Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать

Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать — Всё расскажем

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

2 390 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

Паспорт заявителя.
Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма

Штраф за неузаконенную перепланировку	От 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспорта	От 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;

Источник: https://vserasskajem.ru/kupili-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-chto-delat.html

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Не следует путать перепланировку и переустройство. Если в первом случае имеется вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных коммуникаций, перенос или установка дополнительных элементов системы водоснабжения, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по переустройству, проблем и административных запретов в данном случае намного меньше, а получить нужные разрешения — проще.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

Производить вмешательство в состояние несущих стен.
Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Какие действия допустимы

Разрешены действия:

Не затрагивающие несущие конструкции.
Не изменяющие режим тепло- или водоснабжения.
Не нарушающие работу естественной вентиляции.

На сегодняшний день если вы решили убрать межкомнатную дверь и оставить проем «голым» а также убрать окно разделяющее комнату и балкон, то это перепланировка! Кадастровый инженер с местного БТИ обязательно попросит вас вернуть все как было или придется узаконить перепланировку через суд. Получить технический паспорт не получится без приведения жилья в прежнее состояние.

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями.

В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено.

С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию. Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита. После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу.

Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу.

Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение договора о купле-продаже квартиры не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много.

Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена.

Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

Для граждан — до 5 т.р.;
Для должностных лиц — до 50 т.р.;
Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Обычно изменения, сделанные бывшими владельцами, не относятся к недопустимым, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут отмечены. Появится т.н. «паспорт БТИ в красных линиях», которыми отмечаются участки изменений в несущих конструкциях или иные недопустимые действия, что существенно усложнит процесс продажи и снизит цену квартиры.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
Приложить к нему проект изменений.
Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
Получить разрешение в отделе архитектуры.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как отключить радиоточку в квартире

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-perplanirovkoj

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски — Ваше право

Согласно действующему законодательству для выполнения любых работ, связанных с планировкой квартир, необходимо получать разрешение в соответствующих регулирующих органах.

Однако, как показывает практика, некоторые несознательные граждане пренебрегают этим, в результате чего у людей, приобретающих вторичное жилье, возникают определенные проблемы.

Помимо этого? нормативные акты постоянно дополняются и изменяются, поэтому то, что раньше было правильным, в какой-то момент времени может перестать быть таковым.

На фоне этого возникает один вполне закономерный вопрос: чем чревата покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой? Давайте постараемся разобраться в этом более подробно и узнаем, с какими рисками придется столкнуться покупателям недвижимости, а также как застраховать себя и избежать множества проблем.

Общая информация

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе.

Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ.

В нем прописаны все термины, процедура оформления разрешительной документации, приведена классификация перепланировки, а также определена мера наказания за любые нарушения законодательства.

При этом важно понимать, что далеко не все работы по изменению конфигурации жилого помещения требуют получения разрешения. В некоторых случаях будет достаточно всего лишь уведомить БТИ о планируемом ремонте, чтобы сотрудники данной государственной организации задокументировали будущие изменения. К таковым относятся следующие:

перенос сантехнического оборудования;
монтаж дверного прохода в несущей стене;
переоборудование и остекление балконов;
возведение тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;
возведение межкомнатных перегородок;
перенос дверных проходов.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Основные требования нормативно-правовых актов

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому вы должны знать, в каких случаях запрещается производить любые изменения конфигурации жилых помещений. К таковым относятся следующие:

если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
ухудшают вентиляционное оснащение;
повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Виды переустройства жилых помещений

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и согласны пойти на столь рискованный шаг, то необходимо иметь подробное представление о том, какой она может быть. Действующее законодательство подразделяет переустройство жилой площади на два вида:

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект.

Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей.

После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями.

В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя. Поэтому, выбирая квартиру, вы должны очень внимательно подходить к изучению ее технического паспорта и прочей документации.

Ведь если после оформления сделки в будущем регулирующими органами будут обнаружены какие-либо нарушения, то вам придется уплатить штраф.

Приобретение жилья в кредит

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости.

В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи.

Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

Какие риски следует учитывать?

Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм.

Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным.

Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:

нарушение в функционировании вентиляции;
проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей.

Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф.

Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Как быть покупателям?

Каждый человек должен очень ответственно подходить к приобретению жилья.

Особенно это касается тех случаев, когда осуществляется покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку, ведь после подписания договора собственником объекта недвижимости будете вы и вся ответственность ляжет на вас.

В этом случае есть два варианта решения проблемы: переделать все документы на жилье в предусмотренные законодательством сроки или возвращать помещения в исходное состояние. Первый метод менее затратный и трудоемкий, поэтому лучше всего остановиться на нем.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:

заявление на изменение конфигурации помещения;
технический паспорт;
оригинал и копия договора купли/продажи;
копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
новый план;
письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов.

Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.

На что обращать внимание при выборе жилья?

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Источник: https://sportkbrn.ru/prochee/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-riski.html

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

3 039 просмотров

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как пересчитать проценты по ипотеке

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_grozit_pokupka_kvartiry_s_neuzakonennoy_pereplanirovkoy/7697

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — риски

Продажа квартиры с перепланировкой, не согласованной должным образом, является законной. При регистрации права собственности не требуют технический документ на жилье.

Фото взято: https://i1.ytimg.com/vi/YyBfGPb9BO0/maxresdefault.jpg

Собственник дома не всегда знает о его перепроектировании. Например, если жилье получено по наследству или по договору дарения. Покупателю стоит проявить бдительность и проверить, соответствует ли план жилья в техническом документе тому, что есть в реальности, так как в дальнейшем могут наступить неприятные последствия.

Суть перепроектирования

Под ним понимается изменение размеров помещений в результате переноса или ликвидации перегородок, устройство в капитальных стенах проемов, перенос ванны или туалета.

Перепланировки, которые узаконить не получится:

Нарушающие условия проживания других жильцов;
Размещение отопительных приборов на балконах;
Установка полов с подогревом, запитанных от системы отопления;
Демонтаж несущих стен;
Увеличение площади квартиры путем присоединения мест общего пользования;
Уменьшение или демонтаж вентиляционных каналов;
Расположение помещения, в котором проведена вода над жилым помещением.

Несогласованное перепроектирование, при которой нормы СНиПов соблюдены, но не получено разрешение соответствующего органа. Такую можно узаконить.

Ответственность продавца и покупателя

В случае утаивания факта перепланировки от покупателя, продавец может ощутить неприятные последствия:

Покупатель имеет право требовать в суде расторжения договора, так как это является существенным недостатком, скрытым продавцом;
Покупатель может обратиться в суд с требованиями возмещения затрат, связанных с узаконением.

Ответственность за наличие в доме незаконного перепроектирования несет собственник квартиры. Пользоваться жильем в таком виде можно до тех пор, пока не придут представители соответствующих органов с проверкой, к примеру, по жалобе соседей или обслуживающей коммунальной службы. Представители коммунальных служб могут обнаружить факт перепланировки при обходе с целью проверки функционирования коммуникаций и счетчиков или при устранении аварии.

Законом предусмотрена ответственность:

Штраф;
Вынесение предписания о возврате квартиры в первозданный вид;
Возложение обязанности узаконить перепланировку;
Уголовная ответственность в случае, если из-за проделанных работ причинен вред здоровью людей.

Узаконивание перепланировки

В компетентный орган подается заявление с приложением:

Документов, подтверждающих собственность;
Технического паспорта квартиры;
Проект жилья.

В случае получения положительного ответа. Документы подаются для регистрации изменений кадастровый орган.

Возможные риски для покупателя

Купить перепланированную квартиру можно, но необходимо оценить риски. Возможно ли впоследствии ее узаконить? Если возможно, то оценить материальные и временные затраты. Можно, конечно, и новому собственнику не узаконивать. При этом следует учесть, что при продаже такого жилья цена ее будет меньше примерно на 10% аналогов. Круг потенциальных покупателей более узким, так как купить такую квартиру по ипотеке банк не разрешит.

Источник: https://DomStrouSam.ru/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

При состоявшейся сделке, в случае несоответствия фактической планировки технической документации БТИ, возникает резонный вопрос какие действия необходимо предпринять?

Проверить проводилась ли в квартире перепланировка, а также о шагах, которые потребуется предпринять для узаконивания перепланировки, возможно из материалов этой статьи.

Независимо от того, кем была выполнена незаконная перепланировка ответственность за состояние помещений ложится на текущего собственника.

Анализ выполненных работ

Согласно действующему законодательству, при выявлении факта самовольной перепланировки, такие ремонтные работы необходимо узаконить. Достоверно определить перечень выполненных ремонтных работ, а также вероятность их согласования возможно сравнив учетно-техническую документацию БТИ с состоянием квартиры «до перепланировки» и фактически именующуюся.

К учетно-технической документации Бюро Технической Инвентаризации относятся:

Если «на руках» имеется план с зафиксированными нарушениями (с красными линиями), понять, что было изменено при перепланировке несколько проще.
Для этого, помимо плана с «красными линиями», потребуется запросить в бюро технической инвентаризации архивную копию поэтажного плана и провести сравнительный анализ.

Примеры планов БТИ с выявленной самовольной перепланировкой

Приведенные в качестве примера планы БТИ описывают выявленную самовольную перепланировку с изменением расположения сантехники, кухонного оборудования, сносом и возведением перегородок, устройством проемов и новых помещений.

Пример архивной копии учетной документации БТИ

Независимо от того, в какой период времени были выполнены работы по перепланировке квартиры, ее согласование проводится по действующим нормативам и правилам.

Постановление Правительства города Москвы № 508, которое является главным регламентом в сфере согласования перепланировок по городу Москве, определяет порядок и мероприятия которые возможно согласовать.

Действие ПП №508 не распространяется на московскую область. В Московской области существует внутренний муниципальный регламент, который является аналогом 508 Постановления.
Зачастую, что процесс согласования, что перечень разрешенных мероприятий в области разнится с Москвой.

Для полного понимания возможности реализации ранее выполненной перепланировки в области, необходима предварительная консультация. Получить консультацию возможно либо в Администрации города, либо в нашей организации.

Для этого необходимо направить изначальное планировочное решение на квартиру, а также эскиз выполненных мероприятий по перепланировке.

Квалифицированные специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в области согласования перепланировок смогут помочь Вам оценить перспективы согласования имеющейся планировки или оптимизировать объемы ремонтно-восстановительных работ при их необходимости.

Подготовка документации для согласования в Москве

В настоящим момент регламентом определен порядок согласования как ранее выполненной, так и планируемой перепланировки и/или переустройства. Если выполненные работы не содержат мероприятий, противоречащих действующим нормам, для их согласования потребуется разработать «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

В зависимости от состава выполненных строительных мероприятий и особенностей конструкции здания, существуют варианты процедуры подготовки технического заключения:

Жилой многоквартирный дом имеет бетонные междуэтажные перекрытия, и перепланировка не затронула несущие конструкции.

В этом случае техническое заключение может выполнить любая организация, имеющая допуск СРО на нужный вид деятельности, что сегодня заменяет лицензию.

Наша организация имеет допуск СРО и разрабатывает техническую и проектную документацию для согласования перепланировок.

Жилой многоквартирный дом имеет деревянные/смешанные междуэтажные перекрытия либо при проведении перепланировки были изменены несущие конструкции.

Для согласования такой перепланировки за разработкой технического заключения потребуется обратиться к автору-проектировщику здания или организации его замещающей.

Для большинства типовых жилых домов авторские организации известны. В тех случаях, когда по пришествии времени авторская организация перестала существовать как юридическое лицо, либо не разрабатывает технические заключения, требуется обращаться в замещающую автора организацию. Для жилых зданий с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями разработку технических заключений выполняет замещающая автора-проектировщика организация.

В настоящее время автора-проектировщика дома замещает ГБУ «Экспертный центр».

Документы для согласования перепланировки в Подмосковье

В большинстве районов Подмосковья, в отличие от Москвы, нет регламента узаконивания выполненной перепланировки.

Даже в том случае, если перепланировка не нарушила действующих норм, ее согласование проводится местным надзорным органом на основании решения суда.

Помимо искового заявления о сохранении имеющегося панировочного решения, суду потребуется предоставить судебное техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ», разработанное организацией, определенной судебными органами.

В некоторых случаях надзорные органы Подмосковья идут навстречу собственнику и разрешают согласовать перепланировку без судебного процесса.

Согласование и оформление выполнении перепланировки

Если получено положительное техническое заключение, то следующим шагом в Москве будет передача пакета документов для согласования в Мосжилинспекцию в офисе Госуслуг «Мои документы».

Подробнее о составе пакета документов написано в этой статье.

Если замечаний к представленной документации не последовало, на основании заявления собственника, квартиру посещает приемочная комиссия Мосжилинспекции, проверяющая соответствие согласованной документации фактическому состоянию объекта.

После подписания комиссией акта о завершенной перепланировке и уплаты штрафа согласование, для приобретенной с незаконной перепланировкой квартиры, может считаться состоявшимся.

Финальным шагом оформления документов останется только графическая фиксация изменений вызванным для этого техником БТИ и получения обновленных учетно-технических документов с измененным планировочным решением.

В Подмосковье изменения в учетно-техническую документацию БТИ вносятся на основании решения суда.

О различиях в оформлении выполненной перепланировки в Молве и Московский области написано здесь.

Обязательность согласования любой перепланировки

Как показала практика, приобретённую с неузаконенной, пусть даже незначительной, перепланировкой квартиру оформлять должным образом все равно придется и лучше это сделать не дожидаясь предписания надзорного органа о возврате квартиры в первоначальное состояние. Чаще всего на восстановительный ремонт или узаконивание дается срок до шести месяцев.

О необходимости согласования любой перепланировки подробнее рассказано здесь.

Примеры предписание жилищной инспекции и уведомление управляющей компании

Исходя из вышесказанного, если есть вопрос о том, что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, существует единственный ответ – начинать процедуру согласования перепланировки по факту.

Наши специалисты ответят на вопросы в сфере перепланировок заданные в письмах электронной почты, на сайте или по телефону и проконсультируют с учетом всех нюансов Вашего конкретного случая.

Источник: https://apb1.ru/chto-delat-esli-kupili-kvartiru-s-nezakonnoy-pereplanirovkoy.html

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой:риски

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Желание увеличить свою жилплощадь возникает у многих, но не всегда удается исправить то, что не устраивает с помощью одного дизайна интерьера. Тогда некоторые начинают серьезную реконструкцию с техническим переоборудованием. И только когда ее нужно продать, начинают возникать сложности. Или обратная ситуация – риски, при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, появляются уже для покупателя.

Внимание! Правонарушение в статье 7.21, подразумевает наложение штрафа за нарушение правил пользования жилым помещением. То есть когда произведены какие-то работы, и они не узаконены, человек нарушает законодательство.

Поэтапный подход

В самом переоборудовании, нет ничего страшного, если оно проведено в соответствии с законом и легализовано. А информацию об этом можно получить, просто сравнив актуальный поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Но и здесь требуются определенные знания, чтобы читать такие документы, поэтому в данном вопросе лучше обратиться к специалистам.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

К сведению! Нормы жилищного права не могут запретить сделку с недвижимым имуществом. То есть сегодня есть возможность, как продать квартиру с незаконной планировкой, так и купить такую. Но нужно понимать, что покупателя такое приобретение будет отягощать как материальными, так и временными тратами. Он вынужден будет за свой счет всё переделывать или узаконивать, если это возможно.

Изменение пространства в 2019

ЖК дает определение всем ремонтным работам и делит их на группы:

требующие предварительного получения разрешения;
не требующие разрешительной документации и согласования;
оформленные по упрощенной схеме без проекта;
производимые по типовому проекту и оформленные с внесением изменений в технплан;
запрещенные.

Не требует разрешения

Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Последние можно проводить, не согласовывая с государственными исполнительными органами жилищного надзора:

ремонт, при котором не затрагиваются несущие элементы строения и не выполняются демонтажные работы, связанные с этим;
замена дверей и окон без изменения размеров проемов;
монтаж встроенной мебели;
установка (снос) перегородки из гипсокартона;
замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
перенос на другую стену полотенцесушителя в ванной комнате;
установка наружных антенн за пределами квартиры;
перестановка нагревательных и газовых приборов;
замена внешних фасадных конструкций без изменения конфигурации.

Невозможно узаконить

Некоторые виды работ категорически запрещено делать (даже если соседи дали согласие), поскольку может появиться возможность нарушения конструкции здания:

перенос мокрых зон (кухня, санузлы) в другие помещения над жилыми комнатами;
объединение жилой зоны с балконом и вынос батарей;
совмещение кухни с другими комнатами, в случае если используется газовая варочная панель;
снос внутренних несущих перегородок;
частичное присоединение общественного домового коридора;
блокировка или демонтаж общего вентиляционного стояка;
подключение «теплого пола» к общим коммуникациям.

Рекомендация! По последнему пункту разрешение в управляющей компании можно получить, если объект расположен на первом, либо или последнем этаже, в зависимости от схемы подачи тепла.

Риски и перспективы

Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права.

Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид.

Когда финансовая организация выдает ипотечный кредит, она рискует своими средствами, поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается.

Полезно! Позиции у банков разные и их достаточно много. Есть такие, что дают отказ при любых нелегальных изменениях и те, кто готов принять в залог квартиру, даже имеющую красную линию.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Как оформить сарай в собственность

Регистрация изменений

Для законного осуществления переустройства требуется разрешение. Для получения данной услуги, в обязательном порядке необходимо предоставить проект. Такой документ можно подготовить самостоятельно, если изменения незначительные. Или обратиться в проектную компанию, которая является членом саморегулируемой организации СРО и имеет все необходимые допуски к выполнению запланированных работ.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-riski.html

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать)

Задумав перепланировку квартиры, жилец помещения часто не предполагает, что в определенный момент возникнет необходимость её реализации. Поэтому осуществляют все новые конфигурации в конструкции помещения без согласования с нужными органами с уверенностью в том, что со своей жилой площадью можно сделать всё, что пожелается. Можно ли реализовать жилплощадь с перепланировкой, которая не узаконена?

Перепланировка — это что такое?

Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка представляет собой реконструкционные работы, в ходе которых меняются конфигурации жилой площади. Подобные «переделывания» вносят в техпаспорт. Переустройство в помещении производятся на основании положений законодателя, и требует согласования с муниципалитетом.

Важно! Если муниципальные органы владельцу квартиры не разрешили проводить перестроение в помещении, и он не согласовал с ними произведенное переустройство несущих конструкций, подобную перепланировку считают нелегальной.

Необходимо ли узаконить перепланировку при реализации жилья?

Разные конструкционные изменения в помещении проводят с согласия контролирующих инстанций (Жилинспекция, БТИ). При выявлении подобных вмешательств собственник наказывается штрафными санкциями (ст. 7.21 КоАП РФ). Но вопрос не решается на этом. Жильцу требуется узаконить перепланировку через БТИ, Жилищную инспекцию, с помощью судебной инстанции либо возвратить все к первозданному виду.

Законность перепланировок жилья регулируются следующими актами законодательства:

ЖК РФ (ст. 25-26);
СНиП;
СанПиН;
ПП РФ от 21.01. 2006 г. №25.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Жилплощадь с конструктивными изменениями, произведенные вмешательства в которой своевременно не узаконили, могут признать после реализации некачественной продукцией на основе:

Закона о ЗПП № 2300–1 (ст. 19);
ГК РФ (ст. 477).

При этом продавцу могут назначить не только штраф, судебный орган вправе обязать его возместить моральный ущерб и другие затраты покупателя.

статью ⇒ Последствия неузаконенной перепланировки.

Основные документы

Если уже куплено жилье с перепланировкой, новому владельцу, потребуется предъявить следующую документацию для узаконивания «перестройки»:

паспорта;
правоустанавливающие бумаги на собственность;
договор купли-продажи;
бумага об оплате госпошлины на регистрацию жилой площади на нового жильца;
акт приемки жилплощади.

Реализация без разрешения и согласования

Как поступить, если перепланировка является противоправной, а квартиру требуется срочно продать? Как реализовать подобное жилье, не согласовав с органами местного управления?

Возможны следующие способы:

Согласовать с покупателем вопрос, что после оформления на себя собственности он должен принять на себя обязательства по узакониванию проведенной перепланировки.

Этот пункт нужно внести в договор при сделке. В таком случае стоимость недвижимости придется понизить на двадцать процентов.

Оформить постояльцу жилплощади перепланировку самому.

Внести оплату в виде штрафа, потому что пакет документов не подали вовремя. После этого собственнику вручат техническую документацию в новой версии, выписку о регистрации перехода прав на жилплощадь, если произошли существенные изменения. С полученными бумагами на квартиру он вправе отправиться с покупателем в нотариальную контору для заверки сделки.

Важно! Если получится, что техническая документация просрочена, выписку о регистрации взять не удастся. Все равно придется узаконить изменения, полученные при перепланировке.

статью ⇒ Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Оформление продажи квартиры

Собственнику для этого требуется:

Посетить БТИ для получения выписки из кадастра (в ней указывают все новые конфигурации в конструкции помещений). Потребуется документ о технических характеристиках жилища и ксерокопия выписки из кадастрового реестра недвижимости (кадастрового паспорта).
С этими бумагами нужно пойти в управление градостроительства и архитектуры, чтобы вызвать специалиста. Он спроектирует преобразования в квартире, которые уже есть. Этот проект требует согласования с пожарными, муниципалитетом и др.
Если компетентные службы одобрят новшества, нужно оплатить штраф.
Далее необходимо пойти к главному архитектору по поводу разрешения, затем позвать сотрудника из БТИ. Последний обязан осмотреть жилплощадь и сделать технические документы.
Потом совершается сделка купли-продажи, как обычно. Нотариус для подписания сделки дополнительно может запросить:

договор купли-продажи;
Бланк договора купли-продажи квартиры
согласие других собственников жилья;
одобрение попечительского совета при условии, если один из собственников — несовершеннолетний ребенок;
выписку из домовой книги;
документ о наличии лицевого счета.

Как только бумаги оформлены нотариусом, требуется зарегистрировать жилище в госоргане, в результате этого владельцу жилплощади выдадут документ о получении прав собственности на жилплощадь.

Вопросы и ответы

Если суд отказал в согласовании, чем это грозит?

Если судья не удовлетворил ваши требования, и вы получили отказ в согласовании реконструкции, значит, она должна быть произведена с правонарушениями. В этой ситуации собственник обязан возвратить помещение к исходному состоянию.

На что нужно смотреть для обнаружения самовольного переустройства?

Часто владельцы жилья не обращают внимания на составленную документацию, поскольку считают, что в ней никто не заинтересован. Однако для выявления неузаконенной реконструкции есть очень эффективный метод — запросить у хозяина квартиры техпаспорт на жилплощадь. В нем зафиксируются все преобразования, которые осуществляются с недвижимостью.

Типичные ошибки и риски продавца при реализации объекта недвижимого имущества с нелегальной перепланировкой

Собственнику такого объекта недвижимости будет трудно отыскать покупателя. Не любой гражданин захочет покупать жилплощадь, для узаконивания переустройства в которой предстоит обратиться во многие службы и вложить деньги.
Если нелегальные изменения выявятся после приобретения квартиры, то новому жильцу ничего не останется, как самостоятельно провести работы с органами местного управления. На это потребуется дополнительные средства и время.

«Любая сделка с нелегальной перепланированной недвижимостью может быть признана противоправной, в связи с чем, суд обяжет стороне, которая реализует жилье, возвратить все деньги покупателю. Поэтому владельцу такого объекта недвижимого имущества требуется действовать на фоне правовой сферы для предотвращения финансовых санкций и немалых материальных расходов.

Законодатель не запрещает осуществлять денежные операции с подобными объектами недвижимости, но и даёт возможность органам власти признавать сделки купли-продажи недействительными», — поясняет Виктор Федорук, эксперт по жилищному праву, член координационного совета Общественной организации.

Пример

Ходили смотреть однокомнатную квартиру, где объединена лоджия с кухней, по левой стороне, где раньше был балкон, весит батарея. Хотим взять ипотеку. Мы задумались, что нам грозит в дальнейшем, если приобретем такую квартиру? И при реализации жилья возникнут ли проблемы?

Всякие самовольные изменения в конструкции помещения необходимо согласовать с Жилинспекцией и БТИ. После выявления нелегальной перепланировки жилец обязан оплатить штраф, предусмотренный КоАП. Плюс решение суда об устранении правонарушений.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Намного проще реализовать жилье, если проделанная перепланировка согласована с Жилищной инспекцией.
Неузаконенное переустройство жилплощади редко удается скрыть при продаже.
За квартиру с нелегальной перепланировкой не удастся выручить много средств.
Дешевле и легче согласовать перепланировку на основании законодательства, чем потом заниматься ее узакониванием.

Если у вас есть какие-то вопросы по поводу покупки квартиры с проблемной перепланировкой, то обратитесь к юристу.

Источник: https://1000meters.ru/prodazha-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-chto-delat/

Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить

Перепланировка квартиры в многоэтажке – трудоемкий процесс. Многие приступают к процедуре, не получив необходимые согласования

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие при этом могут быть последствия и как оформить ранее проведенную перепланировку.

Наказание: от штрафа вплоть до потери квартиры

Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком», о неузаконенных перепланировках в соответствующие инстанции чаще всего сообщают соседи.

К примеру, если в квартире сверху постоянно работает отбойный молоток и оттуда выносят большое количество строительного мусора, можно предположить снос несущей стены. По словам Мосжилинспекции, «доносы» соседей – основной источник получения такой информации. Ежегодно в ведомство поступает порядка 10 тысяч подобных обращений.

Около половины из этого числа перепланировок проходят с нарушениями. Также часто факт незаконной перепланировки обнаруживается при продаже жилья.

Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.

Если проверка показала, что в ходе перепланировки собственник осуществил законодательно запрещенные изменения, его обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Как правило, на это дается полгода.

Если собственник не выполнил предписание в установленный срок, суд может вынести решение о продаже квартиры с молотка. В этом случае из вырученных от продажи средств вычтут расходы на исправление самовольных изменений, а остальное вернут владельцу.

Делать ремонт будет новый собственник, которому и передадут деньги на это.

Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.

Еще одно решение о продажи квартиры на торгах было принято в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он совместил ванную с туалетом, а также расширил санузел за счет коридора (что допустимо), жилой комнаты и части кухни (что законодательно запрещено). Хозяин полтора года не впускал в квартиру инспекторов и проигнорировал предписание о возвращении жилья в прежний вид.

Продажа со скидкой

Конечно, это жесткие меры, которые власти применяют лишь в крайних случаях. Но у хозяев, которые вовремя не узаконили перепланировку, могут возникнуть другие проблемы – к примеру, при продаже квартиры.

Управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов отмечает, что сам факт перепланировки не запрещает продажу квартиры.

Но в соответствии с Жилищным кодексом покупателю придется либо привести жилье в соответствующий вид, который определен в действующем поэтажном плане, либо оформить перепланировку в течение полугода. В противном случае в дальнейшем он не сможет продать квартиру в таком виде.

По словам экспертов, многие покупатели вообще не рассматривают квартиры с неоформленной перепланировкой, так как не хотят лишних забот. Из-за этого к таким квартирам падает интерес, который ввиду сложившихся условий и без того не слишком высок. Поэтому продавая квартиру с неузаконенной перепланировкой, хозяину придется сделать немалую скидку – от 15% до 30% в зависимости от сложности перепланировки.

Проблемы с ипотекой

Частный риелтор Елена Качкова рассказала случай из своей практики: сделка по продаже квартиры с перепланировкой сорвалась, поскольку банк отказал в ипотеке. Собственник сделал из трешки двухкомнатную квартиру, причем после сноса стен площадь жилья изменилась. В документах на собственность значилась трехкомнатная квартира площадью 60,9 кв.

м, а по факту и техпаспорту это была двушка в 60,5 «квадрата». Покупателю понравилась квартира и устроила перепланировка, но банк не захотел выдавать ипотеку из-за разницы в площади. Риелтор отметила, что, имея на руках техпаспорт, оформить новое право собственности с уточненными параметрами не проблема, но покупатель отказался ждать и нашел другую квартиру.

Поэтому эксперт рекомендует продавцам оформлять все документы заблаговременно.

Банки вообще не любят квартиры с неоформленными перепланировками. Александр Москатов говорит, что кредит на покупку квартиры с не соответствующей закону перепланировкой точно не выдадут. Если при перепланировке не было сделано ничего запрещенного, заемщик может рассчитывать на кредит, но в кредитном договоре будет пункт, обязывающий его оформить перепланировку и передать банку соответствующие документы. Как правило, на это дается шесть месяцев.

Особенно внимательными к узакониванию перепланировки необходимо быть заемщикам, которые хотят изменить ранее приобретенную в ипотеку квартиру. Такие работы необходимо согласовывать с банком, при этом представители кредитора вправе явиться в залоговое жилье с инспекцией.

При незаконной перепланировке квартиры, о которой узнает банк, в зависимости от обстоятельств заемщику могут грозить разные меры: принуждение к согласованию планировки, расторжение кредитного договора с выплатой неустойки и пр.

К тому же, банк доложит о нарушениях в Жилинспекцию, и к проблемам с кредитором прибавится еще и административная ответственность.

Как узаконить выполненную перепланировку

Согласно законодательству, оформлять перепланировку после ее выполнения можно через суд. Для этого собственнику квартиры нужно подать в архитектурный отдел администрации заявление с просьбой узаконить перепланировку. Также нужно указать, что работы уже выполнены.

Затем квартиру посетит специалист Бюро технической инвентаризации (БТИ), который произведет замеры внесенных изменений. Эти данные будут указаны в новом техпаспорте. Также нужно согласовать изменения в пожарной службе, санитарном надзоре и управляющей компании. Представители организаций должны осмотреть переделки и признать их соответствие санитарным, градостроительным и пожарным нормам, а также отсутствие опасности для целостности дома и отсутствие неудобств для соседей.

Параллельно необходимо заказать проект, это можно сделать в БТИ или специализированных агентствах. Стоит отметить, что при оформлении перепланировки в судебном порядке простой эскиз не подойдет – необходим именно проект, даже если изменения были незначительными. Все эти документы нужно подать в районный суд вместе с прошением об узаконивании несогласованной перепланировки. Александр Москатов говорит, что решение, как правило, выносится в течение месяца.

Однако многим собственникам удается оформить перепланировку без обращения в суд. В таком случае документы оформляются задним числом – как будто работы еще не начались. Но эту хитрую схему могут раскрыть. К примеру, после получения документов на выдачу разрешения БТИ может направить своего специалиста, чтобы оценить, можно ли выполнять перепланировку.

Эксперты рекомендуют во всех ситуациях оформлять перепланировку до ее проведения. Причем это касается как старых домов, так и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – поскольку в реальности план квартиры утвержден застройщиком, и любые расхождения с ним считаются перепланировкой.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11622/