Как продать неприватизированную квартиру

Как можно продать неприватизированную квартиру?

как продать неприватизированную квартиру

:

  • Вариант №1
  • Вариант №2
  • Вариант №3
  • Возможные риски

Пока объект недвижимости не переведён в собственность владельца, он является собственностью государства и сама процедура продажи государственной недвижимости противоречит российскому законодательству.

Однако законодательная система устроена таким образом, что каждое положение имеет лазейку. Поэтому допускается совершение сделок с неприватизированной недвижимостью. Такая процедура проходит на грани законности и, в первую очередь, чревата для продавца.

Существует риск быть обманутым недобросовестным покупателем и остаться без жилья и денежных средств. В этой статье мы расскажем вам, как продать неприватизированную квартиру. Рассмотрим варианты решения проблемы и все тонкости вопроса.

Вариант №1

Неприватизированная квартира приобретает статус частной собственности совместными усилиями продавца и покупателя. Этот вариант подходит в том случае, когда покупателя интересует именно ваша жилплощадь. Процесс приватизации может занять порядка 3 месяцев, поэтому не каждый покупатель согласится ждать столько времени. Происходит сделка по следующей схеме:

  1. Покупатель вносит задаток за квартиру. На полученные средства продавец начинает собирать пакет документов, необходимых для приватизации. Момент передачи денег лучше заверить нотариально. Это послужит гарантией безопасности сделки для обеих сторон.
  2. С собранными документами нужно обратиться в территориальные органы, заведующие приватизацией недвижимости.
  3. Через определённый законом срок (порядка 30 дней), продавец становится законным собственником жилья.
  4. Дальнейшая сделка проходит в обычном порядке купли-продажи.

Для изменения статуса социального жилья потребуются следующие документы:

  • паспорта всех проживающих в квартире. Для несовершеннолетних граждан – свидетельство о рождении;
  • выписки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • договор соцнайма и другие технические документы на квартиру;
  • справку, подтверждающую, что вы ранее не участвовали в приватизации.

Возможно, понадобятся дополнительные документы, об этом вам сообщат в Росреестре.

Внимание! Приватизация — это бесплатная процедура, однако за оформление документов и получение свидетельства, подтверждающего ваше право собственности, придётся оплатить госпошлину.

Вариант №2

Если покупатель заслуживает доверия, то неприватизированная квартира может быть реализована следующим образом. Продавец оформляет на покупателя договор социального найма на объект недвижимости.

В этом случае, потенциальный покупатель становится юридическим владельцем жилплощади. Затем покупатель отдаёт продавцу заранее оговоренную сумму, после чего последний выписывается из квартиры. Теперь новый владелец может заняться переоформлением квартиры в собственность.

Из недостатков такого способа можно отметить, что вся сделка происходит на «честном слове». Соответственно, рискуют обе стороны. Конечно, можно попробовать найти нотариуса, который заверит такую схему. Но как показывает практика, 80 юристов из 100 откажутся от участия в этой процедуре.

Вариант №3

Продажа неприватизированного жилья может происходить по схеме буферного обмена. Для реализации такой схемы понадобится риэлтерское агентство недвижимости и покупатель, который согласится участвовать в этой процедуре. Происходит это так:

  1. Жилплощадь продаётся через агентство. При этом потенциального покупателя обязательно предупреждают, что жильё неприватизированное и предстоит довольно сложная процедура купли-продажи.
  2. Когда желающий приобрести квартиру будет найден, происходит буферный обмен. Покупатель приобретает у агентства жильё, равноценное по стоимости желаемому объекту недвижимости. Это так называемый буфер.
  3. После этого участники сделки собирают необходимые документы и происходит обмен недвижимостью.

В итоге покупатель становится владельцем неприватизированной недвижимисти, а продавцу достаётся «буфер». Буферная квартира реализовывается при помощи агентства недвижимости, курировавшего сделку и человек получает причитающуюся ему сумму.

К недостаткам такого способа можно отнести недоверие к сделке потенциальных покупателей. Поэтому подыскать человека, согласившегося на столь сложную процедуру, весьма проблематично. Поэтому вариант не подходит для людей, которые стремятся реализовать жилплощадь в кратчайшие сроки.

Возможные риски

Как продать неприватизированную квартиру? Без определённого риска – никак. При этом в равной степени рискуют и продавцы и покупатели. При нечистоплотности одной из сторон, вторая может остаться без денег и квартиры.

Например, человек переоформит договор социального найма и выпишется из квартиры, но оговоренную сумму после этого не получит. Или риэлторы откажутся выкупать буферное жильё.

Кроме того, с точки зрения законодательства, подобные сделки можно оспорить в суде. При этом неизвестно, какое решение примет Фемида. По сути, если продаётся неприватизированная недвижимость, сделка вполне может подпадать под статью «Мошеннические действия».

Чтобы обезопасить себя от возможных последствий, рекомендуется тщательно просчитывать каждый шаг сделки. Например:

  • иметь дело только с проверенными агентствами или людьми. Если человек вам незнаком, старайтесь документально подтверждать каждое действие;
  • при получении задатка, необходимо составить предварительный договор купли-продажи, где будут подробно расписаны обязанности сторон после совершения сделки;
  • документально заверьте стоимость квартиры. Это поможет избежать многих проблем при окончательном расчёте;
  • любые полученные или отданные средства подкрепляйте расписками.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/kak-prodat-neprivatizirovannuju-kvartiru.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру без приватизации

как продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Если это приватизированное жилплощадь, то есть два варианта:

  • Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;
  • Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

  • Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
  • Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
  • Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
  • Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
  • Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Как это сделать правильно?

как продать неприватизированную квартиру

Если квартира не приватизирована, значит, её владельцем является не то лицо, которое называет себя владельцем, а муниципалитет либо государство. Такое жилье продать можно, однако, на достаточно рискованных условиях. Поэтому, чаще всего, юрист рекомендует приватизировать имущество, а только потом заниматься его продажей.

Риск при продаже неприватизированного жилья

Продать неприватизированную квартиру реально, но в этом случае и продавцу, и покупателю придется столкнуться с определенным риском. Каковы подводные камни данной продажи?

  1. Риск не в свою пользу или мошенничество. Имеющий представление о букве закона покупатель сразу смекнет, что продавец перед ним не догадывается о последствиях своих действий. Поэтому абсолютно безнаказанно он может подписать с владельцем “непривата” документ о передаче прав собственности и не заплатить за это денег. Нередко происходит и такая ситуация, при которой владельцы неприватизированного жилья выписываются из квартир, а в итоге остаются ни с чем.
    Обращайте внимание, что зачастую подвоха можно ожидать не просто от рядового покупателя, но и от агентства.
  2. Ситуация покупателя. Закон предусматривает единичную возможность приватизации. Это значит, что если покупатель уже однажды приватизировал жилье, то на второй раз он этого сделать не сможет. Соответственно, купив “неприват”, он навсегда останется лишь жильцом в нем, но не собственником.
  3. Риск с обеих сторон. Важно понимать, что сделки с неприватизированной собственностью – дело нелегальное. Это не значит, что продавец или покупатель могут попасть в тюрьму из-за совершенной сделки. Однако третье заинтересованное лицо вполне сможет подать в суд иск на признание сделки недействительной. При этом данные действия вполне правомерны, ведь продажа “непривата” не может быть законной. Результат судебных разбирательств не всегда однозначен, но доказательств для подтверждения собственной правоты потребуется немало.

Избежать подобного риска, который может оказаться действительно серьезным, возможно только в том случае, если жилье будет приватизированным. Иначе одной из сторон неминуемо рано или поздно придется столкнуться с теми либо иными проблемами.

Риск будет существовать до тех пор, пока кто-либо не приватизирует жилье.

Можно ли застраховать сделку?

Если продавец все-таки решается на то, чтобы продать неприватизированную квартиру несмотря ни на что, то можно дать ему лишь несколько нетрудных рекомендаций, который смогут максимально его обезопасить в будущем в случае судебных разбирательств или иных затруднений:

  1. При написании договора ни в коем случае нельзя допускать каких-либо абстрактных сумм. Цена квартиры должна проговариваться и прописываться четко, без отступлений. На подобные уловки иногда идут покупатели, желая провести владельца “непривата”.
  2. Если приватизацию планируется провести совместно с будущим владельцем, то рекомендуется вначале взять с него залог за квартиру. При этом необходимо заключать предварительный договор, в котором обязательным условием будет составление в дальнейшем договора “купли-продажи” + обязательство покупателя в оплате всей оставшейся суммы.
  3. Любой важный шаг в рамках продажи необходимо документально фиксировать. За каждую сумму, полученную продавцом, следует брать расписки с подписями каждой из сторон.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Сколько человек может быть зарегистрировано в квартире

Предварительный договор, а также договор “купли-продажи” рекомендуется заключать не в домашних условиях, а вместе с юристом или нотариусом в условиях современного законодательства. Договор, составленный самостоятельно и заверенный лишь подписями сторон, не всегда может быть серьезно принят.

Продаем неприватизированную квартиру: возможные способы

На сегодняшний день существует два актуальных способа продажи “непривата”, которые практикуются продавцами. Отметим, что реализовывать их можно только с тем жильем, которое вообще может быть приватизировано. Если жилье не подлежит приватизации (например, оно ведомственное, располагается в военном городке и т.п.), то даже и помышлять о его продаже не стоит – его просто никто не захочет приобретать. Итак, рассмотрим, как продать неприватизированную квартиру:

  1. Простой метод. Самый простой вариант, которым чаще всего и пользуются продавцы, – это обычная продажа квартиры. То есть владелец заключает договор “купли-продажи”, получает свои деньги за жилье, выписывается из него, и на этом процедура для него заканчивается. Дальнейшие проблемы по приватизации попадают в руки к новому владельцу, а старого эта ситуация уже не коснется.
    Реализовывать этот вариант можно, но делать все нужно, конечно, добросовестно. То есть, первостепенной важностью становится предупреждение покупателя о том, что квартира неприватизированная. Если он решается на её покупку, то дело сделано.
  2. Буферная квартира. Подобный метод рекомендуют агентства, занимающиеся недвижимостью. И хотя он достаточно сложный и требующий много времени, многие используют его как наиболее законный и правомерный.
    Суть метода заключается в том, что покупатель выплачивает деньги продавцу, который, в свою очередь, приобретает на них у агентства буферную квартиру. “Буфер” при этом – жилье приватизированное. Следующей задачей становится обмен буферной квартиры на “неприват”, в ходе которого продавец выписывается из бывшей своей квартиры и прописывает туда покупателя с согласия властей. Наконец, “буфер” успешно продается обратно агентству, а продавец получает свои деньги.

Данные способы особенно хороши в том случае, если продавцу деньги необходимы в срочном порядке, и он не готов тратить свое время на сложный процесс приватизации.

Совместная приватизация продавца и покупателя

Можно приватизировать квартиру совместно с покупателем, предварительно уточнив, подлежит ли жилье приватизации вообще. Если да, и всё в порядке, то разрешается приступать к процедуре:

  1. Сначала следует собрать пакет документов, включающий в себя начисления жилищной квоты; бумаги с составом семьи; чеки “Жилье” (при наличии); документально подтвержденное право на льготы; свидетельства о рождении маленьких детей и паспорта остальных членов семьи.
  2. Приватизация – не бесплатная процедура. Если покупатель готов на покупку, то наверняка не будет против и оплаты процесса приватизации. В таких обстоятельствах необходимо обратиться в районную администрацию для подписания заявления на приватизацию. Оно будет рассмотрено за 30 дней, после чего нужно будет заключить договор приватизации. Если государство успешно рассмотрит все документы, квартира будет считаться приватизированной.
  3. После оплаты задатка покупателем продавец приобретает законное право на продажу жилья и на законных основаниях продает свою квартиру покупателю.

Данная сделка прозрачна и ясна. Однако при всех её положительных свойствах следует учитывать продолжительность организации процесса – потребуется затратить несколько недель на приватизацию и оформление всех бумаг. Поэтому если продажу необходимо осуществить в срочном порядке, то данный способ не подойдет.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире?

Данный вопрос имеет однозначный ответ – нет. Продать часть квартиры, собственником которой является государство, нельзя ни при каких условиях. Хотя бы потому, что для начала придется отсудить эту часть. Но с кем судиться, если квартира находится в муниципальной собственности? Выход из ситуации один – организовывать совместную приватизацию владельцев всех частей квартиры.

При этом никак, кроме обоюдного согласия всех владельцев, организовать процедуру не удастся. Как продажа части в неприватизированной квартире будет выглядеть при этом пошагово?

  1. Договоренность о приватизации с владельцами всех частей квартиры.
  2. Организация процесса приватизации с предоставлением всех необходимых документов и оплаты процедуры в долях, соответствующих долям квартиры.
  3. Далее можно отсудить свою долю и продать.

Неприватизированная квартира с долгами: как продать?

В данном случае проблема неприватизированной квартиры становится еще более сложной из-за долгов. Как здесь действовать?

  1. Договориться с покупателем. Если квартира очень впечатлит покупателя, то можно договориться с ним об оплате аванса (которым будут оплачены долги), затем приватизации, а после – основной суммы. Огромный риск в таком случае ложится на покупателя, так как есть вероятность, что продавец просто получит желаемое и скроется. Избежать данной проблемы можно, если фиксировать каждый шаг документально.
  2. Найти подходящее агентство. Некоторые агентства берут на себя ответственность за гашение долгов, однако, потом их запросы об оплате услуг могут возрасти.

Обязательно следует заявлять о наличии долгов или “непривата” заранее, чтоб в будущем избежать проблем. Также вам интересно будет узнать: Сколько стоит приватизировать квартиру.

Подробно о квартирном вопросе

Квартирный вопрос или как работают специалисты с неприватизированными квартирами: на вопросы отвечает профессиональный адвокат Шота Горгадзе:

Суть процедуры приватизации заключается в том, чтобы граждане вступали в законное владение своим имуществом и могли бы считаться его полноправными владельцами. Следовательно, чтобы не столкнуться со сложностями при продаже квартиры, стоит изначально его приватизировать или сделать это при продаже с покупателем.

Источник: https://2realtor.ru/prodat-neprivatizirovannuju-kvartiru/

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

1 613 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации.Продажа за более высокую цену. Длительный поиск покупателя.Уплата налога на прибыль в размере 13%. Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя Продавец не участвует в дальнейшей приватизации.Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. Получение согласия всех зарегистрированных граждан.Уплата налога на прибыль в размере 13%. В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен Возможность выбрать необходимое жилье.Законность сделки. Получение согласия главы администрации муниципального образования.Длительный поиск покупателя.Оплата комиссионных агентству. В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Можно ли продать неприватизированную квартиру – возможные варианты, примерный алгоритм

Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.

Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье?

Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.

Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

  • Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
  • Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
  • Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.

Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.

Продажа с приватизацией

Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:

  • Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
  • Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
  • Подайте документы на приватизацию.
  • Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
  • Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
  • Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
  • Регистрируете право собственности в квартире.
  • Заключаете сделку купли-продажи.

Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.

Продажа через прописку покупателя

Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:

  • Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
  • Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
  • Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет.
  • Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как получить лицензию на строительство

По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.

Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.

Обмен жилья

Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.

Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:

  • Если жилье изъято из жилого фонда.
  • Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
  • Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
  • Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.

Примерный алгоритм обмена

Процедура проходит примерно следующим образом:

  • Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
  • Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
  • Обмен регистрируется.
  • На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
  • Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.

Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.

Продажа квартиры с долгами

Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.

Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:

  • Найти подходящего покупателя.
  • Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
  • Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
  • Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.

Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.

Как продать неприватизированную квартиру

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Государство предоставляет бесплатное жильё тем, кто в этом нуждается. Однако жильё предоставляется исключительно для пользования, и иным образом распоряжаться им нельзя. Такое правомочие наступает только после приватизации. Поэтому стоит подробно рассмотреть, как продать неприватизированную квартиру.

Особенности неприватизированной квартиры

Итак, можно ли продать квартиру, если она не приватизирована? Неприватизированная квартира принадлежит государству и, как правило, муниципальным властям. Такое жилище предоставляется гражданам для временного проживания, но с правом в дальнейшем оформить его в собственность. Это отдельная процедура, которая отнимает немало сил и времени. По этой причине многие лица, имеющие в своём владении муниципальную квартиру, ищут способы продать её, не осуществляя приватизацию.

Но для начала стоит отметить все способы, которые допускают продажу жилья, приватизация которого ещё не была осуществлена.

Так, продать неприватизированное жилище можно одним из нижеследующих способов:

  • произвести стандартную процедуру приватизации;
  • действовать через агентство.

Каждый из указанных способов имеет свои нюансы и сложности. Точно сказать какой из них проще очень сложно. В каждом отдельном случае выбор может пасть на тот или иной способ.

К примеру, если квартиру не нужно срочно продавать, то можно не спеша произвести приватизацию. На это уйдёт порядка полугода. Однако в таком случае у неё будет не один, а несколько владельцев, то есть все прописанные жильцы.

Если же нет желания делить квартиру с другими жильцами или же уполномоченный государственный орган отказывает осуществлять приватизацию, то можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости в виде обмена. Данный способ сопряжён с большим риском и во многом зависит от надёжности контрагентов.

Главное, принять меры предосторожности, которые в случае чего позволят сохранить квартиру. Не стоит забывать и о мошенническом факторе. Узнав о том или ином способе реализовать муниципальную квартиру, необходимо для начала тщательно проверить все его особенности.

Приватизация жилья

Приватизация муниципального жилища довольно кропотливый процесс, который требует усилий не только инициатора процедуры, но и всех жильцов, которые проживают в соответствующей квартире.

Стоит отметить, что продажу муниципальной квартиры можно несколькими способами обусловить приватизацией:

  1. Можно осуществить приватизацию и потом продать. В таком случае необходимо будет заручиться согласием всех лиц, которые живут в квартире и после приватизации станут совладельцами, как правило, в равной мере. Это очень сложный способ, так как требует консолидации решений нескольких людей, чего добиться практически невозможно.
  2. Найти покупателя, который в дальнейшем сам будет приватизировать квартиру. Такой вариант самый удобный для продавца, так как не придётся оформлять документы. Достаточно просто заменить нанимателя в договоре найма.

Однако приватизация подходит не для всех категорий владельцев муниципальных квартир. Местные власти не всегда разрешают переход государственной собственности в частную, так что риск получить отказ довольно-таки велик. Кроме того, подобные действия в некоторых случаях могут быть расценены в качестве мошеннических намерений, так что велик риск быть привлечённым к уголовной ответственности.

В любом случае лучше осуществлять продажу уже после оформления на себя правомочия собственности. Ведь помимо административного аспекта существует иная проблема. Очень сложно договориться со всеми совладельцами жилья, не говоря уже о том, что приватизированная квартира обладает более низкой ликвидностью на рынке недвижимости, нежели изначально построенное частными застройщиками жильё.

Проблема найти покупателя довольно острая. Даже если найдётся такой покупатель, то, скорее всего, придётся сделать большую скидку.

Но в любом случае такой вариант в качестве способа оформления продажи неприватизированного жилья существует и при необходимости им можно воспользоваться.

Помощь агентства

Достаточно эффективной себя показала продажа неприватизированной квартиры посредством риелторских агентств. В основном такой метод используется, когда нужно продать квартиру в ипотеке. Ипотечный договор мало чем отличается от договора на проживание в муниципальной квартире. Такие конторы довольно распространены на территории России. Как уже было отмечено здесь главное надёжность партнёров: как агентства, так и покупателя.

В чём заключается роль агентства? Агентство в силу характера своей деятельности вправе осуществлять практически любые операции с недвижимостью. Оно непосредственно контактирует с государственными органами и может решить многие проблемные моменты, какие обычное физическое лицо просто в силу правового статуса решить не может.

Агентство непосредственно в процессе продажи неприватизированного жилища участвует в качестве организатора обмена.

Суть обмена состоит в следующем:

  1. Агентство находит жильё, которое берёт на свой баланс на ответственное хранение.
  2. Затем агентство находит покупателя для неприватизированной квартиры.
  3. После оформления соглашения об обмене покупатель и продавец идут в местную администрацию, где оформляется новый договор о найме с покупателем. Он в дальнейшем приватизирует квартиру сам.
  4. Затем агентство оформляет в собственность продавца взятую на ответственное хранение квартиру. Продавец как бы купит это жильё.
  5. После оформления продавец по своему желанию сможет продать квартиру, которая уже будет в его собственности.

Отличие данного способа от самостоятельного поиска покупателя заключается в том, что не придётся договариваться с покупателем и делать ему скидку. Агентство само находит заинтересованных лиц и берёт с них оплату себе. Продавцу же передаются права на купленную квартиру.

При передаче продавцу денег подобные действия могут быть расценены мошенничеством. Так что лучше оформить в собственность квартиру и продавать её уже в общем порядке, чем играть с уголовным законодательством.

Сложностью данного способа является то, что местная администрация может отказать заменить нанимателя, так как муниципальное жильё имеет целевой характер и выдаётся исключительно лицам, нуждающимся в жилье. Как правило, риелторские агентства сами решают подобные вопросы без проблем для участников соглашения.

Другим недостатком такого способа является неблагонадёжность большинства агентств. Как правило, на продавца квартира по обмену оформляется уже после смены нанимателя в муниципальном жилье. Так что агентство может легко обмануть продавца и ему придётся долгое время с ним судиться.

Во избежание подобных последствий лучше всего иметь дело с надёжными лицами и по строго регламентированному соглашению. Ведь лучше иметь на руках неприватизированное жилище, чем вовсе остаться без места жительства.

Как осуществить приватизацию?

Если надёжных агентств найти не удаётся, то лучше всего осуществить приватизацию жилья. Хотя на практике в большинстве случаев данная процедура растягивается на полгода, при грамотном подходе это можно сделать за месяц.

Главное, грамотно собрать все необходимые документы.

Для приватизации по законодательству необходим следующий перечень документации:

  • документ, являющийся основанием возникновения правомочия проживания соответствующих лиц в муниципальной квартире;
  • справка из жилищной организации или паспортного стола о лицах, имеющих регулярную прописку по соответствующему адресу;
  • чеки об оплате коммунальных услуг, об оплате стоимости муниципального жилья, если по соглашению о найме за проживание устанавливалась плата;
  • справочный документ из жилищной организации об отсутствии задолженности по квартплате;
  • паспорта лиц, участвующих в приватизации, а также свидетельства о рождении, при условии наличия проживающих в квартире несовершеннолетних граждан;
  • различные документы, удостоверяющие правомочие лиц, осуществляющих приватизацию на льготы от государства, в том числе на жилищное субсидирование.

Как правило, процедура осуществляется в местной администрации. Но сделать всё можно и через МФЦ (многофункциональный центр). Но стоит иметь в виду, что каждый гражданин может участвовать в приватизации лишь раз в жизни. Так что если кто-то планирует получить от государства иное жилое помещение, то ему лучше отказаться от участия в данной процедуре.

После этого можно продавать квартиру по своему усмотрению в общем порядке. Но для начала после осуществления приватизации лучше объединить все доли в одну. Для этого составляется ряд договоров дарения или купли-продажи в зависимости от количества долей.

Жилые помещения в долевой собственности оцениваются на рынке гораздо ниже, нежели жильё в единоличной собственности. Кроме того, если есть лица, которые не принимали участия в приватизации, но имели регулярную прописку на момент осуществления процедуры, то их лучше выписать перед продажей.

Такие лица сохраняют правомочие проживания пожизненно, только если не выпишутся из квартиры добровольно.

В общем, вопрос остаётся исключительно за ценой. Продать можно любой объект недвижимости. Однако ликвидность квартир с различной характеристикой разная. Так что лучше проконсультироваться с профессиональными и надёжными риелторами, прежде чем назначать цену и искать покупателя.

Главное, не забывать о том, что объект недвижимости – всегда дорогостоящее имущество. Но в зависимости от наличия проблем с оформлением такого объекта его цена может существенно меняться. Так что лучше сделать все документы и продавать жильё в общем порядке. Именно так можно будет получить максимальную выгоду от продажи.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру, продажа квартиры без приватизации

Правовая сущность приватизации – передача жилья муниципальными властями частным лицам в безраздельное владение и распоряжение. Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, аналогичен вопросу о передаче вещи, не принадлежащей владельцу. Для совершения правовых сделок с недвижимостью необходимо наличие зарегистрированного права собственности, что исключено без проведения приватизационной процедуры.

Как продать неприватизированную квартиру

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа».

Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями.

Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением – законная, эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать финансово и морально в ответ на проявленное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру сводится к тому, как реализовать принадлежащее имущество на максимально выгодных условиях.

Пошаговый алгоритм

Если со стороны муниципальных властей отсутствуют препятствия к проведению приватизационного процесса кроме наличия задолженности по предоставленным коммунальным услугам, то имеет смысл заключить предварительное соглашение с перспективным покупателем с обязательным условием о внесении аванса, размер которого перекроет сумму обязательств. Приватизация и последующая продажа квартиры требуют последовательного выполнения действий:

  1. Подготовка к приватизационной процедуре и подача следующих документов:
    • заявления на имя местной администрации или государственных органов власти, являющихся собственниками жилья;
    • согласия зарегистрированных граждан и официальных отказов лиц, не желающих получить в собственность жилплощадь в конкретном объекте недвижимости;
    • справок, подтверждающих отсутствие реализованного права на получение в собственность жилья от государства ранее;
    • паспортов дееспособных граждан и свидетельств о рождении несовершеннолетних лиц;
    • справки от управляющей компании жилищно-коммунального хозяйства об отсутствии просроченной задолженности за предоставленные услуги;
    • разрешения органов опеки на проведение процедуры при наличии зарегистрированных несовершеннолетних лиц;
    • договора социального найма или ордера – основания для проживания и использования жилплощади;
    • технического паспорта на жилищный объект;
    • выписки из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.
  1. Получение договора и подписание сторонами с последующей регистрацией в Росреестре на всех участников равными долями и получение выписки из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя, оценка объекта и оформление стандартной сделки купли-продажи с передачей жилья по акту и перерегистрацией владельца недвижимости.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как прописаться в деревне

Финансовые расходы

Процесс приватизации является бесплатной услугой для участников, но подготовительный этап, предпродажные мероприятия и дальнейшая реализация требует материальных издержек, включающих:

  • нотариально заверенные отказы от участия в приватизации при наличии отказавшихся;
  • услуги оценочной компании;
  • госпошлина по 2000 рублей за каждого участника приватизации;
  • получение выписки из Росреестра;
  • услуги агентства недвижимости при необходимости.

Срочная продажа неприватизированных квартир, прошедших приватизационную процедуру исключительно в целях законной реализации требует уплаты НДФЛ в размере 13 % от договорной стоимости, указанной документально в договоре.

Завуалированная «продажа» без приватизации

 

Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.

Обмен неприватизированного жилья

Законодательство не запрещает производить обмен квартирами по договорам социального найма (ст.72 ЖК РФ) с учётом ограничений (ст.73 ЖК РФ):

  • при признании жилья аварийным и подлежащим сносу;
  • если произведена несанкционированная перепланировка;
  • при признании нанимателя недееспособным;
  • при расторжении договора социального найма с последующим выселением жильцов.

Процедура обмена производится в следующем порядке:

  1. Подыскивается участник сделки самостоятельно, путём обращения в риелторские представительства или через интернет.
  2. После достижения договорённости посещается орган муниципалитета, куда подаётся заявление о проведении обмена между сторонами с приложением документов:
    • удостоверения личностей всех зарегистрированных жильцов;
    • ордеров или договоров социального найма обеих сторон;
    • согласия прописанных граждан на проведение процедуры обмена.
  1. Для завершения процесса необходимо обменяться объектами недвижимости и получить доплату согласно договорённости.

Вопрос доплаты денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципальным жильём, поскольку просматривается элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, а «покупатель» несёт риски по потере уплаченных денежных средств, так как купить неприватизированную квартиру запрещено законом.

Условием проведения сделки является согласие муниципалитета для прописки постороннего человека. Суть заключается в следующем:

  • получить оговоренную сумму средств и прописать «покупателя» на территории объекта;
  • выписаться зарегистрированным лицам;
  • переоформить на вновь зарегистрировавшегося жильца лицевые счета.

Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не запрещает «покупателю» в будущем оформить собственность в полное распоряжение путём проведения приватизации при неиспользовании предоставляемого один раз в жизни права.

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно.

Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом.

Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

  • обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
  • заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

Квалифицированные юристы помогут избежать мошенничества, объективно изучат картину и сделают выводы о посреднической компании. Ведь сама по себе сделка по продаже неприватизированной квартиры является незаконной, а чтобы сделка была по закону, необходимо хорошо его знать.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Продажа неприватизированной квартиры: процедура 2020 — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)

Отрицательный ответ на вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, показывает лишь, что закон не может разрешить полное распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в собственности у государства. Но есть несколько вариантов сделок, проведя которые и жилье продается, и закон не нарушается. Рассмотрим все возможности, действительно, ли нет никаких способов, чтоб законно продать квартиру, не прошедшую все этапы приватизации.

Особенность неприватизированного объекта недвижимости

Сначала следует определиться с тем, что это вообще такое – неприватизированная квартира.

Неприватизированное жилье числится в жилом фонде местных властей, как государственное. Значит, последний собственник, кто может распорядиться таким имуществом – это правительство страны (региона, муниципального округа, области, города).

В России программа приватизации жилых недвижимых объектов существует уже около 20 лет. Это говорит о том, что основной квартиросъемщик имеет право оформить полученное в полное владение жилье, как свое собственное, превратив его в частную собственность.

Минусы для лиц, проживающих официально в квартире, принадлежащей государству:

  • Во время передачи/принятия в наследство такой недвижимости, могут возникнуть ряд сложностей в оформлении. Иногда муниципалитет даже дает отказ. Из-за этого нотариусы не могут провести полноценную сделку.
  • Государственные жилищно-коммунальные службы, под приказом городских властей, имеют полное право выселять людей из квартир, им не принадлежащих. На практике такое случается крайне редко, но де-факто – государство может распорядиться жилищем по своему усмотрению.
  • Лица, относящиеся к родственной группе, или приезжие друзья, третьи лица, временной прописки на такой жилплощади, которая принадлежит городским властям.
  • Продажа запрещена.

особенность нечастного квартирного жилья – это принадлежность государственной системе. Продажа неприватизированной квартиры в таком случае рассматривается как распоряжение ею. Но это произвести невозможно потому, что по документам она числится как государственная (в народе еще называют её – «казённая»). Вот почему, перед тем как решиться на продажу такого имущества, его сначала следует приватизировать.

Допускается ли законом продажа квартиры без приватизации

Некоторые правовые нормативы, касающиеся легального осуществления сделок купли-продажи недвижимого объекта, все же позволяют продавать квартиры, не находящиеся на приватизационном учете в ЕГРН (Едином Государственном Реестре Недвижимости). Но для этого необходимо, чтобы соблюдались конкретные условия:

  1. Законность оформительской манипуляции.
  2. Наличие другого места проживания у продавца.
  3. Отсутствие долгов по коммунальным, иные квартирным платежам.

Если жилье располагается в домах, числящихся как аварийные, или которые скоро могут попасть под решение городского совета как ликвидационные (дома под снос), тогда продажа таких квартир невозможна никаким образом. При таких обстоятельствах квартиросъемщики дожидаются. Пока государственными силами их расселят по другим домам, а затем уже могут пробовать продавать новое неприватизированное жилье.

Схемы продажи на практике

Продажа неприватизированной квартиры возможна через практику определённых схем. При этом они не должны противоречить никаким статьям законов Жилищного или Гражданского Кодекса. Схемы действия, когда требуется срочно продать неприватизированное жильё, указаны в таблице ниже.

Вариант Описание схемы действий
Получение выписки из ЕГРН
  • По сути, в этой схеме, проводится непосредственная приватизация перед самой продажей.
  • Выписка делается из свидетельства о праве собственности, которое выдается исключительно после прохождения процедуры приватизации.
  • Документ дает право продавать собственность уже на следующий день после его создания.
Смена фигуранта в регистрации места проживания Происходит своего рода «рокировка»:1. Сделка проводится без нотариуса, но под расписку и изготовленный самостоятельно ДКП (договор купли-продажи).2. Продавец получает сумму за квартиру, на которой условились стороны.3. Покупатель вписывается в квартиру.4. Продавец выписывается.5. Покупатель сразу производит все необходимые действия по приватизации.
Одновременная с продажей приватизация Схема:1. Сначала продаются документы на приватизацию.2. Составляется договор о купле-продаже недвижимого имущества. Здесь важно пометить, что после завершения приватизиционного процесса, квартира автоматически перейдет в полное владение нового хозяина.3. Получение аванса от покупателя (под расписку).4. Как только приватизация закончиться, недвижимость отходит автоматически в собственность к покупателю.
«Буферное» жильё Алгоритм действия:1. Составляется ДКП с предполагаемым покупателем.2. В обязательном порядке его уведомляют об отсутствии частной собственности.3. Выкупается «буферное» жилье (идентичное неприватизированному варианту), находящееся в полной собственности у агентства.4. Документация готовится на «буферный» объект продажи.5. Производят обмен неприватизированной квартиры на «буферную».6. Продавец, ставший собственником «буферной» квартиры, продает её.

Нюансы

При этом следует обратить внимание на некоторые особенности или моменты, которые будут нужны при осуществлении безопасных сделок:

  • Оплата налога с дохода от сделки по ДКП составляет в размере 13%. Она обязательна.
  • Мошенничество со стороны агентов. Продажа неприватизированной квартиры через агентство предполагает наличие посредника, который может оказаться аферистом. Во избежание таких инцидентов, следует обращаться только в проверенные фирмы, имеющие хорошую репутацию и хорошие отзывы.
  • При «буферном» исполнении сделки интересы приобретателя утрачиваются. Есть риск, что он так и останется жильцом, а не собственником. Но это минус для тех лиц, которые уже использовали своё право на приватизирование жилого объекта.
  • Есть риск судебных разбирательств, если кто-то из сторон захочет выяснить, действительна ли сделка по закону. Есть случаи, когда вышеописанные схемы сделок признавались судебной инстанцией, как мнимые, ничтожные.
  • Когда отдается задаток, то сторонам лучше оформить предварительный ДКП (в дополнение к расписке), где будет освещена обязанность покупателя приобрести квартиру в любом случае.

Оформление квартиры под её приватизацию обычно занимает около месяца времени. Это одно из препятствий, которое останавливает квартиросъемщиков от того, чтобы пройти все этапы, чтобы жилье перешло в полную собственность к жильцам (или одному жильцу). Поэтому схемы предварительной приватизации могут не практиковаться. В таких случаях возможен вариант продажи неприватизированного жилого объекта одновременно с проведением процедуры приватизации.

Прочтите также: Как приватизировать дачу: пошаговая инструкция

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Можно ли продать неприватизированную квартиру или комнату в 2020г

Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье

Легко совершить любую сделку, если жилье приватизированное, как можно продать арендуемую у государства жилую площадь? Законных вариантов продать квартиру, находящейся в муниципальной собственности нет. Существуют обходные пути, позволяющие получить деньги за уступаемую другому квартиросъемщику неприватизированную недвижимость.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

  1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
  2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
  3. Найти покупателя.
  4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
  5. Получить решение администрации.
  6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
  7. Совершить сделку купли – продажи.

Если  даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Детально приватизация муниципального жилья прописана в отдельном посте на нашем сайте.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от  квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

  • паспорта взрослых членов приватизации;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • домовая книга и выписка из нее;
  • жилищный ордер (договор социального найма);
  • согласие остальных членов семьи;
  • доверенность для представителя (если есть);
  • выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Продать через прописку покупателя

Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

  • подлежит сносу;
  • признано аварийным;
  • в нем проведена незаконная перепланировка.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Центр юридической помощи