Как правильно составить договор задатка

Источник: https://J.Etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

А задаток отличается от аванса?

Да, задаток и аванс – далеко не одно и то же. Какую ответственность первый возлагает на продавца и покупателя, мы уже рассказали. Второй же к какой-либо ответственности отношения не имеет – со стороны продавца уж точно. Единственное, чем он обязан покупателю – это вернуть сумму аванса в случае, если сделка в итоге не состоится. А причины для её отмены могут быть какими угодно, в том числе банальными “передумал” или “не захотел”.

Неудивительно, что среди продавцов и в различных агентствах по продаже недвижимости вариант с авансом гораздо популярнее задатка.

Конечно, кто же захочет брать на себя дополнительные финансовые риски?! Пусть даже они и справедливы и уравнивают обе стороны в их правах Больше того, если не знать правил оформления договора задатка, можно попасть в неприятную ситуацию – вопреки всем устным договорённостям продавец вернёт вам только ту сумму, что вы ему давали, и по сути выдаст задаток за аванс. А позже доказать что-либо в суде будет почти невозможно.

К слову, также задаток не стоит путать с залогом, который не является так называемым предварительным платежом.

Да, это тоже своеобразная гарантия будущей сделки, но она даже более сложная: будущий покупатель становится залогодателем, будущий продавец – залогодержателем, позже залог возвращается первому.

Ну, либо остаётся у второго Хотя, честно говоря, в отношениях “продавец-покупатель” на рынке недвижимости залог используется редко, популярностью он пользуется разве что у банков-кредиторов.

Чтобы обезопасить себя от подобной путанницы, следует внимательно ознакомиться с договором задатка и всеми сопутствующими его заключению юридическими действиями. Мы готовы их вам представить.

Что продавцу и покупателю обсудить перед заключением договора о задатке?

Но прежде, чем переходить к составлению и заключению договора, продавцу и покупателю следует обсудить несколько важных вопросов.

Первый – это, конечно, сама сумма задатка. Она должна быть не слишком маленькой, чтобы в ней вообще был смысл для продавца, но и не слишком большой, чтобы она не разорила покупателя. Тысяча рублей – ещё мало, миллион – уже много. Конечно, размер суммы можно поставить в зависимость от общей стоимости квартиры, но вряд ли он должен превышать какие-нибудь 1-2% от неё. Для удобства обычно это какая-нибудь круглая сумма – 50, 100, 150 тысяч рублей.

Второй вопрос, с которым нужно определиться сразу, – это то, как будет осуществляться передача суммы. Мы живём в XXI веке, когда самый удобный способ – простой безналичный перевод с карты на карту.

С другой стороны, если продавец вдруг захочет получить сумму наличными, разве покупателю будет сложно снять её с карты и передать в таком виде? Возможно, так даже безопаснее – не придётся потом искать подтверждение перевода в банковском приложении или уточнять детали в банке, нужно будет просто засвидетельствовать сам факт передачи денег. Ну и, конечно, не забыть пересчитать купюры.

Некоторые юристы советуют для большей надёжности брать расписку о получении денег, но, в целом, если вы не хотите заниматься бюрократией, этот пункт можете и опустить – но только на свой страх и риск!

Третий, но едва ли не самый важный вопрос – условия, при которых покупатель всё же сможет забрать задаток, а продавец не вынужден будет возвращать его в двойном размере. Бывает всякое, и любой такой форс-мажор нужно продумать и предупредить. Чья-либо серьёзная болезнь.

Или – неожиданная, но и не зависящая от участников сделки проблема с квартирой.

Или – отказ банка в ипотечном кредите, на который должно было быть приобретено жильё Возможно, всё это достаточно веские аргументы для того, чтобы перенести или вообще отменить куплю-продажу, но при этом всё же не настаивать на соблюдении всех условий договора. Иногда простого возвращения задатка уже достаточно.

Наконец, обсудите и все другие вопросы, которые вас заботят. Какие документы по квартире покупатель потребует от продавца? Какой срок продавец назначит покупателю от передачи задатка до самой сделки по купле-продаже? Наконец, будут ли они обращаться по поводу задатка к нотариусу? Хотя любые подобные процессы, конечно, желательно проводить под контролем юристов, для заключения договора задатка это всё-таки необязательно.

Как составить договор задатка?

Начнём с того, что для большей надёжности и во избежание превращения задатка в аванс заключать нужно сразу два договора – соглашение о задатке, а также предварительный договор купли-продажи. Ну и, конечно, так как документы нужны и покупателю, и продавцу, каждый из них должен быть заключён в двух экземплярах. А если продавцов несколько (допустим, квартира, которую вы приобретаете, поделена на доли), то экземпляров нужно ещё больше!

Если ради заключения договора задатка вы не хотите обращаться к профессиональному юристу, этого можно не делать. Совсем не уверены в себе – на помощь может прийти даже тот же риелтор. Но вообще, образец договора сейчас можно скачать прямо из интернета. Выглядит он следующим образом.

• Вверху – надпись “Соглашение о задатке при покупке квартиры”. Это особенно важно, чтобы потом документ нельзя было выдать за договор аванса, как мы описывали выше.
• Чуть ниже и справа – дата. Про неё тоже нельзя забывать, чтобы в случае чего была возможность доказать, что срок сделки уже прошёл, а вы вправе получить задаток обратно в двойном размере.
• Дальше, собственно, текст договора, в котором следует указать ФИО и другие паспортные данные участников сделки, а позже прописать все её условия. Многие из них мы уже называли выше, но вы можете добавить что-то от себя или, опять же, поискать варианты в интернете. Адрес жилья, сумма задатка, срок сделки, стоимость квартиры, наказание за неисполнение обязательств, ну и так далее.
• В самом низу проставляем подписи обеих сторон, продавца и покупателя. Ну и всё, поздравляем, соглашение заключено!

Образец предварительного договора купли-продажи, который мы советуем заключить вам вместе с соглашением о задатке, вы тоже без труда найдёте в мировой сети. Это чуть более сложный документ с серьёзными требованиями, так что по поводу него лучше обратиться к нотариусу.

Но в целом, там всё то же – дата, паспортные данные участников сделки, условия самой сделки, ну и так далее. И внизу – подписи, конечно, подписи! Да, если вдруг продавцов несколько, подписи нужны от каждого.

Либо – от одного, у которого его нотариально заверенная доверенность от всех остальных.

Ещё несколько важных деталей о договоре задатка

Ещё раз про ситуацию, когда квартирой, которую вы собираетесь приобрести, владеют сразу несколько человек. Вы должны понимать, что если не добьётесь согласия хотя бы одного из них на продажу, то сделка не состоится. И да, подписи и согласия на задаток тоже нужны от всех них, а сам задаток, кстати, будет разделён между ними на соответствующие доли.

Вообще, при заключении договора о задатке во избежание неприятных сюрпризов вы должны знать о приобретаемой вами квартире всё. Узнаете о ней что-то после заключения договора – пути назад уже не будет, а если и будет, то он очень дорого вам обойдётся.

Поэтому тщательно проверьте интересный вам объект – так, как будто вы принимаете квартиру с отделкой в новостройке.

А дверь и должна так громко скрипеть? А соседей всегда так хорошо слышно? А в этой комнате точно больше никто не прописан? Удостоверьтесь, что ответы на эти и многие другие вопросы вас устраивают.

Документы продавца покупателю нужно проверить не менее тщательно. Что точно необходимо подтвердить, так это как минимум право собственности, а для этого понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Также не забываем про зарегистрированных в квартире несовершеннолетних собственников – вы же не хотите, чтобы они выгнали вас оттуда, когда вырастут? Тогда удостоверьтесь, что их там нет!

Поэтому, к слову, срок, который пройдёт от внесения задатка до самой сделки купли-продажи должен быть достаточным для того, чтобы покупатель успел проверить квартиру, а продавец – окончательно подготовить все необходимые документы. Сюда же заложите время на проверку этих документов, ну и на разнообразные форс-мажоры. Если всё пойдёт по плану, сделку вы сможете заключить и раньше, а вот если что не так, то вторая сторона останется недовольна – и условия договора вступят в силу.

Выводы

Задаток – полезный инструмент, который помогает и продавцу, и покупателю, а последнему на рынке недвижимости вообще-то помогают не так уж часто. Поэтому можно только порадоваться тому, что подобная практика вообще существует, ну и разве что расстроиться, что она не так уж сильно распространена. Чем лучше информированы и более уверены в себе и своих правах будут участники рынка, тем безопаснее станет и сам рынок.

Однако без правильно и своевременно заключённого договора или, как его ещё называют, соглашения, задаток может потерять всю свою силу. Самое обидное, что ничего сложного в заключении этого документа нет, составить и подписать его можно даже самостоятельно, а уж если обе стороны сделки согласились воспользоваться задатком, то вряд ли захотят друг друга обманывать. Ни одной из них просто не нужно давать к этому лишний повод!

Источник: https://Novostroev.ru/articles/dogovor-zadatka-pri-pokupke-kvartiry/

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки.

Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п.

И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки.

Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости.

Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка.

И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ.

Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью.

   Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.

4. Обязательства сторон.

   Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.

5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки.

   Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.

6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
7. Сроки заключения сделки.

   Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
2. Дата составления.
3. Стороны, их полные паспортные данные.
4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
7. Подпись продавца.

   Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Важный момент: если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу. Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру. Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

Источник: https://law03.ru/finance/article/zadatok-za-kvartiru-pri-pokupke

Как оформить задаток при покупке квартиры

Последнее обновление: 06.08.2019

Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке».

Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
3. указание суммы задатка;
4. указание общей стоимости квартиры;
5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
6. указание срока, на который вносится задаток;
7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников. Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-oformit-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Какой задаток берут при продаже квартиры, образец договора

Покупка недвижимости для большинства людей — это серьёзный и крайне ответственный шаг. На пути к заветной квартире стоит множество препятствий. Очень важно проверить все документы на жильё, познакомиться с его настоящим собственником. Если с бумагами всё в порядке, личность хозяина не вызывает опасений, то можно спокойно оформлять сделку.

Правда, бывают случаи, когда сделать это сразу не всегда представляется возможным в силу разных обстоятельств: недостаточно денежных средств, не весь пакет документов был собран.

Чтобы не потерять понравившийся вариант недвижимости, продавец и покупатель могут заключить договор купли-продажи одновременно с предоплатой, называемой в этом случае задатком.

Как грамотно составить расписку о получении денег

Определённая сумма, переданная продавцу за объект недвижимости, и которая указывает на желание покупателя его приобрести, называется задатком. Эта сумма гарантирует, что продающая сторона точно продаст свою квартиру, а покупатель точно её получит, соблюдая при этом все условия контракта.

Обратите внимание! Задаток считается предоплатой за приобретение жилья и всегда учитывается в полной его стоимости после завершения сделки купли-продажи.

Но это вовсе не означает, что вы не столкнётесь с мошенниками, которых на рынке недвижимости очень много. Чтобы не потерять свои деньги и остаться с квартирой, задаток нужно правильно оформить, желательно при участии юриста.

Сумму предоплаты участники договора вольны выбирать самостоятельно. Обычно она составляет 5-10 % от стоимости квартиры. Такой взнос даёт уверенность в том, что вы точно получите новое жильё. Всегда оформляйте предоплату в виде договора.

Составлять только расписку здесь не стоит, ведь ничем не подкреплённая бумага не имеет полной силы и не гарантирует возврата денег в случае каких-либо недоразумений. В случае судебной тяжбы рекомендуется иметь два документа: расписку и сам договор задатка. Они дополняют друг друга.

При совершении сделки купли-продажи покупатели очень боятся вносить задаток, боясь в итоге потерять денежные средства. Рассмотрим важные аспекты при составлении соглашения о задатке, которые гарантируют, что деньги вы не потеряете.

Нюансы договора задатка

В обязательном порядке перед передачей денежных средств нужно составить договор о внесении предоплаты. Едино принятой формы он не имеет, его можно оформить в произвольном виде, попросить образцы у любой риелторской фирмы или скачать бланк, который мы опубликовали для вас ниже. В договоре стоит учитывать следующие моменты:

1. Все личные сведения участников сделки.
2. Точная информация об имуществе: адрес, количество квадратных метров, количество комнат, этаж и прочее.
3. Сумма предоплаты. Она должна быть указана как цифрами, так и прописью. Заранее обговорите, как вы будете передавать деньги: наличными, тогда расписка тут будет крайне необходима, или безналичным переводом на банковский счёт продавца. Здесь распиской будет считаться выписка из банка.
4. Обязательства участников контракта. Продавец обязан вовремя предоставить жильё покупателю, освободить его от проживающих и зарегистрированных в нём людей. А покупатель обязуется вовремя внести плату по договору.
5. Ответственность участников сделки. Этот пункт крайне важен, в нём нужно указать санкции, которые подвергли к расторжению контракта. Если покупатель решил в итоге не покупать квартиру, то предоплата ему не возвращается. Если сделка сорвалась по вине продавца, то он обязан вернуть сумму в двойном размере.
6. Иные существенные условия договора. Тут можно включить пункт о разделении коммунальных платежей, оставлении предметов интерьера и прочее.
7. Сроки заключения контракта. Обязательный пункт, здесь важно указать конкретные сроки заключения сделки и дату её регистрации в государственном органе.

Это важно знать:  Что такое кадастровый паспорт и как его получить

Скачать образец договора задатка между физическими лицами при покупке недвижимости можно по ссылке здесь.

Существуют моменты, когда задаток может быть передан покупателю обратно, но об этом нужно прописать в договоре. Контракт составляется в двух экземплярах (один передаётся продавцу, второй — покупателю). Будет правильно, если соглашение составит грамотный юрист, тогда у обеих сторон будет намного меньше проблем в случае конфликта.

Как правильно оформить расписку?

Если задаток передаётся наличными, то расписка тут просто необходима.
Расписку должен оформить продавец в письменном виде. В случае возможных  проблем по почерку можно установить, что именно этому лицу принадлежит документ.

Важно! Если вы решили оформить передачу денег в печатном виде, то такой документ нужно обязательно заверить у нотариуса.

Расписку пишут при непосредственной передаче денежных средств. Желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели.

В документе следует указать:

• Название документа («расписка») и номер контракта, к которому он имеет отношение.
• Дата оформления.
• Полные сведения об участниках сделки, включая паспортные данные.
• Сумма предоплаты в цифровом и письменном варианте.
• Наименование недвижимости и её характеристики, указанные в основном контракте.
• Подпись продающего лица.

Скачать образец расписки можно по ссылке здесь.

Обратите внимание! Если у недвижимости несколько собственников, то каждый обязан составить расписку. Они должны быть одинаковыми, меняется только сумма задатка. Она зависит от доли, которая положена каждому из них, иными словами, сумма делится пропорционально долям. Если одним из владельцев жилья является ребёнок до 18 лет, то такой документ за него пишет родитель или доверительное лицо.

Задаток за квартиру. Что это такое?

Задаток за объект недвижимости — это определённая сумма, которую покупатель передаёт продающей стороне до заключения договора купли-продажи. Эта сумма является доказательством того, что покупатель действительно собирается приобрести именно эту квартиру.

Это важно знать:  Пути решения раздела имущества: добровольный и через суд

Договор о предоплате выполняет три важные функции:

1. Доказывает, что оба участника заключили контракт купли-продажи между собой, объектом которого является недвижимость.
2. Обеспечивает обязательства обеих сторон совершить сделку.
3. Сумма предоплаты учитывается в полной стоимости жилья.

Если покупатель по своим причинам решил отказаться от сделки, то задаток ему не возвращается! Поэтому важно отличать такие понятия, как задаток и аванс. Аванс при срыве сделки всегда передаётся обратно потенциальному приобретателю.

Если продающая сторона не выполняет свои обязательства по договору, то предоплата может вернуться покупателю, так гласит статья номер 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Например:

• Продавец передумал продавать недвижимость.
• Продавец вовремя не выписал из жилья всех зарегистрированных людей. В этом случае квартира считается находящейся под обременением.
• Продающая сторона не погасила задолженность по коммунальным платежам.
• Лицо указало ложные сведения о квартире (например, у неё несколько владельцев).
• Продавец нарушил условия предварительного соглашения (например, вовремя не подготовил весь необходимый пакет документов).
• Не пришёл на подписание контракта в заранее оговорённый срок.

В вышеперечисленных случаях продающая сторона обязана вернуть задаток покупателю в двойном размере!

• Заранее проверьте все документы на недвижимость. Если продавец не может предоставить вам такую важную бумагу, как выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности, то сделку лучше не заключать.
• Получить согласие мужа или жены продавца. Документ должен быть заверен нотариусом. При отсутствии разрешения супруг или супруга продавца в случае развода может предъявить свои права на жильё. Суд встанет на их сторону.
• Узнать, есть ли обременение на квартире. Если такой момент присутствует, то от сделки лучше отказаться. Попросите сначала продающую сторону снять обременение.
• Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги. Здесь лучше лично убедиться в этом и проверить все квитанции. Часто хозяева предпочитают не сообщать о своих долгах.
• Проверить наличие других прописанных лиц в квартире. Если они есть, то попросите их выписать в заранее оговорённый срок, иначе выгнать жильцов после покупки жилья вам не получится.

Сумму задатка за квартиру обычно устанавливают сами участники сделки. Обычно покупатель вносит 5-10% от стоимости жилья. Небольшая сумма взноса выгодна двум сторонам.

В случае отказа покупателя от приобретения недвижимости он потеряет слишком много, а если от сделки откажется продавец, то вернёт он тоже незначительную сумму. Старайтесь искать баланс и не вносить сразу большую часть денежных средств.

Ранее уже сообщалось, что в государстве нет единой формы составления такого документа. Он должен быть составлен в двух экземплярах, если участников сделки двое. В случае если их больше (несколько собственников квартиры), то договор оформляется в том количестве, сколько владельцев имеет жильё.

Контракт предоплаты должен иметь следующие пункты:

• Личные сведения всех участков договора (паспортные данные, место фактического проживания).
• Дату заключения документа. Это нужно в случае возникновения спорных моментов.
• Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, количество квадратных метров, кадастровый номер, полную стоимость и прочие важные данные).
• Сумма предоплаты. Указывайте её в цифровом и письменном виде.
• Способы передачи денежных средств. Это может быть как наличный, так и безналичный расчёт. Пропишите это в контракте, при переводе денег на счёт, пропишите реквизиты получателя.
• Дата совершения сделки. Укажите точную дату, не нужно писать размытые фразы вроде «заключение контракта произойдёт в течение месяца».
• Права и обязанности участников. Покупатель должен вовремя внести плату за недвижимость, а продавец — вовремя обеспечить приобретателям доступ к ней.
• Форс-мажорные ситуации. Укажите условия сделки, которые могут препятствовать её совершению и какие будут действия для их преодоления.
• Дата вступления в силу. Как правило, это дата подписания контракта.
• Подписи сторон. Их ставят в конце документа с обязательной расшифровкой.

Это важно знать:  Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

Скачать договор о задатке можно по этой ссылке.

Существует ли типовой контракт задатка при покупке недвижимости?

Законодательством не предусмотрена единая форма документа. Его можно оформить самостоятельно, внести все важные сведения, существенные условия и подписать.

Какую сумму лучше передать продавцу в качестве задатка?

Об этом подробно рассказано выше. Но если кратко, то так:

• Заранее договоритесь о сумме предоплаты, дате совершения сделки и других главных условиях.
• Убедитесь, что все документы готовы, проверьте наличие бумаги, которая даёт согласие супруга на совершение сделки.
• Оформите предварительное соглашение купли-продажи, договор задатка и расписку о получении денег.
• При подписании контракта передайте денежные средства продающей стороне.

Можно ли внести предоплату, если квартира приобретается в ипотеку?

Такое вполне возможно. Здесь при оформлении договора купли-продажи нужно указать каким образом будет оформляться материнский капитал, порядок расчёта с продающей стороной в случае ипотечного кредитования и другие значимые существенные условия.

Можно ли вернуть предоплату в случае возникновения форс-мажорных ситуаций?

Если условия соглашения обе стороны не могут выполнить, то задаток можно вернуть. Об этом сказано в статье номер 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Но тут многое зависит от договорённости. Поэтому так важно прописать возможные чрезвычайные ситуации: смерть продавца, причинение порчи имуществу и другие непредвиденные обстоятельства, которые могут препятствовать совершению сделки.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/kvartira/kak-oformit-zadatok-za-kvartiru.html