Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры и не ошибиться? — По закону

Перед покупкой дорогостоящей недвижимости требуется убедиться в надёжности продавца, действительности предоставленных им документов и будущей сделки.

Это поможет снизить риск наступления отрицательных последствий для нового хозяина имущества.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Для осуществления проверки действительности будущей сделки необходимо узнать следующую информацию:

• наличие прописанных в помещении лиц (особенное внимание рекомендуется уделить несовершеннолетним детям и недееспособным гражданам, так как их принудительное выселение проблематично);
• количество владельцев квартиры (если собственников несколько, при заключении сделки важно получить письменное согласие на отчуждение объекта от каждого из них);
• сведения о прочих сделках, осуществляемых ранее с недвижимостью (если вы покупаете вторичное жильё, важно проверить информацию обо всех осуществляемых ранее операциях с помещением);
• действительность предоставленных документов (покупатели чаще сталкиваются с мошенничеством в сфере продаж);
• отсутствие или наличие обременений на объекте;
• совпадение площади продаваемой квартиры с размерами, указанными в официальной документации;
• и т. д.

Зачем требуется проверка недвижимости перед покупкой?

Если сделка о купле-продаже объекта недвижимости заключена с нарушениями норм законодательства или прав третьих лиц, она признаётся официально недействительной. Покупатель в этом случае сталкивается с большими рисками, так как продавец может успеть скрыться с полученными деньгами.

Основные причины для аннулирования договора о приобретении жилья:

• заключение сделки под воздействием заблуждения, обмана, угроз или шантажа;
• стороны не учли права на квартиру несовершеннолетних лиц, наследников или иных граждан, имеющих право на долю объекта;
• документы на жилое помещение были подделаны;
• в договоре купли-продажи имеются существенные нарушения норм законодательства РФ (к примеру, не указана характеристика квартиры);
• сделка заключена с лицом, не имеющим права распоряжаться данным жильём;
• продавец признан недееспособным;
• и т. д.

Во избежание аннулирования заключённого договора специалисты рекомендуют обязательно проверять юридическую чистоты квартиры при покупке. Подобная процедура поможет избежать наступления негативных последствий и разбирательства проблемной ситуации в суде.

Полезный материал: Оценка рыночной стоимости квартиры.

Как узнать чистоту квартиры при покупке?

Чтобы удостовериться в надёжности продавца и наличии у него прав на квартиру, вы можете самостоятельно провести проверку чистоты будущей сделки или доверить процедуру следующим специалистам:

• риэлторскому агентству (стоимость их услуг колеблется от 2 до 8% от общей цены жилого помещения);
• независимым юристам, специализирующимся на подобных проверках (их услуги стоят намного дешевле).

Поручение проверки специалистам имеет определённые преимущества.

• Во-первых, вы получаете дополнительные гарантии юридической чистоты будущей сделки, так как агентство или контора не являются заинтересованными лицами.
• Во-вторых, по окончании процедуры специалисты предоставляют вам на руки официальное заключение, имеющее законную силу.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Если вы решили доверить процедуру проверки надёжности сделки специалистам, вам достаточно обратиться в выбранную вами контору или агентство и заключить соответствующий договор на оказание услуги. В дальнейшем юристы сами запросят необходимые документы.

Для самостоятельной проверки квартиры перед покупкой рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

1. оцените подлинность документации, предоставленной продавцом, и грамотность оформления отдельных бумаг (наличие ошибок или исправлений может стать причиной признания договора недействительным);
2. проверьте историю отчуждаемого жилого помещения;
3. определите качество квартиры (с этой целью изучаются документы из БТИ и Кадастровой палаты, чтобы при необходимости выявить наличие несогласованных перепланировок, отвечать за которые после заключения договора придётся новому хозяину);
4. проверьте надёжность продавца;
5. определите наличие или отсутствие прав третьих лиц на объект.

Как при покупке узнать историю квартиры? Достаточно заказать в отделении Росреестра соответствующую выписку из ЕГРП или запросить её у продавца.

Чтобы убедиться в надёжности продавца, специалисты рекомендуют проверять следующие документы:

• подлинность паспорта (его внешний вид, срок действия, состояние всех страниц и т. д.);
• действительность доверенности (если хозяин жилья отчуждает объект через законного представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность, оформленную на собственное имя);
• правоподтверждающие бумаги на жильё.

Не стоит забывать, что довольно часто на практике жилым помещением владеет несколько человек, особенно если объект был приватизирован. Получите расширенную выписку из домовой книги, чтобы определить количество прописанных по адресу лиц и наличие среди них несовершеннолетних детей.

Если продавец состоит в официальном браке, обязательно уточните, приобреталась ли отчуждаемая квартира после замужества. Если имущество является совместным, для оформления сделки потребуется письменное согласие супруга на продажу и свидетельство о регистрации брака.

Даже если гражданин разведён, но жильё находилось в общей собственности, запросите свидетельство о разводе.

Источник: https://1pozakonu.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-i-ne-oshibitsya.html

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Пардус Лекс — юридическая компания

Из этой статьи вы узнаете:

• Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
• Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
• Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
• Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет. Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту. В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

• потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
• возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
• потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане. Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там. И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого.

Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос.

В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые.

Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж. По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Источник: http://pardus-lex.ru/blog/proverka-chistoty-sdelki/

Как проверить чистоту сделки с недвижимостью?

Юридически чистая квартира — это квартира, покупка которой не создаст проблем в будущем: сделку не признают недействительной, жилье не отберут, уплаченные за нее деньги не пропадут. Расскажем, что нужно проверить и когда можно покупать жилье со спокойной душой.

Перед тем, как заключить договор купли-продажи квартиры, выясните.

Сколько собственников, есть ли среди них дети. Согласие на продажу квартиру должны дать все собственники, а если в семье есть несовершеннолетние, должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства.

Как собственник приобрел эту квартиру: получил по наследству или купил своими силами. Если получил наследство, то когда, если купил, то не использовал ли материнский капитал. 

Нет ли обременений. Квартира может находиться в залоге не только у банка, выдавшего ипотечный кредит, но и у других кредиторов по другим обязательствам. Например, жилье может быть заложено по долговой расписке перед каким-то человеком.

Оформлена ли перепланировка документально. Если в квартире ломали стены, совмещали санузел, утепляли балкон — это должно быть оформлено в техническом паспорте. Если в техпаспорте перепланировка не отражена, то она считается незаконной.

Есть ли долги по коммунальным услугам. Долг по коммуналке сделке не помешает, более того, должником останется прежний собственник, на новых хозяев долг не перейдет. Но если забыть в акте передачи квартиры зафиксировать показания счетчиков, то потом будет сложно доказать, что долг был накоплен до новых жильцов.

Документы, которые могут подтвердить или опровергнуть слова хозяина, представим в виде таблицы.

Как отправить запрос в Росреестр

Учет сделок с недвижимостью ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращенно — Росреестр.

Все записи государственный орган вносит в реестр — в ЕГРН, часть информации общедоступна и получить выписку по недвижимости может любой.

Конкретно выписку об объекте недвижимости или выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости может заказать как продавец, так и покупатель.

Запросить выписку можно любым удобным способом:

• обратиться с бумажным документом непосредственно в Росреестр;
• отправить бумажный запрос почтой;
• обратиться в МФЦ;

• отправить запрос через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра.

Выписку дают бумажно или электронно, по выбору заявителя. За эту услугу надо заплатить госпошлину.

Когда не стоит проводить сделку

Перечислим ситуации, когда не стоит покупать квартиру, как бы сильно она ни нравилась.

В документах указана разная информация. Например, в выписке ЕГРН указана одна площадь квартиры, а в техническом паспорте из БТИ другая. Ошибки могут помешать провести сделку сейчас или в будущем, когда собственником станет покупатель.

В погашение ипотеки семья вложила материнский капитал, но дети собственниками не стали. По закону, после закрытия кредита у каждого члена семьи должна быть доля собственности в жилье.
Если долей нет, а квартира продается, то в будущем появляется риск признания договора купли-продажи недействительным.

В квартире собственника живет бывшая жена и их несовершеннолетние дети. По закону, если у этих людей нет доли, а только прописка, они не могут помешать сделке купли-продажи.
Но есть практика, когда бывшей жене и детям некуда идти, у них нет другого жилья, и судья встает на их сторону. По иску бывшей жены сделка купли-продажи может быть отменена.

Бывшая жена добилась отмены продажи квартиры, в которой она осталась жить с детьми после развода

За короткий промежуток времени квартира продавалась несколько раз. Здесь надо вникнуть во все детали каждой сделки, любая из них может быть незаконной. Например, на практике был случай, когда собственник умер, а его квартира была продана по доверенности позже даты смерти.

По закону, доверенность прекращает свое действие со смертью доверителя. И все сделки, совершенные по такой доверенности, ничтожны. Дальнейшая цепочка купли-продажи недвижимости автоматически аннулируется.

Квартиру продает доверенное лицо, собственник при сделке не участвует или оказался пожилым, либо явно нездоровым человеком.
Родственники собственника, узнав о продаже жилья (особенно часто эта правда всплывает при открытии наследства), могут оспорить сделку.

Чтобы удостовериться в безопасности квартиры:

1. Общайтесь с собственником (собственниками), а не только с доверенными лицами, и с жильцами, которым предстоит съехать с этой квартиры;
2. Узнайте, когда и как было приобретено жилье;
3. Сделайте запрос на выписку о недвижимости в Росреестр лично;
4. Требуйте выписку из домовой книги, выписку из финансового лицевого счета или справку об отсутствии задолженности;
5. Сравните реальную планировку квартиры с той, что нарисована в техническом паспорте.

Подписывайтесь на наш канал!Также будет интересно:

Пpeдвapитeльный дoгoвop. Чтo этo тaкoe?Дeшeвыe квapтиpы нa втopичкe: нaxoдкa или лoвyшкaКак обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Источник: https://ag-apart.ru/kak-proverit-chistotu-sdelki-s-nedvizhimostyu/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке – Риски при покупке квартиры

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

SPbHomes.ru разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке 

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости. 

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

• нет необходимости проверять ее историю;
• нет риска незаконных перепланировок;
• легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.  

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать читайте тут. Ключевой момент — обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства. 

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием. 

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества читайте тут.

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

РискиСпособ минимизации

Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным	Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Риски при покупке у продавца с доверенностью	Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.
Обман с целью хищения денег	Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.
Отчуждение по подложному паспорту	Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

РискиСпособ минимизации

Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних	Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.
Нарушение прав несовершеннолетних	Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.
Нарушение прав супруга собственника квартиры	Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц	Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.
Появления неуказанных наследников	Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

РискиСпособ минимизации

Обременение квартиры (рента, ипотека, арест)	Проверьте выписку из ЕГРН.
Незаконная перепланировка	Сверьте реальную квартиру с планом объекта из технического плана квартиры.
Некачественное жилье	Внимательно осмотрите квартиру на предмет плесени, дефектов. Оцените состояние электрической проводки и систем водоснабжения и водоотведения.

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. 

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

• об объектах недвижимости;
• о владельцах объектов недвижимости;
• о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
• о кадастровой стоимости объекта. 

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

• МФЦ;
• отделение Росреестра или кадастровой палаты. 

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей. 

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

• в МФЦ;
• в территориальном отделение ФМС;
• в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

• данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
• информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
• непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
• сведения о цене и способе расчетов;
• перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются. 

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke/

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры — Советы от юриста

Предлагаем рассмотреть тему: «чистота квартиры при покупке проверяем самостоятельно» с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в комментариях или напрямую дежурному консультанту.

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

• свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из ЕГРП;
• выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
• справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.

В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение».

В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Особенности самостоятельной проверки квартиры на чистоту при покупке в 2019 году

Самостоятельное изучение того, полностью ли чист объект недвижимости, предлагаемый продавцом, включает множество действий, посвященных изучению отдельных аспектов, так как любое нарушение может оказаться неприятным сигналом.

Наряду с проверкой документов и получением справок рекомендуется не пренебрегать и разговорами с жильцами, которые живут в том же месте, что и продавец.

Пошаговая инструкция проверки, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

Процедура проверки состоит из следующих шагов:

Проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в итоге вполне возможно, но это трудоемкий процесс. Придется посетить множество организаций и получить массу бумаг.

Источник: https://onixhome.ru/nedvizhimost/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry.html

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры вторичка — Юриспруденция

На рынке недвижимости ежедневно совершается большое количество сделок, но чтобы не попасть в руки мошенников, каждый покупатель должен знать, что проверить перед покупкой квартиры.

Главный риск покупки связан с возможным появлением наследников, которые могут оспорить сделку, а это неминуемо приведет к потере денег. Есть и другие риски, о которых точно знают специалисты агентств недвижимости и юристы.

Избежать неприятностей можно, обратившись за их помощью, но можно проверить «чистоту» квартиры самостоятельно, воспользовавшись нашими советами.

• Какие риски возникают при покупке
• Как проверить «чистоту» новостройки
• Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Какие риски возникают при покупке

Большая часть россиян предпочитает покупать жилье в новостройках, но и «вторичка» пользуется определенным спросом, а основные риски при покупке возникают именно здесь. Как правило, старые квартиры имеют большую историю, они прошли через множество сделок, а это означает, что покупатель находится в группе риска, и вот по каким причинам:

• В процессе продажи могут быть нарушены права несовершеннолетних, и тех, кто находится под опекой, в случае, если квартира была продана без разрешения органов опеки и попечительства. Это касается, в том числе, предыдущих сделок, о существовании которых вы можете не подозревать. Результат – признание сделки недействительной и потеря денежных средств, как следствие.
• Если права несовершеннолетнего были нарушены во время приватизации объекта. Это означает, что несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации через законного представителя или по достижении 18-летнего возраста, может оспорить сделку.
• При продаже были нарушены права супругов, а это может произойти, если квартира была куплена в совместном браке, и является совместной собственностью, соответственно, даже если оформлена на одного из них.
• При отчуждении в квартире были зарегистрированы определенные категории лиц, включая несовершеннолетних, оставшихся без родителей, или находящиеся под опекой. Сюда относятся и те, кто имеет право пользоваться квартирой на основании завещательного отказа, лица, отказавшиеся от участия в приватизации и получатели ренты.
• Продавец, от имени которого совершалась сделка, признан недееспособным или ограниченно дееспособным, причем таковым его могут признать даже после совершения сделки. Такие сделки часто признаются недействительными, а настоять на этом могут опекуны или попечитель.
• В случае нарушения прав наследников, а это касается квартир, полученных по наследству. При покупке надо особенно внимательно относиться к сделкам, когда объектом ее является квартира, полученная в наследство недавно. Велик риск, что объявятся другие наследники, чьи права были ущемлены, причем это касается и завещаний, которые могут оспариваться.
• Продавец попросту оказался преступником и решил завладеть деньгами покупателя путем хищения, или решил продать некачественную квартиру по явно завышенной цене.

Определенные риски есть на вторичном рынке и в новостройке, а как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Этот вопрос интересует многих покупателей, решивших сделать это самостоятельно, хотя и тем, кто пользуется услугами агентств и юристов, не лишним будет знать, какие сведения надо знать, и какие документы должны быть предоставлены продавцом. Для начала рассмотрим, как проверить чистоту сделки, если выбор пал на новостройку.

Как проверить «чистоту» новостройки

У многих в памяти времена «строительных пирамид», о которых до сих пор напоминают «долгострои» и протестные акции тысяч обманутых дольщиков. Поэтому особенно тщательно надо подходить к покупке квартир на стадии «котлована» или на ранних этапах строительства. Если помощью юриста вы решили не пользоваться, следует знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой:

• Проверяем разрешающие документы застройщика, а они, как минимум, должны выкладываться на сайте новостройки. Интересовать, в частности, должны разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер также может выложить технические условия на подключение коммуникаций и образец договора долевого участия – дополнительное подтверждение серьезности его намерений. Важно также проверить статус земельного участка, а узнать, разрешено ли на нем жилищное строительство, можно на сайте Росреестра.
• Большинство сделок на первичном рынке проводится согласно закону о долевом участии (ФЗ-214), и только десятая часть – по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договора долевого участия, хотя и оберегают от двойных продаж, не могут гарантировать, что объект может быть построен в установленный срок, хотя в этом направлении ведется большая работа и после внесения изменений в закон дольщики уже имеют повышенные гарантии. Что касается договоров с ЖСК, то они нигде не регистрируются, поэтому такие квартиры могут быть проданы несколько раз.
• Часто под определенный объект создается собственное юридическое лицо, которое может легко затеряться. Поэтому, несмотря на заверения девелоперов в целесообразности такого хода, к таким объектам надо относиться крайне осторожно.
• Сегодня в интернете можно найти список добросовестных застройщиков, и если вашего девелопера там нет, стоит задуматься. Также помогут сделать правильные выводы реальные отзывы покупателей и информация, представленная на специализированных форумах.
• Каждая новостройка должна быть застрахована (страхование ответственности застройщика), при этом информацию о страховике можно найти в договоре долевого участия, но не каждая страховая компания, между тем, имеет право страховать новостройки. Их список находится в открытом доступе на сайте Центробанка.
• Часто застройщики стараются получить средства до заключения договора, или сразу после его подписания. Это нарушение закона, который гласит, что деньги вносятся на аккредитив, а на счет застройщика они попадают только после возврата договора долевого участия с регистрации.
• При покупке старайтесь избегать заключения предварительных договоров, которые нигде не регистрируются. Велика вероятность потерять деньги также, если вам предлагают заплатить деньги за бронирование объекта без заключения договора. Следует помнить, что устная бронь сроком до 3 суток не оплачивается, а при бронировании на более длительный срок заключается договор и оплачивается определенная сумма, которая впоследствии входит в стоимость объекта.

Таким образом, несмотря на кажущуюся безопасность сделок с квартирами, не имеющими обременения, и на которые никто не будет претендовать, определенные риски есть.

Избежать их можно, воспользовавшись нашей инструкцией или помощью специалистов.

Гораздо больше вариантов для организации мошеннических схем при продаже квартир, «бывших в употреблении», и в этом случае особенно важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Государственная программа поддержки ипотечного кредитования при покупке квартиры на первичном рынке подняла авторитет «первички». После окончания сроков ее реализации в 2017 году, люди все чаще стали обращать внимание на вторичный рынок жилья, тем более что ставки по ипотеке снизились существенно.

Многие россияне, наученные печальным опытом обманутых дольщиков, стараются купить уже готовую квартиру в районе с развитой инфраструктурой. Между тем, покупка объекта на «вторичке» связаны с большими рисками, особенно если к его проверке подошли формально.

Перед тем, как делать покупку, предлагаем сделать несколько простых шагов, позволяющих минимизировать риски:

• Первым делом юристы рекомендуют проверить наличие правоустанавливающих документов и их подлинность. Чаще всего доказательством наличия прав на объект являются договор купли-продажи, мены или дарения. Профессиональные юристы и специалисты агентств недвижимости знают, как проверить их подлинность, но если вы не доверяете специалистам, обратите внимание на то, как выглядят документы собственника, а на них не должно быть исправлений, подтирок и прочих дефектов. Если какие-либо исправления присутствуют, они должны заверяться подписями участников сделки, печатью и подписью нотариуса.

В договоре купли-продажи и в другом правоустанавливающем документе могут быть прописаны определенные условия, при несоблюдении которых он может быть расторгнут.

Перед тем, как заключать сделку, стоит убедиться, что все условия, оговоренные в договоре, выполнены, иначе быть расторгнут, что приведет к финансовым потерям.

В частности, в документе может быть рассмотрен вариант отсрочки по выплате, или другие условия, невыполнение которых ставит сделку под угрозу.

• Вторым этапом является проверка истории объекта, и здесь особенно важно получить выписку из ЕГРП – единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это и есть «история» любого объекта недвижимости, а так как создан реестр достаточно давно – в 1998г., то выписка из него позволит понять, с каким объектом приходится иметь дело. В выписке можно найти не только сведения о квартире и ее собственниках, но и историю проводимых с ней операций. Также в документе можно найти информацию о возникавших спорах и обременениях.

Соответственно, покупать не стоит квартиру с такими обременениями, вызвать настороженность должен и факт частых продаж, особенно, если в ней долгое время никто не жил.

Отсутствие квартиры в реестре – это хороший сигнал и свидетельство того, что она относительно «чистая», так как никаких операций с ней не проводилось, между тем душевному спокойствию поможет обращение в Департамент жилищной политики.

• Проверка продавца, а для этого, первым делом, необходимо тщательно изучить паспорт собственника. Подлинность документа можно проверить на сайте ФМС, хотя лучше это сделать в местном отделении службы. Особенно осторожно надо относиться к сделкам, совершаемым по доверенности. В частности, надо проверить полномочия доверенного лица, а по возможности постарайтесь наладить личный контакт с собственником.
• После того, как вы убедились в наличии подлинных правоустанавливающих документов, необходимо проверить, не возникнут ли претензии со стороны третьих лиц. Для этого понадобится расширенная домовая книга, в которой указана информация обо всех, кто проживал и был зарегистрирован в квартире. Получить ее можно, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Особого внимания заслуживают люди, находящиеся в местах заключения и без вести пропавшие. Также не стоит покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или люди, требующие опеки. Сделка в таком случае должна быть разрешена специалистами органов опеки и попечительства. Как уже было сказано выше, даже если собственник один, могут быть нарушены права супруга, особенно если квартира была приобретена в браке.
• Убедившись, что квартира «чистая», не имеет обременений, а все споры устранены, можно приступать к изучению ее качества. В этом случае особенно важно не любоваться видами из окна и качеством евроремонта, а тщательно изучить объект на наличие незаконных перепланировок. Платить за это придется новому собственнику, а это серьезные штрафы, как правило, особенно если речь касается несущих конструкций.
• Многие россияне сегодня в силу разных причин имеют долги по коммунальным платежам. Чтобы не выплачивать чужую задолженность, необходимо в МФЦ заказать справку о наличии или отсутствии таких долгов.
• Чтобы избежать покупки у лица, не отвечающего за свои действия, желательно запросить справку из психиатрического и наркологического диспансера.

Таким образом, покупка квартиры, как на первичном рынке новостроек, так и на «вторичке», связана с определенными рисками, а в большинстве случаев это приводит к потере денег.

Поэтому не стоит поддаваться эмоциям и покупать квартиру по явно заниженной цене, тем более.

Проведите тщательную проверку квартиры, воспользовавшись нашими советами, но лучше привлечь к этому профессиональных юристов или специалистов агентства недвижимости, но к выбору риэлтора надо также подходить взвешенно.

Источник: https://legallurist.ru/proverka-chistoty-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-vtorichka.html

Как проверить чистоту квартиры при покупке?

Жилье – один из самых дорогостоящих объектов купли-продажи. Поэтому при его приобретении стоит проявить не просто внимательность, а даже бдительность на грани дотошности – в противном случае велик риск остаться и без квартиры, и без денег.

Обезопасить сделку можно, как следует проверив юридическую чистоту жилого помещения, то есть исключив все возможные препятствия на пути покупки квартиры и последующего оформления ее в собственность.

Изучению подлежит все, что касается самого жилища и его владельца: подлинность правоустанавливающих документов, соблюдение прав собственников, отсутствие долгов по квартплате и многое другое.

Наличие свидетельства о государственной регистрации права (до 2000 года документ имел название «свидетельство о собственности на жилище») – единственное доказательство того, что продавец вправе распоряжаться квартирой.

Однако при проверке чистоты сделки одного свидетельства недостаточно, необходимо выяснить, каким образом жилье попало в собственность к продавцу.

Это возможно на основании одного из следующих документов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• договор приватизации (официальное наименование – передача квартиры в собственность по приватизации);
• договор инвестирования;
• договор участия в долевом строительстве;
• договор цессии (уступки права требования на квартиру);
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда (с отметкой о вступлении в законную силу).

При изучении документов следует обратить внимание на присутствие всех необходимых реквизитов. В частности, согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), все сделки, направленные на приобретение недвижимости, подлежат государственной регистрации. То есть в договоре, независимо от его вида, должна быть соответствующая отметка.

Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии признаков фальсификации: подчисток, незаверенных исправлений, записей, выполненных карандашом, смазанных или нечитаемых оттисков печатей и пр.

Важно помнить!!! Если в договоре имеется пункт, устанавливающий определенные обязанности покупателя, собственник обязан предъявить документ, подтверждающий их выполнение.

Классический пример: условие договора об уплате полной стоимости квартиры в ограниченный срок с момента совершения сделки купли-продажи.

Технические нюансы

Визуальный осмотр квартиры не всегда позволяет определить, производилась ли в ней перепланировка, тем более, что далеко не все продавцы сразу ставят покупателей в известность об этом. Особенно это касается случаев, когда переустройство имело место без согласования в уполномоченных организациях.

Убедиться в отсутствии перепланировки или проведении ее в соответствии с законом помогут документы из БТИ – их должен предоставить владелец квартиры:

• технический план (до 2012 года – технический паспорт);
• кадастровый паспорт;
• поэтажный план, дома в котором расположена квартира, и экспликации к нему.

Все эти бумаги содержат сведения о метраже квартиры, о расположении в ней инженерных, канализационных и вентиляционных коммуникаций, несущих и ненесущих конструкций, конфигурации пола и т.д.

Сделать вывод о законности перепланировки несложно: если все данные, указанные в документации БТИ соответствуют фактическому положению вещей – переустройство либо не производилось, либо выполнено правомерно. Во втором случае поэтажный план будет отражать все внесенные изменения.

Кроме того, можно попросить продавца представить заключение о возможности перепланировки и акт обследования квартиры после ее завершения.

Важно помнить!!! Самовольная перепланировка грозит не только весьма ощутимым штрафом, но и обязанностью вернуть квартиру в исходное состояние. Причем, эти обязанности ложатся на владельца квартиры, независимо от того, он ли переустраивал помещение, или прежний хозяин.

Финансовые документы

Речь идет об установлении наличия или отсутствия у продавца задолженностей по платежам за коммунальные услуги, поставку газа и электроэнергии. Чтобы это выяснить, достаточно изучить один из двух документов:

• выписка из лицевого счета на приобретаемую квартиру;
• справка об наличии/отсутствии задолженности по квартплате.

Есть и менее энергозатратный вариант: попросить продавца представить квитанцию об оплате коммунальных услуг за последний месяц. Однако, в этом случае следует проявить бдительность – квитанцию легко подделать.

История квартиры

Один из самых важных этапов проверки юридической чистоты квартиры. Покупателю предстоит выяснить, не наложено ли на приобретаемое жилье какое-либо обременение – если оно есть, оформить право собственности будет проблематично.

Все необходимые сведения можно подчерпнуть из одного документа – выписки из ЕГРП. Получить ее может как владелец квартиры, так и любой другой гражданин, для этого достаточно обратиться в региональное управление Росреестра.

Выписка содержит все данные о владельцах квартиры за последние 15 лет, основаниях перехода прав собственности (продажа, мена, передача по наследству и пр.), а также о наличии обременений (ипотеке, аресте по решению или запретах на сделки).

Слишком частая смена собственников или выставление квартиры на продажу через короткое время после приобретения должны насторожить покупателя и заставить более внимательно обследовать жилье – вполне возможно, что его технические характеристики не соответствуют заявленным.

Особенно осторожно следует отнестись к ситуации, когда собственник решил продать квартиру сразу после получения ее в наследство от человека, который не является его родственников – велика вероятность незаконного приобретения.

Документы, подтверждающие родственные связи между наследником и наследодателем можно попросить у продавца – если ему нечего скрывать, он с удовольствием их предоставит. В противном случае от покупки лучше отказаться.

Еще один важный нюанс: имущественные споры относительно квартиры. В выписке из ЕГРП такие сведения есть, и здесь нужно обратить внимание на дату: споры, имевшие место более 3-х лет назад неопасны – срок давности уже истек, и новому владельцу ничто не угрожает.

Что касается более поздних случаев – нужно попросить продавца представить соответствующее решение суда. Если в нем указано, что спор решен в пользу продавца – поводов для волнения нет. Главное, чтобы документ уже вступил в силу.

Важно помнить!!! Отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации квартиры свидетельствует о ее юридической чистоте. Как правило, это относится к квартирам, приобретенным до 1997 года, и означает, что после приватизации никаких сделок с ними не совершалось.

Кроме того, при изучении выписки нужно удостовериться в том, что дом, в котором находится квартира, не стоит в плане на расселение. Продавец может  не обладать такой информацией, однако, если расселение в перспективе есть, оформить такую квартиру в собственность не получится.

Права третьих лиц

Перед принятием решения о покупке необходимо убедиться в том, что впоследствии никто не заявит права на проживание в ней или, что еще хуже, сделка не будет оспорена и признана ничтожной.

Чтобы исключить такую вероятность, следует внимательно изучить выписку из домовой книги – продавец обязан ее представить по требованию покупателя. Там должны быть сведения обо всех зарегистрированных в квартире людях, а также данные о наличии у них права на проживания в ней, независимо от собственника.

Обратить внимание нужно на наличие среди жильцов квартиры:

• несовершеннолетних детей (безопасность покупки гарантирует официальное согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры);
• граждан, отбывающих наказание в МЛС, пребывающих на длительном лечении, воинскую службу или отбывших за пределы России, в том числе в командировку (необходимо нотариально заверенное согласие указанных лиц на продажу квартиры; если речь идет о недееспособных гражданах – такое согласие дает опекун).

Важно помнить!!! Право на проживание в квартире не всегда связано с наличием регистрации в ней. Например, заключенные ИК подлежат выписке с последующей пропиской по месту отбывания наказания, но это не лишает их права после освобождения вновь вернуться на ранее занимаемую жилплощадь. Все эти данные должны присутствовать в расширенной выписке из домовой книги.

Личность продавца и других собственников квартиры

Личность удостоверяется паспортом, поэтому имеет смысл проверить его подлинность. Безусловно, установить это достоверно возможно лишь экспертным путем, но минимизировать риск все же стоит. Для этого нужно воспользоваться специальным сервисом, доступном на официальном интернет-портале Федеральной миграционной службы.

Если, несмотря на проверку данных, личные документы продавца или других собственников квартиры вызывают сомнение, развеять их поможет совместный визит в ФМС.

Ситуация осложняется, если квартира продается по доверенности: в этом случае необходимо внимательно изучить ее, обратив внимание на дату выдачи, срок действия и перечень полномочий доверенного лица. Особенно важно наличие права на получение денег на квартиру – если оно не предусмотрено, сделка впоследствии может быть обжалована по причине несоблюдение условий договора в части оплаты.

Максимально обезопасить сделку можно, уточнив и другие, не менее важные аспекты:

Недееспособный собственник

Нет ничего неприличного в том, чтобы попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если он состоит там на учете, это не лишает его права продавать квартиру, но впоследствии сделка может быть оспорена, если возникнут сомнения в его вменяемости.

Еще один вариант: несколько собственников, один из которых моложе 18 лет либо страдает психическим расстройством, наркоманией или алкоголизмом. В первом случае достаточно согласия органов опеки, в остальных – необходима либо справка о сохранении дееспособности, либо согласие опекунов. Если, несмотря на наличие всех необходимых документов, адекватность собственников остается под вопросом – лучше поискать другую квартиру.

Права супругов

Если собственник состоит в зарегистрированном браке, продать квартиру он может только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Но из этого правила есть несколько исключений:

• приобретение квартиры до вступления в брак;
• получение ее по наследству;
• приватизация квартиры в момент, когда второй супруг не был в ней зарегистрирован (прописан);
• наличие брачного договора, исключающего необходимость согласия второго супруга на распоряжение квартирой.

Все эти моменты легко подтверждаются документально – достаточно лишь попросить об этом продавца.

Права детей

Закон четко регламентирует процедуру оформления в собственность квартиры, приобретенной в ипотеку за счет средств материнского капитала. В этом случае в числе собственников обязательно должен быть ребенок (или дети, если для погашения кредита использовано несколько сертификатов). Кроме того, подлежат указанию доли детей в квартире.

Такие сведения отражены в выписке из ЕГРП, поэтому если в ней не указаны размеры долей, в регистрации права собственности на квартиру после ее покупки может быть отказано. Причина – нарушение установленного порядка оформления прежним владельцем.

Главное в проверке юридической чистоты квартиры – отсутствие пренебрежения к деталям. Не стоит верить продавцу на слово, все имеющие значение нюансы должны быть подтверждены документально.

Несмотря на положение закона о том, что при признании сделки недействительной или ничтожной, продавец обязан возместить покупателю все расходы, на практике это довольно затруднительно. Поэтому минимизировать риски нужно заранее.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-proverit-chistotu-kvartiry-pri-pokupke.html

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры и не ошибиться?

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.
2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.
4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.
6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство.

   Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.

10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности.

    Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.

12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.

13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.
14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kak-proverit-chistotu-sdelki.html

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке – дело серьезное и ответственное. Рисков здесь немало: на жилье может быть наложено обременение, продавец может оказаться недееспособным или просто мошенником.

Результатом заключения такой сделки становится судебное разбирательство, а иногда и потеря немалых денег. Чтобы этого избежать, нужно знать, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно и на что стоит обратить внимание. Такая проверка состоит из нескольких этапов.

Изучение документов, устанавливающих право

Первое, что нужно сделать покупателю – это запросить у продавца правоустанавливающие документы на жилье. Это документы, на основании которых квартира перешла в его собственность. Такими документами могут быть:

1. Договор дарения либо купли-продажи.
2. Свидетельство, удостоверяющее, что человек вступил в права наследства.
3. Договор мены или ренты.
4. Решение суда, вступившее в силу.

Все это надо тщательно изучить, проверить на наличие помарок и исправлений. Если исправления имеются, они обязательно должны быть заверены подписями сторон.

Изучение истории объекта

Второй этап – проверка государственной регистрации договора и истории объекта недвижимости. Для этого придется получить выписку из ЕГРН, в которой содержатся данные о самом объекте, правах на него, а также обременениях и притязаниях. Если жилье находится в ипотеке, это также будет отражено в документе.

Право на заказ расширенной выписки (ЕГРН-4), в которой есть история перехода прав на квартиру, имеет только собственник. Поэтому лучше, если нужный документ предоставит он. Отказ – это серьезный повод насторожиться. Но покупатель имеет право запросить простую выписку ЕГРН-1 с данными об основных характеристиках и правах на объект самостоятельно.

Для этого в Росреестр предоставляется заявление, удостоверение личности и чек об оплате пошлины.

В базе данных ЕГРН есть информация о недвижимости, начиная с 1998 года: это и аресты, и имущественные права, и запреты на совершение сделок. При этом стоит обращать внимание на срок давности. Согласно российским законам операции с жильем могут быть оспорены в течение трех лет.

При наличии сомнений можно попросить у второй стороны судебное решение. Это поможет убедиться в том, что продавец является законным владельцем.

Официальный сайт РосРеестра

Заказ выписки доступен и на официальном сайте Росреестра. Если зайти на этот ресурс, можно по кадастровому номеру или домашнему адресу найти любую квартиру.

Правда, бесплатно будет доступна только часть информации: дата постановки на учет, количество владельцев, кадастровая стоимость. Чтобы получить данные о залогах, арестах и обременениях, информацию придется оплатить.

Человек сам может выбрать, что ему нужно узнать, и оплатить соответствующую услугу в онлайн-режиме.

Проверка продавца

Личность продавца тоже нельзя оставлять без внимания. Одним из самых важных моментов является его дееспособность. Человек может быть как полностью недееспособным, так и ограниченно дееспособным, например, по причине увлечения наркотиками, алкоголем или азартными играми. Здесь на помощь придут соседи. Бабушки у подъезда обычно хорошо осведомлены о жильцах и могут стать ценным источником информации.

При покупке не будет лишним проверить подлинность паспорта владельца. Сделать это можно в местном отделении или на сайте ФМС. При купле-продаже квадратных метров через представителя стоит убедиться в подлинности доверенности и посмотреть, какие есть полномочия у доверенного лица: только подписание соглашения или также получение средств.

О надежности и добросовестности человека говорит даже наличие долгов. Бесплатно проверить эту информацию онлайн поможет сайт ФССП с данными обо всех исполнительных производствах. Если долг большой, квартира может находиться в залоге или под арестом.

Также нужно знать, что если в отношении продавца рассматривается иск о банкротстве, это накладывает на него определенные ограничения. Например, для заключения договора купли-продажи приходится получать согласие финансового управляющего. Выяснить, не относится ли это к прежнему владельцу, можно в Картотеке арбитражных дел.

Прописанные лица

Еще один важный момент, который стоит выяснить перед покупкой – не осталось ли в квартире прописанных жильцов. Такой сюрприз действительно может поджидать людей, покупающих вторичку. Поэтому желательно попросить у второй стороны справку от паспортистов о том, что в квартире никто не прописан.

Однако данных о людях, которые выписаны временно, в данном документе не будет. К ним относятся лица следующих категорий:

1. Солдаты-срочники.
2. Осужденные за совершение преступлений.
3. Люди, которые находятся в домах престарелых, психиатрических клиниках или проходят продолжительное лечение в медучреждениях.
4. Дети, содержащиеся в исправительно-воспитательных учреждениях.

Чтобы узнать о наличии временно выписанных жильцов, нужно заказывать вместе с владельцем недвижимости архивную, или расширенную выписку. Если такие люди найдутся, они в любое время могут заявить о своем праве на квадратные метры. Выписать их будет проблематично даже через суд.

В идеале все жильцы должны быть выписаны до заключения сделки. Правда, иногда покупатель идет на уступки. В договоре купли-продажи делается оговорка, что продавец обязуется выписать прописанных в квартире людей в течение такого-то времени. Но создавать себе такие сложности нежелательно, поскольку принудительное выселение людей станет серьезной головной болью.

Если в квартире были прописаны дети, надо попросить продавца показать письменное согласие органов опеки. При его отсутствии сделку не зарегистрируют.

Законность перепланировки

Жить в комфортных условиях хочется всем. Но нередко жильцы, которые проводят в квартире перепланировку, «забывают» ее узаконить. У новых владельцев могут возникнуть из-за этого проблемы: если нарушения обнаружат, их придется устранять за свой счет.

Поэтому перед заключением сделки нужно внимательно изучить технический план и сравнить его с реальной обстановкой в доме. При необходимости можно пригласить для осмотра специалиста БТИ.

Притязания и споры с жильем

Недвижимость стоит серьезных денег, и в отношении нее нередко возникают споры. Рассматривает их гражданский суд по месту нахождения жилплощади. Узнать о том, не является ли хозяин участником таких споров, можно как неофициально (у соседей, работников ТСЖ), так и официальным путем.

В последнем случае можно обратиться в канцелярию суда, но не такт, что просьбу удовлетворят. Тогда стоит зайти на сайт районного суда и выяснить, не является ли продавец участником судебного процесса.

Если квартира перешла к хозяину по наследству, было бы неплохо посетить нотариуса по месту его открытия. Сделать это придется вместе с собственником. При наличии других претендентов на наследство не стоит рисковать, покупая спорную квартиру.

Долги за услуги ЖКХ

Долги по коммунальным услугам – тоже не такая уж редкость. Бывают случаи, когда размер задолженности достигает сотен тысяч рублей. Несмотря на то, что оплатить старые долги должны прежние хозяева, претензии будут предъявляться новому владельцу. Кроме того, задолженность за капремонт в любом случае переходит к следующему собственнику.

Чтобы не стать обладателем такого «приданого», нужно запросить у продавца справку об отсутствии долгов. Кроме того, стоит включить в договор отдельный пункт о том, что бывший владелец оплатил коммуналку и в случае возникновения претензий несет личную ответственность. Если долги все-таки есть, можно договориться о том, что покупатель рассчитается с коммунальщиками, а продавец снизит цену.

Несколько полезных советов

Покупка жилья – дело, которое не терпит суеты. Не стоит заключать сделку до проверки всех документов, даже если цена очень заманчивая, а продавец торопит. Передавать аванс или задаток можно только после выяснения всех нюансов: состоит ли собственник в браке, есть ли у него несовершеннолетние дети, кто продает недвижимость: сам владелец или его доверенное лицо.

Особенно внимательными стоит быть, когда квартира продается по доверенности. Среди них часто встречаются фальшивые документы. Сделки, которые потом признаются недействительными, заключают под предлогом того, что хозяина нет в городе или в стране. Потерять на такой операции можно немало, поэтому, если представитель отказывается знакомить покупателя с собственником, стоит насторожиться.

Проверка квартиры на юридическую чистоту – процесс довольно сложный, требующий терпения и предельного внимания. Если не хочется заниматься этим самостоятельно, можно поручить это агентству недвижимости: такие услуги оказывают практически все компании. Но проверить жилье нужно обязательно: слишком много случаев мошенничества встречается на этом рынке.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke