Что такое право аренды земельного участка

Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

Основными участниками являются:
- текущий арендатор;
- будущий арендатор.
Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.
Объектом являются права аренды и ее обязательства.
Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Законодательные нормы

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Оформить передачу можно в следующих случаях:

если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
если на земле нет незаконных сооружений;
если на надел нет обременения;
если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
если на земле находятся незаконные сооружения;
если надел обременен.

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

гражданам – 2000 руб.;
организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

заявление на переуступку;
копии паспортов участвующих сторон;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
квитанцию об оплате госпошлины;
справку об отсутствии задолженности по оплате;
справку об отсутствии обременения на участок;
соглашение собственника (если требуется);
нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

заявление на переуступку;
выписку из ЕГРЮЛ;
уставные документы (копии и оригиналы);
копию и оригинал ОКПО;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
справку об отсутствии обременения на участок;
квитанцию об оплате госпошлины;
соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

ошибки;
помарки;
неточности;
ложные сведения;
зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

самостоятельно, используя образцы и бланки;
с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
сведения об арендной плате;
информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
плата за переуступку;
срок действия соглашения;
порядок возврата первоначальному арендатору;
ответственность участников;
дата и место регистрации;
подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

использовать землю по назначению;
строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
сохранять надел в первозданном виде;
выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

требовать оплаты арендных платежей;
требовать отчета по пользованию земельным участком.
увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

соблюдать условия договора;
не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Заключение

Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/pereustupka

Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Не нужно заключать новый договор найма;
ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

могут появиться скрытые недостатки территории;
собственник может продать землю;
иногда требуется согласие собственника;
при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
договор аренды (заверенная нотариусом копия);
кадастровый паспорт участка;
письменное согласие собственника земли (если требуется);
квитанция об оплате госпошлины;
справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

дата заключения договора;
реквизиты участников сделки;
сведения об арендуемой земле;
арендная плата;
условия расторжения сделки;
сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Что такое специализированный жилищный фонд

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
Собственник не дает согласия на переуступку.
Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Что такое право аренды земельного участка — Советы от юриста

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.
Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.
В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.
В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу.

То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

Основными участниками являются:
- текущий арендатор;
- будущий арендатор.
Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.
Объектом являются права аренды и ее обязательства.
Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

физические лица (граждане или предприниматели);
юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

он заключается в письменной форме;
обязательного нотариального удостоверения не требуется;
при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

у физических лиц (такая собственность является частной);
у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

краткосрочная (до 3-5 лет);
долгосрочная (максимум до 49 лет).

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

сарай;
гараж;
баня;
дачный домик;
коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

индивидуальное жилищное строительство;
строительство и реконструкция зданий и сооружений;
ведение личного подсобного хозяйства;
садоводство и огородничество;
пчеловодство;
организация мест массового отдыха;
озеленение и благоустройство;
проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель	Арендатор
Права	Обязанности	Права	Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок	Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок	Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности)	Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий	Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц	Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)	Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования	Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий	Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли	Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника)	Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Как правильно составить заявление на аренду земли у администрации? Как арендовать землю у государства на максимальный срок? Какие документы потребуются для аренды земельного участка?

Процедура аренды земли с последующим выкупом у администрации Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства и как ее узнать?

Особенности процедуры сдачи земли в аренду Особенности составления договора аренды земельного участка на 11 месяцев Сроки, стоимость и налоги аренды земли у администрации

Оформление государственной земли под домом в частную собственность Как арендовать участок земли под ИЖС?

Регистрация аренды земельного участка: госпошлина и сроки Если юридическое лицо решило арендовать землю

Земля в собственности у государства: как зарегистрировать договор аренды?

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

Земля в аренду на 49 лет: особенности и риски

Особенности долгосрочной аренды земельных участков у государства Как рассчитать арендную плату за земельный участок? Земля под развитие ЛПХ: как взять в аренду, и чем это лучше фермерства

Процедура аренды земли с последующим выкупом у государства

Плата за аренду и порядок отчисления налогов за земельные участки Отказ в предоставлении и продлении земли в аренду

Проведение торгов с целью получения земельного участка в аренду

Как арендовать землю для ИЖС — руководство для вас! Особенности аренды земли у государства под строительство частного дома

Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2

Право аренды земельного участка

Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, — и третьими лицами.

По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст.

607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники – негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы. Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Сколько можно не платить за коммунальные услуги

В ст. 22 ЗК РФ (п.2) указано, что земельные участки, кроме земель, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду их собственниками. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством.

Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды. При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

Права арендатора

Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:
- залога для обеспечения выполнения обязательств;
- взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
- пая, вносимого в производственный кооператив;
передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.

Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

Особенности аренды государственных земель

Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута.
А как происходит выкуп арендованного земельного участка, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

Особенности передачи прав третьему лицу

При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:

1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;

2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

Регистрация перехода права аренды

Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав.

Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Прекращение права аренды

Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

по окончанию срока аренды;
по соглашению сторон до наступления этого срока;
по инициативе одной из сторон;
нарушения условий договора;
ненадлежащего использования земли арендатором;
действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
непригодности земельного участка для использования.

Источник: http://www.landatlas.ru/help/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka.htm

Право аренды земельного участка: понятия, особенности

Аренда земельного участка подчиняется общим условиям одноименного договора. Земля отдается арендатору во владение, пользование, но в рамках срока, установленного договором. соглашения должно быть понятным обеим сторонам: в будущем это убережет их от разногласий.

В аренду сдаются земли, подлежащие учету, которые разрешены для использования в определенном виде деятельности, планируемой арендодателем. Ему необходимо знать вид разрешенного использования земли (сокр. ВРИ).

Вместе с арендодателем он несет ответственность, если его деятельность на участке противоречила ВРИ.

Право аренды: общее

В качестве правового режима, связанного с владением и распоряжением землей, аренды разрешена по ГК и ЗК РФ. Регулируется разными нормами права: все зависит от того, кто выступает арендодателем: государство в лице его уполномоченных органов или частное лицо. Право аренды реализуется в договоре, который заключается между двумя сторонами. Это арендодатель – собственник земли и арендатор, лицо, готовое взять ее в пользование на срок, установленный договором.

Понятие аренды установлено в ст. 606 ГК РФ. По подписанному между сторонами документу, арендодатель обязуется передать арендатору землю во временное владение и пользование. Продукты труда, которые создаются в результате использования надела, являются собственностью арендатора.

Статья 22 ЗК РФ устанавливает общие правила аренды:

Иностранцы, апатриды могут брать в аренду земельные участки. Это правило носит общий характер. Из него могут быть изъятия по ЗК РФ.
Участки земель, кроме тех, которые ограничены или изъяты из оборота, предоставляются собственникам в аренду.
Если срок арендного соглашения истекает, арендатор добросовестно его исполняет, то он может рассчитывать на заключение нового договора, в продолжении старого. Больше: именно арендатору закон отдает преимущественное право заключения соглашения об аренде.
Размер платы за использование земельного участка выступает существенным условием договора. Конкретные цифры устанавливаются сторонами соглашения. Если речь идет об участке, который принадлежит государству, тарифы могут быть определены российским правительством.
В определенных случаях арендатор вправе передать свои права, обязанности по соглашению третьим лицам. Это называется субарендой. Собственник должен быть оповещен об этом, в письменном виде. Но в договор может быть внесен пункт о том, что субаренда не допускается. Стороны договариваются между собой об этом.
Арендные права могут быть отданы в залог, в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.
Если арендатор заключил договор с государством, то он также может рассчитывать на право его преимущественного выкупа. При условии надлежащего выполнения обязанностей по договору.
НДС в рассматриваемых отношениях для арендатора заменяет плата, которая предусмотрена за использование участка.

ВАЖНО: Земли, изъятые из оборота, не могут быть предметом арендного договора! Список земель указан в статье 27, п. 4 ЗК РФ. Например, это территории национальных парков, заповедников, а также земли, на которых размещены объекты, необходимые для несения воинской службы в пределах суверенитета РФ.

При оформлении отношений между арендатором и арендодателем, стороны должны знать существенные условия соглашения. Без их присутствия в тексте документа, он недействителен в силу закона. Предмет договора – это земля, обладающая четкими идентификационными признаками. Также площадь и месторасположение земли должны быть четко указаны в тексте документа. К соглашению прилагается план участка.

Право аренды земли реализуется в случае, если договор заключается в письменной форме. Это второе, существенное его условие. Сдавать в аренду имущество могут только его собственники. Договор аренды регистрируется в Росреестре.

Срок также выступает обязательным условием. Обычно он прописывается в договоре. Если не зафиксирован, то аренда считается действующей на неопределенное время.

Полномочия арендаторов

Права аренды закреплены в статьях ЗК. В частности, в ст. 40, 41, 42. Компетенция и ответственность арендаторов может разнится: все зависит от того, какие земли они взяли во временное пользование.

Например, существуют территории сельскохозяйственного назначения. Они могут быть использованы для ведения фермерского хозяйства.

И по статье 7 N74-ФЗ от 2003 года, владение участком может осуществляться в соответствии с теми задачами, которые ставил перед собой арендатор при заключении договора. Арендатор имеет право на:

использование на участке нерудных полезных ископаемых;
применять для своей деятельности полезные свойства земли.

Кроме того:

строить производственные здания;
возводить строения жилого назначения.

По субаренде: если договор заключен на длительное время, то арендатор может передавать свои права третьему лицу. Этот правовой режим называется субарендой. Собственник уведомляется о том, что земельные угодья сданы в субаренду.

Особенности заключения

Арендатор вправе на возмещение убытков, включая упущенную выгоду. Если происходит досрочное расторжение существующего соглашения, и его инициатором выступает арендодатель.

В ряде ситуаций заключать договор аренды могут лица, которые фактически не являются собственниками земли. Например, такое бывает, если участок передан по наследству лицу, которое не достигло 18 лет. Вместо них в договорных отношениях действуют законные представители: по статье 22, п. 10 они могут оформлять договорные отношения до времени достижения собственником 18 лет.

Арендатор после того, как срок аренды истек, может рассчитывать на преимущественное право на оформление нового договора. Исключения составляют ситуации, когда собственники зданий, построек и сооружений хотят приобрести землю, находящуюся под ними в постоянное владение. То есть оформить собственность и на земельный надел. Если участок принадлежит государству, то указанные субъекты имеют право на приватизацию либо аренду.

Закон устанавливает порядок реализации преимущественного права арендатора. Это описано в статье 621 ГК РФ. Арендатор письменно сообщает арендодателю о своем желании заключить договор.

Если арендодатель уклоняется от этого в силу различных причин, заключает в течение 12 месяцев новый договор, но уже с другим человеком, прежний арендатор наделяется правом требования по переводу на себя всех полномочий по новому соглашению.

Либо, если он больше не хочет сотрудничать с арендатором, который, собственно, в нем не заинтересован, может потребовать возмещения убытков по договору.

Земли, которые разрешены к использованию, можно арендовать. Условия соглашения различны: все зависит от ВРИ земель и арендодателя. Основное состоит в том, чтобы стороны соблюдали порядок ВРИ.

Источник: https://prozemlu.ru/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka-ponyatiya-osobennosti/

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски

Последние изменения: Январь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

ЭТО ИНТЕРЕСНО: Что такое гостевой дом

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/pereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka/

Арендатор

Арендатор (наниматель) – это лицо, арендующее землю. Нанимать участки могут как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане. Перечень прав и обязанностей арендатора изложен в статьях 606, 623, 624 Гражданского кодекса, в статьях 22, 40, 41 Земельного кодекса и в других.

Права:

Право собственности на полученные при эксплуатации участка продукты (606 ГК).
Право собственности на отделимые улучшения арендуемого имущества (623 ГК).
Преимущественное право выкупа участка арендатором (624 ГК, актуально только для определенных видов земель).
Возможности сдавать участок в субаренду, использовать право аренды в качестве залога или вклада в уставной капитал хозяйства, передавать его третьим лицам (22 ЗК).
Право использовать расположенные на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и пруды (40 ЗК).

Возможность возводить сооружения в соответствии с видом разрешенного использования, а также проводить оросительные, осушительные и другие мелиорационные мероприятия (40 ЗК).

Арендатор должен:

Использовать ЗУ в соответствии с их установленным назначением (615 ГК).
Своевременно вносить плату за аренду (606 ГК).
Извещать арендодателя о заключаемых договорах субаренды и переуступки (22 ЗК).
Проводить текущий ремонт сооружений и тратить средства на содержание имущества (616 ГК).
Вернуть имущество по окончании срока действия договора (622 ГК).
Предотвращать нанесение вреда окружающей среде в ходе эксплуатации земли (42 ЗК).
Сохранять межевые и геодезические знаки, установленные уполномоченными органами (42 ЗК).
Избегать истощения и деградации почв (42 ЗК).

Существуют и другие обязанности, налагаемые на арендатора федеральными законами. Например, граждане должны уничтожать на используемых ими участках растения, содержащие наркотические вещества.

При покупке жилья часто используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью.

Если вы хотите зарегистрировать право собственности на квартиру, то вам необходимо собрать определенный пакет документов. Подробности в статье на данную тематику.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, вы узнаете из статьи.

Арендодатель

Арендодатель (наймодатель) – это лицо, предоставляющее ЗУ в аренду. В большинстве случаев наймодателем является собственник участка. Особенностью земельных отношений является то, что данная сторона часто представлена государством – крупнейшим собственником земли в стране.

Права арендодателя:

Право требовать расторжения договора при несоблюдении арендатором его условий (порча имущества, более чем двукратные просрочки внесения арендной платы и т. д).
Право требовать компенсации просрочки возвращения имущества после окончания срока действия договора (622 ГК).
Арендодатель, являясь собственником земли, сохраняет за собой право распоряжаться участком: дарить, продавать, отдавать в залог. Но после таких сделок договор аренды остается в силе, что гарантируется ст. 617 ГК.

Арендодатель обязан:

Передать участок в оговоренном состоянии со всей инфраструктурой и со всеми приспособлениями, необходимыми для его эксплуатации (611 ГК).
Предоставлять документы, доказывающие индивидуальную определенность участка.
Извещать арендатора о правах третьих лиц на землю (613 ГК).
Проводить капитальный ремонт арендуемых с участком сооружений (616 ГК).
Не создавать препятствий для реализации преимущественного права аренды (621 ГК).

При смерти нанимателя участка до окончания срока действия аренды, арендодатель не имеет права противиться вступлению его наследника в договор и переходу к нему права пользования ЗУ.

Многие из изложенных выше прав и обязанностей арендатора и арендодателя могут корректироваться и исключаться условиями договора. Если соответствующих условий нет, то они являются действительными по умолчанию. При этом в договоре могут содержаться дополнительные обременения и правомочия, не противоречащие законодательству.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/pravomochiya-i-obyazannosti.html