Как продать долю в однокомнатной квартире

Как продать долю в квартире

Собственником недвижимости быть приятно! Как-то успокаивает одно осознание того факта, что тебе принадлежит квартира, ты можешь не только в ней жить, но и вообще распоряжаться ею по своему усмотрению. Быть собственником не всей квартиры, а только доли в ней, тоже приятно, но уже не так.

У тебя всё ещё есть своё жильё (как его ни назови – комната, угол, место), но вот распорядиться им уже не так просто.

Пессимисты скажут, что счастливый исход вообще невозможен, оптимисты не увидят никакой проблемы, мы же предлагаем вам быть реалистами – подойти к вопросу со всей серьёзностью, потому что только тогда на него получится найти ответ, который вас устроит.

Сегодня разбираемся, как продать долю в квартире – какие для этого нужны документы, каким должен быть порядок действий и что делать, если другие собственники против.

Чтобы собственной долей в квартире можно было как-то распоряжаться, а уж по крайней мере её продавать, для начала её нужно определить, говоря юридическим языком – выделить.

Дело в том, что доля в квартире слишком часто приобретается не путём купли-продажи, а каким-то другим образом – в наследство, в дар, в результате приватизации.

Неудивительно, что из-за этого новые собственники иногда даже не знают, что они, собственно, получили, ведь они не готовились к этому приобретению так же тщательно, как если бы были покупателями.

Выделенная доля может быть представлена в двух видах. Первый, куда более распространённый, называется идеальным, а выражается в дробях или в процентах. Например, ½ или ¼ от квартиры. Тем, кто помнит математику со школьной скамьи, не составит труда перевести эти доли в проценты – получится 50% и 25% соответственно.

Но вот если мы захотим перевести идеальную долю в реальную, простой математической теории будет недостаточно, нужна будет ещё и информация о конкретной площади. Реальная доля в квартире (она же – выделенная в натуре) выражается в квадратных метрах. Это куда более удобный вариант, чтобы распоряжаться своей собственностью. Скажем, если мы владеем 25% четырёхкомнатной квартиры, то знаем, что можем продать одну комнату.

Если мы владеем 50% той же квартиры, то знаем, что можем продать две комнаты. А если мы владеем 25% однокомнатной квартиры? Вот тут-то на помощь и придёт знание точного количества ваших квадратных метров.

В идеальном мире деление квартиры на доли не вызывает никаких сложностей. Большое помещение можно поделить на два помещения поменьше. Совсем хорошо, если каждому из этих помещений ещё получится организовать по отдельному входу, а также оборудовать их кухнями и санузлами – и ничего не будет в недостатке.

Но подобное, к сожалению, случается редко, чаще приходится делить маленькие помещения на помещения ещё меньше, а за прихожие с ванными – сражаться не на жизнь, а на смерть. Больше того, описанная выше ситуация с выделением ¼ четырёхкомнатной квартиры в виде комнаты, тоже бывает не так уж часто – разве что в каких-нибудь старых питерских коммуналках.

Вы же не сможете запретить новым собственникам, скажем, пользоваться коридором, даже если в рамках своей доли прав на него он не имеет. В итоге, чтобы минимизировать свои потери, лучше не воевать с другими собственниками, а дружить. И вот почему.

Выстраиваем отношения с другими собственниками – и продаём долю им

Современное российское законодательство разрешает вам продавать свою долю в квартире кому угодно – но, скажем так, предлагает отдавать предпочтение другим собственникам. В целом, это их преимущество логично и даже справедливо – собственники в праве влиять на то, кто живёт с ними по соседству в одной квартире. Если вы хотите продать свою долю собственнику другой доли, действовать вам следует так.

Сначала – получите все необходимые разрешения. Хорошо, если доля принадлежит вам лично, а вот если собственник – несовершеннолетний, то для её продажи нужно получить разрешение органов опеки и попечительства, а ещё предоставить собственнику место жительства.

Подобное разрешение же нужно получать от своего супруга или супруги, если доля в квартире была получена в браке.

К слову о браке, совместно нажитую недвижимость не стоит путать с долями в квартире – если супруги владеют ей вдвоём, это вовсе не значит, что каждый из них владеет своей долей и может как хочет ей распоряжаться.

После получения всех необходимых разрешений, договоритесь с соседом о цене. Имейте в виду, что если в процессе вы передумаете и захотите её изменить, сделать это уже не получится. Найдите компромиссную сумму, которая устроит вас обоих, определить её можно с помощью риелтора и юриста, а ещё лучше – с помощью профессионального оценщика.

Дальше можете начинать составление договора купли-продажи. Так как долю вы продаёте другому собственнику, вы не обязаны оповещать об этой сделке всех остальных – собственники квартиры же не изменятся.

Оформляете договор и передаточный акт, заверяете все документы у нотариуса, а после регистрируете переход права собственности в Росреестре. Готово! Точно так же, к слову, можно продать другому собственнику и не всю долю, а только её часть – скажем ⅓ от имеющихся у вас ⅔ .

Правда, чтобы провести подобную сделку, нужно проверить, соответствует ли размер заданной доли (а вернее, её части) необходимому.

Дело в том, что в прошлом, 2019-м, году в нашем законодательстве была сделана поправка, которая даёт ещё одно преимущество в выкупе доли другим собственникам. Теперь посторонним людям нельзя продавать так называемые микродоли в квартире, размер которых варьируется в зависимости от региона, но нигде не может быть меньше восьми квадратных метров.

Поправка, которая с первого взгляда может показаться спорной, на самом деле призвана предотвратить попытки давления на собственников. Представьте, что владелец совсем небольшой части квартиры предложит вам, другому собственнику, купить её за огромную сумму – а если вы не согласитесь, продаст её кому-то со стороны.

Таким образом недобросовестные риелторы привыкли “выживать” жильцов из больших квартир, но теперь сделать им это будет проблематичнее.

К счастью, закон защищает не только тех собственников, которые хотят оставить свои доли себе, но и тех, кто хочет от них избавиться. Если вы продаёте свою долю, а соседи её у вас не покупают, вы можете продать её и человеку постороннему.

Продаём долю человеку со стороны

То, что другие собственники располагают преимуществом для приобретения доли, вовсе не значит, что приобрести её могут только они. Дело в том, что многие пользуются своим правом слишком нагло – просто игнорируют сообщение одного из собственников о продаже, не соглашаются на покупку, но и не отказываются от неё. А казалось бы, если отказа нет, то дальнейшие действия невозможны, ведь так? Вовсе нет, если найти общий язык с вынужденными соседями не получилось, ищите другого покупателя.

Чтобы приобретение доли посторонним не было позже оспорено, нужно оповестить о её продаже других собственников. Оповещение составляем в письменной форме – правила его составления и даже просто бланки и примеры можно без труда найти в сети.

Выглядит оно следующим образом – данные получателя, данные уведомителя, данные доли, предложение о приобретении, дата, подпись. К слову, дата здесь особенно важна. Если отказ в приобретении прозвучит сразу – замечательно, можно искать других покупателей.

Если же отказа, как и согласия, не будет, придётся ждать месяц – и только по его истечении приступать к поискам нового покупателя. Тогда, если сделка будет проведена правильно, никакие законные возражения к нему станут невозможны.

Имейте в виду, что некоторые собственники могут пойти на любые ухищрения, чтобы продажа доли не состоялась. Например, согласиться на покупку – а потом постоянно её переносить.

Или оспорить детали оповещения – например, заявить, что оно якобы было составлено неправильно, ну или у адресата были веские причины, по которым он его пропустил.

Но заниматься этим, конечно, придётся в суде, и далеко не факт, что суд встанет на сторону людей, упустивших свой шанс на приобретение доли. Есть надежда на справедливость!

В остальном процесс продажи доли постороннему примерно такой же, как и обладателю другой доли (а тот, в свою очередь, примерно такой же, как продажа обычной, целой, квартиры).

Вы собираете все необходимые для сделки документы – те, что демонстрируют ваше право собственности, те, что обосновывают цену доли, те, что подтверждают вашу личность Кадастровый паспорт, технический план, все возможные и нужные разрешения.

И добавляете к ним письменные отказы в приобретении доли от остальных собственников – ну или какое-либо подтверждение того, что за месяц они никак не отреагировали на оповещение о продаже. Затем оформляете договор купли-продажи вместе с передаточным актом, заверяете это всё у нотариуса и регистрируете в Росреестре переход права собственности.

Также, не забудьте о госпошлине и об уплате налога с продажи, если вы владеете долей меньшей пяти, в некоторых случаях – трёх, лет. Налог также можно не платить, если сумма сделки покрывается миллионом рублей, составляющим налоговый вычет, ну и в некоторых других ситуациях – но это, пожалуй, тема для отдельной статьи.

Ещё несколько нюансов – и подведение итогов

Так как вы можете распоряжаться своей долей в квартире как хотите, вы можете не только продать её, но и, например, подарить. Причём есть смысл вручить такой подарок даже не самому близкому человеку – вместе с долей он получит преимущественное право выкупа остальных долей, в результате чего и вы сможете получить ту или иную выгоду.

Некоторые интернет-форумы также рекомендуют избавляться от неинтересных никому долей следующим способом – берёте крупный кредит, оставляете долю в залог, совершаете какое-либо приобретение, а потом просто ждёте, когда недвижимость из-за вашего долга перейдёт банку.

Звучит хорошо, но мы эту аферу рекомендовать не станем – в некоторых случаях она может быть просто опасна.

Нечасто, но бывает такое, что другие собственники не хотят приобретать долю в квартире, а выделить её в натуре для продажи кому-то ещё не представляется возможным, для этого она слишком маленькая.

За решением этой проблемы можно обратиться в суд – тот примет во внимание все детали дела, учтёт невозможность проживания в рамках доли и нежелание других собственников её приобретать, и назначит вам выплату компенсации.

Скорее всего, её получения придётся подождать, но в итоге вы всё-таки должны будете её получить – а это уже что-то.

Впрочем, понятно, что доводить дело до суда не хочется никому – это лишние траты денег, нервов и времени. Постарайтесь договориться с другими собственниками и объяснить им, что их права не бесконечны – они заканчиваются там, где начинаются ваши.

Доля, какой бы она ни была, в итоге будет продана. Вообще, этот небольшой и очень специализированный вопрос – лучшее подтверждение того, что неразрешимых ситуаций не бывает, и выход, причём законный, есть всегда.

Для рынка недвижимости ситуация, прямо скажем, редкая – и оттого только более ценная!

Источник: https://Novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Как продать долю в однокомнатной квартире

На форумах и в газетах объявлений часто встречается предложение купить долю в квартире. Несмотря на невостребованность подобных объявлений, все-таки они находят своих покупателей.

Но, как правило, речь идет о долях в двухкомнатных, трехкомнатных квартирах и частных домах.

В последнее же время мы с вами часто становимся свидетелями того, что некоторые продавцы предлагают нам купить долю в однокомнатной квартире.

Продажа доли в однокомнатной квартире: преимущественное право

Естественно, что продажа доли, тем более – в однокомнатной квартире, сопряжена с самыми разными моментами и обладает своей спецификой, своими нюансами.

Когда речь заходит о продаже долей или частей какой-либо недвижимости, часто мы слышим о преимущественном праве покупателя. Как правило, преимущественным правом обладают те жильцы или собственники, которым принадлежит другая доля в квартире или часть дома. Им-то и стоит предложить купить долю в вашей однокомнатной квартире.

Конечно, мы понимаем, что если возникло решение продать долю в однокомнатной квартире, значит, скорее всего, с другим собственником наладить контакт не получится. Однако если этого не сделать, вы рискуете продавать свою долю вечно: подобные предложения на рынке недвижимости редко когда находят отклик.

Впрочем, чтобы продать свою долю, вовсе необязательно мириться с собственником. Риэлторы отмечают: достаточно заказного письма с уведомлением, где вы сообщаете о своем намерении продать долю в недвижимости. В письме стоит сообщить все нюансы продажи: цену, условия и другие тонкости.

По закону в обязательном порядке вы должны уведомить другого собственника (или собственников) о своем решении продать долю.

Если в течение месяца вам не пришло письмо с подтверждением, что другой собственник решил купить вашу долю в однокомнатной квартире, вы можете выставлять объект в свободную продажу.

Если же собственник соглашается, сама процедура продажа доли не вызовет затруднений: для оформления сделки вам нужно будет обратиться к нотариусу и представить полный пакет документов на долю.

Доля в однокомнатной квартире: кому это интересно?

Если же помириться с другим собственником квартиры не удается, как не удается найти компромисс, стоит заняться поисками тех людей, которые могли бы купить доли в однокомнатной квартире. Практика показывает: на рынке работают специалисты, которые профессионально занимаются продажей долей в проблемных квартирах. Как правило, у них есть своя клиентская база, поэтому шанс продать долю у вас остается.

Об особенностях продажи доли в однокомнатной квартире

По закону, вы не имеете право продавать свою долю в квартире по цене, которая ниже той, что была предложена другими собственниками. Если же вы снижаете цену, процедуру с рассылкой уведомления стоит повторять всякий раз, когда стоимость изменяется.

Если же покупатель на стороне все же нашелся, а никто из собственников так и не откликнулся на ваши предложения, стоит приступать к оформлению всех необходимых документов. В самом процессе продажи доли в однокомнатной квартире никаких тонкостей и нюансов нет – он стандартен, как все процессы, связанные с продажей другой недвижимости.

Источник: http://uc-impulse.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8E-%D0%B2-%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%BD%D0%BE%D0%B9-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80/

Продать долю в однокомнатной квартире

Это самый сложный из всех вариантов продаж долей. Рассмотрим подробнее.

Можно ли продать долю в однушке?

Да, можно. Продажа может быть осуществлена после того, как сособственнику в этой квартире будет предложено выкупить долю по определенной цене. При отказе соседа или игнорировании им Вашего предложения, можно продавать любому иному покупателю.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Кооперативная квартира что это

Кому нужна доля в однокомнатной?

На первый взгляд, действительно, нормальному гражданину такая доля не нужна для проживания. Получается, что два посторонних человека живут в одной комнате Но покупки долей, в основном, и осуществляются для каких-то дальнейших шагов:

· Вынужденные обстоятельства покупки доли. У гражданина нет возможности купить полноценную маленькую комнату в коммунальной квартире, и он готов купить такую долю для проживания;
· Экономический расчет. Если в квартире никто не проживает (например, она досталась по наследству после родителей), покупатель доли приобретает как бы целую квартиру. И пока у собственника второй доли не возникнут претензии, такой покупатель будет в свое удовольствие проживать на всей территории квартиры.
· Доля может быть нужна второму собственнику. В этом случае, ее цена может быь не ниже, а даже выше рыночной.
· Долю хочет купить агентство с целью дальнейшей выгоды;
· Есть ряд фирм, выкупающих доли под прописку
· Ряд негативных факторов, по которым продается или покупается доля (назло, чтобы врагам не досталась, рейдерам, для терроризирования второго собственника и пр.). Можно при таких обстоятельствах продать и от целой квартиры долю. А можно от доли продать долю.

Сколько стоит доля в однокомнатной квартире?

Если продавать второму собственнику, доля может стоить дороже рыночной. Как говорится, последняя комната в коммуналке всегда самая дорогая.

Если продавать третьим лицам (не соседям), цена доли обычно ниже, чем цена отдельной площади, примерно в два раза. О ценообразовании читайте на страницах нашего сайта.

Консультация специалиста по продажам долей

У нас есть постоянная услуга — юридическая консультация по продаже долей в недвижимости.

Такая консультация может быть бесплатной, если ее проводит специалист-риэлтор. Если же Вы хотите более глубоко понимать проблемы и правовые последствия, юридическую составляющую таких продаж, к вашим услугам платный адвокат по недвижимости. Он ответит не только на все Ваши вопросы, но и без вопросов расскажет много интересного, подскажет варианты сделок из своей практики.

Приходите, поможем!

Источник: https://www.AdveconSPb.ru/natural/bargaininhabited/videlenaya-dolya/prodat-dolyu-v-odnokomnatnoy-kvartire/

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».

Капкан №1. Купить, но не купить

Прежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).

Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.

Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.

«В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.

Айвар Маликов

Юрист международной юридической фирмы Integrites

«Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.

В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине. И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

«Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки.

«Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

«Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.

Олеся Спиричева

Адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры»

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней.

Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

«Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Источник: https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Как продать долю в однокомнатной квартире: пошаговая инструкция на 2020 год

Отчуждение доли в общем имуществе всегда сопряжено с рядом сложностей юридического и межличностного характера. Для успешной продажи части жилого помещения обязательно нужно соблюсти юридическую процедуру, подчиненную нормам гражданского права. Точное следование букве закона гарантирует благополучное проведение сделки и исключит вероятность участия в судебных тяжбах.

Правовая регламентация

Продажа части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, встречает на своем пути подводные камни, обходить которые целесообразно на пути планирования сделки, что позволит избежать финансовых потерь.

Ст. 246 Гражданского кодекса РФ наделяет каждого владельца доли в однокомнатной квартире правом распоряжаться имуществом по своему усмотрению: дарение, передача по наследству, оставление в залог – все осуществляется по желанию собственника, но при соблюдении действующего законодательства.

ГК РФ в статье 250 регламентирует принцип продажи долевой собственности. При отчуждении части жилой площади в первую очередь реализовывается право преимущественного выкупа остальных владельцев имущества. Если со стороны совладельцев предложения не поступают, продажа доли в однокомнатной квартире происходит третьим лицам.

Важно! После осуществления сделки нужно брать во внимание то, что совладельцы жилого помещения в соответствии со ст. 200 ГК РФ вправе обжаловать продажу доли в судебном порядке, учитывая срок исковой давности для своего случая.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» производимое отчуждение доли в общей собственности должно заверяться нотариусом.

Последовательность действий при продаже

После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.

Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:

Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
Составление договора купли-продажи.
Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.

К сведению! Полномочия уведомлять Росреестр о совершающихся юридических действиях лежат на нотариусе.

Итоговым результатом продажи доли становится получение новым собственником выписки из ЕГРН о возникновении у него права владеть, пользоваться и распоряжаться частью жилого помещения. Совершение регистрационных действий по переходу прав собственности осуществляется в обязательном порядке.

Составление договора купли-продажи

Статьей 550 Гражданского кодекса определено, что договор купли-продажи составляется только в письменной форме с соблюдением основных правовых требований.

Совет! Рекомендуется подготавливать бланк договора в печатном виде. Использование рукописного текста вызывает предсказуемые сложности его восприятия сторонами и участниками сделки.

При заполнении формы договора купли-продажи нужно обратить внимание на соблюдение в нем требований гражданско-правовой сферы. Статьи 555—556 кодифицированного закона говорят об обязательном упоминании по тексту следующих элементов:

Предмета договора – наименование объекта сделки с указанием точной информации о его местонахождении и иных характеризующих данных;
Стоимости доли в однокомнатной квартире.

Если указанная информация отсутствует, договор купли-продажи считается недействительным. В обязательном порядке бланк договора должен включать в себя следующие составные части:

Общее название документа с указанием места и даты его составления;
Вводная часть, содержащая персональные и паспортные данные сторон сделки;
Характеристика объекта с адресом его местонахождения;
Указание на исходные данные правоустанавливающих документов;
Информация об остальных владельцах недвижимого имущества;
Стоимость доли и порядок осуществления расчетов;
Права и обязанности сторон по договору;
Сведения, подтверждающие отсутствие наложенных обременений;
Заверяющие подписи сторон;
Печать и подпись нотариуса.

Договор купли-продажи дублируется из расчета на количество участников сделки. Каждый экземпляр заверяется нотариально и обладает равной юридической силой в сравнении с остальными копиями.

Скачать договор купли-продажи доли в однокомнатной квартире

В обязательном порядке приложением к договору становится акт приема-передачи, определяющий фактическое состояние объекта и констатирующий отсутствие претензий у сторон по отношению друг к другу. Данный документ, так же как и договор, удостоверяется подписями продавца и покупателя.

Скачать акт приема-передачи для договора купли-продажи

Подбор документов

Прежде чем приступать к нотариальному оформлению сделки, собственнику части однокомнатной квартиры нужно подготовить:

Форму договора купли-продажи в необходимом количестве экземпляров;
Документы, удостоверяющие личность, и их копии;
Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
Технический паспорт (технический план) жилого помещения;
Сведения, подтверждающие осведомленность всех собственников о продажи доли в общей квартире;
Выписки из домовой книги;
Заявления на совершение регистрационных действий в отношении квартиры от продавца и покупателя.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как прописать родственника в собственную квартиру

Перечень документов, необходимый для проведения сделки, связанной с продажей доли, не отличается по своему составу от иных списков документов по продаже недвижимого имущества.

Совет! Перед началом процесса по продаже квартиры целесообразно получить юридическую консультацию касательно своей ситуации. В индивидуальном порядке и в зависимости от обстоятельств владения жилой площадью, возможно, что возникнет необходимость в предоставлении дополнительных материалов.

Расходы

Продавцу и покупателю в ходе передачи прав собственности на долю предстоит потратиться по следующим пунктам:

Услуги нотариуса по подготовке и оформлению договора купли-продажи;
Ведение сделки в юридической конторе;
Государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки (не более 20 тысяч рублей);
Перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы на ведение сделки юристом и нотариусом участники сделки распределяют между собой. Информация об этих тратах фигурирует в подписываемом договоре.

Траты на пересылку уведомлений о продаже доли всем собственникам жилого помещения берет на себя продавец. Он так же платит подоходный налог по стандартной ставке (30% в общем порядке, 13% для граждан РФ и для иностранных граждан, имеющих особый статус), если часть помещения была в его владении короткий промежуток времени.

Можно ли продать свою долю без согласия иных собственников?

В соблюдение требований ст. 250 ГК РФ все сособственники однокомнатной квартиры должны быть извещены о планируемом отчуждении доли жилплощади. Желательно это сделать посредством письменного уведомления с распиской в получении информации. По истечении 30 дней с момента отправки заказных писем владельцам долей, допустимо продавать часть помещения третьим лицам.

Осуществлять продажу законной доли без согласия второго собственника – прямое нарушение предписаний закона. Но в том случае, если реакция со стороны совладельца не поступает (нет предложений по выкупу), или заказное письмо с уведомлением о продаже доли в общей квартире не забирают из почтового отделения, отчуждать часть однокомнатной квартиры допустимо по прошествии месяца. Закон признается заведомое согласие остальных собственников при отсутствии личных предложений.

Какие юридические сложности могут возникнуть?

Осуществить отчуждение доли в однокомнатной квартире сопряжено с рядом проблем, препятствующих благополучному совершению сделки. В числе острых моментов, способных затормозить или даже отменить сделку, имеются те, решить которые в правом поле, без дополнительной юридической помощи, практически невозможно.

Среди совладельцев жилплощади есть несовершеннолетние дети

Договор купли-продажи не имеет юридической силы при наличии запрещающего письма из органов опеки и попечительства. Структуры, выступающие за защиту интересов детей, никогда не согласятся на ухудшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка. Отменить это решение не получится даже в судебном порядке.

Сособственник заявляет о желании приобрести долю

Гражданско-правовое законодательство предусматривает обращение совладельца к исковому производству в течение 3 месяцев после проведения сделки о продаже доли. Восстановить пропущенные сроки суд может при наличии уважительных причин (например, в силу длительного отсутствия гражданина по месту жительства в силу болезни или командировки) в соответствии со ст. 205 ГК РФ.

Возмещение убытков, понесенных покупателем доли из числа посторонних лиц, берет на себя объявившийся покупатель первой очереди.

Деятельность «черных» риэлторов

К сожалению, поиск добропорядочного покупателя доли в однокомнатной квартире нередко так и не приносит желаемых результатов. Зато возникновение так называемых «черных» риэлторов на первом этапе решает проблемы продавца. Последствия отчуждения доли негативны для всех совладельцев помещения.

Деятельность недобросовестных риэлторов нацелена на вынуждение остальных собственников продать свои доли в квартире по ценам, ниже рыночных. Для этого в ход идут все силы и средства – законные и преступные.

Нужна ли помощь юриста?

Чтобы при продаже части маленькой квартиры не попасться на удочку мошенников, нужно обращаться к юридической консультации специалиста. Сложности, встречающиеся на пути продавца доли, нередко приводят в зал судебных заседаний.

Грамотный юрист поможет решить имущественные споры на досудебной стадии. По возможности приведет стороны конфликта к договоренности о продаже однокомнатной квартиры целиком. Такой путь разрешения проблемы наиболее предпочтительный, не создающий сложности собственникам всех долей в общем имуществе.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-odnokomnatnoj-kvartire-i-sdelat-jeto-pravilno.html

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире?

Долевое владение недвижимостью создает определенные проблемы при использовании жилого помещения. Если доли установлены на однокомнатную квартиру, ситуация еще сложнее — приходится искать компромисс с другими совладельцами.

Невозможность бла бла достичь договоренности о порядке пользования жильем является наиболее распространенным случаем, когда возникает необходимость в продаже своей части. Поэтому владельцы долей в однушках предпочитают найти покупателя, чтобы избежать бесконечных конфликтов и проблем.

С чего начать продажу своей доли в однокомнатной квартире?

Вариант с продажей части жилого помещения существенно сложнее, чем сделка с целым объектом. Прежде всего, трудно найти покупателя, готового отдать деньги за неделимый объект.

Еще на стадии выбора будущего владельца, стоит предложить остальным собственникам квартиры выкупить долю. В любом случае при продаже посторонним лицам все равно потребуется уведомлять их о сделке.

Учтите следующие нюансы при продаже:

согласие остальных совладельцев на заключение договора не требуется, однако они могут реализовать право преимущественного выкупа на аналогичных условиях;
по правилам ст. 250 ГК РФ, продавец обязан уведомить в письменной форме каждого собственника о предстоящем отчуждении своей части — в этом документе указываются все существенные условия сделки, в том числе цена продажи;
на рассмотрение уведомления дается 30 дней, в этот период продавец не вправе продолжать действия по сделке.

Если остальные совладельцы согласны выкупить долю на аналогичных условиях, сделка будет продолжена с их участием. При отказе от выкупа, либо при затягивании ответа свыше месяца, она может быть продана на первоначальных условиях постороннему лицу.

По нормам ГК РФ возможны три варианта развития событий, связанных с реализацией права на преимущественный выкуп:

письменный отказ других собственников от приоритетного выкупа, оформленный до направления уведомления и удостоверенный в нотариальной конторе;
вручение уведомлений о предстоящей сделке с указанием стоимости по договору. Документ нужно вручить лично с проставлением даты и подписи, либо направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
поручение нотариусу подготовить и направить совладельцам однушки письменных уведомлений. Этот способ влечет дополнительный затраты, однако у продавца будет на руках нотариальный документ, подтверждающие соблюдение уведомительной процедуры.

Нарушение указанного порядка повлечет недействительность сделки по иску заинтересованных лиц. Кроме того, в течении трех месяцев с момента регистрации договора, остальные владельцы смогут через суд потребовать перевести на них права первоначального покупателя.

Возможные риски при продаже доли в квартире

Основные риски, которые нужно учитывать продавцу и покупателю, связаны с нарушением уведомительного порядка. Например, если согласие на приоритетный выкуп направлено почтой в последний день месячного срока, продавец может его получить уже после регистрации сделки. В этом случае договор придется аннулировать, либо этот вопрос будет разрешен в судебном порядке. Покупателю же придется возвращать вложенные средства.

Не менее рискованным вариантом является продажа части в квартире, среди собственников или жильцов которой есть несовершеннолетний ребенок. Еще на стадии согласования условий сделки продавец обязан получить разрешение органов опеки. На практике получить согласие отдела опеки практически невозможно, так как в жилое помещение будет фактически вселен посторонний человек.

Ввиду указанных сложностей, стоимость такой доли вряд ли будет существенной. Покупателю придется урегулировать множество проблем с вселением к чужим людям, что делает такой вариант сделки труднореализуемым на практике. Единственным оптимальным способом является ее покупка остальными собственниками.

Чтобы соблюсти все требования законодательных актов и гарантировать защиту своих интересов, лучше обратиться за помощью к юристу еще на стадии принятия решения о продаже доли в однокомнатной квартире. Юридическое сопровождение поможет избежать неблагоприятных последствий и рисков.

Источник: https://askjurist.ru/dolevaya-sobstvennost/mozhno-li-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Как можно продать долю в квартире?

В юридической практике довольно сложным является вопрос о том, как правильно и законно продать долю в квартире. Существует множество причин для совершения такой сделки. В большинстве случаев владельцы жилья не могут этот вопрос решить мирным путем и поэтому обращаются к юристам за помощью.

Впоследствии, как показывает практика, большинство людей теряет нормальные взаимоотношения с родственниками, что усугубляет проблему. Как же поступить в такой ситуации? Речь будет идти о том, как продать проблемную долю в квартире.

Что об этом скажут некоторые пункты законодательства Российской Федерации?

Продать часть квартиры – это довольно непростая сделка. Она осложняется тем, что в большинстве случаев нет точных данных о том, где начинается и заканчивается территория обоих дольщиков. Но все же продать долю квартиры является возможным. Сначала необходимо конкретно определить, какая именно «доля» кому принадлежит. Стоит заметить, что в юридической практике слово «доля» не употребляется, правильно произносить сочетание терминов «доля в праве собственности на квартиру».

Гражданский кодекс РФ гласит, что имущество, которое является собственностью двух лиц, принадлежит им на правах общей собственности. Существует имущество общее, совместное и такое, которое распределено по долям.

Взять, к примеру, распространенный случай: жилье, которое принадлежит супругам, приобретенное в официальном браке является общей собственностью.

Многие пары в наше время стали составлять брачные договоры, где можно четко указать половину каждого супруга на случай раздела имущества при разводе.

На сегодня есть два варианта для раздела совместного имущества: посредством договора и через суд. Если одна сторона решила продать свою часть квартиры, то другой совладелец имеет полное право быть претендентом на покупку второй половины. В случае если доли обеих сторон четко определены, то второй совладелец теряет свое право быть главным покупателем.

Практические рекомендации

Теперь перейдем к подробному описанию действий при продаже определенной части жилья. Сначала нужно убедиться, что другой собственник согласен на продажу вашей половины и он не намерен ее выкупать. Для этого нужно, чтобы второй совладелец дал письменный отказ от законного права покупки. Это дает вам возможность поиска других претендентов на жилье. Если совладельцев имущества несколько, то продавец имеет право самостоятельно выбрать, кому продать свою половину.

Очень сложными являются случаи, когда совладельцы не проживают по адресу своей прописки. По закону для продажи определенной части имущества необходимо оповестить всех владельцев специальным письмом из суда.

Они должны или подписать отказ от преимущественного права покупки, или же претендовать на покупку по указанным условиям и цене. Данные права и обязанности купли-продажи определены в Гражданском кодексе ст. 250 (пункты 2, 3).

Если в течение одного месяца остальные совладельцы квартиры не ответят на этот запрос, то вы имеете право продавать свою половину третьему лицу.

Как продать часть совместного имущества без всех вышесказанных ограничений? Альтернативным вариантом является законная сделка дарения своей половины. При этом не понадобятся письменные соглашения других совладельцев. Но в этом случае есть одно но.

Другие дольщики имею право подать жалование, по которому суд должен признать эту сделку дарения притворной. Это довольно рискованно для того, кто купил таким способом эту часть квартиры, ведь он может потерять деньги при удовлетворении иска совладельцев.

Вопрос продажи части однокомнатной квартиры

Наиболее сложным с юридической точки зрения является вопрос: как продать долю в однокомнатной квартире?

Обычно такой вопрос волнует бывших супругов, которые после развода хотят поделить нажитое имущество. Конечно, есть и множество других случаев. Естественно, в одной комнате могут проживать только близкие люди, поэтому если вдруг поднимается вопрос продажи части одного из совладельцев, то в таком случае конфликта практически не избежать.

Лучшим выходом в такой ситуации станет продажа жилья целиком с целью ровного раздела полученных средств. Но довольно часто возникают ситуации, когда одна сторона не согласна с таким решением.

Как же поступить в этом случае? Можно сделать полную перепланировку комнаты и разделить ее на две равноправные части. Но это сделать не так-то просто. Необходимо, чтобы в каждой половине были окно, отдельный выход и т. д.

Конечно, это проще сделать в большой, просторной и современной квартире, а вот с обычной однокомнатной квартирой старой планировки это практически нереально.

Очень сложно найти покупателя на 2 долю однокомнатной квартиры для проживания. Всем известно, что за таким предложением обязательно стоит какая-то проблема или спор. И конечно, мало кто захочет жить в одной комнате с незнакомым человеком. Поэтому, если вам необходимо продать свою половину однокомнатной квартиры, то лучше всего договориться о полной продаже. Второй совладелец может выкупить остальную долю.

Какие могут возникнуть сложности при продаже однокомнатной квартиры?

Все усложнится, если совладельцем является несовершеннолетний. В этом случае возможен только один выход: надо добиться разрешения органов опеки и попечительства, которые предоставят возможность положить деньги, полученные за продажу жилья, на имя ребенка в банк. Это делается на условиях дальнейшего распоряжения им этими средствами по достижении совершеннолетия.

Проблемным является случай, когда невозможно определить местонахождение совладельца. Нет человека, значит, нет ни договора, ни отказа. В основном такие сделки могут тянуться годами.

Довольно неприятным является случай, когда совладельцы в судебном письме соглашаются на выкуп вашей половины, но на подписание договора не являются. Таким образом, недоброжелательные соседи хотят затянуть весь этот процесс или же просто не желают договариваться.

Особенности при покупке части жилья

Если вы приобрели часть жилья, то уже автоматически попадаете под исполнение правовых законов долевого имущества. Их принципы зафиксированы Гражданским законом РФ статьями 246 и 247. В них указано, что владеть, распоряжаться и пользоваться этим имуществом могут все совладельцы в равных правах.

При этом необходимо учитывать интересы всех, даже тех, у кого самая меньшая часть. Как уже было сказано, по техническим причинам разделить стеной однокомнатную квартиру практически невозможно, поэтому в судовом процессе реально только установить порядок и правила пользования этим жильем.

В этом вопросе суд принимает решение, учитывая отдельные обстоятельства каждого собственника:

есть ли у собственников какие-то другие варианты жилья для постоянного проживания;
семейное положение обоих дольщиков;
учитывается факт проживания посторонних особ – иждивенцев;
финансовое положение собственников и т. д.

Зарегистрироваться по адресу нового места жительства собственник части имеет право без согласия других дольщиков. Но если вы имеете семью и детей и они будут проживать с вами, то обязательно понадобится письменное соглашение всех собственников помещения. Поэтому лучше всего при покупке доли в квартире делить ее на всех членов семьи. В таком случае проблемы с другими собственниками не должны возникнуть.

Подводя итог, можно выделить основные моменты, на которые стоит обратить особое внимание при продаже части жилья:

Имущество, которое является собственностью двух и больше лиц, может быть двух типов: долевое и совместное. Если в документах указаны четкие грани территории собственников, то в этом случае возникает меньше проблем с продажей определенной доли (по сравнению с совместным имуществом).
Если жилье находится в совместной собственности, то разделить его можно с помощью перепланировки, но это возможно только в случае технических возможностей самого жилья.
Проблемой является продажа доли в совместной однокомнатной квартире.
Если вы хотите продать часть жилья, то нужно в письменном виде оповестить всех дольщиков, а также обязательно необходимо указать цену и условия продажи.
Другие собственники имущества имеют преимущественное право претендовать на покупку продаваемой половины. Если они отказываются, то тогда уже можно искать других клиентов.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как риэлтору найти клиентов

Все права и обязанности собственников одного жилья зафиксированы в Гражданском кодексе. Поэтому в случае возникновения проблем с продажей своей доли нужно обращаться к юристам, которые помогут найти выход из сложившейся ситуации.

Источник: https://nasledstvo03.ru/sobstvennost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Можно ли продать долю в однушке

Долевое владение создает сложности с использованием жилья по прямому назначению. Если доли установлены на однокомнатную квартиру, ситуация еще сложнее – приходится искать компромисс при использовании неизолированного помещения несколькими лицами. О том, как продать долю в однушке в соответствии с законом, расскажем ниже.

С чего начать продажу своей доли в однушке

Невозможность достигнуть договоренности с другими владельцами долей в однокомнатной квартире о порядке пользования квартирой является наиболее распространенными случаями, когда возникает необходимость в продаже доли. Поэтому владельцы долей в однушках предпочитают найти покупателя, чтобы избежать бесконечных конфликтов и проблем. Для этого придется учесть особенности совершения сделок по ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на иных равных условиях.

Вариант с продажей доли в однушке существенно сложнее, чем сделка с целой квартирой. Прежде всего, намного сложнее найти покупателя, которого готов отдать деньги за долю в изначально неделимом объекте. Еще на стадии выбора покупателя целесообразно предложить остальным совладельцам выкупить долю, так как при последующей продаже посторонним лицам все равно нужно уведомлять их о сделке.

Учтите следующие нюансы продажи долей в жилых помещениях:

согласие остальных дольщиков на заключение договора купли-продажи доли не требуется, однако они могут реализовать право преимущественного выкупа на аналогичных условиях;
по правилам ст. 250 ГК РФ, продавец обязан уведомить в письменной форме каждого собственника о предстоящем отчуждении доли (в этом документе указываются все существенные условия сделки, в том числе стоимости продаваемой доли);
на рассмотрение уведомления дается 30 дней, причем в этот период времени продавец не вправе продолжать действия по сделке.

Обратите внимание! Если остальные собственники согласны выкупить долю на аналогичных условиях, сделка будет продолжена с их участием. При отказе от выкупа, либо при затягивании ответа дольше 30 дней, доля в однушке может быть продана на первоначальных условиях постороннему лицу.

По нормам ГК РФ возможны три варианта действий, связанных с реализацией права на преимущественный выкуп:

письменный отказ совладельцев от приоритетного выкупа, оформленный до направления уведомления и удостоверенный в нотариальной конторе;
вручение уведомлений о предстоящей сделке с указанием цены по договору (указанный документ нужно вручить лично с проставлением даты и подписи, либо направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении);
поручение нотариусу подготовить и направить совладельцам долей в однушке письменных уведомлений (этот способ влечет дополнительный затраты, однако у продавца будет на руках документ, подтверждающие соблюдение уведомительной процедуры).

Обратите внимание! Нарушение указанного порядка уведомления повлечет недействительность сделки по иску заинтересованных лиц. Кроме того, в течении трех месяцев с момента регистрации договора остальные владельцы смогут через суд потребовать перевести на них права первоначального покупателя доли.

Возможные риски при продаже доли в однокомнатной квартире

Основные риски, которые нужно учитывать продавцу и покупателю доли в однушке, связаны с нарушением уведомительного порядка. Например, если согласие на приоритетный выкуп направлено почтой в последний день месячного срока, продавец может его получить уже после регистрации сделки. В этом случае договор придется аннулировать, либо этот вопрос будет рассмотрен в судебном порядке. Покупателю придется возвращать вложенные средства, что может представлять серьезную сложность.

Не менее рискованным вариантом является продажа доли в квартире, если среди собственников или жильцов есть несовершеннолетний ребенок. Еще на стадии согласования условий сделки продавец обязан получить разрешение органов опеки. На практике, для продажи доли в однушке с проживающим ребенком, получить согласие отдела опеки практически невозможно, так как в квартиру будет фактически вселен посторонний человек.

Ввиду указанных сложностей, стоимость доли в однокомнатной квартире вряд ли будет существенной. Покупателю придется урегулировать множество проблем с вселением к чужим людям, что делает такой вариант сделки труднореализуемым. Единственным оптимальным способом в таких случаях будет покупка доли остальными собственниками.

Чтобы соблюсти все требования закона и гарантировать защиту своих интересов, целесообразно обратиться к юристу еще на стадии принятия решения о продаже доли в однушке. Сопровождение юриста поможет избежать неблагоприятных последствий и рисков, а все документы будут составлены в строгом соответствии с нормативными актами. Получите бесплатную консультацию наших юристов по всем вопросам, связанным с продажами долей в однушках.

Источник: https://skstroi.ru/kak-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире: пошаговая инструкция как продать свою долю выгодно — Жилищный вопрос

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом.

Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ.

Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев.

В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры.

Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
соглашение о покупке;
личные документы продавца и покупателя;
санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога.

При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

небольшая площадь долевого владения;
небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
отсутствие у совладельцев родственной связи;
конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://xn--74-plcq9a.xn--p1ai/zemlya/mozhno-li-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire-poshagovaya-instruktsiya-kak-prodat-svoyu-dolyu-vygodno.html

Можно ли продать долю в однушке — Все по шагам

Возможные риски при продаже доли в однокомнатнойквартире

Основные риски, которые нужно учитыватьпродавцу и покупателю доли в однушке, связаны с нарушением уведомительногопорядка. Например, если согласие на приоритетный выкуп направлено почтой впоследний день месячного срока, продавец может его получить уже послерегистрации сделки. В этом случае договор придется аннулировать, либо этотвопрос будет рассмотрен в судебном порядке. Покупателю придется возвращать вложенныесредства, что может представлять серьезную сложность.

Не менее рискованным вариантом являетсяпродажа доли в квартире, если среди собственников или жильцов естьнесовершеннолетний ребенок. Еще на стадии согласования условий сделки продавецобязан получить разрешение органов опеки. На практике, для продажи доли воднушке с проживающим ребенком, получить согласие отдела опеки практически невозможно,так как в квартиру будет фактически вселен посторонний человек.

Узнайте больше Перевод помещения из жилого в нежилое по шагам

Чтобы соблюсти все требования закона игарантировать защиту своих интересов, целесообразно обратиться к юристу еще настадии принятия решения о продаже доли в однушке. Сопровождение юриста поможетизбежать неблагоприятных последствий и рисков, а все документы будут составленыв строгом соответствии с нормативными актами. Получитебесплатную консультацию наших юристов по всем вопросам, связанным с продажами долейв однушках.

Источник: https://vseposhagam.ru/prodazha-doli-v-odnushke/