Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф,  инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Цитата

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

Цитата

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция 

• Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru; 
• Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе; 
• Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП; 
• Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости; 
• Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП; 
• Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП; 
• Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи; 
• Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств; 
• Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки; 
• Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН; 
• Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП. 

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-u-ghoroda-kvartiry-v-novostroikie-instruktsiia-po-primienieniiu

Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: пошаговая инструкция 2020 года

Программы ипотечного кредитования, которые предлагают банки, разработаны для разных вариантов приобретения недвижимости. Пользуется популярностью и проект ипотеки на квартиру в строящемся доме, ведь стоимость квадратного метра такого жилья существенно дешевле готового. Для кредитора оформление ипотечного кредита в новостройке сопряжено с дополнительными рисками.

Если в программе кредитования ипотеки на вторичное жилье в роли залога выступает приобретаемая квартира, то в строящемся доме такой гарантии нет. Чтобы оформить жилищный кредит по такой программе, нужно для начала подготовить стандартную документацию для оценки шансов получения такого займа в принципе.

Если первичная заявка одобрена, надо готовить документацию на строящийся объект. Кредитор проверит платежеспособность клиента, оценит ликвидную стоимость строящейся квартиры. Процесс этот занимает немало времени и денег.

Особенности оформления ипотеки в строящемся доме

Первичная и вторичная ипотеки имеют принципиальные отличия:

1. Новостройка – это квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевым моментом будет оформление права собственности. Теперь жилье уже считается вторичным, даже если там никто и не жил. Свидетельство выдают после ввода дома и подписания акта приема-передачи жилья. Если свидетельство еще не оформили, банк не может кредитовать такую ипотеку ни по программе для первичного жилья, ни вторичного. Для таких случаев в банках есть программа «Ипотека – мертвый период». Жилье приобретается по предварительному договору купли-продажи. Противозаконного тут ничего нет, и бояться такого развития событий не стоит.
2. Новостройки в рамках ипотечных программ должны соответствовать требованиям кредитора. Застройщик должен пройти аккредитацию у банков, каждый из которых выдвигает свои требования и по степени готовности дома, и по благонадежности партнера. Если с аккредитацией проблемы, банк откажется финансировать покупку жилья у этой фирмы.
3. Ипотека на первичную недвижимость – серьезный риск для банка. На время строительства кредитор может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство или залог на недвижимость, которая уже есть у заемщика в собственности).
4. Страхование такой квартиры и ее оценку оформляют не сразу, а только после ввода дома в эксплуатацию.

Выбор формата ипотеки

Еще совсем недавно банки предпочитали кредитовать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Сегодня все ведущие финансовые компании налаживают сотрудничество со строительными организациями, предлагая заёмщикам дополнительные преимущества в виде акций и заниженных процентов.

В виде поощрительных мер для приобретения квартиры в новостройке по ипотеке используют кэшбэк. При высоких ценах на недвижимость можно вернуть достаточно солидную сумму (до 300 тыс. руб.).

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

• Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
• Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
• Утвержденный проект застройки;
• Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

• Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
• Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
• Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Этапы оформления ипотеки

Процедура оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме занимает около месяца.

Шаг 1. Для начала надо определиться с выбором добросовестного застройщика и подходящей недвижимости. Если компания малоизвестная или на рынке недавно, проверьте ее данные:

• Дату основания фирмы;
• Организационно-правовую форму;
• Информацию о владельцах компании;
• Данные о строящихся и достроенных объектах;
• Аккредитацию в банке (финансовые компании охотнее работают к партнерами, которые прошли у них аккредитацию).

Неплохо было бы проверить разрешительную документацию на участок и строительство, но физическому лицу такой аудит не всегда доступен. Если обратиться сразу в банк, у них наверняка есть своя база застройщиков.

Шаг 2. Если еще не определились с банком, можно уточнить информацию у застройщика – перечень банков, где он аккредитован, у него тоже есть. Готовьте документацию для банка. Подать ее можно лично или через ипотечного брокера застройщика. Услуга бесплатная, не стоит игнорировать. Брокер знает условия всех доступных застройщику банков и сможет правильно сориентировать заёмщика. Он поможет и заявку оформить.

Шаг 3. Теперь надо подготовить ДДУ. После выбора жилья и кредитора менеджер застройщика подготовит ДДУ. Шаблон его с банком уже согласован.

Шаг 4. В назначенный день необходимо явиться в банк с подписанным ДДУ и всей документацией. На этом этапе оплачиваете страховку, подписываете кредитное соглашение. Некоторые банки просят сделать первый платеж на аккредитивный счет (с комиссией).

Шаг 5. Регистрируете ипотеку в Росреестре. Вместе с представителем застройщика и всей подписанной документацией надо явиться в юстицию, чтобы оформить сделку.

Шаг 6. Осталось купить квартиру и перевести застройщику деньги. Регистрация занимает около 10 дней. После получения готовых документов можно идти в банк. Он выдаст кредит и перечислит застройщику оговоренную сумму.

Шаг 7. Теперь надо вовремя оплачивать ипотеку, а после окончания строительства оформить квартиру в собственность.

Выгоды и проблемы приобретения в ипотеку строящегося жилья

Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть. Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%. Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.

Жилье в строящемся комплексе всегда юридически чистое: нет необходимости проверять его обременение, да и титульное страхование оформлять не надо. Следовательно, и шансы связаться с мошенниками ниже.

Планировка таких квартир самая современная, есть возможность изучить несколько проектов и выбрать оптимальный. Широкий выбор новостроек дает возможность клиенту купить квартиру в нужном районе. В новых микрорайонах предусмотрена и новая инфраструктура, много парковочных мест.

Рынок первичного жилья осваивают активно. Кроме дополнительных возможностей есть в такой ипотеке и немалые риски:

• Если фирма разорится, стройку заморозят надолго – выбирайте жилье почти готовое;
• Расходы в период строительства дома возрастут, особенно если придется оплачивать и ипотеку, и арендованное жилье;
• Без первоначального взноса в таком виде кредитования не обойтись, так как завышение стоимости сделать сложно.

Не исключены задержки со сдачей жилья в эксплуатацию, и тогда нагрузка на заемщика увеличится. В этом случае свои интересы можно и нужно защищать в суде.

Как обезопасить себя заемщику

Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.

Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.

В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.

Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.

К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство частного дома от предыдущего варианта отличается кардинально:

1. Прежде всего, этот тип ипотечного кредита – залоговый. Под залог обычно отдают земельный участок, где планируют возводить дом. Заемщик должен иметь документы на право собственности и отсутствие обременения.
2. Кредитору надо подготовить разрешение на возведение строения и проектную документацию. На участке уже должны быть подведены все коммуникации.
3. Есть проблема и с точным расчётом необходимой для строительства суммы. Если строящееся или вторичное жилье подлежит оценке экспертами, то при оформлении кредита на строительство коттеджа ограничиваются залогом на земельный участок.
4. Ипотека на такой вид застройки выдается под завышенную ставку. Клиент обязан внести в качестве первоначального взноса 40% суммы жилищного кредита.

Приобретать жилье по ипотеке в строящемся доме достаточно рискованно. Но желание сэкономить и отпраздновать новоселье в новой квартире при участии в долевом строительстве побеждает страх, а потому и достаточно востребовано на сегодня.

(5 4,80 из 5)

Источник: https://Bizneslab.com/ipoteka-v-stroyaschemsya-dome/

Ипотека в новостройке: инструкция по покупке

В послед­ние годы заре­ко­мен­до­ва­ла себя отлич­ной аль­тер­на­ти­вой при­об­ре­те­нию недви­жи­мо­сти на вто­рич­ном рын­ке жилья.

А с при­ня­ти­ем пра­ви­тель­ством РФ зако­на о доле­вом стро­и­тель­стве, кото­рый при­зван защи­тить пра­ва лиц, вло­жив­ших свои сбе­ре­же­ния в стро­я­щи­е­ся объ­ек­ты, чис­ло обма­ну­тых граж­дан рез­ко сокра­ти­лось.

Дан­ный факт не остал­ся без вни­ма­ния ипо­теч­ных бан­ков, кото­рые все ста­ли пред­ла­гать сво­им кли­ен­там воз­мож­ность покуп­ки жилья в новострой­ке в ипо­те­ку.

Как купить квар­ти­ру в новострой­ке в ипо­те­ку?

Про­це­ду­ра покуп­ки недви­жи­мо­сти в новострой­ке при помо­щи ипо­теч­но­го кре­ди­та обла­да­ет сво­и­ми осо­бен­но­стя­ми и спе­ци­фи­кой.

Ни для кого не сек­рет, что купить квар­ти­ру в стро­я­щем­ся доме мож­но сей­час, а празд­но­вать ново­се­лье по фак­ту мож­но будет через несколь­ко меся­цев или даже через несколь­ко лет.

Дан­ная осо­бен­ность вызва­на тем, что купить квар­ти­ру в новострой­ке заем­щик может еще на эта­пе стро­и­тель­ства, и на момент сда­чи объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию прак­ти­че­ски все квар­ти­ры рас­про­да­ны. Попы­та­ем­ся рас­смот­реть все эта­пы покуп­ки новострой­ки в ипо­те­ку.

В каче­стве про­дав­ца квар­ти­ры в стро­я­щем­ся доме могут высту­пать как сами ком­па­нии застрой­щи­ки, так и отдель­ные инве­сто­ры. Застрой­щик — это ком­па­ния, кото­рая осу­ществ­ля­ла стро­и­тель­ство дан­но­го объ­ек­та.

А инве­сто­ром могут высту­пать лица, кото­рые вкла­ды­ва­ли свои день­ги в домо­стро­е­ние на ран­них эта­пах, и обла­да­ю­щие пра­вом тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку.

Неглас­ная инструк­ция, пред­пи­сы­ва­ет начи­нать поиск новострой­ки в ипо­те­ку с посе­ще­ния офи­са ком­па­нии застрой­щи­ка и изу­че­ния спис­ка бан­ков, с кото­ры­ми рабо­та­ет застрой­щик.

Условия покупки новостройки в ипотеку

Усло­вия и эта­пы покуп­ки квар­ти­ры в новострой­ке в ипо­те­ку несколь­ко отли­ча­ют­ся от стан­дарт­но­го про­ве­де­ния ипо­теч­ных сде­лок.

Так, кре­ди­то­ры выдви­га­ют одно из глав­ных усло­вий кре­ди­то­ва­ния новострой­ки – это долж­на быть квар­ти­ра лишь в стро­го опре­де­лен­ной застрой­ке, кото­рая была аккре­ди­то­ва­на в дан­ном финан­со­вом учре­жде­нии, то есть у тех застрой­щи­ков, с кото­ры­ми у бан­ка нала­же­ны парт­нер­ские отно­ше­ния. Усло­вия полу­че­ния ипо­те­ки на новострой­ку так­же во мно­гом зави­сят от ста­дии стро­и­тель­ства объ­ек­та.

Купить квар­ти­ру в новострой­ке будет зна­чи­тель­но про­ще, если про­ект прак­ти­че­ски постро­ен, а луч­ше, что­бы объ­ект уже про­шел госу­дар­ствен­ную комис­сию. В этом слу­чае банк без про­блем предо­ста­вит ссу­ду, полу­чив в каче­стве зало­га квар­ти­ру, кото­рую заем­щик при­об­ре­тет за счет пере­чис­лен­но­го зай­ма. Но если заем­щик решил купить квар­ти­ру еще на ста­дии кот­ло­ва­на буду­ще­го дома, то полу­чить ипо­те­ку будет крайне слож­но.

Ско­рее все­го, банк потре­бу­ет от заем­щи­ка вне­се­ния допол­ни­тель­но­го зало­га, то есть дру­гую квар­ти­ру для обес­пе­че­ния выда­чи кре­дит­ных средств. На более позд­ней ста­дии домо­стро­е­ния, кре­ди­тор может согла­сить­ся толь­ко на пору­чи­тель­ство со сто­ро­ны дру­гих лиц.

Запом­ни­те пра­ви­ло: чем стро­и­тель­ство нахо­дит­ся бли­же к завер­ше­нию, тем менее тре­бо­ва­тель­ны кре­дит­ные орга­ни­за­ции. После того, как потен­ци­аль­ный заем­щик узна­ет, какие застрой­щи­ки аккре­ди­то­ва­ны в выбран­ном бан­ке, ему сле­ду­ет выпол­нить неслож­ную инструк­цию.

Опре­де­лив­шись с ком­па­ни­ей застрой­щи­ком, начи­на­ет про­це­ду­ру оформ­ле­ния, кото­рая под­ра­зу­ме­ва­ет сле­ду­ю­щие эта­пы:

• Заклю­че­ние согла­ше­ния с ком­па­ни­ей застрой­щи­ком на бро­ни­ро­ва­ние квар­ти­ры. Дан­ный дого­вор содер­жит общие пара­мет­ры жилья, срок дей­ствия согла­ше­ния, усло­вия сдел­ки, раз­мер пер­во­на­чаль­но­го взно­са и т.д.
• Обра­ще­ние в банк и пода­ча заяв­ки с при­ло­же­ни­ем всей доку­мен­та­ции на полу­че­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та в новострой­ке
• После рас­смот­ре­ния заяв­ки и ее одоб­ре­ния бан­ком, состав­ля­ет­ся и под­пи­сы­ва­ет­ся ипо­теч­ный дого­вор.

Далее сле­ду­ет стан­дарт­ная про­це­ду­ра оцен­ки, стра­хо­ва­ния недви­жи­мо­сти и реги­стра­ции дого­во­ра ипо­те­ки, после чего заем­щик полу­ча­ет воз­мож­ность купить дол­го­ждан­ное жилье.

Эта­пы оформ­ле­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та в новострой­ке

Документы для оформления ипотеки на новостройку

Что­бы купить стро­я­щу­ю­ся квар­ти­ру в ипо­те­ку, необ­хо­ди­мо собрать пакет доку­мен­тов, кото­рый явля­ет­ся осно­во­по­ла­га­ю­щим момен­том при оформ­ле­нии ипо­теч­но­го кре­ди­та на новострой­ку. Инструк­ция пред­пи­сы­ва­ет, что, преж­де чем под­пи­сы­вать дого­вор с застрой­щи­ком, потен­ци­аль­ный заем­щик дол­жен потре­бо­вать у него копии таких доку­мен­тов:

• Сви­де­тель­ство о пра­ве соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, где стро­ит­ся дом
• Раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство, под­твер­жден­ное соот­вет­ству­ю­щи­ми госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми
• Инве­сти­ци­он­ный кон­тракт
• Акт пред­ва­ри­тель­но­го рас­пре­де­ле­ния квар­тир.

Дан­ную доку­мен­та­цию так­же может потре­бо­вать предо­ста­вить и бан­ков­ское учре­жде­ние для выда­чи ссу­ды.

Поми­мо доку­мен­тов на квар­ти­ру, заем­щик дол­жен предо­ста­вить бан­ку сле­ду­ю­щую доку­мен­та­цию:

• Пас­порт граж­да­ни­на РФ
• Копия тру­до­вой книж­ки
• Справ­ка о дохо­дах по фор­ме 2‑НДФЛ
• Копии нало­го­вой декла­ра­ции и тру­до­во­го дого­во­ра
• Инве­сти­ци­он­ный дого­вор или согла­ше­ние уча­стия в доле­вом стро­и­тель­стве
• Копии дипло­мов и про­фес­си­о­наль­ных сер­ти­фи­ка­тов
• Копия реше­ния застрой­щи­ка о про­да­же квар­ти­ры с ука­за­ни­ем сто­и­мо­сти и тех­ни­че­ских харак­те­ри­стик.

А если заем­щик оформ­ля­ет в каче­стве основ­но­го или допол­ни­тель­но зало­га дру­гую при­над­ле­жа­щую ему недви­жи­мость, то потре­бу­ют­ся все пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты и на дан­ную квар­ти­ру.

На сего­дняш­ний момент мож­но уве­рен­но утвер­ждать, что дав­но про­шли те вре­ме­на, когда бан­ки неохот­но выда­ва­ли кре­ди­ты на стро­я­ще­е­ся жилья. Сего­дня купить квар­ти­ру в новострой­ке может каж­дый, у кого есть мини­маль­ный пер­во­на­чаль­ный взнос и доста­точ­ный уро­вень дохо­да, что­бы регу­ляр­но пога­шать ипо­те­ку. Вме­сте с тем, заем­щи­ку необ­хо­ди­мо знать ряд нюан­сов при оформ­ле­нии ипо­те­ки на новострой­ку, о кото­рых мы рас­ска­за­ли в дан­ной ста­тье.

(55 4,20 из 5)

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/v-novostrojke.html

Ипотека для покупки новостройки: брать или не брать?

Цены на рынке новостроек достаточно высоки, и выплатить полную стоимость за жилье очень сложно, поэтому ипотечное кредитование продолжает оставаться весьма востребованной услугой. И хотя ипотека оказывает ощутимую помощь в приобретении жилья, решение о ее применении для приобретения квартиры нужно принимать взвешенно.

В противном случае могут возникнуть нежелательные последствия — заемщик оказывается в пожизненной кабале, выплачивая кредит и лишаясь многих радостей жизни.

Сегодня мы попробуем разобраться в деталях ипотечного кредитования, определить преимущества и недостатки такого способа приобретения недвижимости, а также дадим некоторые полезные рекомендации.

Ипотечный кредит представляет собой сумму денежных средств, которые выдаются заемщику кредитной организацией под залог приобретаемой недвижимости, и за пользование этими деньгами банк взымает процент.

Особенностью этого кредита является то обстоятельство, что банк сам направляет эти средства в счет оплаты недвижимости. Пока тело кредита и проценты не будут полностью выплачены, приобретенная квартира фактически принадлежит банку.

В том случае, если заемщик более не имеет возможности выплачивать тело кредита и проценты, банк продает объект недвижимости, таким образом, погашается долг.

Чаще всего ипотечный кредит без дополнительного залога (например, в виде уже имеющейся квартиры) банки предоставляют для приобретения недвижимости на первичном рынке, так как на вторичном рынке присутствуют сложно прогнозируемые риски, связанные с историей смены предыдущих владельцев.

Основные риски заемщика: чем пугает ипотека?

Несмотря на то, что возможность получения квартиры с отсрочкой расчета на несколько лет, безусловно, является привлекательной, есть некоторые моменты, которые заставляют потенциальных заемщиков опасаться такого выгодного предложения. Прежде всего, настораживают сроки кредита: деньги могут быть выданы на 10, 15, 20 лет, и в течение всего периода времени нужно вносить ежемесячные платежи.

В противном случае последствия могут оказаться весьма печальными – заемщик лишается не только жилья, но и денег, которые были уплачены в качестве первоначального взноса, а также в виде процентов. Это достаточно большой срок, в течение которого может произойти все, что угодно. Кредитуемый нередко живет с чувством тревоги, пока не проведены все платежи, потому что нет полной уверенности, что квартира будет его собственностью. И с этим чувством придется жить много лет.

Потеря источника дохода (значительное сокращение)

Например, в силу ухудшения экономической ситуации в стране можно лишиться работы, бизнес по причине высокой конкуренции (или отсутствия спроса на товары или услуги) станет нерентабельным, возникнут дополнительные расходы, связанные с рождением и содержанием ребенка. Это останавливает многих потенциальных получателей ипотеки.

Некоторым утешением может стать отсрочка по погашению основного долга, банки часто входят в ситуацию и позволяют в течение некоторого времени выплачивать только проценты. Человек с активной жизненной позицией рано или поздно найдет работу и сможет продолжать выплаты. Однако, для собственного спокойствия лучше отложить про запас сумму, равную платежам за несколько месяцев, обеспечив тем самым для себя некоторый буфер.

Потеря работоспособности (частичная или полная)

Многие волнуются при мысли, что никто не застрахован от проблем со здоровьем. Действительно, какое-либо серьезное заболевание или последствия травмы, полученной в результате несчастного случая, могут надолго лишить заемщика возможности оплачивать кредит. А это, в свою очередь, приведет к тому, что его семья столкнется с риском отсутствия крыши над головой.

Здоровье застраховать не только можно, но и нужно – этого требует не только здравый смысл, но и кредитная организация, которая тоже предусматривает риск развития подобного сценария. Без оформления полиса на предмет страхования здоровья и жизни кредит получить не получится – банк в этом случае несет риски.

Со стороны заемщика страхование не даст полной гарантии отсутствия проблем, но несколько снижает уровень тревожности, ведь отсутствие трудоспособности может быть, как временным явлением, так и постоянным.

Переплата: кредитное жилье обходится намного дороже

Не в пользу кредитования и большая переплата, в сухом остатке получается, что заемщик, по итогам многолетних выплат процентов, покупает две квартиры, одну — себе, другую – банку, что, в общем-то, звучит не очень радостно.

При ипотеке, взятой для покупки новостройки на 20 лет, вернуть приходится в 2 раза больше.

Конечно, если срок кредитования меньше, снизится и размер выплат, однако, с другой стороны уменьшится срок, в течение которого нужно выплатить тело кредита, то есть – ежемесячный платеж может вырасти в разы, а это по силам не всем заемщикам.

Дополнительные расходы

Не нравится потенциальным кредитуемым также необходимость косвенных расходов: на оценку залогового имущества, на дополнительные услуги банка и оформление многочисленных страховых полисов. Все это увеличивает общую сумму выплат, что делает приобретение недвижимости менее выгодным занятием относительно суммы, составляющей непосредственно стоимость квартиры.

Преимущества ипотеки: а есть ли плюсы?

Теперь рассмотрим плюсы ипотечного кредитования, чтобы все-таки понять, какие выгоды сулит нам ипотека.

• Процентная ставка ипотечного кредита ниже ставки потребительского кредита, это делает доступным использование кредитных средств на долгосрочной основе.
• Взяв ипотеку, можно быстро получите жилье, особенно это важно для тех, кто снимает квартиру. В некоторых случаях сумма платежа по ипотеке равняется сумме оплаты за съемную квартиру. После переезда уже отпадает надобность в съемном жилье, таким образом, приобретаемая недвижимость еще задолго до момента погашения кредита начала себя «отбивать». К тому же, собственное жилье хочется обустраивать и наводить уют, чего не скажешь о съемной квартире.
• Еще один плюс: в случае накопления денежных средств (в чистом виде), они неизбежно съедаются инфляцией, а купленная квартира, напротив, дорожает.

Кстати, в данном случае инфляция даже на руку заемщику – она помогает выплатам со временем стать менее обременительными, поскольку выплаты остаются статичными, а заработная плата (или иной доход) растет. Особенно это чувствуется при дифференцированных платежах.

• Можно вернуть налоговый вычет (в размере 13% от стоимости жилья), который полагается каждому налогоплательщику после приобретения недвижимости. Кроме того, можно вернуть вычет 13% от уплаченной суммы в виде процентов по ипотеке, а затем передать ее банку как досрочный платеж и таким образом сократить переплату и сроки.
• Покупать недвижимость с привлечением банков безопаснее, поскольку банк тщательно проверяет варианты, так как заинтересован в отсутствии проблем в дальнейшем. Это относится как к вторичной недвижимости, так и к первичной – кредитная организация анализирует застройщика и конкретный объект, и определяет риски. В том случае, если застройщик работает с банком и его объект имеет аккредитацию, риски ипотечника сводятся к минимуму.
• Инфляционное преимущество при фиксированной процентной ставке. Представьте, что вы взяли ипотеку 10 лет назад. За это время поднялись цены, но подросла и зарплата, а вот размер ипотечных платежей остался на прежнем уровне. И с каждым годом выплачивать ипотеку будет легче, если, конечно, соответственным образом индексируются зарплаты (стоимость товаров или услуг, которые генерирует бизнес заемщика). Так что, при фиксированной процентной ставке не стоит бояться долгосрочной ипотеки.

Как оптимизировать ипотечный кредит

Прежде всего, нужно иметь в виду следующее: чем меньший срок кредитования, тем меньше процентов нужно будет выплатить, соответственно, чем меньше тело кредита, тем быстрее его можно будет погасить.

Это означает, что наилучшим решением будет привлечение в кредит суммы, необходимой для покупки жилья, на уровне 1/2 или 1/3 от стоимости квартиры – в этом случае будет минимальной переплата и с кредитом можно будет рассчитаться быстрее.

Такой подход является наименее рискованным, чем оформление кредита на полную стоимость жилья (да еще и оформление потребительского кредита на первый взнос).

Кроме того, нужно иметь в виду, что существует две системы процентных выплат:

• Дифференцированный платеж: ежемесячный взнос делится на тело кредита и на проценты. Доля тела кредита все время остается статичной, а проценты за использование кредита взымаются по не выплаченной сумме. То есть, с каждым месяцем сумма оплаты процентов по кредиту, и, соответственно, сумма ежемесячного платежа сокращаются.
• Аннуитетный платеж: ежемесячный взнос остается статичным в течение всего срока выплат и также разбит на проценты и тело кредита. Однако вначале большая часть этого взноса составляет выплата по процентам.

Дифференцированная схема выплат является более выгодной, так как переплата в этом случае меньше, поскольку тело кредита выплачивается быстрее. Кроме того, в случае разрыва отношений с банком получится вернуть больше денег, так как погашается большая часть кредита, и не взымается процентная оплата за срок, в течение которого средства, фактически, использоваться не будут.

Следует помнить, что многие банки совместно с застройщиками предлагают различные программы, которые дают возможность получить хорошую экономию.

После приобретения квартиры нужно оформить имущественный налоговый вычет, максимальная сумма которого составляет 260 тыс. рублей. К тому же какая-то часть денежных средств возвратится по вычету с процентов, уплаченных банку. Всю ипотеку этим не погасить, но несколько снизить нагрузку возможно.

И еще один момент: в течение последних лет наблюдается тенденция к снижению банками ипотечных ставок по причине снижения ключевой ставки Центробанком. В то же время ипотечный кредит в любое время может быть рефинансирован в другом банке под более выгодные условия.

Собственно, в течение последних трех лет ставки падают, и заемщики рефинансируют кредиты, получая все более выгодные условия. Эта возможность сохранится и в дальнейшем, нельзя исключать, что ставки продолжат снижение (принимая во внимания заявления высшего руководства РФ относительно данного вопроса).

Заключение: брать ли ипотеку или нет?

Это ответственный шаг и вам предстоит нелегкое решение. Но если других вариантов приобретения собственной жилплощади у вас нет, то можно подумать над тем, чтобы оформить ипотеку. Если соблюдать следующие правила, то справиться с выплатами даже во время кризиса вполне реально. Эти правила таковы:

• Тщательно просчитайте свои финансовые поступления и повседневные расходы;
• Запланируйте денежный запас для форс-мажорных обстоятельств;
• Берите кредит в валюте, в которой получаете денежные поступления;
• Обязательно застрахуйте свою жизнь, имущество и здоровье;
• Выберите дифференцированную схему погашения кредита.

Источник: https://Novostroev.ru/articles/ipoteka-dlya-pokupki-novostroyki-brat-ili-ne-brat/

12 этапов оформления ипотеки в 2020 году: пошаговое руководство

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов. Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса.

В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов.

Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Ипотечная сделка происходит в самый последний момент, предыдущие шаги считаются подготовкой. От заемщика потребуют застраховать объект залога. Некоторые банки настаивают на страховании жизни и здоровья, титула.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

Этап 1. Выберите банк и программу кредитования

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам. В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Перечислим основные:

1. На вторичное жилье.
2. На покупку квартиры в новостройке.
3. На покупку частного дома.
4. На строительство.
5. Под материнский капитал.
6. Под залог имеющейся недвижимости.
7. Военная ипотека.
8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:

Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей. Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.

Пример:

У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2019 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей. После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн. рублей. Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и получить 450 тысяч от государства. 

Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Этап 3. Соберите необходимые документы

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

• Оригинал паспорта.
• Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
• Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
• Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

• Водительские права.
• Военный билет.
• Дипломы, сертификаты об образовании.
• Свидетельство о заключении брака.
• Свидетельство о рождении детей.
• Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
• Документы о владении имуществом.

Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность.

Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение

Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.

Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.

Источник: https://IpotekuNado.ru/oformlenie/etapy-ipotechnoy-sdelki

Все, что нужно знать о покупке жилья в новостройке в ипотеку

Стоит ли брать ипотеку в кризис? Как избежать подводных камней и сэкономить на покупке квартиры в новостройке? Рассказываем обо всем по порядку в этом посте

Если вы решили брать ипотеку, то сейчас лучшее время для покупки квартиры в кредит. Осенью традиционно происходит бум выгодных предложений. К тому же в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» банки предлагают очень выгодные ставки. Рассказываем, как еще сэкономить на покупке квартиры в кредит и избежать подводных камней.

1. Оцените свое финансовое положение

Для начала определитесь, какую сумму от общего дохода вы готовы ежемесячно отдавать на погашение кредита. Средний размер ипотеки в России – 1 600 000 рублей. В Москве квадратный метр жилплощади стоит 111 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по кредиту составляет 53 тысячи рублей.

2. Оформите ипотеку с небольшим ежемесячным платежом

Оптимальными будут ежемесячные платежи, не превышающие 25–30% от общего дохода. Так вы сможете откладывать часть зарплаты на погашение кредита в случае сокращения или увольнения. К тому же вы всегда сможете внести долгосрочный платеж, если появится такая возможность.  

3. Берите ипотеку на 15 лет

Небольшой ежемесячный платеж легко сформировать для долгосрочного кредита. Рекомендуемый срок – 15 лет. Дело в том, что при меньшем сроке ежемесячный платеж может ощутимо увеличиться, а при большем – вырастает предоплата по процентам. К примеру, разница между платежами на 20 и 30 лет составляет в среднем 1,5 тысячи рублей.  

4. Найдите подходящий банк

За ипотекой лучше обращаться в известные банки, которые самые важные пункты в договоре пишут не мелким шрифтом. Крупнейшие ипотечные банки России – Сбербанк, «ВТБ24», «Газпромбанк», «ДельтаКредит», «Россельхозбанк». Кстати, подавать заявление лучше сразу в несколько банков: так вы сэкономите немало времени в случае отказа.

5. Выберите условия по ипотеке

При заключении договора ипотеки особенно важно обратить внимание на разделы про свои обязательства и права банка. Например, по изменению ставки, досрочному прекращению договора и другим малоприятным потенциальным сюрпризам.

6. Сократите расходы на ипотеку

Кстати, расходы на ипотеку можно сократить за счет имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использовать для этих целей материнский капитал. А если ставки по кредитам будут снижаться, вы всегда можете рефинансировать ипотеку под меньший процент.   

7. Не забывайте вовремя оплачивать кредит

Просрочка платежа приведет к негативной кредитной истории: потом будет трудно или даже невозможно взять новый кредит. Если вы оказались в сложной финансовой ситуации, можно снизить платеж на некоторое время, но только при согласии банка — процедура называется реструктуризация долга в случае финансовых проблем заемщика.

8. Не откладывайте покупку квартиры

Советуем поторопиться со сделкой, если вы планируете покупать квартиру в новостройке с использованием ипотеки. Дело в том, что Минфин объявил о прекращении программы госсубсидирования, поэтому ставки по кредитам увеличатся до 13–14%. А разница между текущими условиями и ставками в размере 13–14% весьма заметна.  

9. Уточните детали

И еще один важный момент: 1 января прекращается не прием заявок на программу госсубсидирования, а выдача кредитных средств. С учетом того, что вам нужно время на согласовательные процессы и оформление сделки, обращаться к специалисту лучше как можно раньше.

10. Оформите квартиру в собственность

Когда кредит получен и квартира куплена, осталось только оформить ее в собственность. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд: главное, собрать все нужные документы и вовремя подать их на рассмотрение. Подробную инструкцию по оформлению квартиры в собственность можно найти здесь.

Совет эксперта: какие документы нужны для ипотеки в новостройке

Сегодня и банки, и застройщики прилагают максимум усилий для того, чтобы процесс приобретения квартиры и оформление ипотечного кредита занимал у покупателя как можно меньше времени. Для квартиры в новостройке собрать документы не составит труда.

Павел Тимошенко – руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер».

Если объект застройщика уже аккредитован в банке, в котором вы планируете брать ипотечный кредит, и покупка квартиры осуществляется на этапе строительства, то есть до оформления собственности, то никаких документов у клиента по объекту и застройщику банк запрашивать не должен.

Ведь если объект прошел аккредитацию в банке, это значит, что застройщик уже предоставил полный пакет документов, которые были проверены и одобрены банком.

Аккредитация объекта банком, в особенности на ранней стадии строительства – это своего рода подтверждение и гарант надежности как объекта, так и самого застройщика.

Все, что запросит у заемщика банк по такой сделке – это проект договора на приобретение квартиры. Например, в нашей компании даже передача проекта договора происходит без участия клиента – напрямую от сотрудников застройщика в банк.

Если же вы приобретаете квартиру у застройщика в уже построенном доме с оформленным правом собственности по договору купли-продажи, то банк запросит у вас документы и на квартиру, и на застройщика. В крупных компаниях эти документы обычно банку предоставляет также представитель застройщика.

Так что выбор за покупателем, какую квартиру ему приобретать у застройщика: в строящемся или готовом доме. Только имейте в виду: покупая жилье на начальном этапе строительства, вы можете еще и сэкономить, ведь цена на квартиру растет пропорционально готовности дома.

Источник: https://www.InMyRoom.ru/posts/13205-vse-chto-nuzhno-znat-o-pokupke-zhilya-v-novostrojke-v-ipoteku

Ипотека в новостройке в 2020 году: как взять, этапы покупки, с чего начать?

Сегодня люди часто пользуются услугами финансовых организаций для того, чтобы купить жилье. Оформление кредита на квартиру в новостройке отличается определенными особенностями и сложностями. Рассмотрим, как правильно купить квартиру в новостройке в ипотеку, какие действия потребуется предпринять.

Новостройка – дом, находящийся на стадии котлована. Покупатель приобретает его у застройщика по договору долевого участия. Стоимость новостройки существенно ниже, по сравнению со вторичным жильем. Если же продавцом квартиры в новостройке выступает человек, который первый успел купить ее на стадии котлована и сейчас продает ее по повышенной цене, то такое жилье уже считается вторичным.

Люди часто берут квартиры в кредит, и новостройки не исключение. Некоторые категории граждан вправе претендовать на льготы. Нередко банки предлагают программы с низкой % ставкой для молодых и многодетных семей.

При выборе недвижимости необходимо сопоставить стоимость жилья и размер ипотеки вместе с платежеспособностью. Максимальный ежемесячный платеж – 60 % от совокупного дохода семьи.

При возникновении сложностей можно обратиться за помощью к риэлтору или кредитному брокеру, который самостоятельно подберет банк и программу ипотечного кредитования.

Для получения ипотеки на новостройку потребуется выполнить следующие действия.

1. Забронировать жилье

С чего начать? В первую очередь необходимо составить с застройщиком двусторонний договор, чтобы забронировать понравившуюся квартиру.

Желательно, чтобы банк сотрудничал с застройщиком. Для успешного прохождения аккредитации компания должна:

• иметь всю необходимую документацию – уставные, проектные документы, разрешение на строительство;
• работать в сфере строительства несколько лет, не иметь просрочек по сдаче объектов в эксплуатацию, обладать незапятнанной репутацией.

Необходимо, чтобы срок сдачи дома был как можно ближе. Аккредитация предотвращает риск для покупателя стать обманутым дольщиком.

2. Подготовить документы

Каждый кредитор предъявляет свои требования к документации, но стандартный пакет справок и бумаг следующий:

• паспорт будущего заемщика;
• заверенная начальством ксерокопия трудовой книжки;
• справка 2-НДФЛ, подтверждающая поступление регулярного дохода (или заверенная начальством справка по форме банка);
• дополнительные документы – водительские права, загранпаспорт, военный билет;
• удостоверение сотрудника федеральных органов власти, военнослужащего;
• удостоверения и лицензии для нотариусов, врачей, предпринимателей;
• налоговая декларация;
• документы о семейном положении: свидетельство о регистрации супружеского союза, брачный контракт, свидетельство о появлении на свет ребенка.

Также необходимы и документы на квартиру. Но если новостройка получила аккредитацию от банка, то в финансовом учреждении уже есть все необходимые документы по дому, проекту и компании-застройщику. Часто в офисе продаж застройщиков есть ипотечные менеджеры, которые заключают сделки с банком самостоятельно.

Если каких-либо документов будет не хватать, заявителю могут выделить дополнительное время, чтобы он успел их донести.

3. Выбрать банк и программу кредитования

Если банк с застройщиком не работает, то есть два варианта действий:

• выбрать объект из того, что строят застройщики, аккредитованные банком;
• выбрать банк, с которым работает понравившийся застройщик.

Вряд ли банк согласится проверять застройщика только из-за одной квартиры.

К стандартным ипотечным схемам, применимым для новостроек, относятся следующие:

• кредит под залог имеющегося объекта недвижимости;
• ипотека без первоначального взноса, когда залог – сама квартира в новостройке;
• ипотека с первым взносом в размере от 20 % от суммы квартиры.

Не рекомендуется присматриваться к предложениям без первого взноса. Тому есть несколько причин:

• повышенные проценты;
• дорогостоящая страховка, сумма которой добавляется к долгу заемщика перед банком;
• сложности с оформлением покупки, по сравнению с приобретением жилья по ипотеке с первым взносом.

Возможность предоставить первый взнос – доказательство для банка того факта, что заявитель – ответственный, надежный плательщик, обладающий денежными средствами для погашения ипотеки и содержания жилья в должном состоянии.

Потребительское кредитование тоже невыгодно из-за высоких ставок и существенной итоговой переплаты.

При этом просчитать все риски нельзя. В дальнейшем при обнаружении более выгодных предложений от банков и схем кредитования можно воспользоваться рефинансированием в другом финансовом учреждении.

4. Получить одобрение и оформить договор

У каждого банка есть своя система скоринга. Если заявитель прошел первичный отбор, в дело вступает кредитный менеджер, который тщательно проверяет потенциального заемщика.

В случае если от банка поступило положительное решение, то у человека есть 1-6 месяцев для принятия окончательного решения и заключения договора.

Порядок действий будет таким:

• заключить с застройщиком договор купли-продажи;
• оплатить первый взнос, если программа кредитования предусматривает это условие;
• застраховать имущество от повреждения, титул, жизнь заемщика;
• заключить с банком ипотечный договор и договор залога недвижимости.

Далее банк переводит застройщику денежные средства. При выявлении следующих обстоятельств от банка может последовать отказ:

• испорченная кредитная история, просрочки;
• недостаточный заработок или трудовой стаж, частые увольнения;
• занятость заявителя – «в черном списке» у банка (к примеру, кредитор с подозрением относится к предпринимателям, несмотря на подтвержденный доход заявителя);
• квартира, выбранная заявителям, не соответствует требованиям кредитора.

Это стандартный перечень оснований для отказа в кредитовании.

5. Зарегистрировать сделку в Росреестре

Сделку купли-продажи необходимо обязательно зарегистрировать. Запись о ней внесут в электронную базу данных ЕГРН. Необходимо иметь при себе:

• заявление;
• договор долевого участия;
• паспорта всех дольщиков;
• разрешение со стороны супруга дольщика, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
• договор залога права требования;
• документ с описанием жилья в строящемся доме.

Документы по проекту строительства предоставляет застройщик.

После этого заемщик становится владельцем квартиры, на которую наложено обременение. Последнее будет аннулировано только после того, как человек полностью выплатит ипотеку. До этого момента совершать с жильем юридические сделки – продавать объект, обменивать, сдавать в аренду – без разрешения кредитора нельзя.

Оформить ипотеку на новостройку можно и самостоятельно, без риэлтора и других специалистов. Достаточно выбрать квартиру в новостройке, банк и программу кредитования. Также необходимо соответствовать требованиям конкретного финансового учреждения. После перечисления денег застройщику потребуется зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Источник: https://propravo24.ru/finansy/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-v-novosytoyke-v-ipoteku

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

При покупке квартиры нужно изучить рынок недвижимости, а также юридические особенности заключения сделок по приобретению жилья в собственность.

Это поможет избежать ненужных расходов и не попасть в руки мошенников. В статье рассмотрим, как правильно выбрать застройщика, как заключить договор, а также узнаем как правильно оформить ипотеку на новостройку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Выбор застройщика

Категорически нельзя ориентироваться на красивую картинку при выборе квартиры, это очень опасно, поскольку действительность может отличатся от картинок в рекламных материалах. Смотрите на то, кто именно занимается продажей недвижимости: сам застройщик или привлеченный агент.

Если вы приобретаете квартиру через агентство, то вам оказывают все необходимые услуги по подбору квартиры и документальному сопровождению сделки. За свои услуги агентства обычно взимают дополнительную плату.

Перед оформлением сделки, нужно:

1. Изучить проектную документацию.
2. Ознакомится с правоустанавливающей документацией на земельный участок.
3. Узнайте, есть ли банковское проектное финансирование или компания-застройщик ведет стройку за счет использования собственных финансов и инвестиций дольщиков.
4. Попросите продавца предъявить разрешение на строительство, узнайте срок окончания строительства.
5. Проверьте информацию о застройщике и его руководящих лицах в сети Интернет.
6. Получите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором идет возведение дома. С ее помощью можно узнать, есть ли залоги, обременения и ограничения.

Процедура заключения договора для бронирования

Резервирование (бронирование) квартиры – процесс, который обеспечивает возможность зарезервировать за покупателем выбранную недвижимость до момента составления и подписания договора долевого участия (ДДУ).

После составления и заключения договора бронирования стоимость квартиры замораживается, и она снимается с продаж на определенный срок. Услуга бронирования может быть как возмездной, так и безвозмездной.

При составлении договора резервирования (бронирования) нужно проследить, чтобы в договоре были указаны реквизиты недвижимости.

Основными условиями договора бронирования (резервирования) квартиры являются:

1. предмет договора (полная информация о бронируемой квартире);
2. сумма гарантийного платежа и основные условия его возврата;
3. сроки и ответственность сторон;
4. цена объекта и способ осуществления расчетов;
5. реквизиты сторон договора.

• Скачать бланк договора бронирования квартиры
• Скачать образец договора бронирования квартиры

Как происходит оформление заявки?

Как оформить заявку на получение ипотеки? Существует два способа:

1. лично обратится в отделение банка;
2. заполнить заявку на официальном сайте банка.

Банки предлагают большой выбор ипотечных программ, поэтому перед подачей заявки необходимо определится с программой, которая наибольшим образом устраивает вас.

Определившись с ипотечной программой, вам нужно собрать пакет документов и передать их в отделение банка. Затем сотрудник банка изучает ваши бумаги, и в случае если вашего дохода достаточно и кредитная история положительна, то вам могут предоставить ипотеку.

Банковская проверка

В случае вынесения банком положительного решения, это еще не означает, что договор будет подписан банком, поскольку еще не согласован объект залога. Бывает, что в отношении заемщика принято положительное решение в банке по ипотеке, но при подаче документов на недвижимость в банк получил отказ. Это происходит по причине не соответствия недвижимости требованиям банка. При подборе квартиры нужно изучить перечень требований банка к объекту залога.

Банк имеет право в одностороннем порядке отказать в выдаче ипотеки, причем без объяснения причин.

При проведении проверки банк проверяет выбранную недвижимость, поскольку оно является предметом залога. В первую очередь запрашивается основная документация: разрешение на строительство, документы на землю, инвестиционный контракт и другие правоустанавливающие документы.

Банки предъявляют следующие требования к залоговому недвижимому имуществу:

• ликвидность- недвижимость должна быть оценена на сумму не меньше 60 – 70% от суммы займа;
• квартира находится в районе, где спрос на недвижимость в перспективе 5 – 15 лет будет расти или, не сильно снизится;
• новостройка должна быть в соответствии установленным санитарным, пожарным нормам и являться пригодной для проживания;
• осуществляется проверка технического плана квартиры, с целью обнаружения возможных перепланировок, которые могут снизить себестоимость жилья;
• недвижимость должна находится в регионе деятельности банка или его филиалов;
• документы на недвижимость не должны вызывать сомнений у банка.

Почему банк может отклонить заявку?

Банк может дать отказ в оформлении ипотеки, в случае если:

1. квартира не имеет отдельный от других квартир санузел и кухню;
2. отсутствие холодного и горячего водоснабжения;
3. отсутствует электричество и отопительные системы;
4. компания-застройщик не имеет банковской аккредитации;
5. обнаружено несоответствие недвижимости установленным техническим нормам и стандартам;
6. недвижимость обременена правами третьих лиц.

Пакет документов

Пакет документов для ипотеки:

• анкета;
• заявка;
• паспорт;
• сведения о трудоустройстве (заверенная работодателем копия трудовой книжки или выписка из нее).
• документальное подтверждение доходов — справка по форме 2-НДФЛ.

В случае наличия дополнительных источников денежных средств их можно подтвердить декларацией о доходах по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о принятии.

Документы, предоставляемые застройщиком:

1. информация о платежных реквизитах;
2. свидетельство о постановке на налоговый учет;
3. финансовые отчеты за последние 3 года;
4. учредительная документация;
5. правоустанавливающая документация на недвижимость.

Порядок заключения ипотечного договора

Законом предусмотрен ряд обязательных условий, которые должны быть в договоре ипотеки. Ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года предусматривает, что в договоре должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения.

Основные разделы договора ипотеки:

• стороны сделки;
• предмет договора и способ обеспечения обязательств;
• порядок предоставления кредита;
• порядок использования денежных средств и их возврат;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон за нарушения условий договора;
• иные условия, не противоречащие закону.

При положительном решении кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.

Этапы проведения сделки

Порядок и условия процесса по заключению сделки с застройщиком зависит от схемы продажи, которая применялась застройщиком для продажи квартиры.

Основные схемы продажи недвижимости:

1. жилищный кооператив;
2. договор купли-продажи;
3. договор участия в долевом строительстве.

Регистрация и расходы

Росреестр проводит регистрацию перехода права собственности на недвижимость, а также регистрирует ипотеку. Расходы по регистрации залога, согласно закону об ипотеке, несет заемщик.

Информация о праве собственности на недвижимость регистрируется в Росреестре, путем внесения информации в ЕГРН. Регистрация договора купли-продажи не проводится. Право собственности на недвижимости переходит от продавца к покупателю лишь после государственной регистрации перехода права.

В соответствии с законом (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации.

Инструкция: как купить на стадии котлована?

Покупатели, которые приобретают квартиры на начальном этапе строительства экономят до 30% от стоимости квартиры. Это объясняется более низкой ценой на квартиры в новостройках на стадии котлована. Покупатель получает возможность сэкономить до трети цены на жилье, а застройщик приобретает возможность инвестирования не кредитных средств на строительство.

Именно по этой причине приобретение недвижимости на стадии котлована пользуется большим спросом среди покупателей. При покупке квартиры на этой стадии строительства, юристы рекомендуют пойти по пути договора долевого участия.

Очень вескую роль при покупке недвижимости в ипотеку играет стадия ведения строительства. В случае если дом возведен и прошел государственную комиссию, то банк предоставит вам кредит под залог приобретаемой квартиры. Когда идет покупка недвижимости на стадии котлована, то нужно внести дополнительные гарантии: поручительство третьих лиц или залог имеющейся собственности.

Основные варианты, по которым возможно приобретение недвижимости на стадии котлована:

• жилищный сертификат;
• договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
• участие в жилищно-строительном кооперативе.

Необходимо помнить, что регистрации ДДУ не будет, если ответственность застройщика не застрахована. Договор страхования составляется с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.

Договор страхования заключается на весь срок ведения строительства, а также на два года после его завершения. Страховым случаем договора является ненадлежащее исполнение или неисполнение установленных обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда.

Список документации, которая должна быть у застройщика, в случае приобретения недвижимости на стадии котлована:

• инвестиционный контракт;
• проектная декларация;
• правоустанавливающие документы на землю под строительство;
• страховой договор или договор поручительства;
• допуск СРО, лицензии;
• учредительные документы;
• проектная документация;
• разрешение на строительство;
• бухгалтерская документация за три последних года;
• технико-экономическое обоснование проекта.

При покупке квартиры на стадии котлована, необходимо обратить внимание на проектную декларацию. В ней указаны кадастровая информация, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, сведения о правоустанавливающих документах.

Также необходимо проветрить наличие всех требуемых разрешений и заключения государственной экспертизы. При отсутствии этой документации, строительство является не согласованным.

Подводные камни

С целью избежания неоправданных рисков:

1. приобретайте квартиру только у проверенного застройщика, чья деловая репутация не вызывает сомнений;
2. не покупайте недвижимость по проектам, где стройка идет слишком медленно и находится на грани заморозки;
3. убедитесь в аккредитации новостройки в банке, в случае ее отсутствия, взять ипотеку в таком доме у вас не получится;
4. составление договора долевого участия является наиболее безопасным вариантом.

При заключении сделки будьте осторожны и внимательно изучайте те документы, на которых вы ставите свою подпись. Также следуйте рекомендациям юристов. Малейшая спешка и невнимательность при заключении сделки могут привести к тяжелым финансовым последствиям.

Источник: https://ka-status.ru/raznoe/etapy-pokupki-kvartiry-v-ipoteku-v-novostrojke.html