам на праве собственности, при этом доля каждого из них определена соглашением или законом РФ. Данное определение закреплено в п. 1. ст. 244 ГК РФ.

Выделяют 3 основных причины возникновения долевой собственности:

• Раздел между бывшими супругами имущества, совместно приобретённого в браке.
• Собственность, полученная лицами в порядке наследства.
• Получение доли по договору дарения, ренты, залога или посредством покупки доли.

Как выделяется доля?

Продать можно только ту долю, которая чётко выделена в общей жилплощади и может быть оценена. На практике, прежде чем продать, собственнику всегда приходится сначала прибегать к выделению доли в натуре, т. е. определению того, какие помещения входит в эту часть.

Любой участник долевой собственности вправе выделить свою часть с целью её дальнейшей продажи. Но прежде он обязан уведомить о своём решении остальных сособственников, которым закон предоставляет преимущественное право покупки.

Если же сособственники отказались купить долю, то её можно продавать на рынке недвижимости. В том случае, если согласие купить долю выразило несколько сособственников, продавец сам делает выбор между претендентами на покупку.

Выделение долей может происходить по взаимному согласию собственников или через суд. Как только у продавца окажутся на руках документы о праве собственности на выделенную долю, он может приступать к оформлению договора купли-продажи.

Продажа доли в квартире: законодательная база

Положения о долевом имуществе и их реализации закреплены в следующих нормативных актах:

• ст. 244-259 ГК РФ;
• закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»;
• ФЗ — № 55 от 20.05.2002 г.

Порядок реализации имущества, принадлежащего нескольким собственникам, регулируется законом от 2016 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

С 2016 года оформление сделок между собственниками жилья проводятся только с привлечением нотариуса. Без его услуг невозможно реализовать долю недвижимости.

Закон разрешает реализовывать даже часть 1-комнатной квартиры, если она находится в собственности у нескольких человек. Но на практике продать такую долю почти невозможно. Намного проще провести сделку, если в квартире имеется 2 и более жилых комнаты.

Как продать долю в квартире?

Реализация доли в квартире начинается с поиска покупателя. Это не так просто: отчуждение части объекта существенно сужает круг покупателей. Но если таковой найдётся, то можно начинать процедуру продажи.

Порядок действий продавца представим в виде пошаговой инструкции:

Шаг 1 — Оповестите всех совладельцев в устном и письменном виде о намерении продать свою долю собственности, чтобы узнать их намерения относительно её выкупа в свою пользу. Обратите внимание, что с 01.01.2017 г. владелец доли может уведомить сособственников о своём намерении совершить сделку, разместив электронное объявление в Интернете.
1. Шаг 2 — Составьте договор купли-продажи и акт приёма-передачи доли. Если найден покупатель, подготовьте договор сделки, в котором должна обязательно содержаться информация об участниках сделки с указанием паспортных данных, предмета сделки и цены.
2. Шаг 3 – Заверьте у нотариуса договор и передаточный акт, который к нему прилагается.
3. Шаг 4 – Обратитесь в Росреестр или МФЦ для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации необходимы следующие документы:
• заявления и паспорта каждой из сторон сделки;
• оригиналы договоров (3 экземпляра);
• акты передачи (3 экземпляра);
• документы на имущество;
• письменные отказы сособственников от выкупа доли;
• согласие от органа опеки на распоряжение долей (если долей владел несовершеннолетний);
• чек об оплате госпошлины.

После завершения регистрации получите выписку из ЕГРН, где будет отражён факт передачи прав на долю.

Налоговым кодексом определены сроки, в течение которых доля квартиры может быть в собственности без уплаты налога:

• не менее 3 лет, если имущество приобретено до 01.01.2016 г.;
• не менее 5 лет, если собственность приобретена после 01.01.2016 г.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

В п. 1 ст. 250 говорится о том, что все собственники квартирных долей имеют преимущественное право на идентичных условиях и по той же цене выкупить долю совладельца.

При намерении продать долю гражданин обязан известить об этом второго и других собственников. В уведомлении указываются условия продажи и цена доли.

Если в течение 1 месяца никто из сособственников не изъявляет желания выкупить долю, то продавец вправе продать свою долю третьему лицу.

Отказ от приобретения сособственники оформляют в письменном виде. Если отказ получен ранее отведённого в 1 месяц срока, то долю можно продать до его истечения.

Без наличия письменного отказа всех совладельцев от покупки доли нотариус не имеет права заверять никакие документы по сделке. Это нарушение закона, которое может повлечь за собой тяжбы в суде с другими владельцами долей (п. 3 ст.250 ГК).

По закону, сособственники, узнав о нарушении их прав, могут в течение 3 месяцев обратиться в суд и потребовать выкупа своей доли и перехода к ним прав собственности.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Встречаются ситуации, при которых сособственники не согласны с продажей доли одного из совладельцев. Продавец пытается вручить уведомление о своем намерении, но другие собственники отказываются принять бумагу. В этом случае продавцу остаётся лишь одно: подать в суд на совладельцев.

Суд вправе обязать несогласного сособственника принять уведомление и написать отказ от выкупа, если у него нет возможности самому это сделать. А вот продать свою долю кому бы то ни было не может заставит никто, даже суд.

Существует ещё один путь, прибегнув к которому можно продать свою долю без согласия других собственников и даже без уведомлений, — оформить договор дарения. При этом подарить долю недвижимости можно абсолютно любому гражданину.

Схема такова: продавец берёт в долг деньги, оставляя свою долю в квартире под залог. В дальнейшем окажется, что продавец не может отдать средства в срок и доля квартиры остаётся у кредитора.

Этот способ даёт возможность продавцу избежать суеты с уведомлением и написанием отказа от выкупа у совладельцев.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребёнка?

Если нужно реализовать долю квартиры, которая принадлежит ребёнку, следует учитывать ограничения, предписываемые Гражданским кодексом.

До 18 лет интересы несовершеннолетнего защищают родители и опекуны, которым необходимо получить разрешение органов опеки.

Продажа детской доли имущества возможна, если:

• Ребёнок имеет постоянную прописку и проживает по другому адресу.
• Во владении ребёнка имеется другая жилплощадь, пригодная для проживания.
• На имя несовершеннолетнего будет оформлена другая недвижимость, гарантирующая ему жильё.

С ходатайством о разрешении на продажу доли родители/опекуны обращаются в местный попечительский орган. Необходимые бумаги:

• паспорта родителей/опекунов;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• документы на продаваемую недвижимость и на жилплощадь, в котором живёт или будет жить ребёнок в дальнейшем.
• Платёжки, подтверждающие поступление средств на счёт ребёнка.

Если для ребёнка приобретается другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценная жилплощадь; в ином случае органы опеки признают ущемление интересов несовершеннолетнего.

Налог с продажи доли в квартире

При реализации любой недвижимости, в том числе и доли, продавец обязан уплатить 13% от её стоимости в бюджет РФ.

При этом если цена сделки составила менее 1 млн. руб., то налогообложения можно избежать. Если стоимость доли выше, то предусматривается налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Можно ли продать часть своей доли?

Закон допускает продажу отдельной части доли. После выделения её можно реализовать в рамках стандартных условий.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Схема реализации доли квартиры, которая находится в ипотеке, в целом такая же с той разницей, что для совершения сделки потребуется согласие банка, оформившего жилищный кредит.

Если часть собственности выкупает второй супруг, то согласие будет получено однозначно, а ипотечный договор будет перезаключен на одного собственника.

Если же долю приобретает стороннее лицо, то договориться с банком будет сложнее. Скорее всего, продавцу порекомендуют погасить ипотеку досрочно, снять обременение, а уж потом реализовывать части квартиры.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже?

Определить стоимость доли – непростая задача. В подобном случае нет конкретных критериев оценки. Основная сложность состоит в том, что долю, зафиксированную на бумаге, в реальности трудно выделить в квартире и, соответственно, оценить.

Если доля продаётся совладельцу квартиры, то цена зависит в основном от договорённости между собственниками. При продаже доли третьим лицам оценка её стоимости проводится самостоятельно или с привлечением независимых оценщиков.

Не следует определять цену части недвижимости по схеме деления средней рыночной стоимости квартиры на количество долей. При продаже отдельной доли третьим лицам стоимость её падает на 30%.

Считается: чем дороже квартира, тем ниже стоимость отдельной её доли. Объясняется данный факт тем, что в 99% случаев покупатель предпочтёт приобрести отдельную квартиру, пусть и ниже классом, чем долю в дорогой недвижимости.

На ценообразование влияют:

• стоимость целой квартиры;
• её общая площадь;
• количество и изолированность комнат;
• число сособственников и зарегистрированных в квартире лиц;
• наличие/отсутствие несовершеннолетних лиц среди сособственников;
• размер доли;
• расположение и состояние жилого помещения;
• порядок пользования жилым помещением (может быть определён по соглашению сособственников или по суду).

В завершение стоит отметить, что продажа и оценка доли в квартире – сделка специфичная и сложная, поэтому желательно доверить это дело профессионалам.

Как продать долю в квартире?

Источник: http://expert-home.net/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Не можете найти решение проблемы, как продать долю в квартире в 2017 году? Осуществление такой сделки без участия опытных риелторов бывает затруднительным по ряду причин:

Законодательные ограничения

Чаще всего сложности с тем, как продать часть квартиры, возникают по причине недостаточного знания или неверного толкования законов. Согласно законодательству, несколько граждан могут владеть жилой площадью на правах общей совместной либо долевой собственности. В последнем случае у каждого из них есть обозначенная в документах часть, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению – продать, обменять или подарить. Однако сделать это возможно лишь при учете следующих требований:

Особенности оценки

Продать долевую квартиру бывает непросто по причине трудностей в выделении её частей, ведь они описаны в документах не иначе как в виде дробного числа (1/2, 1/3 и т.д.). Такое приблизительное обозначение усложняет оценку жилплощади для её последующей реализации. Несмотря на это, есть несколько правил, которые могут помочь в установлении стоимости:

Порядок продажи доли: 7 основных шагов

Для того чтобы продать долю в квартире, самым правильным решением будет прибегнуть к услугам квалифицированных риелторов и юристов. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость» имеют многолетний опыт ведения подобных сделок. Они смогут учесть все тонкости процесса и расскажут, как шаг за шагом пройти путь к желаемому результату:

Продажа невыделенной доли

Продать долю в квартире – сложная задача даже для риелтора, не говоря уже о человеке, далеком от данной сферы. Серьезнейшим препятствием для осуществления этой операции иногда является категорический отказ совладельцев квартиры в выделении и продаже части квартиры.

Тогда единственным способом реализации становится консультация с лучшими специалистами и подача в судебные органы искового заявления.

По статистике, более 80% таких ситуаций решаются в пользу продавца, когда в суд представляются доказательства отправки письменного извещения:

На рассмотрение извещения получателю дается тридцать дней. В случае отказа возникает полное право продажи части собственности на определенных условиях:

Выгоднее всего объединить усилия всех собственников и продать долевую квартиру как «целую». Но это удается далеко не всегда.

Заключение

Благодаря информации, приведенной в статье, вы можете сделать вывод о том, хватит ли у вас сил и знаний для того, чтобы самостоятельно продать принадлежащую вам часть квартиры. Хотя такие сделки считаются одними из самых трудоемких, обращение к профессионалам, работающим в нашей компании, сэкономит ваше время, обеспечит поддержку на каждом из этапов и гарантирует превосходный результат.

Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость»:

Каким бы ни было ваше решение, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным риелторам и юристам. Совершайте даже самые сложные сделки быстро и выгодно!

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция 2020

Один объект недвижимости очень часто оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Такая ситуация возможна по разным причинам. Недвижимость могут получить в наследство сразу несколько наследников одной очередности, приватизировать все жильцы и пр. Долевая собственность порождает множество вопросов. Большинство из них возникают, если один из владельцев решает заняться отчуждением своей доли.

Процедура продажи в таком случае осуществляется с соблюдением ряда индивидуальных правил, закрепленных в гражданском законодательстве. Например, нельзя продавать долю, не предложив ее прочим собственникам. Но в целом схема реализации схожа с продажей целого объекта.

Что такое долевая собственность на квартиру?

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).

Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.

Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге. Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей. А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.

Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок. Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей. В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

Можно ли продать свою долю в квартире?

Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.

Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.

В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.

В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.

Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.

Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.

Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.

Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую. Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего. Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.

С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.

В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения. Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой. Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

Как продать все доли в квартире одному покупателю?

Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:

• Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
• Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.

Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры. В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении. Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире

Собственником недвижимости быть приятно! Как-то успокаивает одно осознание того факта, что тебе принадлежит квартира, ты можешь не только в ней жить, но и вообще распоряжаться ею по своему усмотрению. Быть собственником не всей квартиры, а только доли в ней, тоже приятно, но уже не так.

У тебя всё ещё есть своё жильё (как его ни назови – комната, угол, место), но вот распорядиться им уже не так просто.

Пессимисты скажут, что счастливый исход вообще невозможен, оптимисты не увидят никакой проблемы, мы же предлагаем вам быть реалистами – подойти к вопросу со всей серьёзностью, потому что только тогда на него получится найти ответ, который вас устроит.

Сегодня разбираемся, как продать долю в квартире – какие для этого нужны документы, каким должен быть порядок действий и что делать, если другие собственники против.

Чтобы собственной долей в квартире можно было как-то распоряжаться, а уж по крайней мере её продавать, для начала её нужно определить, говоря юридическим языком – выделить.

Дело в том, что доля в квартире слишком часто приобретается не путём купли-продажи, а каким-то другим образом – в наследство, в дар, в результате приватизации.

Неудивительно, что из-за этого новые собственники иногда даже не знают, что они, собственно, получили, ведь они не готовились к этому приобретению так же тщательно, как если бы были покупателями.

Выделенная доля может быть представлена в двух видах. Первый, куда более распространённый, называется идеальным, а выражается в дробях или в процентах. Например, ½ или ¼ от квартиры. Тем, кто помнит математику со школьной скамьи, не составит труда перевести эти доли в проценты – получится 50% и 25% соответственно.

Но вот если мы захотим перевести идеальную долю в реальную, простой математической теории будет недостаточно, нужна будет ещё и информация о конкретной площади. Реальная доля в квартире (она же – выделенная в натуре) выражается в квадратных метрах. Это куда более удобный вариант, чтобы распоряжаться своей собственностью. Скажем, если мы владеем 25% четырёхкомнатной квартиры, то знаем, что можем продать одну комнату.

Если мы владеем 50% той же квартиры, то знаем, что можем продать две комнаты. А если мы владеем 25% однокомнатной квартиры? Вот тут-то на помощь и придёт знание точного количества ваших квадратных метров.

В идеальном мире деление квартиры на доли не вызывает никаких сложностей. Большое помещение можно поделить на два помещения поменьше. Совсем хорошо, если каждому из этих помещений ещё получится организовать по отдельному входу, а также оборудовать их кухнями и санузлами – и ничего не будет в недостатке.

Но подобное, к сожалению, случается редко, чаще приходится делить маленькие помещения на помещения ещё меньше, а за прихожие с ванными – сражаться не на жизнь, а на смерть. Больше того, описанная выше ситуация с выделением ¼ четырёхкомнатной квартиры в виде комнаты, тоже бывает не так уж часто – разве что в каких-нибудь старых питерских коммуналках.

Вы же не сможете запретить новым собственникам, скажем, пользоваться коридором, даже если в рамках своей доли прав на него он не имеет. В итоге, чтобы минимизировать свои потери, лучше не воевать с другими собственниками, а дружить. И вот почему.

Выстраиваем отношения с другими собственниками – и продаём долю им

Современное российское законодательство разрешает вам продавать свою долю в квартире кому угодно – но, скажем так, предлагает отдавать предпочтение другим собственникам. В целом, это их преимущество логично и даже справедливо – собственники в праве влиять на то, кто живёт с ними по соседству в одной квартире. Если вы хотите продать свою долю собственнику другой доли, действовать вам следует так.

Сначала – получите все необходимые разрешения. Хорошо, если доля принадлежит вам лично, а вот если собственник – несовершеннолетний, то для её продажи нужно получить разрешение органов опеки и попечительства, а ещё предоставить собственнику место жительства.

Подобное разрешение же нужно получать от своего супруга или супруги, если доля в квартире была получена в браке.

К слову о браке, совместно нажитую недвижимость не стоит путать с долями в квартире – если супруги владеют ей вдвоём, это вовсе не значит, что каждый из них владеет своей долей и может как хочет ей распоряжаться.

После получения всех необходимых разрешений, договоритесь с соседом о цене. Имейте в виду, что если в процессе вы передумаете и захотите её изменить, сделать это уже не получится. Найдите компромиссную сумму, которая устроит вас обоих, определить её можно с помощью риелтора и юриста, а ещё лучше – с помощью профессионального оценщика.

Дальше можете начинать составление договора купли-продажи. Так как долю вы продаёте другому собственнику, вы не обязаны оповещать об этой сделке всех остальных – собственники квартиры же не изменятся.

Оформляете договор и передаточный акт, заверяете все документы у нотариуса, а после регистрируете переход права собственности в Росреестре. Готово! Точно так же, к слову, можно продать другому собственнику и не всю долю, а только её часть – скажем ⅓ от имеющихся у вас ⅔ .

Правда, чтобы провести подобную сделку, нужно проверить, соответствует ли размер заданной доли (а вернее, её части) необходимому.

Дело в том, что в прошлом, 2019-м, году в нашем законодательстве была сделана поправка, которая даёт ещё одно преимущество в выкупе доли другим собственникам. Теперь посторонним людям нельзя продавать так называемые микродоли в квартире, размер которых варьируется в зависимости от региона, но нигде не может быть меньше восьми квадратных метров.

Поправка, которая с первого взгляда может показаться спорной, на самом деле призвана предотвратить попытки давления на собственников. Представьте, что владелец совсем небольшой части квартиры предложит вам, другому собственнику, купить её за огромную сумму – а если вы не согласитесь, продаст её кому-то со стороны.

Таким образом недобросовестные риелторы привыкли “выживать” жильцов из больших квартир, но теперь сделать им это будет проблематичнее.

К счастью, закон защищает не только тех собственников, которые хотят оставить свои доли себе, но и тех, кто хочет от них избавиться. Если вы продаёте свою долю, а соседи её у вас не покупают, вы можете продать её и человеку постороннему.

Продаём долю человеку со стороны

То, что другие собственники располагают преимуществом для приобретения доли, вовсе не значит, что приобрести её могут только они. Дело в том, что многие пользуются своим правом слишком нагло – просто игнорируют сообщение одного из собственников о продаже, не соглашаются на покупку, но и не отказываются от неё. А казалось бы, если отказа нет, то дальнейшие действия невозможны, ведь так? Вовсе нет, если найти общий язык с вынужденными соседями не получилось, ищите другого покупателя.

Чтобы приобретение доли посторонним не было позже оспорено, нужно оповестить о её продаже других собственников. Оповещение составляем в письменной форме – правила его составления и даже просто бланки и примеры можно без труда найти в сети.

Выглядит оно следующим образом – данные получателя, данные уведомителя, данные доли, предложение о приобретении, дата, подпись. К слову, дата здесь особенно важна. Если отказ в приобретении прозвучит сразу – замечательно, можно искать других покупателей.

Если же отказа, как и согласия, не будет, придётся ждать месяц – и только по его истечении приступать к поискам нового покупателя. Тогда, если сделка будет проведена правильно, никакие законные возражения к нему станут невозможны.

Имейте в виду, что некоторые собственники могут пойти на любые ухищрения, чтобы продажа доли не состоялась. Например, согласиться на покупку – а потом постоянно её переносить.

Или оспорить детали оповещения – например, заявить, что оно якобы было составлено неправильно, ну или у адресата были веские причины, по которым он его пропустил.

Но заниматься этим, конечно, придётся в суде, и далеко не факт, что суд встанет на сторону людей, упустивших свой шанс на приобретение доли. Есть надежда на справедливость!

В остальном процесс продажи доли постороннему примерно такой же, как и обладателю другой доли (а тот, в свою очередь, примерно такой же, как продажа обычной, целой, квартиры).

Вы собираете все необходимые для сделки документы – те, что демонстрируют ваше право собственности, те, что обосновывают цену доли, те, что подтверждают вашу личность Кадастровый паспорт, технический план, все возможные и нужные разрешения.

И добавляете к ним письменные отказы в приобретении доли от остальных собственников – ну или какое-либо подтверждение того, что за месяц они никак не отреагировали на оповещение о продаже. Затем оформляете договор купли-продажи вместе с передаточным актом, заверяете это всё у нотариуса и регистрируете в Росреестре переход права собственности.

Также, не забудьте о госпошлине и об уплате налога с продажи, если вы владеете долей меньшей пяти, в некоторых случаях – трёх, лет. Налог также можно не платить, если сумма сделки покрывается миллионом рублей, составляющим налоговый вычет, ну и в некоторых других ситуациях – но это, пожалуй, тема для отдельной статьи.

Ещё несколько нюансов – и подведение итогов

Так как вы можете распоряжаться своей долей в квартире как хотите, вы можете не только продать её, но и, например, подарить. Причём есть смысл вручить такой подарок даже не самому близкому человеку – вместе с долей он получит преимущественное право выкупа остальных долей, в результате чего и вы сможете получить ту или иную выгоду.

Некоторые интернет-форумы также рекомендуют избавляться от неинтересных никому долей следующим способом – берёте крупный кредит, оставляете долю в залог, совершаете какое-либо приобретение, а потом просто ждёте, когда недвижимость из-за вашего долга перейдёт банку.

Звучит хорошо, но мы эту аферу рекомендовать не станем – в некоторых случаях она может быть просто опасна.

Нечасто, но бывает такое, что другие собственники не хотят приобретать долю в квартире, а выделить её в натуре для продажи кому-то ещё не представляется возможным, для этого она слишком маленькая.

За решением этой проблемы можно обратиться в суд – тот примет во внимание все детали дела, учтёт невозможность проживания в рамках доли и нежелание других собственников её приобретать, и назначит вам выплату компенсации.

Скорее всего, её получения придётся подождать, но в итоге вы всё-таки должны будете её получить – а это уже что-то.

Впрочем, понятно, что доводить дело до суда не хочется никому – это лишние траты денег, нервов и времени. Постарайтесь договориться с другими собственниками и объяснить им, что их права не бесконечны – они заканчиваются там, где начинаются ваши.

Доля, какой бы она ни была, в итоге будет продана. Вообще, этот небольшой и очень специализированный вопрос – лучшее подтверждение того, что неразрешимых ситуаций не бывает, и выход, причём законный, есть всегда.

Для рынка недвижимости ситуация, прямо скажем, редкая – и оттого только более ценная!

Источник: https://Novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками. Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и «Как это сделать в 2020 году законным путем?».

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

• можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
• сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

• об участниках с указанием паспортных данных;
• о цене;
• о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами  подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

• заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
• оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
• подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
• паспорта сторон сделки;
• если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
• оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

• не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
• не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

Сейчас читают: Как продать квартиру менее 3 лет без налога?

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

 Продажа доли в квартире — подводные камни

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-sobstvennikov/